STS 210/2011, 25 de Marzo de 2011

El Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Madrid dictó sentencia de 7 de febrero de 2006, en procedimiento n.º 166/2004 , cuyo fallo dice:

Fallo. Estimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Doña Margarita López Jiménez en nombre y representación de Sanbrandan S.A. contra Celso , Elena , Nieves y en su mérito:

Se declara la validez del contrato de compraventa otorgado por Sanbrandan S.A. y los demandados, doña Elena , doña Nieves , don Celso de fecha 17 de abril de 1997.

» Se condena a los demandados a estar y pasar por lo pactado cumpliendo con las obligaciones asumidas en las cláusulas de dicho contrato.

» Así mismo se condena a los demandados a realizar las gestiones necesarias para la calificación.

» Se condena a los demandados a que en el momento en que se proceda a la calificación, se otorgue la escritura pública.

» Se acuerda, asimismo, para el caso, de que no se pueda otorgar dicha escritura pública, llevar constancia al Registro de la Propiedad correspondiente del derecho preferente de adquisición de Sanbrandan S.A., hasta tanto en cuanto pueda formalizarse la misma.

» Con condena en costas del procedimiento a la parte demandada».

La sentencia contiene los siguientes fundamentos de Derecho:

Primero.- La parte actora demanda en el presente procedimiento la declaración de validez del contrato de compraventa suscrito a fecha 17 de abril de 1997 entre ambos litigantes, y en consecuencia solicitan el cumplimiento de lo pactado, esto es, el otorgamiento por parte de los demandados de la escritura pública previa a la calificación, así como, en su caso, de hacer constar en el Registro de la Propiedad el derecho de adquisición preferente por parte de Sanbrandan S.A.

Segundo.- Pretensiones a las que se oponen los demandados que siN discrepar de la validez del contrato inscrito, si consideran que ha habido un incumplimiento contractual por parte de Sanbrandan S.A., por lo que dan por resuelto dicho contrato.

»Tercero.- La cuestión litigiosa del presente procedimiento, se contrae a la interpretación del contenido de las estipulaciones contractuales, la existencia o no, de un incumplimiento contractual, por parte de Sanbrandan S.A., y, en consecuencia, dar por resuelto el contrato, dada la no vigencia del mismo, así lo estima la parte demandada, ya que, la validez del contrato que se llevó a cabo entre ambos litigantes no se discrepa.

»De las pruebas practicadas y documental que consta en las actuaciones, junto con las manifestaciones vertidas por los litigantes, estamos ante un contrato complejo, como así lo califican ambas partes, con unas cláusulas complejas, contrato sujeto la condición: "emptio rei speratae" (venta condicional); sin embargo en base al contenido de la misma, es un contrato válido, y ello es así, ya que las condiciones que contiene, está prevista su validez, validez que aquí se discrepa en cuanto a su vigencia o no.

»La condición, que por otra parte, fue aceptada por las partes, así, de los documentos del nº 10 al número 19, presentados con el escrito de demanda, se infiere el reconocimiento de las cláusulas contractuales por parte de los demandados.

»Aceptación, como expresión de voluntad, subordinada a la condición de otorgamiento de escritura para hacer efectiva la transmisión a la previa calificación y segregación, ya que, por otra parte, en las compraventas de bienes inmuebles se requiere de forma especial, la constancia documental.) Sin que ello pueda afectar a la validad de la cláusula contractual A3 .

»En dicha cláusula contractual, se estipula que llegado un plazo determinado (15 de septiembre de 1999 ), y sin que se hubiese producido la calificación de la finca como urbana, o, a pesar de ello no se hubiesen otorgado la construcción de al menos 250 viviendas, la actora podría optar en prorrogar sus efectos con un nuevo plazo 15 de abril de 2001 (documento nº 3 demanda), o cumplir o hacer cumplir a la parte vendedora el contrato en su integridad sin modificar el precio ni la forma de pago (documento nº 4 demanda).

»Además, si bien se establecía que si al vencimiento del referido plazo (15 de abril de 2001) seguía sin obtenerse la calificación urbanística quedará resuelto el contrato, salvo que Sanbrandan S.A., decida adquirir la finca, en las mismas condiciones establecidas contractualmente, comunicándoselo a los vendedores en un plazo de 15 días (documento 5 demanda).

»Por otra parte, la cláusula del contrato objeto de este litigio A6 dispone que los vendedores se obligan a realizar las gestiones precisas para obtener la segregación registral de la finca, añadiendo que "si por cualquier causa ajena a la voluntad de la parte vendedora la segregación no pudiera efectuarse... la obligación quedará en suspenso.

»Así, en el cumplimiento del contrato se permite la elección de dar por resuelto el mismo o cumplirlo. Sanbrandan S.A., opta por esta última, acreditando su voluntad de cumplir el contrato (documento nº5 demanda) efectúa consignación y realiza ofrecimiento de pago (documento nº 11 demanda), sin que quepa apreciar el incumplimiento alegado por la demandada, ya que el contenido de la condición (la limitación contractual) estipulada preveía la validez.

»En consecuencia, debe cumplirse lo pactado y las consecuencias derivadas del mismo (artículo 1258 del Código Civil ) ya que la normativa de este precepto es una llamada a la exigible lógica en el comportamiento humano, que indica y obliga a estar a las consecuencias del pacto libre; "debiendo exigirse el cumplimiento de lo convenido" ( sentencia T.S. de 26 de febrero de 1991 , entre otras). Por lo que en consecuencia procede la estimación de la demanda en su totalidad.

»Cuarto.- De conformidad con el artículo 394 de la LEC procede imponer las costas del procedimiento a la parte demandada».

La Sección 9.ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia de 26 de junio de 2007, en el rollo de apelación n.º 421/2006 , cuyo fallo dice:

Que debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Elena , Dª. Nieves y D. Celso contra la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Madrid, de fecha 7 de febrero de 2006 , en los autos de juicio ordinario 166/2004 de que dimana el presente rollo de apelación, resolución que revocamos y en su lugar dictamos otra por la que desestimamos los pedimentos de la demanda rectora de estas actuaciones con la absolución de la parte demandada, imponiendo las costas de la instancia a la sociedad demandante y sin hacer especial pronunciamiento sobre las de esta alzada, por lo que cada parte hará frente a las por ella causadas y las comunes, si las hubiere serán por mitad

.

La sentencia contiene los siguientes fundamentos jurídicos:

»No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que deben ser sustituidos por los que a continuación se expresan. Y:

»Primero.- Frente a la sentencia del Juzgado de Instancia se alza la representación procesal de Dª. Elena , Dª. Nieves y D. Celso , que presenta recurso de apelación cuyas alegaciones, en síntesis, son las siguientes: la primera es por infracción del art. 24.2 de la C.E . en lo que se refiere al derecho a Juez predeterminado por la Ley; la Juez que dictó la sentencia es Juez sustituto de los Juzgado de 1ª Instancia de Madrid, sin que le conste haya sido designada sustituta del Juzgado nº 11, sin que la sustitución se comunicara a la parte y sin que dicha señora presidiera la celebración de la audiencia previa, habiendo dictado sentencia casi un año después de la celebración de la vista. La segunda es por infracción de los arts. 1091 y 1258 del Código Civil , en relación con los arts. 1281 y 1283 del mismo texto legal, adoleciendo además la condena de inconcreción de cumplimiento imposible, pues los Sres. Nieves Celso Elena no estaban obligados a realizar gestión alguna para la calificación y ésta, según el contrato, no era requisito para la escritura pública; determinada la fecha del pago el requisito para la escrituración de la compraventa o elevación a público del contrato privado no era otro que el pago del plazo pactado por las partes y no "la mal llamada en la sentencia calificación", por lo que el dictado de la sentencia referido a la condena a la escrituración, al interpretar mal el contrato y obligar a los demandados a algo que no resulta de éste, infringe los artículos antes citados del Código Civil. La tercera alegación comprende los siguientes aspectos: que el contrato de compraventa suscrito entre las partes podía ser elevado a público ante Notario; y que por tanto carece de sentido el mandado de la sentencia referido al caso de que no se pueda otorgar escritura, tampoco puede establecerse una condición suspensiva sin expresar un plazo para que se produzca el cumplimiento de la condición. La siguiente alegación es por infracción del art. 1124 del Código Civil no considerar que el contrato había quedado resuelto por el incumplimiento de la actora, en todo caso la acción ejercitada obligaba a la demandante a haber dado cumplimiento, aunque fuese bajo la forma de consignación judicial, a su obligación de pago. Por ello solicita la revocación de la sentencia de instancia y que se dicte otra desestimando íntegramente la demanda adversa, bien decretando la nulidad de lo actuado desde el momento anterior a la celebración de la vista, mandando retrotraerse las actuaciones al indicado momento procesal y, subsidiariamente, se proceda a la desestimación de la demanda también con condena en costas.

»La oposición a este recurso se llevó a efecto por la representación procesal de Sanbrandan, S.A., que solicitó la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos, combatiendo las alegaciones de la contraríate tanto en lo que se refiere a la nulidad de las actuaciones, pues existe inmediación y no existe indefensión alguna y no se han infringido los artículos del Código Civil citados de adverso, pues la sentencia recurrida es clara, concreta la condena, con la obligación para los condenados de realizar cuantas gestiones sean precisas para la calificación del inmueble. A su juicio hay una voluntad deliberadamente rebelde en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales por parte de la demandada vendedora, ya que el contrato es válido y concreta la condición combatida por la contraparte. No debe apreciarse, en ningún caso, la exceptio non adimpleti contractus, pues su representada no pretende sino el cumplimiento del contrato firmado por los apelantes.

»Segundo.- No puede prosperar el primer motivo del recurso de apelación formulado por la representación procesal de los Sres. Celso Elena Nieves que la Magistrada Juez que estuvo presente en las pruebas practicadas es la que ha dictado sentencia, de conformidad con lo prevenido en el art. 194 de la LEC que a su vez recoge los principios generales de la prueba regulados en el art. 137 del mismo texto legal. Por otra parte la Juez sustituto que dictó la resolución recurrida fue designada conforme a la legalidad vigente y la L.O.P.J. determina con claridad que los jueces sustitutos ejercen su jurisdicción con idéntica amplitud que el titular del órgano.

»Con respecto a la falta de claridad de la sentencia recurrida debemos de poner de manifiesto que, con independencia de la conformidad o no con el contenido de la misma, dicha resolución es meridianamente clara y de una radical congruencia, puesto que recoge y estima íntegramente los pedimentos de la demanda rectora de estas actuaciones mediante una interpretación integradora del contrato que vinculaba a ambas partes litigantes. Cuestión distinta es, como analizaremos en los siguientes fundamentos de derecho, si la interpretación contractual se ajusta por una parte al material probatorio obrante en autos y por otra si recoge adecuadamente lo que doctrina y jurisprudencia tienen sentado sobre las materias debatidas en la litis.

»Tercero.- Con carácter previo debemos recordar que, de conformidad con el art. 1258 del Código Civil , la buena fe es en nuestro derecho positivo un complejo de normas jurídicas que impone que en el desenvolvimiento de las relaciones contractuales el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones se produzcan conforme a una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios aunque no hayan sido formulados por el Legislador ni establecidos por el contrato. Constituye, por tanto, un criterio de determinación del alcance de las prestaciones contractuales, de la forma del cumplimiento y una fuente de creación de deberes accesorios del deber principal de la prestación.

»En la interpretación del contrato de 17 de abril de 1997 entre ambos litigantes, sin duda alguna complejo, pero no por ello oscuro, no podemos olvidar dicho principio sobre todo en lo que se refiere al hecho repetidamente recogido en el mismo (posibilidad o necesidad de que la finca transmitida adquiriera la calificación de suelo urbano o susceptible de urbanización con un número total de viviendas permitidas para construir fuera como mínimo de 250) y regulado, entre otras, en las estipulaciones A3 y C3 del mencionado negocio jurídico.

»Así la citada estipulación A3 establecía que para el caso de no ser calificada la finca, debiendo entenderse siempre dicha calificación como urbana o susceptible de urbanizar, los compradores podían optar, además de resolver el contrato, por adquirir la finca aunque la calificación no se hubiera producido, o cuando habiéndose producido el número de viviendas fuera inferior al establecido. Y si llegado el 19 de septiembre de 1999 sin haberse calificado la finca en la forma señalada se podrían prorrogar sus efectos hasta el 15 de abril de 2001 y si en dicha fecha tampoco se hubiera calificado la finca se produciría la resolución del contrato, salvo que Sanbrandan, S.A. decida adquirir la finca en las mismas condiciones aquí establecidas. Por tanto la calificación no era una exigencia inexcusable para la perpetuación del contrato y estaba admitida la posibilidad de consumarse la compraventa sin que se calificara la finca, ni era una condición para la eficacia del contrato.

»La sociedad demandante haciendo uso de sus derechos prorrogó los efectos del contrato hasta el 15 de abril de 2001 a la vista de que no había sido calificada la finca, y llegada esa fecha optó por adquirir la finca, por supuesto sin modificarse la calificación de la misma que seguía siendo de rústica, asumiendo las restantes obligaciones que con dicha opción se derivaban del texto contractual.

»Cuarto.- Unido a la cuestión de la calificación de la finca objeto de transmisión, como factor determinante de la validez o eficacia del contrato, está el elemento objeto de controversia entre las partes sobre la obligación de realizar las gestiones para obtener dicha calificación. La estipulación C3 del contrato que nos ocupa se refiere a la repetida calificación urbanística y establece que: "los vendedores autorizan a la compradora a que, a partir de este momento, pueda realizar cuantos actos tenga por conveniente para obtener la pretendida calificación urbanística, comprometiéndose de forma expresa a otorgar cuantos poderes o autorizaciones sean necesarios para esa finalidad. Los propios vendedores deberán y podrán efectuar cuantas gestiones y trámites consideren convenientes para la obtención de ese fin, la calificación, tanto conjunta como separadamente de las que realice la compradora".

»Del mencionado texto se deduce que la obtención de la calificación, o mejor dicho que las gestiones necesarias para obtener dicha calificación correspondía a ambas partes, tanto conjunta como separadamente. Es decir que los compradores estaban perfectamente facultados (y obligados) para conseguir la finalidad de un cambio de calificación urbanística.

»A lo que si quedaron obligados los vendedores en virtud del contrato (estipulación A6) era a iniciar los trámites precisos para la segregación registral de la finca vendida y consta en autos (folios 382 y siguientes) que los Sres Nieves Celso Elena solicitaron la autorización de segregación al Ayuntamiento de Galapagar y a la Comunidad de Madrid. Pero incluso el no obtener la autorización para la segregación no constituía una obligación cuyo incumplimiento justificara el del demandante (párrafo 2º de la cláusula A6 ).

»Por tanto, al no existir la obligación de obtener la calificación como finca urbana por la parte demandada en base al contrato, no puede condenarse a los Sres. Celso Elena Nieves en la forma que establece la resolución recurrida ya que, por aplicación del art. 1258 del Código Civil , las obligaciones que nacen de los contratos deben cumplirse a tenor de los mismos y a las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe (y al uso y a la ley). Y la buena fe determinaba que la obligación de calificación era, como mínimo, obligación de ambas partes (conjunta o separadamente) y no sólo de la parte vendedora.

»Quinto.- Tampoco la calificación urbanística era determinante como requisito para la escrituración o elevación a público del contrato que nos ocupa. Sanbrandan prorrogó los efectos del contrato hasta el 15 de abril de 2001 a la vista de que no había sido calificada la finca y llegada esa fecha optó por su adquisición. Una vez tomada dicha decisión, aunque no se había dado el cambio de calificación, el pago debía producirse a los 60 días de dicha decisión y no podría quedar el pago en suspenso a la espera del cambio de calificación. Además el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes podía haber sido elevado a público ante Notario, aunque para ello el Notario debería haber establecido en el correspondiente documento público las advertencias legales precisas al efecto (folio 164 vuelto), circunstancia ésta expresamente prevenida en el art. 215 del Reglamento Notarial . Lo que no ha sido objeto de discusión es que evidentemente el documento público obtenido no tendría acceso al Registro de la Propiedad, pero esto no era un requisito imprescindible contemplado en el contrato, ni las partes, como hemos indicado, han cuestionado esta posibilidad.

»Sexto.- Debe estimarse, asimismo, el recurso de apelación en cuanto que la sentencia recurrida al otorgar a la sociedad demandante un derecho de adquisición preferente hasta la formalización de la escritura pública, efectúa una defectuosa interpretación del contrato y además establece una obligación condicional de carácter suspensivo cuya posibilidad de exigencia se fija de forma indefinida. Cuando se trata de negocios dispositivos de eficacia real la necesidad de señalar un plazo no muy largo para el cumplimiento de la condición parece evidente, pues una condición que desmembra la propiedad, al crear frente a ella una expectativa paralizadora, no puede permanecer indefinidamente. Para la doctrina y para la jurisprudencia se rechaza la hipótesis de que las partes no hayan señalado un plazo dentro del cual deba tener el cumplimiento de la condición, por lo que el Juez, realizando una labor integradora de la laguna negocial, debería fijar un plazo para el cumplimiento de la condición. Pero este plazo dentro del cual la condición debe ocurrir o acontecer habrá de ser aquel más conforme con la finalidad objetiva perseguida por el negocio, la naturaleza de la condición y el interés de la parte o partes en cuyo beneficio se ha puesto la condición.

»En el caso que nos ocupa es indudable que la condición establecida ni está expresamente prevista en el contrato, ni se ajusta a los requisitos de la teoría general de las obligaciones condicionadas, ni la propia consecución de la calificación es obligación (u obligación exclusiva) de la parte demandada.

»Séptimo.- El último motivo del recurso de apelación debe prosperar igualmente, puesto que Sanbrandan, S.A. incumplió su obligación del pago de 120.000.000 ptas. que debía hacerse antes de la solemnización notarial. Sanbrandan efectuó una comparecencia ante el Notario de El Escorial para depositar los cheques a disposición de la parte vendedora para que les fueran entregados una vez efectuada la elevación a público del contrato, modificando de esta manera los pactos contractuales.

Ante el incumplimiento de la actora de sus obligaciones el contrato se encontraba resuelto, por lo que no podía accionar instando su cumplimiento. Incluso la llamada consignación no cumplió los requisitos del art. 1178 del Código Civil , puesto que el depósito debe hacerse ante el Juez competente que es el del lugar del pago y debe ajustarse estrictamente a las disposiciones que regulan éste (art 1177 Código Civil II ). No valen en este sentido los depósitos notariales y su valor puede ser el de la oferta de pago, pero no adquieren el carácter de verdadera consignación.

Todo lo cual nos lleva a la estimación del recurso de apelación formulado por la representación procesal de los Sres. Nieves Celso Elena , revocándose la sentencia recurrida.

»Octavo.- La estimación del recurso de apelación conlleva la no imposición de las costas de esta alzada a ninguno de los litigantes (art. 398.2 LEC 1/2000 ).

»La desestimación íntegra de la demanda rectora de este procedimiento conlleva la condena en costa a la sociedad demandante en primera instancia (art. 394.1 LEC 1/2000 )».

En el escrito de interposición del recurso de casación presentado por la representación procesal de Sanbrandan S.A. se formulan los siguientes motivos de casación:

Motivo Único «Infracción de los artículos 1091, 1124, 1177, 1254, 1255, 1258, 1281, 1282 y 1450 del Código Civil »

El motivo se funda, en resumen, en lo siguiente:

Se analizan los argumentos de la Audiencia Provincial que han llevado a la desestimación de la demanda considerando que en ningún momento se ha discutido la validez del contrato de compraventa por ser contrario al 1255 Código Civil. Ha quedado acreditado que Sanbrandán no incumple el contrato pues el pago debía efectuarse en el mismo momento de la escritura pública. Yerra la Sala cuando indica que estaba admitida la posibilidad de consumarse la venta sin que se calificara la finca, lo que implica que cuando se decidiera adquirir la finca quedaba en suspenso hasta la recalificación. Señala que lo resultaba imprescindible era la segregación previa dependiente de la exclusiva voluntad de la parte vendedora infringiéndose así lo dispuesto en el artículo 1091 y 1124 del Código Civil. Son por tanto dos las actuaciones necesarias para la consumación del contrato: la segregación de la finca objeto de la compraventa y la recalificación, siendo inexcusable la recalificación, unida a la previa segregación para la plena eficacia del contrato. Se infringe así lo dispuesto en los artículos 1281 y 1282 del Código Civil en materia de interpretación de contratos.

En una alegación segunda, en relación con la declaración en la sentencia de la obligación común de obtener la calificación, alega que el artículo 1258 del Código civil relativo a la buena fe ha estado de parte de los compradores ya que la segregación correspondía efectuarla a los vendedores, sin que se pudiera obtener la calificación sin ella por lo que la obligación era de los vendedores.

En el apartado tercero, en cuanto a la elevación a público del documento privado, señala el recurrente que se confunde esta con la protocolización del documento. Que el motivo real por el que no se podía llevar a efecto la compraventa era la imposibilidad de segregar la finca conforme a la legislación en materia de montes, situación que no puede suponer el incumplimiento de Sanbrandán, que en todo momento está dispuesta a cumplir su parte.

En el apartado cuarto, en relación con el derecho preferente, no es una obligación condicional suspensiva sino un modo de asegurar el derecho del comprador pudiendo haberse fijado un plazo por el Juzgador.

En el apartado quinto se señala que el fundamento de Derecho Séptimo de la sentencia infringe los artículos 1124, 1281 y 1282 y 1177 del Código Civil pues no se ha producido incumplimiento contractual por Sanbrandán S.A. ya que el pago debía hacerse simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública.

Por todo ello se considera que el contrato es válido al no incurrir en causa de resolución ya que el pago día efectuarse simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública habiendo demostrado su voluntad inequívoca de cumplir.

Termina solicitando de la Sala «[...] se dicte sentencia estimatoria, casando la de la Audiencia y reponiendo la dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Madrid».

La parte recurrida-demandada D. Celso , Elena y Nieves presentó escrito de oposición al recurso de casación fundado, en síntesis en lo siguiente:

La primera alegación realizada es sobre la inadmisibilidad del recurso por no respetar la base fáctica de la sentencia recurrida, enmascarando el recurso con supuestas infracciones normativas sin realizar un adecuado razonamiento de su hipotética vulneración al no existir ningún razonamiento jurídico.

En segundo lugar se alega la inexistencia de infracción de los preceptos que se declaran infringidos al establecer la sentencia recurrida unas conclusiones correctas en relación al contrato celebrado. La discrepancia se centró en que Sanbrandán S.A. pretendía el otorgamiento de escritura pública sin pagar el precio pretendiendo que su obligación quedara condicionada y suspendida hasta la obtención de la recalificación cuando se había previsto en el contrato la posibilidad de adquirir sin recalificación. Por ello, los vendedores exigieron conforme a lo establecido en el contrato que el primero de los plazos se hiciera efectivo antes de la escritura una vez que se había optado por seguir con la compraventa.

Termina solicitando de la Sala «[...] se desestime el recurso de casación planteado, confirmando por tanto la sentencia recurrida e imponiendo a la parte recurrente las costas del recurso».

Para la deliberación y fallo del recurso se fijó el día 9 de marzo de 2011, en que tuvo lugar.

En los fundamentos de esta resolución se han utilizado las siguientes siglas:

CC, Código Civil.

LEC 1881, Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 , reformada.

LEC, Ley de Enjuiciamiento Civil

RC, recurso de casación.

SSTS, sentencias del Tribunal Supremo (Sala Primera, si no se indica otra cosa).

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Rios, que expresa el parecer de la Sala.

Resumen de antecedentes .

1. Sanbrandan S.A. interpuso demanda de juicio ordinario contra Doña Elena , Doña Nieves y D. Celso pidiendo que se declarase la validez del contrato de compraventa celebrado el 17 de abril de 1997 solicitando que se obligara a los demandados a realizar las gestiones necesarias para la calificación del terreno y el otorgamiento de escritura pública y caso que no se pudiera otorgar, que se hiciera constar en el Registro de la Propiedad su derecho preferente de adquisición. Los demandados contestaron a la demanda declarando que el contrato había sido resuelto ante el incumplimiento de la obligación de pago del comprador.

2. La sentencia de primera instancia estimó la demanda considerando que la compraventa estaba condicionada a la calificación del terreno como urbano y a la segregación previa de la finca y que la parte compradora, una vez agotadas las prórrogas acordadas había optado por el cumplimiento del contrato y ofrecido el pago, por lo que el contrato debía ser cumplido en sus términos.

3. La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso de apelación de la parte vendedora y desestimó la demanda. La sentencia, de la interpretación de las cláusulas del contrato, concluye que (a) la recalificación no era una exigencia inexcusable para el contrato estando admitida la posibilidad de consumarse la compraventa sin que se calificara la finca, sin que fuera por tanto condición para la eficacia del contrato; (b) que la obligación de realizar gestiones para obtener la calificación correspondía a ambas partes tanto conjunta como separadamente; (c) que los vendedores estaban obligados a iniciar los trámites para la segregación registral de la finca y lo hicieron, sin que el no obtener autorización para la segregación sea incumplimiento que justifique el del comprador, según el propio contrato; (d) que no era requisito para la elevación a público del contrato la calificación urbanística; (e) que el comprador estaba obligado a pagar 120 millones de pesetas antes de la elevación a público del contrato, habiendo incumplido esta obligación por no ser válida la consignación efectuada ante notario. Siendo esto así, el contrato había sido resuelto válidamente por los vendedores, siendo imposible instar su cumplimiento.

4. Esta sentencia ha sido recurrida en casación por la parte compradora, Sanbrandan S.A.

Enunciación del motivo de casación.

El recurso de casación se estructura en un único motivo por «Infracción de los artículos 1091, 1124, 1177, 1254, 1255, 1258, 1281, 1282 y 1450 del Código Civil ». El recurso de casación se funda, en resumen, en lo siguiente:

Se analizan las razones que han servido para la estimación del recurso de apelación de la parte vendedora argumentando:

(a) Que en ningún momento se ha discutido la validez del contrato de compraventa por ser contrario al 1255 Código Civil.

(b) Que ha quedado acreditado que Sanbrandán no incumple el contrato pues el pago debía efectuarse en el mismo momento de la escritura pública.

(c) Que no estaba admitida la posibilidad de consumarse la venta sin que se calificara la finca, lo que implica que cuando se decidiera adquirir la finca, quedaba en suspenso el contrato hasta la recalificación.

(d) Que la segregación previa era dependiente de la exclusiva voluntad de la parte vendedora infringiéndose así lo dispuesto en el artículo 1091 y 1124 del Código Civil . Al ser la segregación obligación de los vendedores, sin que se pudiera obtener la calificación sin ella, la obligación de recalificar la finca también era de los vendedores. Son por tanto dos las actuaciones necesarias para la consumación del contrato: la segregación de la finca objeto de la compraventa y la recalificación, siendo inexcusable la recalificación, unida a la previa segregación para la plena eficacia del contrato. Al no entenderse así, se infringe así lo dispuesto en los artículos 1281 y 1282 del Código Civil en materia de interpretación de contratos.

(e) En cuanto a la elevación a público del documento privado, señala el recurrente que se confunde esta con la protocolización del documento. Que el motivo real por el que no se podía llevar a efecto la compraventa era la imposibilidad de segregar la finca conforme a la legislación en materia de montes, situación que no puede suponer el incumplimiento de Sanbrandán, que en todo momento estaba dispuesta a cumplir su parte.

(f) En relación con el derecho preferente, no es una obligación condicional suspensiva sino un modo de asegurar el derecho del comprador que podría hacerse fijando un plazo.

(g) La sentencia infringe los artículos 1124, 1281 y 1282 y 1177 del Código Civil pues no se ha producido incumplimiento contractual por Sanbrandán S.A. ya que el pago debía hacerse simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública.

Por todo ello se considera que el contrato es válido al no incurrir en causa de resolución ya que el pago debía efectuarse simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública habiendo demostrado su voluntad inequívoca de cumplir.

El único motivo del recurso de casación ha de ser desestimado.

.- Improcedente cita en casación de preceptos genéricos y heterogéneos.

Esta Sala ha declarado en innumerables sentencias y autos de inadmisión que, de acuerdo con la exigencia de claridad y precisión en la identificación de la infracción normativa que resulta del artículo 477.1 LEC (y antes, del 1707 LEC 1881 ), el escrito de interposición de un recurso de casación exige una estructura ordenada y con tratamiento separado de cada cuestión mediante el motivo correspondiente, lo que se traduce, no solo en la necesidad de que su estructura sea muy diferente a la de un mero escrito de alegaciones, sino también en el rechazo de motivos en los que se mezclan cuestiones de hecho y de Derecho, o sustantivas y procesales, o jurídicas, cuando sean heterogéneas entre sí, y en el rechazo de motivos fundados en preceptos genéricos, con un contenido demasiado amplio, por no ser función de esta Sala averiguar donde se halla la infracción que se denuncia (por todas, STS de 22 de marzo de 2010, RC n.º 364/2007 , con cita de las de 2 de julio de 2009 , 25 de enero de 2000 , 3 de febrero de 2005 , 9 de mayo de 2006 , y 20 de septiembre de 2007 ).

En este defectuoso planteamiento incurre la parte recurrente, desde el momento en que invoca como fundamento de su recurso normas atinentes a materias muy diversas, tales como el artículo 1091 CC referido al contrato como fuente de obligaciones contractuales, el artículo 1124 CC, sobre la facultad resolutoria en las obligaciones recíprocas, el 1177 CC sobre la consignación, el artículo 1254 CC relativo al concepto de contrato como manifestación del libre acuerdo de voluntades, el artículo 1255 CC que plasma en nuestro ordenamiento el principio de libre autonomía de la voluntad en el ámbito contractual, el artículo 1258 relativo a la perfección de los contratos, los artículos 1281 CC, 1282 CC, atinentes a su interpretación, el artículo 1450 CC sobre la perfección del contrato de compraventa preceptos todos ellos, claramente heterogéneos, cuya cita en casación ya se ha dicho que se ha venido considerando improcedente.

También se mencionan preceptos que han sido calificados de excesivamente genéricos por esta Sala para fundar por sí mismos un recurso de casación, como es el caso del artículo 1255 CC ( SSTS de 24 de octubre de 2000 , 19 de diciembre de 2001 , 5 de diciembre de 2008 y 10 de febrero de 2009 ) o el artículo 1091 del CC , respecto del cual tiene dicho esta Sala con reiteración que no puede, como regla general, servir de fundamento a un recurso de casación, dado su carácter genérico, pues no se vulnera el principio pacta sunt servanda [los pactos deben cumplirse], del que es expresión el citado precepto del CC, más que cuando el tribunal cuya sentencia se somete a examen ha desconocido la obligatoriedad del contrato ( SSTS, entre las más recientes, de 10 de mayo de 2006, RC 3184/1999 , 22 de junio de 2006, RC 4210/1999 , 20 de julio de 2006, RC 3121/1999 , 24 de octubre de 2006, RC 2624/1999 y 7 de febrero de 2007, RC 1435/2000 ), pero no cuando incurre en posibles ilegalidades relativas a su interpretación o aplicación si el recurrente no determina con precisión los preceptos legales infringidos en relación con estas concretas infracciones, cuestión esta que enlaza con el siguiente defecto apreciado relativo a la indebida acumulación en el mismo motivo de preceptos sobre interpretación contractual referidos a la interpretación literal y a la espiritualista del contrato.

Con relación a la normas de interpretación que se dicen infringidas, se observa que en escrito de interposición se alude al artículo 1281 del CC en su conjunto, sin especificar el párrafo, lo que la doctrina rechaza por referirse cada uno de ellos a supuestos distintos ( SSTS de 28 de septiembre de 2000, RC n.º 2849/95 , 23 de febrero de 2007, RC n.º 1078/2000 , y 2 de diciembre de 2009, RC n.º 518/2005 , entre muchas más), junto con la infracción del artículo 1282 del CC , lo que resulta contradictorio, pues el artículo 1282 CC solo entra en juego cuando la falta de claridad de los términos del contrato impide alcanzar, a través de ellos, cual sea la verdadera intención de los contratantes, por lo que las normas se han de aplicar subsidiariamente ( STS de 21 de febrero de 2008, RC n.º 4598/2000 , con cita de las SSTS de 28 de septiembre de 2000 , 1 de febrero de 2001 y 24 de octubre de 2003 ) sin que pueda propugnarse en el mismo motivo la interpretación literal y espiritualista del contrato.

Interpretación de los contratos.

Prescindiendo de los defectos de índole formal expresados, el recurso también ha de ser desestimado por razones de fondo.

La controversia planteada en este procedimiento se centra en la interpretación del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 17 de abril de 1997, en concreto en relación con la cláusula A3 del mismo prevista para el caso de que la finca adquirida no fuera calificada definitivamente como suelo urbano o apto para urbanizar. Dicha cláusula permitía distintas opciones: a) resolver el contrato; b) prorrogar sus efectos; c) cumplirlo. La opción que eligió la parte compradora fue la b), prorrogando sus efectos hasta el 15 de abril de 2001. Acabada dicha prórroga el contrato quedaba resuelto, salvo que Sanbrandan S.A decida adquirir la finca en las mismas condiciones aquí establecidas . Esta decisión también fue adoptada por la compradora Sanbrandan S.A.. Las consecuencias jurídicas de dicha opción son diferentes para las partes. Mientras que la parte compradora entendía que había que esperar a la recalificación del terreno para la elevación a público y entonces proceder al pago, la parte vendedora consideraba que lo procedente a partir de ese momento, era el pago de la segunda parte del precio en 60 días y una vez pagado este se procedería a la elevación a público. Esta fue la interpretación acogida por la sentencia aquí recurrida, tal y como ha quedado expuesto en el primer fundamento de esta resolución.

Se hace preciso recordar que la interpretación de los contratos realizada por la sentencia de instancia no puede ser revisada en casación -en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba-, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico o arbitrario, pues no pueden considerarse infringidas las normas legales sobre interpretación de los contratos cuando únicamente trata de justificarse el desacierto de la apreciación -inherente a la labor de interpretación- realizada por el tribunal de instancia, pero no se combate una interpretación que contradiga abiertamente lo dispuesto en dichas normas o sea contraria al derecho a la tutela judicial efectiva por prescindir de las reglas de la lógica racional en la selección de las premisas, en la elaboración de las inferencias o en la obtención de las conclusiones. La alegación como infringidos de los preceptos del CC sobre interpretación de los contratos está sujeta a este límite, por lo cual la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que, en principio, salvo que sea arbitraria o ilógica, debe estarse a la interpretación formulada en la instancia ( SSTS, entre las más recientes, de 24 de enero de 2006 , 12 de febrero de 2 006 , 8 de febrero de 2006 , 8 de marzo de 2006 , 13 de junio de 2006 , 23 de junio de 2006 , 20 de julio de 2006 , 14 de septiembre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 , 6 de febrero de 2007, RC n.º 941/2000 , 13 de diciembre de 2007, RC n.º 4994/2000 ).

La interpretación realizada por la Audiencia Provincial no cumple los requisitos necesarios para su revisión, sin que los argumentos utilizados por la parte recurrente, amén de no cumplir con las exigencias formales de un recurso de casación, sean suficientes para desvirtuar la misma. Así debe decirse que (a) si bien no se ha discutido la validez del contrato sí se ha cuestionado la existencia o no de causa justa de resolución por ambas partes; (b y c) que conforme a la interpretación dada por la Audiencia Provincial el comprador estaba obligado al pago antes de la elevación a público del contrato y que el contrato preveía la posibilidad de consumarse la compraventa sin que se calificara la finca, por lo que la elevación a público ya no dependía de esta recalificación. La pretensión de la parte recurrente de que el pago debía hacerse en el momento de la elevación a público, que a su vez dependía de la recalificación de la finca y de la previa segregación supone una interpretación contraria a la realizada por la Audiencia Provincial y no resulta arbitrario entender que no resulta conforme con los términos del contrato. Si en el contrato se agotaban las posibilidades para el caso de no obtener la recalificación utilizando prórrogas y llegando hasta la última opción que era que el comprador optase, a pesar de ello, por la compraventa, una vez que se ha optado, no es racional deducir que la formalización ante notario vuelva a depender de la recalificación del terrero. Que la elevación a público se haría ante notario una vez efectuado el pago y no simultáneamente es una interpretación razonable, desde el momento en que resulta acorde con los términos literales utilizados en la cláusula A6 del contrato relativo a la escrituración; (d) tampoco es más razonable, frente a la que lleva a cabo la sentencia recurrida, la interpretación que da la parte recurrente relativa a la segregación, considerando que esta era obligación de la parte vendedora necesaria para la recalificación, lo que hacía que la recalificación fuera también obligación de la vendedora. No es arbitrario interpretar que el iniciar los trámites para la segregación, a la que se refiere la cláusula A6 era obligación de los vendedores y la obligación de recalificación era de ambas partes y no solo de la vendedora como se pretende.

La interpretación de la Audiencia no ha sido desvirtuada adecuadamente por lo que siguiendo la misma, la consecuencia jurídica no puede ser otra que entender que ante el impago de la parte compradora, el contrato había sido resuelto justamente por la vendedora, sin que se pudiera instar a su cumplimiento.

Costas

La desestimación del recurso de casación comporta la procedencia de confirmar la sentencia impugnada de acuerdo con el art. 487 LEC y de imponer las costas a la parte que interpuso el recurso, en virtud de lo dispuesto en el art. 394 LEC, en relación con el 398 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.