SAP Baleares 22/2006, 24 de Enero de 2006
| Ponente | SANTIAGO OLIVER BARCELO |
| ECLI | ES:APIB:2006:260 |
| Número de Recurso | 551/2005 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 22/2006 |
| Fecha de Resolución | 24 de Enero de 2006 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Baleares, Sección 5ª |
SENTENCIA Nº 22
Ilmo. Sr. Presidente acctal.:
D. MARIANO ZAFORTEZA FORTUNY
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
En Palma de Mallorca, a veinticuatro de enero de dos mil seis
-------------------------------VISTOS por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, Juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de los de Palma, bajo el Número 868 de 2004 , Rollo de Sala Número 551 de 2005, entre partes, de una como demandadas apelantes las entidades, XIPRELL, S.L., representada por la Procuradora Sra. Garau Montane y defendida por el Letrado Sr. Morell Cuesta y "COSMENATURA, S.A.", representada por Letrado Sr. Vallejo Süllwald, y como actora impugnante la entidad, DEMORIGO, S.L., representada por el Procurador Sr. Socías Rosselló y defendida por el Letrado Sr. Montis Suau.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
Por la Ilma. Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número Seis de los de Palma, en fecha 15 de abril de 2005, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimo íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Miguel Socías en nombre y representación de DEMORIGO, S.L. contra XIPRELL, S.L. y COSMENATURA, S.A. y declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre los actores y las demandadas relativo al local de negocio sito en la Plaza Santa Catalina, nº 11 de Palma de Mallorca. Las demandadas vienen obligadas a desalojar el local dentro del plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento, sino lo verificaran y al pago de las costas del juicio".SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y por la representación de las partes demandadas, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación el día 17 de enero del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.
Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.
Formulada demanda de resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 23 de mayo de 1989, por parte de la entidad "Demorigo, S.L.", contra las entidades "Xiprell, S.L." y "Cosmenatura, S.A.", respecto del local ubicado en el nº 11 de Plaza Santa Catalina Thomás, de esta Ciudad, por causas de prohibición de la cesión o traspaso y de incumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos para que sea eficaz el traspaso, fue contestada por ambas entidades y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, aquélla fue estimada en la instancia por Sentencia de fecha 15 de Abril de 2005 en base a la segunda causa (modificación de las condiciones de pago del precio del traspaso); contra cuya resolución se alza la respectiva representación procesal de las entidades codemandadas, alegando que en todo caso cabría el retracto al permitir a la propiedad poder quedarse con el local por el mismo precio que paga un tercero, y que no le fueron ocultadas las condiciones de pago, y a la vez "Cosmenatura, S.A." entiende que, como cesionaria de la operación de traspaso, no deben imponérsele las costas.
La representación procesal de la parte demandante se opone a los recursos formalizados de adverso, insistiendo que la modificación de la forma de pago notificada, lo que conlleva a la resolución contractual, y que se deben imponer asimismo las costas causadas por la entidad "Cosmenatura, S.A." que se opuso frontalmente a la pretensión de la actora; y que a la vez impugna la sentencia, que no condena por haberse efectuado el traspaso del local sin consignar separadamente el precio de las mercaderías e instalaciones vendidas, imposibilitando a la actora el posible ejercicio de los derechos de tanteo y retracto; e interesa la confirmación de la resolución recaída en la instancia por concurrir la causa de resolución conjuntamente o indistintamente con la referida en la impugnación; y que fue opuesta por parte de "Cosmenatura, S.A.".
Son requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso, entre otros, y siguiendo el artículo 32 de la L.A.U ., la fijación de un precio cierto por el traspaso, la notificación fehaciente por el arrendatario al arrendador su decisión de traspasar y el precio convenido, otorgar el traspaso por escritura pública en la cual debe consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador, y que en plazo de ocho días aquél notifique fehacientemente al arrendador la realización del traspaso, el precio percibido, entre otros datos; y la falta de cualquiera de estos requisitos facultaría al arrendador a no reconocer el traspaso. En el caso de autos, se denuncia que se ha modificado la forma de pago del traspaso, como condición esencial, lo que permitiría resolver el contrato; y es evidente que la determinación del precio no puede quedar al arbitrio de una de las partes, y que su pago debe cumplirse en el lugar y tiempo anunciados. El precio, además de verdadero o real, debe ser cierto o determinado, y el Código Civil consagra de forma supletoria al pacto, la simultaneidad en la ejecución de las prestaciones por la relación sinalagmática existente, en este supuesto, entre el goce y uso de la cosa arrendada (traspasada) y el pago del precio correspondiente. La prestación de pago es, en principio, idéntica, íntegra e indivisible, salvo que con el arrendador se hubiere pactado o anunciado precisamente la admisión de pagos parciales, como ha sucedido a favor de la cesionaria, sin opción para el arrendador: en las obligaciones puras (no sometidas a condición o a plazo) el pago ha de cumplirse de forma inmediata una vez nacidas; "será exigible desde luego" establece el art. 1.113.1 del Código Civil . En el caso no hubo, para el pago del precio del traspaso, anunciado al arrendador, ofrecimiento de pagos parciales o a término esencial, siendo que el pago anunciado al contado resultaba determinante para el arrendador, debido a la elevada cantidad (300.000,- euros), y sin intereses ni constitución de garantías, claramente a favor de la cesionaria co-demandada. Por tanto, procedía notificar fehacientemente al arrendador la decisión de traspasar, el precio y las demás condiciones y gastos esenciales del traspaso, a fin de poder decidir o no sobre recuperar el local por el mismo precio en metálico y condiciones esenciales (plazos, garantías, gravámenes, etc.) convenidas. Y la falta de notificación de la modificación esencial de la forma de pago, sin recargo ni intereses, faculta al arrendador a exigir la resolución del contrato de arrendamiento, al arrendatario y a la cesionaria pues al ejercitarse la acción ésta se irrogó la condición de arrendataria, haciéndose necesaria la llamada a juicio de ambas entidades, pues podría alegar derechos directamente contra el arrendador que justificaren su posición jurídica, máxime si son franquiciador y franquiciado , y que la sentencia pueda generar efectos directo o reflejos sobre la cesionaria (en tal sentido la SAP Palma de fecha 14 de Enero de 1993 ).
Siguiendo la mejor doctrina: "El requisito de la certeza del precio excluye toda indeterminación en lafijación de su cuantía, ya que el mecanismo propio de la transmisión del derecho arrendaticio - derechos de tanteo, retracto, participación en el precio del traspaso, etc.- exigen la determinación y liquidez del precio desde el momento mismo de la notificación inicial al arrendador, siendo por tanto ilícito a efectos del artículo 32 : 1º El traspaso con precio indeterminado; 2º El traspaso cuyo precio haya de ser determinado por un tercero o pendiente para su liquidación de operaciones distintas de las puramente aritméticas con cantidades exactamente predeterminadas; 3º El precio pactado en especie no dineraria o en moneda sustraída del curso legal, a menos que se señale en forma alternativa el equivalente del mismo en moneda de curso legal; 4º El traspaso recíproco -admitido por alguna legislación extranjera- a menos que se señale precio en dinero para cada uno de los traspasos en que se desenvuelve la permuta de derechos arrendaticios, de forma que cada uno de los respectivos arrendadores pueda hacer efectivos los derechos que la Ley le confiere".
Asimismo, "La jurisprudencia ha venido pronunciándose reiteradamente en el sentido de considerar ilegal el traspaso, admitiendo las resoluciones contractuales instadas por falta de fijación de un precio, ante supuestos de cesiones gratuitas" ( sentencias de 20 de enero de 1948, 12 de diciembre de 1955, 18 de diciembre de 1959, 10 de abril de 1961 , etc.).
Y en la de 21 de marzo de 1955 : "Que exigida por los artículos 45 y 47 de la L.A.U ., para la existencia legal del traspaso, la notificación al arrendador de su decisión de traspasar y el "precio convenido" según el artículo 45 y ofrecido según el 47 a los efectos de tanteo, es evidente que para poder hacer dicha notificación es preciso que a ella preceda la decisión del arrendatario de traspasar su negocio, el ofrecimiento del precio al arrendatario por el que pretende adquirir el negocio, y el convenio entre ambos, arrendatario y presunto adquiriente, sobre precios y condiciones de traspasos, como determinantes de ese precio y de su aceptación, quedando el convenio en suspenso, sin posibilidad de elevarlo a concierto contractualmente perfecto, hasta transcurrido el plazo señalado para ello en el citado artículo 47 ".
Y la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1962 recoge totalmente nuestra tesis al decir textualmente: "Que la facultad de la L.A.U. en su artículo 29 concede al arrendatario de enajenar el uso del local arrendado obligando al...
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