STS, 30 de Junio de 2014

La sentencia recurrida contiene parte dispositiva del siguiente tenor:

"FALLAMOS.-

PRIMERO.- QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOS PARCIALMENTE EL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INTERPUESTO POR LA PROCURADORA DE LOS TRIBUNALES DOÑA CONCEPCIÓN GONZÁLEZ ESCOLAR, Y DOÑA MARGARITA RIESTRA BARQUIN EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE PEÑAMIEL S.L. Y, D. Evaristo Y DOÑA. Zaida , CONTRA LA DESESTIMACIÓN PRESUNTA DE LA HOJA DE APRECIO FORMULADA EN FECHA 17 DE MARZO DE 2006 ANTE EL JURADO DE EXPROPIACIÓN DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS, RESPECTO AL JUSTIPRECIO DE LAS FINCAS NUM000 Y NUM001 AFECTADA POR EL ÁREA DE RESERVA REGIONAL DE SUELO AUPL V, P.E. "PRADO DE LA VEGA", EXP. SPDU-G 15/01 DEL PRINCIPADO DE ASTURIAS.

SEGUNDO.- LA PARCIAL DISCONFORMIDAD A DERECHO DE LA RESOLUCIÓN IMPUGNADA Y SU ANULACIÓN TAMBIÉN PARCIAL".

TERCERO.- EL RECONOCIMIENTO DEL DERECHO A QUE JUSTIPRECIO EL SUELO LITIGIOSO A RAZÓN DE 117 €/M2.

CUARTO.- LOS INTERESES SE DEVENGARÁN EN LA FORMA QUE SE DETERMINA EN EL FUNDAMENTO DE DERECHO SEXTO DE ESTA RESOLUCIÓN JUDICIAL.

QUINTO.- NO HACER IMPOSICIÓN DE LAS COSTAS DEVENGADAS EN ESTE PROCEDIMIENTO A NINGUNA DE LAS PARTES LITIGANTES.."

Notificada la anterior sentencia, las representaciones procesales de la mercantil Peñamiel S.L., y de Don Evaristo y Doña Zaida presentaron con fecha 26 de mayo de 2011 y 27 de mayo de 2011 escritos en el que suplica a la Sala la aclaración de la misma. Dicha solicitud fue evacuada mediante Auto de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de fecha 25 de julio de 201 en el que se acuerda: "Se declara procedente la aclaración del fallo de la sentencia de esta sala, de fecha 23 de febrero de 2011 , solicitada por las representaciones procesales indicadas en el encabezamiento en el sentido que por error material se consignó en el fallo de la misma el justiprecio unitario de 117,59 €/m2. Sin costas".

La representación procesal de la parte recurrente presentó escrito, ante la citada Sección y Sala, preparando el recurso de casación contra la sentencia. Por diligencia de ordenación se tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la representación procesal de la mercantil Sociedad Mixta de Gestión y Promoción del Suelo, S.A, se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación, expresando los motivos en que se funda y suplicando a la Sala: "...dicte sentencia por la que estime el presente recurso de casación conforme a los motivos de casación que se han esgrimido en este escrito".

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplazó a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalizara escrito de oposición, lo que realizó, oponiéndose al recurso de casación y suplicando a la Sala: "... dicte sentencia por la que, desestimando el mismo, confirme la Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias 23 de mayo de 2011, dictada en los Procedimientos Acumulados 473/09 y 1599/09, con expresa imposición de costas a la Recurrente".

Evacuado dicho trámite, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 25 de junio de 2014, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Diego Cordoba Castroverde, Magistrado de la Sala.

En el presente recurso de casación, interpuesto por la Sociedad Mixta de Gestión y promoción del Suelo SA, se impugna la sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de 23 de mayo de 2011 (rec. 473/2009 y acumulados 474 y 1599/09 ), posteriormente aclarada por Auto de 25 de julio de 2011 , por la que se estimó parcialmente el recurso interpuesto por la representación legal de Peñamiel SL y D. Evaristo y Doña Zaida contra la desestimación presunta de la hoja de aprecio formulada el 17 de marzo de 2006 ante el Jurado de Expropiación de Asturias, respecto al justiprecio de las fincas NUM000 y NUM001 afectada por el Área de reserva regional de Suelo AU- PLV, PE "Prado de la Vega" del Principado de Asturias.

Motivos de casación.

1. El primer motivo, formulado al amparo del art. 88.1.c) de la LJ , por la incongruencia omisiva en la que incurre la sentencia impugnada respecto de las alegaciones de la parte en torno a los errores y deficiencias de que adolecía la valoración de la finca alcanzada por el perito judicial referidas a diversos extremos: haber utilizado para calcular el justiprecio mediante el método residual dinámico determinaciones y parámetros urbanísticos distintos a los fijados por el Planeamiento aprobado para la zona (Plan Especial); falta de justificación en torno a los precios de venta de la vivienda libre tomados en consideración y el no haberlos referido a la fecha de inicio del expediente expropiatorio (febrero 2006); por la exclusión en el cálculo del valor en venta de vivienda libre de los precios de venta de las viviendas de la zona colindante de la "Moxina" y la inclusión de otros ámbitos (La Corredoría y Los Prados); la aplicación de unos costes de construcción injustificadamente bajos; la injustificada reducción a siete años de la operación en el ámbito; la fijación del mismo precio para la venta de las viviendas sobre rasante que las construcciones bajo rasante; y la omisión en el cálculo de los flujos de caja y de la prima de riesgo de la financiación ajena.

2. El segundo motivo, formulado al amparo del art. 88.1.d) de la LJ , por infracción de los artículos 218.2 , 317 , 319 , 326 y 348 de la LEC por valoración arbitraria o irrazonable de la prueba practicada al asumir los resultados de un informe pericial que adolecía de los errores señalados en el anterior motivo. Este motivo lo plantea de forma subsidiaria respecto del anterior y para el caso de que no se apreciase incongruencia omisiva. Considera que la prueba obrante en el procedimiento, fundamentalmente la prueba pericial y una compraventa de otra finca afectada por el mismo proyecto expropiatorio, no justificaban justiprecio de las fincas por importe de 117,59 €/m2 por las mismas razones que se expusieron en el anterior motivo.

3. El tercer motivo, formulado al amparo del art. 88.1.d) de la LJ , denuncia la infracción del artículo 27 de la Ley 6/1998 en relación con el artículo 3.1 apartado c) y el artículo 37.5 de la Orden ECO/805/2003 y con el articulo 18 apartados 3 y 4 y el art 37 apartados 1 y 3 de la citada Orden. Y ello por entender que la sentencia se fundamenta en un informe pericial que utiliza valores contrarios a los parámetros urbanísticos fijados por el Planeamiento aprobado para la zona (Plan Especial del área de actuación concertada de Prado de la Vega) y que yerra en la aplicación de costes de construcción injustificadamente bajos.

4. El cuarto motivo, planteado al amparo del art. 88.1.d) de la LJ , denuncia la infracción del art. 27 de la Ley 6/1998 y de la jurisprudencia según la cual resulta improcedente toda equiparación, a efectos de valoración de fincas, entre los precios fijados mediante una compraventa y los justiprecios expropiatorios. Y ello porque la sentencia utiliza como prueba para fundamentar el valor de las fincas el precio de adquisición por mutuo acuerdo de otra finca (la finca nº NUM002 ) infringiendo el art. 27 que exige la aplicación del método residual dinámico y la jurisprudencia que impide la asimilación entre los justiprecios expropiados y los precios fijados en compraventa.

5. El quinto motivo, formulado al amparo del art. 88.1.d) denuncia la infracción del artículo 37.2 de la Orden ECO/805/2003 y de la jurisprudencia que exige que cuando se aplique el método residual solo puede acudirse a los precios reales de mercado si han sido debidamente contrastados y obtenidos de fuentes ciertas y seguras. Sin embargo, la sentencia se basa en un informe pericial que, a juicio de la parte recurrente, ni calcula correctamente los valores obtenidos por el método de comparación ni aporta datos ni testigos en que fundamentar el precio de venta de vivienda libre tomado como referencia.

6. El sexto motivo, planteado al amparo del art. 88.1.d) de la LJ , denuncia la infracción del artículo 27.1 párrafo segundo de la Ley 6/1998 en relación con los artículos 36, 37.1 y 38.4 de la Orden ECO/805/2003 al fundamentarse la sentencia en un informe pericial que no tiene en cuenta en el cálculo de los flujos de caja la prima de riesgo de financiación ajena, gastos que es preciso tomar en consideración cuando se aplica el método residual dinámico.

7. El séptimo motivo, planteado al amparo del art. 88.1 d) de la LJ , denuncia la infracción de la jurisprudencia del Tribunal Supremo según la cual los Acuerdos del Jurado de expropiación forzosa disfrutan de la presunción de acierto y objetividad. Y ello porque la sentencia se basa en el informe pericial judicial que incurre en graves errores y deficiencias que impiden que se desplace el justiprecio alcanzado por el Jurado.

Incongruencia omisiva.

El primer motivo alega la incongruencia omisiva en la que incurre la sentencia impugnada al no haber dado respuesta a las alegaciones realizadas por la parte en su escrito de conclusiones en torno a los errores y deficiencias de que adolecía el informe del perito judicial en los siguientes extremos: haber utilizado para calcular el justiprecio mediante el método residual dinámico determinaciones y parámetros urbanísticos distintos a los fijados por el Planeamiento aprobado para la zona (Plan Especial); falta de justificación en torno a los precios de venta de la vivienda libre tomados en consideración y el no haberlos referido a la fecha de inicio del expediente expropiatorio (febrero 2006); por la exclusión en el cálculo del valor en venta de vivienda libre de los precios de venta de las viviendas de la zona colindante de la "Moxina" y la inclusión de otros ámbitos (La Corredoría y Los Prados); la aplicación de unos costes de construcción injustificadamente bajos; la injustificada reducción a siete años de la operación en el ámbito; la fijación del mismo precio para la venta de las viviendas sobre rasante que las construcciones bajo rasante; y la omisión en el cálculo de los flujos de caja y de la prima de riesgo de la financiación ajena.

La otra finca valorada por la Sala (finca nº NUM002 era colindante a una de las expropiadas, afectada por el mismo proyecto expropiatorio y sometida al procedimiento de tasación conjunta.

De la lectura del fundamento jurídico quinto de la sentencia impugnada de la sentencia recurrida se desprende que el Tribunal de instancia no entró a examinar pormenorizadamente los distintos puntos de discrepancia que la recurrente puso de manifiesto en su escrito de conclusiones respecto a la prueba pericial judicial. Salvo la consideración expresa que la Sala de instancia realiza en orden a que el perito tiene en cuenta para determinar el valor en venta de viviendas libres de la zona sobre transacciones reales y sobre el plazo a tomar en consideración por el método residual dinámico, ningún argumento específico ofrece en respuesta al juicio crítico que del informe pericial efectúa la recurrente en su escrito de conclusiones.

Pero no por ello el motivo debe acogerse.

Conforme con una reiterada Jurisprudencia, la congruencia no requiere una correlación literal entre el desarrollo dialéctico de los escritos de las partes y la redacción de las sentencias. Lo que exige es que la sentencia se pronuncie categóricamente sobre las pretensiones y cuestiones formuladas por los litigantes, sin que esa obligación se extienda a los argumentos que presiden las pretensiones y cuestiones, siendo suficiente para éstos una respuesta genérica o global ( Sentencia de 31 de octubre de 2012 -recurso de casación 6299/2009 - y las en ella citadas).

Pues bien, en aplicación de la doctrina de mención el motivo debe desestimarse. La pretensión en la instancia de la ahora recurrente, como parte recurrida, no fue otra que la desestimación del recurso contencioso administrativo deducido por la expropiada, y la cuestión que plantea y en la que en definitiva descansó su pretensión no era otra que la prevalencia del acuerdo valorativo del Jurado sobre el informe pericial que tachó de erróneo, impreciso e inexacto y por ello insuficiente para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución del Jurado, y a lo uno y a lo otro se da cumplida respuesta en la sentencia. Cuestión distinta es que esa respuesta se exteriorice sin contestación puntual a los argumentos aducidos por la indicada parte, pero conforme con la doctrina jurisprudencial citada, ello no es necesario y en consecuencia su falta no habilita para apreciar la incongruencia omisiva denunciada.

El motivo, por lo expuesto, debe desestimarse.

Valoración arbitraria de la prueba pericial.

El segundo motivo alega la infracción de los artículos 218.2 , 317 , 319 , 326 y 348 de la LEC por valoración arbitraria o irrazonable de la prueba practicada al asumir los resultados de un informe pericial que adolecía de errores y una compraventa de otra finca afectada por el mismo proyecto expropiatorio, que, a su juicio, no justificaban justiprecio de las fincas por importe de 117,59 €/m2.

Los errores en los que incurría la prueba pericial judicial, acogida por el Tribunal, consistirían sintéticamente en los siguientes: la utilización de valores contrarios a los parámetros urbanísticos fijados por el Plan Especial aprobado para la zona; falta de evidencia acreditativa de los valores en venta de vivienda libre y utilización de precios de venta esperados y no referidos al momento del inicio del expediente expropiatorio (febrero de 2006); falta de justificación de la aplicación de unos costes de construcción anormalmente bajos; la injustificada reducción a siete años de la operación en el ámbito; improcedente valoración, en la venta de viviendas unifamiliares, de la edificabilidad bajo rasante (trasteros, plazas de garaje) y sobre rasante al mismo precio; omisión, en el cálculo de los flujos de caja, de la prima de riesgo de la financiación ajena. Y al basarse la sentencia en el precio ofrecido por la beneficiaria para otra finca expropiada (finca nº NUM002 ) por entender que no guarda similitud con las fincas expropiadas por cuanto: la finca nº NUM002 no fue expropiada; esa finca se ubica en suelo urbanizado mientras que las fincas expropiadas se sitúan en suelo urbanizable; uno de los recurrentes había abonado, en transacciones inmobiliarias en el ámbito sujeto a expropiación, un precio inferior al acordado por el Jurado para las fincas impugnadas.

Tal y como hemos señalado en anteriores sentencias referidas a este mismo proyecto expropiatorio, entre ellas la STS de 26 de mayo de 2014 (rec. 3939/2011 ) y 6 de junio de 2014 (rec. 4413/2001 ), es doctrina reiterada de esta Sala la que afirma que la formación de la convicción sobre los hechos en presencia para resolver las cuestiones objeto del debate procesal está atribuida al órgano judicial que, con inmediación, se encuentra en condiciones de examinar los medios probatorios, sin que pueda ser sustituido en tal cometido por este Tribunal de casación, puesto que la errónea valoración no ha sido incluida por la Jurisprudencia como motivo de casación en el orden Contencioso-Administrativo, lo cual se cohonesta con la naturaleza de la casación como recurso especial, cuya finalidad es la de corregir errores en la interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico y no someter a revisión la valoración de la prueba realizada por el Tribunal de instancia. Pero también constituye una constante línea jurisprudencial aquellas sentencias que reconocen que la anterior regla admite excepciones, entre otras, cuando se sostenga y se demuestre, invocando el motivo de la letra d) del artículo 88.1 de la Ley Jurisdiccional , la infracción de algún precepto que disciplina la apreciación de pruebas tasadas o que su valoración resulta arbitraria o ilógica ( Sentencia de 12 de diciembre de 2012 -recurso 48/2010 - y las en ella citadas).

A la arbitrariedad y a la falta de lógica de la valoración de la prueba pericial practicada se refiere la recurrente y lo hace correctamente por la vía del artículo 88.1 d). En consecuencia hemos de examinar si en efecto, tal como se sostiene, la valoración de la indicada prueba por el Tribunal "a quo" incurre en arbitrariedad o falta de razonabilidad, debiéndose advertir que para su apreciación no basta con justificar que el resultado probatorio obtenido por la Sala de instancia pudo ser, a juicio de la parte, más acertado o ajustado al contenido real de la prueba, sino que es menester demostrar que dicha apreciación es arbitraria o irrazonable o que conduce a resultados inverosímiles.

Pues bien, desde esa óptica limitada de acceso en casación a la valoración de la prueba, cabe adelantar que merece el calificativo de arbitraria la valoración que de la prueba pericial judicial se realiza en la sentencia.

Tachado el informe pericial como erróneo, impreciso e inexacto, en trámite procesal oportuno, cual es el de formulación del escrito de conclusiones, y ello con contundentes alegaciones, exigía a la Sala de instancia, para no incurrir en una valoración injustificada o caprichosa de la prueba, examinar las objeciones aducidas y, realmente, tal como puede observarse en la motivación que la sentencia ofrece, residenciada exclusivamente en el fundamento de derecho quinto, no lo hace, pues salvo la mención que en la sentencia se realiza a que la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa del Principado de Asturias, está ".. . huérfana de una específica y circunstanciada motivación " en lo que se refiere al cálculo de valor en venta de las viviendas libres, y a que "... el perito judicial hace una especificación circunstanciada y detallada, sobre transacciones reales en la zona y no meros anuncios o cálculos hipotéticos ...", ninguna consideración exterioriza el Tribunal sobre las múltiples objeciones formuladas.

Esta falta de valoración de las objeciones opuestas a la prueba pericial y la asunción de la misma sin brindar la más mínima explicación de las razones que le llevan a considerar que dicho informe pericial no incurren en los errores e incorrecciones denunciados por la parte, revela una arbitraria valoración de la prueba pericial por parte del Tribunal de instancia.

Pero no solo la Sala no exterioriza las razones por las que rechaza las críticas al informe pericial, sino que además la conclusión que alcanza respecto a la bondad de la pericial y a su suficiencia para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución del Jurado carece de toda lógica.

La deflactación que del valor en venta apunta la sentencia recurrida como reproche al acuerdo del Jurado, con la indicación de que el Jurado ha tenido en cuenta el valor en venta vigente a la fecha de su resolución deflactando los precios al año 2006, si bien puede ser razón suficiente para entender que la resolución del Jurado en ese extremo no es conforme a derecho, en cuanto reiterada Jurisprudencia de esta Sala viene afirmando que el valor del bien expropiado debe referirse al momento del inicio de la pieza de justiprecio, sin que sea admisible calcular su valor en el momento en que se efectúa la valoración y deflactar luego la cifra así alcanzada ( Sentencias de 4 de junio de 2013 -recurso de casación 66/2011 - y 11 de noviembre de 2013 -recurso de casación 1243/2011 -), lo que en modo alguno justifica es que como consecuencia deba estarse al informe pericial judicial y menos cuando tampoco ofrece testigos de valor en venta al tiempo de la fecha de referencia valorativa (enero de 2006) y sí, según se infiere de propio texto del informe, por su mención a tres agentes de la propiedad inmobiliaria (sin ninguna concreción ni dato indentificativo) y una genérica referencia a haber contrastado lo previos de venta utilizados en la zona de referencia (La Corredoria y Los Prados) excluyendo la Moxina y en todo caso lo refiere a unos "precios de venta esperados". De modo que esa falta de concreción que reprocha a la resolución del jurado al tiempo de calcular el precio de venta libre y que determina su rechazo, es imputable también al informe del perito que, sin embargo, asume sin dar explicación alguna sobre las objeciones opuestas por la parte.

Tampoco el Tribunal despeja las objeciones que se opusieron por la parte al informe pericial referidas a la utilización de valores contrarios a los parámetros urbanísticos fijados por el Plan Especial aprobado para la zona, la falta de justificación de la aplicación de unos costes de construcción anormalmente bajos, improcedente valoración, en la venta de viviendas unifamiliares, de la edificabilidad bajo rasante (trasteros, plazas de garaje) y sobre rasante al mismo precio o la omisión, en el cálculo de los flujos de caja, de la prima de riesgo de la financiación ajena.

Por todo ello debemos concluir que el Tribunal incurrió en una valoración arbitraria de la prueba pericial.

Se estima este motivo, por lo que de conformidad con el artículo 95.2.d) de la Ley Jurisdiccional , ha de ser esta Sala de casación quien resuelva lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, esto es, bien mediante la fijación del justiprecio, bien concretando las bases que en ejecución de sentencia han de tenerse en cuenta.

Valores contrarios al Plan Especial y costes de construcción anormalmente bajos.

El tercer motivo del recurso denuncia que el informe pericial tomara en consideración valores contrarios a los parámetros urbanísticos que vienen fijados por el planteamiento vigente constituido por el Plan Especial aprobado para esa zona, en relación a la proporción de usos residenciales entre vivienda libre vivienda protegida y a la distribución de las superficies comerciales. Así, aumenta en su informe la superficie destinada en el Plan Especial a vivienda libre (de los 122.425 m2 previstos en el Plan Especial pasan en su informe a 155.000 m2) disminuye la asignada a vivienda protegida (de una superficie en el Plan Especial de 184.199, 3 m2 el perito aplica 136.647 m2) y la superficie comercial (literalmente afirma que "se considera otro porcentaje de comercial").

Efectivamente en el informe pericial se aprecia que el perito se aparta de las superficies que el Plan Especial aprobado para esta zona destina a los diferentes usos sin que exista razón para ello, pues se trata de previsiones aprobadas por el Planificador y que resultan las aplicables para el desarrollo urbanístico de esta zona y sin que frente a una previsión real del Plan correspondiente pueda acudirse a una desarrollo alternativo e hipotético que podría haber tenido el Plan General, desvinculado del que realmente tuvo mediante la aprobación del Plan especial que lo desarrolló. Se estima, por tanto, esta alegación.

También cuestiona en este motivo que el informe pericial utilice lo que a su juicio son unos costes de construcción injustificadamente bajos por ser inferior a los empleados por la Consejería de Bienestar Social y Vivienda.

No se aprecia incorrección alguna en cuanto a los costes de construcción utilizados en el informe pericial judicial, pues el perito razona que utiliza los criterios establecidos por el Colegio de Arquitectos de Asturias referidos a la fecha de valoración, con ciertas correcciones dependiendo del tipo de construcción de que se trata. La utilización de estos costes está justificado y no existen razones para entender que deban ser preeminentes los de la Consejería de Bienestar frente a los fijados por el Colegio de Arquitectos al tratarse de una fuente fiable a los fines pretendidos, y al hacerlo así no se separa de la normativa invocada como infringida dado que se trata de establecer los costes de ejecución material de la obra, siendo indicativos de ello los que a tal efecto viene manejando el Colegio de Arquitectos referidos a la fecha de valoración. Se desestima, por tanto, esta alegación.

Por todo ello procede estimar parcialmente este motivo.

Utilización de valores de otra transacción realizada por la beneficiaria.

El cuarto motivo denuncia la infracción del art. 27 de la Ley 6/1998 y de la jurisprudencia según la cual resulta improcedente toda equiparación, a efectos de valoración de fincas, entre los precios fijados mediante una compraventa y los justiprecios expropiatorios. Y ello porque la sentencia utiliza como prueba para fundamentar el valor de las fincas el precio de adquisición por mutuo acuerdo de otra finca (la finca nº NUM002 ) infringiendo el art. 27 que exige la aplicación del método residual dinámico y la jurisprudencia que impide la asimilación entre los justiprecios expropiados y los precios fijados en compraventa.

Tiene razón la parte recurrente cuando afirma que no es posible justificar el justiprecio en razón al valor pactado por la beneficiaria en una compraventa de una finca cercana, ya que como ha dicho reiterada jurisprudencia de esta Sala, por todas citaremos la Sentencia de 29 de Noviembre de 2.007 (Rec.7766/2004 ) 10 de diciembre de 2012 (rec. 1377/2010), "no puede decirse que el valor real de una finca sea el precio de venta ofrecido o dado por otras fincas análogas", pues mediando el mutuo acuerdo en tales negocios jurídicos pueden concurrir "factores subjetivos y hasta personalísimos impulsivos y reacciones imprevisibles que desfiguran el valor real de la finca". Carece consiguientemente de sentido la referencia que se hace en la sentencia a una compraventa anterior en la que intervino la beneficiaria de la expropiación, pues "los valores establecidos como justiprecio en virtud de mutuo acuerdo, no pueden utilizarse como precedente vinculante para otros procedimientos en que no se haya alcanzado mutuo acuerdo" ( STS de 27 de Enero de 2000 ).

Es cierto que la sentencia no justifica propiamente la fijación del justiprecio en esta transacción sino que razona " aunque el valor de una transacción no puede ser significativo del justo precio que se obtenga por el método residual, sí que resulta un principio de prueba de la no conformidad a Derecho del Acuerdo recurrido ". Esta afirmación permite pensar que si bien no fue el elemento más relevante para su decisión si tuvo una cierta influencia al tiempo de llegar a la convicción de que era el justiprecio adecuado, y desde esta perspectiva no puede considerarse adecuado para fijar el valor del suelo conforme a las previsiones legales existentes en cuanto al método aplicable para fijar el valor del suelo.

Se estima este motivo.

Valor en venta de fuentes seguras.

El quinto motivo denuncia la infracción del artículo 37.2 de la Orden ECO/805/2003 y de la jurisprudencia que exige que cuando se aplique el método residual solo puede acudirse a los precios reales de mercado si han sido debidamente contrastados y obtenidos de fuentes ciertas y seguras. Sin embargo, la sentencia se basa en un informe pericial que, a juicio de la parte recurrente, ni calcula correctamente los valores obtenidos por el método de comparación ni aporta datos ni testigos en que fundamentar el precio de venta de vivienda libre tomado como referencia.

Este motivo ya ha sido analizado anteriormente, considerando que el informe pericial se apartaba efectivamente de unas fuentes fiables y de unos valores testigos adecuados en el fundar el precio de venta de vivienda libre tomados como referencia.

Se estima este motivo.

Flujos de caja.

El sexto motivo denuncia la infracción del artículo 27.1 párrafo segundo de la Ley 6/1998 en relación con los artículos 36, 37.1 y 38.4 de la Orden ECO/805/2003 al fundamentarse la sentencia en un informe pericial que no tiene en cuenta en el cálculo de los flujos de caja la prima de riesgo de financiación ajena, gastos que es preciso tomar en consideración cuando se aplica el método residual dinámico.

Esta alegación no puede ser aceptada pues el informe pericial al tiempo de calcular los flujos de caja no solo toma en consideración la aportación de fondos propios sino también la financiación ajena necesaria.

Se desestima este motivo.

Presunción de acierto del Jurado.

Como dijimos en nuestras sentencias de 26 de mayo de 2014 (rec. 3939/2011 ) y 6 de junio de 2014 (rec. 4413/2001 ), aunque la prueba pericial practicada no puede ser acogida por las razones ya expuestas anteriormente, no por ello ha de estarse, como pretende la recurrente, con una equivocada concepción del alcance o significado de la presunción de acierto de los acuerdos valorativos de los Jurados de Expropiación, a la resolución del Jurado impugnada.

La sentencia afirmó, y así se constata, que la resolución del Jurado incurre en la determinación del justiprecio en dos graves irregularidades que invalidan el justiprecio alcanzado: por un lado, al haber tenido en cuenta el valor en venta deflactando los precios al año 2006 y por otro, al estar el valor en venta de las viviendas libres huérfana de toda especificación de los testigos o fuentes en relación a transacciones reales en la zona a la fecha de valoración.

En efecto, según consta en el informe del vocal técnico adscrito al Jurado, que posteriormente fue asumido por la resolución del Jurado impugnada, el valor unitario en venta utilizado en el método residual dinámico es "corresponde al momento en que se redacta este informe, mayo de 2009, para trasladar en el tiempo este valor hasta mayo de 2005, se ha utilizado el índice de variación del Ministerio de la Vivienda de mayo de 2005 a abril de 2009". Ello no solo conlleva una indebida deflactación sino que además se deflacta a una fecha inadecuada (mayo de 2005) cuando la fecha de valoración de los bienes según la resolución del Jurado ha de ser enero de 2006.

Pero es que, además, afirma que el valor del producto inmobiliario para viviendas libres se ha realizado en base a un muestreo del mercado respecto a operaciones análogas a través de inmobiliarias que no identifica y ofertas de particulares, tratándose de meras ofertas y no de transacciones reales.

Siendo ello así, procede desestimar el motivo séptimo en el que la parte sostiene la validez del Acuerdo del Jurado de expropiación forzosa por la presunción de acierto y objetividad del mismo.

Bases.

A tenor de lo expuesto y dado que la sentencia ha de ser casada y no puede asumirse el informe pericial judicial en el que se basó en algunos de sus extremos, pero tampoco es posible asumir, como pretende la parte recurrente en casación, el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación el justiprecio de las fincas expropiadas deberá ser fijado en ejecución de sentencia que se realizará con arreglo a las siguientes bases:

Primera. El justiprecio se fijará por un informe pericial practicado en ejecución de sentencia por el método residual dinámico, en el que los valores deberán estar referidos como fecha de valoración al mes de enero de 2006.

Segunda. Se deberá tomar en consideración los usos y superficies por usos previstas en el Plan Especial aprobado para esa zona.

Tercera. Para hallar el precio de partida para los distintos usos habrá que estar a los precios reales de mercado a la fecha de referencia valorativa (enero de 2006) y atendiendo a fuentes seguras y respecto a las viviendas sociales habrá de estarse al determinado para el año 2006 por los órganos competentes.

Cuarta. El precio resultante ha de ser incrementado con el 5% por precio de afección.

Quinta. El justiprecio que resulte no podrá ser superior al concedido en la sentencia, ni inferior al establecido por el Jurado.

Costas

Al haberse estimado el recurso de casación interpuesto, no cabe imposición de las costas de la casación, sin que se aprecien circunstancias para su imposición en la instancia.

Ha lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de SOCIEDAD MIXTA DE GESTIÓN Y PROMOCIÓN DEL SUELO, S.A., contra Sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de 23 de mayo de 2011 (rec. 473/2009 y acumulados 474 y 1599/09 ), posteriormente aclarada por Auto de 25 de julio de 2011 .

Casamos y dejamos sin efecto dicha sentencia y, con estimación parcial del recurso contencioso administrativo, anulamos la resolución del Jurado por disconforme a derecho, posponiendo para ejecución de sentencia, conforme a las bases establecidas en el fundamento de derecho décimo de esta nuestra sentencia, la determinación del justiprecio, manteniendo en cuanto al devengo de intereses lo resuelto por la Sala de instancia.

Sin hacer especial pronunciamiento sobre costas.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos D. Octavio Juan Herrero Pina Dª. Margarita Robles Fernandez D. Juan Carlos Trillo Alonso D. Jose Maria del Riego Valledor D. Wenceslao Francisco Olea Godoy D. Diego Cordoba Castroverde Dª. Ines Huerta Garicano

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado Ponente D. Diego Cordoba Castroverde , estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como Secretario, certifico.