La opción de compra en el tráfico inmobiliario: análisis jurisprudencial y efectos registrales
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Abogada. Doctorando en Derecho |
| Páginas | 2883-2901 |
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La opción resulta a priori sencilla de entender en abstracto, pero resulta más difícil su aplicación práctica. Buena prueba de ello es la cantidad de pronunciamientos jurisprudenciales que existen en esta materia ante la gran variedad de cuestiones que suscita esta figura jurídica desde una perspectiva teórica y sobre todo, en su aplicación práctica.
Hay diversas manifestaciones del contrato de opción que dificultan la posibilidad de identificar unos elementos comunes que nos permita construir una doctrina del contrato de opción de forma unitaria. Estas diferentes manifestaciones responden a finalidades económicas y a funciones diversas y de entre todas ellas destaca por su frecuente uso y por su fuerte implantación en determinados sectores, sobre todo en el mercado inmobiliario y en el bursátil, la opción de compra que es objeto de estudio en este trabajo. En el análisis de esta figura jurídica vamos a partir del contrato de opción que constituye el soporte jurídico del derecho para posteriormente analizar el derecho de opción que concede a su titular la posibilidad de adquirir la cosa en el precio y las condiciones estipuladas en dicho contrato de opción.
La opción de compra es la única clase de opción que goza de reconocimiento como figura contractual sustantiva, es decir que tiene auténtica tipicidad social, ello unido a sus características especiales entre las que destaca la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad, la diferencian del resto de los contratos de opción.
En cuanto a su régimen jurídico, la opción carece de una regulación general en nuestro Derecho positivo, pero existen diferentes disposiciones normativas que tratan de regular los aspectos más problemáticos de la opción de compra
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en los ámbitos en los que esta tiene mayor operatividad como el financiero 1 y el inmobiliario 2. La opción de compra cuenta con una regulación positiva en Derecho Foral, en las Leyes 460 y 461 del Fuero Nuevo de Navarra, y en el Capítulo VIII del Título VI del Libro quinto del Código Civil de Cataluña relativo a los derechos reales regulado por Ley 5/2006, de 10 de mayo.
Como señala la sentencia del TS, de 14 de marzo de 1991 (RJA 2802): «El contrato de opción de compra aparece en nuestro Derecho huérfano de regulación positiva, su contenido está vinculado a la libertad de pacto y sus elementos y naturaleza los ha especificado y regulado la doctrina jurisprudencial, correspondiendo a la Legislación Hipotecaria únicamente su específica función registral». Por su parte, la sentencia del TS, de 21 de marzo de 1998 (RJA 1405) dice: «La opción de compra, al carecer de propia disciplina normativa, salvo la referencia que efectúa el artículo 14 del RH, tiene su fuente de regulación en la voluntad de las partes, no autorizándose por tratarse de una relación obligacional, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 del Código Civil)».
La opción de compra constituye un verdadero contrato en el cual se pacta el derecho de opción a favor de uno de los contratantes, el optante se obliga a ejercitar su derecho conforme a unas determinadas condiciones y el concedente, por su parte, se obliga a mantener su oferta durante el tiempo pactado y, por lo tanto a mantener el consentimiento para la perfección de la compraventa durante ese tiempo.
Díez Picazo 3 define el contrato de opción como aquel «por el cual una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado periodo de tiempo y unilateralmente, la celebración de un determinado contrato».
Por su parte de casTro considera que la denominación «contrato de opción» es reciente y obedece a la necesidad de evitar la aplicación a dicho contrato de la teoría que anteriormente se estimaba válida sobre el precontrato, según la cual el incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato principal solo motivaría una acción de indemnización de daños y perjuicios 4.
La sentencia del TS de 1 de diciembre de 1992 (RJA 11899) señala que: «La opción de compra es un convenio por virtud del cual una parte concede a la otra, la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato
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principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo ir acompañado del pago de una prima por parte del optante» 5.
La compraventa en el contrato de opción de compra está plenamente configurada, pero no ha sido perfeccionada, falta la concurrencia de consentimientos que la hagan nacer ya que no ha tenido lugar todavía el consentimiento del comprador, que se manifestará con el ejercicio de la opción. Este consentimiento del optante o comprador es simplemente retardado o pospuesto al término previsto 6. El concedente desde el momento de la perfección del contrato de opción de compra queda vinculado por su consentimiento a la compraventa, sin que pueda desistir o revocarlo. Como señala la sentencia del TS, de 17 de mayo de 1993: «Es doctrina de esta Sala que la opción de compra supone una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución obligatoria para el cedente, sin necesidad de más actos, lo que la diferencia del pactum de contrahendo, pues es con la aceptación cuando quedan definitivamente fijadas las recíprocas obligaciones que han de exigirse después con el nacimiento y perfección de la compraventa por obra del doble consentimiento que en el optante es simplemente retardado o pospuesto al término previsto (sentencias de 9 de febrero de 1985 y de 17 de noviembre de 1986), dependiendo la consumación del contrato de modo exclusivo de la decisión del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento, bastando que se opere esa manifestación de voluntad y que le sea notificada al optatario para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción».
En el mismo sentido la Resolución de la DGRN, de 19 de julio de 1991, dice: «La tendencia jurisprudencial, últimamente reseñada, acoge aquella concepción mayoritaria de la doctrina que en base a las necesidades prácticas del tráfico negocial entiende que al perfeccionarse el contrato de opción queda ya prestada la declaración negocial suficiente para que se produzca el efecto jurídico perseguido como eventualmente definitivo por las partes, de modo que no es necesaria una nueva declaración para que el camino negocial desemboque en el resultado final, si así lo decide quién está facultado para ello, aunque sea mediante declaración unilateral, y todo esto puede convenirse por los contratantes al amparo del artículo 1255 del Código Civil».
Los elementos principales del contrato de opción de compra son: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra, la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima (STS de 1 de diciembre de 1992). Como vemos, los requisitos de este contrato han sido también configurados por la jurisprudencia del TS, la cual establece aparte de los requisitos generales a toda actividad contractual tres específicos: a) la aceptación expresa del optante (STS de 29 de marzo de 1993); b) la determinación del plazo durante el cual se pueda ejercitar el derecho de opción (STS de 18 de
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mayo de 1993); c) la determinación exacta del precio y del objeto, así como el de perfección (STS de 22 de septiembre de 1993) 7.
Las partes intervinientes en el contrato de opción de compra son el concedente de la opción, también llamado principal, y el titular del derecho de opción, también llamado optante. En cuanto a su capacidad, el optante en el momento de pactar el contrato de opción de compra, deberá tener la capacidad de contratar, sin que se requiera capacidad o legitimación específica para realizar una compraventa. No pueden contratar una opción de compra los que no pueden celebrar un contrato de compraventa porque están sujetos a una prohibición de comprar. No es admisible que puedan pactar una opción de compra, aquellas personas que por derecho tienen prohibida su adquisición por compraventa (arts. 221.3 y 1459 del CC). Como señala sanciñena asurMendi 8: «En efecto, sería un fraude de ley, el que personas incursas en la situación que genera esta prohibición de contratar, pactaran una opción de compra para ejercitar una vez que hayan cesado en la misma».
El concedente, aunque en el momento de pactarse el contrato de opción de compra no existe todavía compraventa sino que solo tiene lugar la concesión del derecho de opción, queda vinculado a la futura venta, sin que pueda frustrarla ni realizar actos que impidan su efectividad. Por esta...
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