Capítulo 2. La calidad de la edificación en la legislación española
| Autor | Jesús Morant Vidal |
| Páginas | 59-131 |
CAPÍTULO 2º
LA CALIDAD DE LA EDIFICACIÓN
EN LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA
La adquisición de una vivienda implica normalmente el coste más elevado en la
vida de una persona, y además se realiza en muy pocas ocasiones. Es también por
eso que, la Ley de Ordenación de la Edicación se reere de manera decidida y clara
en cuanto a su objetivo de apostar por la calidad de la edicación, y ya en su propia
Exposición de Motivos dice que “la sociedad demanda cada vez más la calidad de
los edicios y ello incide tanto en la seguridad estructural y la protección contra in-
cendios como en otros aspectos vinculados al bienestar de las personas, como la pro-
tección contra el ruido, el aislamiento térmico o la accesibilidad para personas con
movilidad reducida”, de ahí que a través de la misma trate de establecerse un marco
general en el que pueda fomentarse la calidad de los edicios.
Claramente en su articulado podemos advertir lo anterior cuando, en el art. 12.2
LOE se advierte al constructor que la ejecución de la obra deba tener como nali-
dad alcanzar la calidad exigida en el proyecto. Una norma, la LOE, que actualmente
cuenta con el CTE, un instrumento normativo que desarrolla los requisitos básicos,
estableciendo las exigencias básicas de calidad de los edicios y de sus instalacio-
nes; y que constata como algo incuestionable el hecho de que la sociedad española,
como ocurre en los países de nuestro entorno, demanda cada vez más calidad en los
edicios y en los espacios urbanos.
Sin embargo, llegar a una situación legislativa más o menos uniforme en la mate-
ria, no ha sido algo sencillo, tanto por las trabas mismas e inherentes a la implanta-
ción de todo lo relativo al concepto mismo de calidad, tal y como hemos visto ante-
riormente, así como por la dicultad en comprender la necesidad de una intervención
decidida y clara de los poderes públicos en esta materia y en particular en el sector de
la edicación más allá de un conjunto heterogéneo de normas.
2.1. LEGISLACIÓN NACIONAL
2.1.1. Antecedentes a la LOE
La intervención de los poderes públicos en materia de edicación y vivien-
da es una práctica habitual no solo en España, sino también en Europa, a partir de
60 Jesús Morant Vidal
la Primera Guerra Mundial, y en Estados Unidos, a partir de la Segunda Guerra
Mundial. Existen numerosos trabajos que tratan de estimar su impacto en el pre-
cio a través de modelos de precios hedónicos, utilizando para ello datos de corte
transversal. En todos ellos se reconoce la importancia de tratar la vivienda como un
bien heterogéneo, y la hipótesis que subyace es que la calidad de las viviendas, y,
en denitiva, de la edicación, está relacionada con la divergencia de precios obser-
vada. Mediante estos trabajos, de orientación puramente económica, no jurídica, y
utilizando la técnica multivariante del análisis de correspondencias múltiples, que
consiste en adjudicar a cada vivienda una puntuación que puede identicarse con
un índice de calidad de la vivienda; se pretende responder a la pregunta de en qué
sentido ha variado la calidad de las viviendas en un determinado periodo de tiem-
po, normalmente cada diez años, siendo normalmente su resultado el de una mayor
calidad de la vivienda en cada periodo analizado, si bien con comportamientos muy
heterogéneos entre las distintas Comunidades Autónomas103.
Sin embargo y antes de entrar en materia propiamente dicha, resulta conveniente
echar una vista rápida a la forma en que se ha venido normando en España en el ám-
bito de la construcción según los tiempos.
Las razones por las que se dictan las primeras reglas de la construcción de edi-
cios en el tiempo de los romanos son las mismas que, hoy en día, justican nuestra
normativa, es decir, su utilidad pública y el interés de la seguridad, salubridad y el
ornato público, basándose en la naturaleza física de los inmuebles. Tan importantes
parecen estas normas, que, de hecho, muchas de ellas siguen estando recogidas en
el Código Civil actualmente vigente, especialmente todas las relacionadas con las
servidumbres de las edicaciones (alturas, recogida de aguas, luces y vistas, etc.).
Como hemos expuesto en pasajes anteriores, en la Edad Media encontramos refe-
rencias históricas del establecimiento de normas para la fabricación de materiales y
productos en los gremios artesanos104.
La legislación de la edicación de nales del siglo XIX y principios del XX se
orienta fundamentalmente al llamado “higienismo” y trataba de resolver problemas
sociales relacionados con la inadecuada forma en que se realizaban los edicios, pro-
vocando problemas de salud a sus habitantes que, emigrados del medio rural, iban a
las ciudades a la llamada de una industrialización que les ofrecía un mejor bienestar
económico que les librara de la pobreza de su mundo rural. Ejemplo de esto son la
Ley de Instrucción Pública de 1857 que contiene normas higiénicas para los edicios
escolares y también el Código Civil de 1889, que, en esta materia, contiene diversos
preceptos sobre servidumbres, ruina de los edicios, humos excesivos, emanaciones
de cloacas, etc.
103 ARÉVALO TOMÉ, R. (1999): “Construcción de un índice de calidad de la vivienda”. En
Investigaciones económicas. Vol. XXIII (2). Madrid: Fundación SEPI. Págs. 267 y 268.
104 DEL RÍO MERINO, M.; DEL SOLAR SERRANO, P.; VILLORIA SÁEZ, P. (2013): “Los siste-
mas…” Ya cit. Pág. 74.
La calidad en la edicación: tutela jurídico civil 61
Ya en 1904 se aprueba la Instrucción General de Sanidad Pública, que dedica
parte de sus normas a la higiene municipal, se contienen importantes normas sobre
higiene en los edicios, viviendas, escuelas, etc.
En 1910 se aprueban la Bases generales para la redacción de los reglamentos de
higiene, interesante normativa que, como novedad, en cuanto a las construcciones,
exige que en aquellos municipios donde haya suministro general de agua se dispon-
drá una fuente en el patio de las casas colectivas. No había llegado aun de forma
generalizada el agua corriente a cada vivienda. También se prescribe que los retretes
deberán estar provistos de waterclosets, con su dotación necesaria de agua de un mo-
delo que asegure la incomunicación completa de las habitaciones con la conducción
general.
En 1912 se aprueba el Reglamento provisional de aplicación de la Ley de Casas
Baratas aprobada el año anterior, que incluye condicionamientos técnicos sobre as-
pectos higiénicos y constructivos, y que constituye el mejor precedente de las orde-
nanzas técnicas que aparecerán más tarde.
Más adelante, y en pleno período de la penuria de la posguerra civil el problema
era bien diferente. No había tanta necesidad de crear un alojamiento a la población
como la de reconstruir un país asolado y sin recursos, pero no solo económicos, sino
que en este sector de la construcción, el verdadero problema era la dramática esca-
sez de materiales como el hierro y el cemento, básicos para esta industria. No había
abastecimiento nacional, con industrias destrozadas por la guerra, pero tampoco lo
había en el plano internacional, debido el aislamiento político y económico al que
se encontraba sometido el país. De ahí que surgiera el concepto de la autarquía, que
llegó a adjetivar a unos sistemas de forjados denominados “autárquicos”. Ejemplo
de la normativa que surge en esta época es el Decreto de 11 marzo de 1941 por el
que se restringe el empleo del hierro en la edicación y, a la vez, se dan reglas para
garantizar la seguridad de las estructuras105. Hasta ese momento el término calidad
no era utilizado en los textos reglamentarios, cosa que sí sucede actualmente, como
luego veremos.
Llegados a este punto, no es difícil advertir que la calidad en la edicación en
España ha venido siendo regulada por un heterogéneo conjunto de normas de muy
distinta procedencia en cuanto a la autoridad aprobante. La normativa del Código
Civil del contrato de obra no era suciente ni adecuada para regular la complejidad
del proceso de edicación, tal como se considera actualmente. No en vano, no cabe
duda que uno de los sectores de la actividad económica más importante de un país es
el sector de la edicación, que se encuentra rodeado de todo un conjunto de relacio-
nes de hecho y de derecho que suponen una necesidad por parte de cualquier Estado
moderno de crear un marco jurídico adecuado, lo más sencillo posible y que a la vez
dote a todos los operadores que intervienen en la edicación, y sobre todo al desti-
105 SERRA, J. (2005): “La normativa y la reglamentación en la mejora de la calidad en la construcción
y su relación con la innovación”. Revista Informes de la Construcción. Nº 57. Págs. 77 a 79.
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