Las vicisitudes de los propietarios de inmuebles situados en un conjunto histórico: el deber de conservación y sus límites.
| Autor | María Jesús López Frías |
| Páginas | 53-96 |
Nos encontramos en un momento de la Historia, al inicio de un nuevo milenio, en el que más que nunca se produce la permanente confrontación entre tradición y modernidad. Y ello en todos los campos. Así, junto al avance imparable de las nuevas tecnologías, existen grupos de opinión que defienden la recuperación de los valores del pasado. Esas tensiones se reflejan con especial virulencia en un campo tan importante como es el inmobiliario, ya que en torno a la ciudad histórica se produce una fuerte controversia entre los partidarios de la conservación y los de la renovación. Y ante esto, el Derecho, que no puede ser ajeno a semejante debate, ha de intervenir para regular y solventar las controversias que las distintas posiciones originan.
Efectivamente, asistimos en los últimos años a una creciente preocupación social por la conservación del patrimonio edificado 1, que no es más que una reacción tardía frente a los excesos que trajo consigo el desarrollo económico y social de los años sesenta 2, y que eran, a su vez, consecuencia en el campo económico de posiciones culturales profundamente renovadoras 3.
Pero, además, contribuye a ese estado de opinión la creciente degradación de nuestras ciudades 4. Esta situación, unida a los accidentes ocurridos recientemente en distintas ciudades andaluzas, ha creado tal alarma social que ha motivado la actuación de oficio del Defensor del Pueblo Andaluz en torno a la conservación y protección de inmuebles de interés arquitectónico 5.
No cabe duda, por tanto, de que son necesarias políticas globales de conservación de las ciudades históricas, que si bien deben ser promovidas por las Administraciones Públicas, no pueden relegar a los propietarios 6, responsables, en última instancia, de sus patrimonios, sin olvidar la incidencia que la conservación de la edificación tiene en sus relaciones contractuales (con los arrendatarios) 7 y extracontractuales (por razón de seguridad pública) 8.
Hace pocos meses, el diario «Ideal» de Granada publicaba un artículo titulado con gran alarde tipográfico, «Esta ruina es un chollo». Más recientemente, el mismo periódico publicaba otro trabajo de un arquitecto granadino sobre la reciente demolición de un palacete de los años treinta, en el que cargaba sobre sus propietarios la exclusiva responsabilidad de su conservación. Ambos textos son la expresión de un estado de opinión que condena, sin juicio previo, al propietario de bienes inmuebles de carácter urbano como culpable de todos los males que afectan a las ciudades históricas 9. Y podrá serlo en la medida en que no cumpla con sus deberes, o que dolosamente contribuya a la destrucción de su propio patrimonio, pero también habrá que determinar en qué punto terminan sus deberes, y dónde empieza la obligación de la comunidad de contribuir a la conservación de los cascos históricos.
En esto consiste el planteamiento del presente estudio: analizar la posición del propietario de un inmueble sito en un casco histórico, ya que éste, sumido en las contradicciones entre la legislación urbanística, de carácter dinámico y transformador, y la de protección del patrimonio histórico, de tipo estático y conservador, se ha de mover entre la conservación, con los riesgos y costes adicionales que supone, y la sustitución, no siempre permitida y sometida, en todo caso, a los criterios cambiantes de la Administración cultural. Y si existen problemas para los Bienes de Interés Cultural o especialmente protegidos, muchos más tienen los titulares de bienes que, perteneciendo al Patrimonio Histórico, no están incluidos en esa categoría, ya que sufren todas las desventajas sin participar de los beneficios que -aunque pocos, desde luego- se otorgan a aquéllos.
Es por ello que nos proponemos en este trabajo dar una visión desde la óptica del Derecho Civil de un campo considerado normalmente propio del Derecho Administrativo 10, como es el de la obligación de conservación de los inmuebles en las ciudades históricas y sus límites. Porque pensamos que en este ámbito se puede llegar a afectar al contenido esencial del derecho de propiedad, que hay que determinar y dejar clarificado, ya que son tantas y tan costosas las obligaciones y cargas que pesan sobre los titulares de esos bienes -en la mayoría de los casos sin contraprestación o ventaja alguna- que no son extrañas las quejas de tales propietarios quienes, como dice Orozco Pardo, se sienten o «quedan presos de su propia titularidad» 11.
Como es sabido, el concepto clásico del derecho de propiedad, definido por el artículo 348 del Código Civil y que suponía un poder absoluto y omnímodo del propietario sobre la cosa 12, se ha visto limitado modernamente por su función social. Función que supone, en definitiva, que la propiedad no constituye sólo un conjunto de facultades sobre el bien, sino que también lleva aparejados una serie de deberes, orientados a la consecución de un fin de utilidad social 13. Es decir, que los beneficios que reporte la propiedad de un bien deberán dirigirse, no sólo en provecho de su titular, sino también de la comunidad, ya que, como dice Tejedor Bielsa 14, «la propiedad debe satisfacer interés particular y público», o en palabras de Díez-Picazo 15, «el concepto de propiedad privada es una idea legal que encierra el reconocimiento de cierto modo de atribución a los individuos de facultades de gestión de los bienes y de explotación de los mismos con el fin de obtener su rentabilidad óptima y su mayor posible beneficio social». Así es que la función social ha introducido en la esfera interna del derecho de propiedad un interés que puede no coincidir con el del propietario y que, en todo caso, es ajeno al mismo 16. La función social, nos recuerda Montes Penades, es un criterio de valoración de las situaciones subjetivas en relación con los principios de solidaridad social 17. Efectivamente, así se afirma, por la doctrina más reciente, que la propiedad no es ya sólo un derecho subjetivo, sino una situación jurídica que supone un conjunto unitario y abstracto de facultades, pero también un conjunto de deberes y obligaciones motivados por la pertenencia del hombre a la sociedad, y que trata de dar prioridad a la armonización entre el beneficio particular y las exigencias generales 18.
Esta función social, consagrada por el artículo 33 CE como principio general de carácter constitucional, adquiere singular importancia para los bienes inmuebles, y en especial para los de carácter urbano 19, e integra en su contenido deberes y cargas. López Pellicer 20 llega a identificar la propiedad con su función social, indicando que en su contenido se suman su concepto clásico, compuesto por facultades, y un conjunto de límites, cargas y deberes funcionales, ya que la función social no sólo establece límites (forma negativa), sino que impone obligaciones (forma positiva). García Bellido 21 matiza que la función social, así definida por la Constitución, no «limita», sino que «delimita» el contenido del derecho de propiedad. Este mismo autor, haciendo un símil biológico, indica que este conjunto de deberes y derechos están en el propio núcleo genético del derecho de propiedad 22. Frente a ello se hace necesario aclarar que en realidad el derecho de propiedad privada es una situación en donde predominan las facultades, pero en la que también se encuentran unos deberes debido a la existencia de la función social. La función social es la valoración social que ha de ir predicada en orden a un determinado bien por estar en sociedad y que, por tanto, varía de unos bienes a otros y de una época a otra 23. Pero, realmente, lo que nos interesa destacar en este estudio son las facultades del titular de un bien (un bien inmueble) en cuanto objeto de un derecho de carácter privado, frente a las limitaciones que la ley consagra en razón de su propia naturaleza y del destino o función social que se le asigne por la sociedad 24.
Teniendo en cuenta estas ideas, y para una mayor claridad expositiva, parece interesante distinguir varios contenidos dentro del derecho de propiedad:
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En primer lugar, el contenido esencial, más cercano al concepto absoluto de la propiedad, y que Tejedor Bielsa identifica con la obtención de una «cierta rentabilidad» 25, si bien distingue este autor dos vertientes del contenido esencial del derecho de propiedad: el contenido esencial individual, que se traduce económicamente, y el contenido esencial social. E incluso, indica también que la función social puede integrar parte del contenido esencial del derecho de propiedad, dada la poca claridad de los pronunciamientos del Tribunal Constitucional 26. Por su parte, Anguita Villanueva es rotundo al considerar que, a pesar de la STC de 26 de marzo de 1987, la función social queda fuera de lo que llamamos contenido esencial del derecho de propiedad, por tres razones:
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La función social no es predicable de todos los bienes sino de aquéllos que por sus especiales características lleven implícito un valor social, «luego no es algo que le haga a este derecho como reconoscible, depende de los tipos de bienes, no del derecho».
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La función social sólo comporta aspectos negativos a las facultades del propietario, funciona como limitación interna y si la colocamos en lo más esencial del derecho de propiedad, también podrá limitar la existencia del mismo, lo cual va en contra de la definición de la propiedad privada. De ahí que haya sido definido por el TC como límite de los límites, como «límite infranqueable a la intervención delimitadora del legislador...
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