STS, 31 de Diciembre de 1981
| Ponente | CARLOS DE LA VEGA BENAYAS |
| ECLI | ES:TS:1981:241 |
| Fecha de Resolución | 31 de Diciembre de 1981 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 510.-Sentencia de 31 de diciembre de 1981.
PROCEDIMIENTO: Infracción de ley.
RECURRENTE: Emilio .
FALLO
Dando lugar al recurso contra la sentencia de la Audiencia Territorial de Madrid de 17 de diciembre de 1980 .
DOCTRINA: Venta de cosa ajena.
Que la venta de cosa ajena, ya admitida en Derecho Romano, en el Fuero Juzgo y en las Partidas
(Partida W, Ley 19 "Cosa ajena vendiendo un orne a otro valdrá la vendida»), lo es también en
nuestro vigente Ordenamiento jurídico, heredero del Romano, en los que la compraventa era y es un
contrato generador de obligaciones, entre las cuales y esenciales la del vendedor de proporcionar
una cosa al comprador a cambio del precio, sin que hoy ningún precepto exiga que se sea
propietario de la cosa vendida, sino que ésta pueda y deba ser entregada, bien por ser el dueño en
el mismo acto o concierto contractual, ora por la obligación asumida de adquirirla para realizar la
tradición determinante de la transmisión efectiva de la propiedad ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), con el efecto, caso de incumplimiento o no adquisición por el vendedor para entregarla, luego,
de resarcir al comprador en el "id quod interest» o equivalente económico, efecto que también se
producirír si el verdadero dueño reivindicara y recuperara la cosa entregada al comprador cuando
ello fuera posible -por ejemplo, no usucapida o no inscrita por éste, de buena fe-, consecuencia
también propia del Derecho Romano, en el que el verdadera dueño permanecía ajeno a la venta de
su bien hecho por otro -"res inter alios acta»-, sin que el acto le favoreciera ni perjudicara -"nobis
nec nocet nec proest»-, bien que si se había producido la tradición o entrega de la cosa, como el
comprador de la ajena adquiría una posesión "ad interdicta», el "verus du-minus» debía ejercitar las
pertinentes acciones de recuperación y el vendedor resarcir al comprador des poseído por el dueño
(evicción).En la villa de Madrid, a 31 de diciembre de 1981; en los autos de mayor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Madrid, y en grado de apelación ante la Sala
Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de la misma capital, por doña Sandra , mayor de edad, casada, sus labores, vecina de Madrid, contra don Emilio , mayor de edad, casado, Ingeniero, vecino de Madrid, y contra doña Leticia , sobre-nulidad de contrato de opción de compra; autos pendientes ante esta Sala en virtud de recurso de casación por infracción de ley interpuesto por el demandado don Emilio , representado por el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona y dirigido por el Letrado don Ricardo Codorníu González; habiendo comparecido en el presente recurso la parte demandante y recurrida, representada por el Procurador don Carlos de Zulueta Cebrián y dirigida por el Letrado don Francisco García del Pozo; no habiendo comparecido la otra parte demandada.
RESULTANDO
RESULTANDO que ante el Juzgado de Primera Instancia número uno de los de Madrid por el Procurador don Carlos de Zulueta Cebrián, en representación de doña Sandra , se dedujo demanda de juicio declarativo de mayor cuantía, alegando los siguientes hechos: Primero. Que doña Sandra es cotitular, con don Jesús y don Romeo , de la nuda propiedad del piso señalado con la letra B situado a la derecha de la escalera derecha en la planta NUM000 de la casa número NUM001 de la avenida de DIRECCION000 de esta capital, correspondiendo el usufructo vitalicio del referido piso a la demandada doña Leticia , en virtud de escritura pública otorgada el 6 de octubre del año 1972 ante el Notario de Madrid señor Albi Agero.-Segundo. Al parecer, con fecha 1 de agosto de 1973, la demandada doña Leticia suscribió con el demandado don Emilio contrato de opción de compra del piso del que la actora es nudo propietaria, en proindiviso, y habiendo tenido noticia la misma de la existencia del referido contrato, al hacérsele saber la intención de don Emilio de ejercitar formalmente la opción de compra suscrita, es por lo que acude a dejar a salvo su interés jurídico representado por la nuda propiedad del piso de autos.- Tercero..
Que todos los intentos de solución amistosa del tema, incluido el acto de conciliación preceptivo en esta clase de procedimientos, no ha producido resultado alguno, y se acompaña certificación del acto de conciliación intentado como documento número 3.-Cuarto. Se designan los archivos del Notario de esta capital don Julio Albi Agero; y después de alegar los fundamentos de derecho que creyó oportunos terminó suplicando se dictase sentencia por la que: Primero. Se declare la nulidad del contrato de opción de compra suscrito entre los demandados doña Leticia y don Emilio , y en su consecuencia sin efecto los actos posteriores al mismo.- Segundo. Se condene a doña Leticia y a don Emilio a estar y pasar por tal declaración con los efectos implícitos a la misma.-Tercero. Se condene a don Emilio a desalojar la vivienda que ocupa al ser nulo el título que le faculta para ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que pudieran proceder y exigirse recíprocamente a doña Leticia y don Emilio , derivadas de la relación que entre ellos ha existido.-Cuarto. Todo ello con expresa imposición de costas a los demandados.
RESULTANDO que emplazados los demandados, compareció el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación de don Emilio , acordándose la rebeldía de la demandada doña Leticia , por incomparecencia de la misma, y siendo evacuado el trámite de contestación de la demanda mediante escrito en el que se adujeron los siguientes hechos: Primero. Que es cierta la escritura pública de 6 de octubre de 1972; en cambio, dudan fundadamente que en dicha fecha doña Leticia adquiriera el usufructo y sus tres hijos la nuda propiedad del piso que el hecho primero de la demanda se refiere, pues existen claros indicios de que doña Leticia era dueña del piso en virtud de documento privado en fechas muy anteriores.- Segundo. Que es cierto el correlativo de la demanda, siendo incierto, en cambio, el contrato de fecha 1 de agosto de 1973 que de adverso se acompaña, contrato que no es el único suscrito por esta parte con doña Leticia y con sus hijos, los nudos propietarios que hoy dicen sorprenderse de la contratación referida; que con anterioridad al contrato de 1 de agosto de 1973, había otorgado otro entre doña Leticia y don Emilio , el 1 de agosto de 1972, en el que figura una opción de compra en términos iguales al contrato que interesa, salvo precio, y antes, en 1 de agosto de 1969, se había extendido otro, esta vez otorgado por don Jesús , uno de los nudos propietarios, que también concedió opción de compra al señor Emilio , quien en virtud de este conjunto de contratos, llamados de opción de compra, viene habitando en el piso litigioso desde la citada fecha de 1969 mediante el pago escrupuloso desde entonces de la suma mensual de 9.000 pesetas y después de la de 10.000 pesetas también mensuales; que se pone de relieve la extrañeza que produciría a cualquier observador la existencia de tres contratos seguidos de opción de compra que han permitido, mediante pagos mensuales, que el señor Emilio ocupe desde el año 1969 hasta el día de hoy el piso que interesa, cuyo piso, dicho sea de paso, está calificado como "vivienda de renta limitada», regulada por las disposiciones que la escritura de compraventa, presentada de adverso, cita como prohibición de ser arrendado en cifra superior a 2.000 pesetas; que en todo caso, debe ser esbozado este tema a fin de que el Juzgado pueda comprender las extrañas razones por las que una hija demanda a sumadre, intentando perjudicar a un tercero.-Tercero. Que es incierto el correlativo, y sólo cierto el acto de conciliación; y tras alegar los fundamentos de derecho que creyó oportunos terminó suplicando sentencia por la que se desestime en todas sus partes y peticiones la demanda, absolviendo de la misma al demandado, con costas a la parte actora.
RESULTANDO que evacuados por ambas partes los trámites de réplica y duplica, se acordó por el Juzgado el recibimiento del juicio a prueba, practicándose las declaradas pertinentes, y tras el trámite de conclusiones se dictó sentencia por el Juez de Primera Instancia número uno de los de Madrid, con fecha 15 de enero de 1979 , desestimando la excepción procesal de falta de legitimidad activa, y entrando en el fondo declarando no haber lugar a la acción de nulidad del contrato de opción de venta otorgado por doña Leticia y don Emilio en 1 de agosto de 1973, y ejercitada por doña Sandra , absolviendo a los demandados de la demanda contra ambos interpuesta, sin hacer condena en costas.
RESULTANDO que contra la sentencia anterior se interpuso, por la demandante doña Sandra , recurso de apelación, admitido en ambos efectos, habiéndose personado también como demandado-apelado don Emilio ante la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, no habiendo comparecido ante dicha Sala doña Leticia ; por la propia Sala se dictó sentencia, con fecha 17 de diciembre de 1980, revocando la dictada en los autos, con fecha 15 de enero de 1979 por el Juez de Primera Instancia número uno de los de Madrid, estimando parcialmente la demanda, declarando la nulidad del contrato de opción de compra, así como la perfección de la compraventa por el ejercicio de la opción celebrada entre los demandados doña Leticia y don Emilio , sin perjuicio de las acciones que recíprocamente competen a los demandados entre sí, todo ello sin hacer expresa condena de las costas causadas en ambas Instancias.
RESULTANDO que, a su vez, contra la preinserta sentencia de la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, por el demandado-apelado don Emilio se ha preparado recurso de casación por infracción de ley y elevados los autos a esta Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, se ha personado ante la misma el Procurador don Santos de Gandarillas Carmona, en representación del susodicho recurrente, mediante escrito en el que se articulan los siguientes motivos:
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; infracción por violación de lo dispuesto en el artículo 1.271 del Código Civil , en cuanto determina que podrán ser objeto del contrato todas las cosas que no estén fuera del comercio de los hombres, aun las faturas, así como la jurisprudencia contenida en sentencias de 16 de diciembre de 1970 y 26 de mayo de 1964, la que, concordando con el citado artículo y con el artículo 1.272 del Código Civil , precisa que la determinación del objeto del contrato no tiene más exigencia que la de no tratarse de cosas o servicios imposibles, por razones físicas, legales o morales.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; infracción por violación de los artículos 1.445 y 1.450 del Código Civil , en cuanto determinan el carácter puramente consensual del contrato de compraventa con independencia de la entrega del precio y cosa; del artículo 1.451 del Código Civil , en cuanto se refiere a la consensualidad de la promesa de venta y de la opción de compra de la doctrina contenida en sentencias del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 1949 y 6 de diciembre de 1904 , en cuanto determinan la validez de la opción de compra o promesa de compra de cosa ajena, y de la jurisprudencia contenida en sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1921, 1 de marzo de 1949 y 27 de mayo de 1957, y en especial, la de 5 de junio de 1958 , en cuanto declaran la validez no ya de los contratos de promesa de venta u opción de compra de cosa ajena, sino del propio contrato de compraventa de cosa ajena.
Al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; infracción por violación del artículo 1.257 del Código Civil , el que determina que los contratos solamente producen efectos entre las partes que lo otorgan, y de la jurisprudencia contenida en sentencias de 30 de diciembre de 1931 y 28 de febrero de 1949, en la que se determina que los contratos no son eficaces frente a terceros que no intervienen y, concretamente, que el contrato de opción de compra carece de obligatoriedad para los condueños que fueron parte de él.
Visto siendo Ponente el Magistrado don Carlos de la Vega Benayas.
CONSIDERANDO
CONSIDERANDO que son hechos admitidos y fijados en la Instancia los siguientes: a) en primero de agosto de 1973 doña Leticia suscribió con don Emilio un contrato que denominan de opción de compra, por el cual la primera, que dice ser propietaria de una vivienda, le otorga al segundo el derecho de opción decompra de la misma durante el plazo de tres años, por precio de 2.300.000 pesetas, con la obligación del comprador de abonar 10.000 pesetas mensuales, deducibles del importe total del precio, cediendo el uso de la vivienda mientras se pague tal suma; b) doña Leticia es solamente usufructuaria del piso y la nuda propiedad pertenece a sus tres hijos; c) el día 15 de junio de 1976, don Emilio ejercitó el derecho de opción por vía notarial, con propuesta de designación de fedatario público para el otorgamiento de la escritura de compraventa; d) en 15 de julio siguiente consignó el resto del precio en la Notaría para su entrega a doña Leticia y como no compareciera ésta fue retirado dicho depósito; e) de las cláusulas primera y sexta del contrato se desprende que si no se ejercitaba el derecho de opción la propiedad se quedaba con las cantidades mensuales satisfechas en concepto del uso y disfrute del piso, pasando a ser pago anticipado del precio si se ejercitaba la opción; f) doña Sandra , hija de la oferente y vendedora, nuda propietaria en unión de otros dos hermanos del piso, demanda a su madre y al optante don Emilio , pidiendo la nulidad del contrato de opción por falta del objeto cierto que sea materia del contrato en atención a ser sólo la madre usufructuaria, y g) el demandado comparecido don Emilio admite la existencia del contrato de opción y se muestra conforme en limitar el proceso al tema de la nulidad de tal contrato, con reserva de las demás acciones que le correspondieran tocantes a la simulación que indica como realidad subyacente.
CONSIDERANDO que fijados así los hechos y el tema "decidendi», el Juez de Primera Instancia, luego de admitir la legitimación de la nuda propietaria para instar la nulidad del contrato de opción - por tener la misma un claro y concreto interés-, rechaza sin embargo la demanda en atención tanto a la validez del contrato dicho como a la venta de cosa ajena, implicada en la opción según doctrina legal, lo que impide estimar el negocio como nulo al transformarse la obligación contraída en indemnización en el caso de incumplimiento del vendedor, es decir, al no proporcionar éste al comprador la cosa en principio ajena; sentencia que al ser apelada por la actora, sin adhesión al recurso de los demandados, fue revocada por la de la Sala de Instancia con estimación de la demanda y fundamento en la falta de objeto contractual al carecer la vendedora del poder de disposición sobre el bien y nulo e inexistente el acto, es decir, el contrato de opción y el de compraventa perfeccionado por el ejercicio de ésta.
CONSIDERANDO que la venta de cosa ajena, ya admitida en Derecho romano, en el Fuero Juzgo y en las Partidas (Partida V, libro III, Ley 19 "cosa ajena vendiendo un orne a otro valdrá la vendida»), lo es también en nuestro vigente ordenamiento jurídico, heredero del romano, en los que la compraventa era y es un contrato generador de obligaciones, entre las cuales y esenciales, la del vendedor de proporcionar una cosa al comprador a cambio de precio, sin que hoy ningún precepto exija que se sea propietario de la cosa vendida, sino que ésta pueda y deba ser entregada, bien por ser el dueño en el mismo acto o concierto contractual, ora por la obligación asumida de adquirirla para realizar la tradición determinante de la transmisión efectiva de la propiedad ( artículos 609 y 1.095 del Código Civil ), con el efecto, caso de incumplimiento o no adquisición por el vendedor para entregarla luego, de resarcir al comprador en el "id quod interest» o equivalente económico, efecto que también se produciría si el verdadero dueño reivindicara y recuperara la cosa entregada al comprador cuando ello fuera posible -por ejemplo, no usucapida o no inscrita por éste, de buena fé-, consecuencia también propia del Derecho romano en el que el verdadero dueño permanecía ajeno a la venta de su bien hecho por otro -"res inter alios acta»- sin que el acto le favoreciera ni perjudicara -"nobis nec nocet nec prodest»-, bien que, si se había producido la tradición o entrega de la cosa, como el comprador de la ajena adquiría una posesión "ad interdicta», el "versus dominus» debía ejercitar las pertinentes acciones de recuperación y el vendedor resarcir al comprador desposeído por el dueño (evicción).
CONSIDERANDO que, según lo que va expuesto, la obligación del vendedor en consecuencia no es objetivamente imposible ( artículos 1.271 y 1.272 del Código Civil ), pues aquél puede satisfacer el interés del comprador con el equivalente o deber de indemnizar, efecto típico del incumplimiento, pero no de la nulidad, ni tampoco carece de objeto el contrato, no otro que la obligación que el vendedor asume, y si bien en un principio la jurisprudencia se mostró reacia a esta conclusión, hoy, desde la sentencia de 1 de marzo de 1954, no ha dudado en su admisibilidad (sentencias de 25 de mayo de 1957, 5 de julio de 1958, 5 de febrero de 1968, 3 de julio de 1981), sobre todo en los casos de venta perfeccionada, pero todavía no consumada, es decir, en aquellos en que si bien el consentimiento se ha prestado (y en la opción así es cuando el optante decide aceptar y lo manifiesta: sentencias de 16 de abril de 1979 y 12 de julio de 1979) aún no se ha verificado la tradición o entrega de la cosa, dado que es justamente en la hipótesis contraria -venta con entrega y transmisión- cuando el problema se complica y, surge entonces la necesidad de hacer declaraciones de nulidad por el efecto del ejercicio de acciones de ese orden o reivindicatorias actuadas por el "verus dominus», que ha sido "efectivamente» desposeído, bien transitoria, bien definitiva y jurídicamente, por ejemplo, en el evento de la transmisión a tercero hipotecario ( artículo 34 de la Ley Hipotecaria ) o simplemente ganador del dominio por usucapión, hipótesis que también provocarían la pertinente indemnización sustitutoria (en este caso; al dueño), como la que contempló la sentencia antes citada de 3 de julio de 1981, por la imposibilidad jurídica del retorno de la cosa al dueño real.CONSIDERANDO que, aplicada la precedente doctrina al caso del recurso, es claro que la sentencia recurrida, pese a declarar que el cumplimiento del contrato de opción de compra es tema sólo atinente a oferente y optante, amén de admitir como hecho probado que no se operó transmisión del piso aunque se operara la perfección de la compraventa por la decisión del optante, incide en la violación de los artículos 1.271, 1.272 (motivo primero), 1.445, 1.450 y 1.451 (motivo segundo) y 1.257 (motivo tercero), todos del Código Civil , según se denuncia por el recurrente, dada la concurrencia en el contrato de venta operado por la opción de los requisitos exigidos por el Código Civil (1.271 ), con los efectos propios de esta modalidad en cuanto a las relaciones entre la usufructuaria -que también vende la nuda propiedad ajena- y el comprador frustrado, efectos que no podrán derivarse de una nulidad que no existe, sino de las vicisitudes de su cumplimiento o incumplimiento, a los que, por t lo mismo, es ajena la nuda propietaria, máxime no habiendo sido desposeída y con su interés por ello salvaguardado, puesto que, en verdad, no puede decirse que en el presente caso deba considerarse inquietada en su derecho por la perfección formal de la venta operada por la decisión del optante, acto unilateral desprovisto de eficacia para provocar la consumación del contrato, sólo válida con la tradición ( artículo 609 del Código Civil ), o bien, como en el muy raro caso contemplado por la Resolución de la Dirección General de los Registros de 7 de diciembre de 1978, de que el concedente de la opción y "dueño efectivo» hubiera dado expresamente su consentimiento para que se escriturara la venta con la sola presencia ante el Notario del optante y comprador.
CONSIDERANDO que, en su virtud, procede casar la sentencia recurrida con los efectos del artículo 1.745 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Fallamos que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto a nombre de don Emilio contra la sentencia que, con fecha 17 de diciembre de 1980, dictó la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid , cuya sentencia casamos y anulamos; no hacemos especial imposición de costas causadas en el presente recurso; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió.
Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Andrés Gallardo Ros.-Carlos de la Vega Benayas.-Antonio Sánchez Jáuregui.-Rafael Casares Córdoba.-Cecilio Serena Velloso.-Rubricados.
Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Carlos de la Vega Benayas, Magistrado de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la misma en el día de su fecha, de que, como Secretario, certifico.
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