STS, 25 de Octubre de 2006

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "FALLAMOS.-Estimamos en parte el recurso contencioso-administrativo promovido por la parte expropiada contra la resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Barcelona, a la que se contrae la presente litis, y la anulamos por no ajustarse a derecho, fijando en su lugar como justiprecio total por la expropiación de autos la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MILLONES DOSCIENTAS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTAS OCHO PESETAS (263.259.408 pesetas), equivalentes a 1.582.229,91 euros, más los correspondientes intereses legales; desestimando el recurso contencioso administrativo acumulado interpuesto por el Ayuntamiento expropiante y sin hacer especial condena en costas.".

Notificada la anterior sentencia la representación procesal de D. Armando y otros, presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, la parte recurrente, se personó ante esta Sala e interpuso el anunciado recurso de casación articulado en los siguientes motivos:

Al amparo de lo dispuesto en el art. 88.1.d) LJCA, por entender vulnerados los arts. 36 LEF y arts. 23, 28 y 29 Ley 6/98, sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones.

Solicitando finalmente sentencia estimatoria, que case la recurrida resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite conferido por los recurridos, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 18 de Octubre de 2.006, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernández, Magistrada de Sala

Por la representación de D. Armando y otros, se interpone recurso de casación, contra Sentencia dictada el 9 de Julio de 2.003 por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en la que se estima parcialmente el recurso contencioso administrativo interpuesto por aquellos, contra Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación de Barcelona que fijaba en 132.047.325 ptas incluido el 5% del premio de afección legal, más intereses, el justiprecio de la finca 103-121 de la C/ Llanera de Barcelona.

La Sala de instancia fija como justiprecio la cantidad de 263.259.408 pesetas frente a las pretensiones de los actores que habían solicitado un justiprecio de 810.680.874 ptas o subsidiariamente de 687.667.936 ptas, con la siguiente argumentación en relación al valor del suelo sobre el que recaía la controversia:

"Cuarto.- Las diferencias esenciales que dividen a las partes hacen referencia a dos cuestiones íntimamente ligadas ente sí: la aplicación de los precios de venta de viviendas libres en el mercado o de viviendas de protección oficial y la edificabilidad aplicable.

Como queda resumido en la declaración del perito (pág. 10 de la contestación a las aclaraciones), la finca está calificada como 13 hs (vivienda social) y los 21.888 m2 de techo de la actuación aislada A están calificados como "vivienda social".

Pues bien, como se argumenta en las conclusiones del Ayuntamiento expropiante, la alta edificabilidad de la actuación aislada es consecuencia de la limitación del uso a vivienda protegida o social. Por lo tanto, o se parte, como hace el Jurado de valores en venta propios de las viviendas sociales y se aplica el aprovechamiento de las mismas (2,87 m2t/m2s); o, por el contrario, se parte de valores en venta propios de viviendas en el mercado libre y se aplica la edificabilidad media de aprovechamiento libre del PERI otorgada a las fincas privadas, de 1,2 m2t/m2s.

Ha de rechazarse, en consecuencia, el procedimiento seguido en el dictamen pericial procesal, que parte de valores de mercado libre y aplica la edificabilidad de viviendas sociales. Por el contrario, estando destinada la actuación a viviendas sociales, el justiprecio ha de responder necesariamente a la aplicación de valores de venta propios de las mismas, tal y como se hace en la resolución impugnada.

Lo anterior no significa, sin embargo, la íntegra confirmación de la resolución impugnada.

La aplicación de la anterior doctrina al caso enjuiciado conduce a la estimación parcial del presente recurso contencioso-administrativo, por cuanto, apreciado el dictamen procesal pericial conforme ordena el ya citado y aplicable al caso artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1.881 (Disposición transitoria segunda de la Ley 1/2000, de 7 de Enero de Enjuiciamiento Civil, cuyo artículo 348 es por lo demás de idéntico tenor al precedente artículo 632 ), deben corregirse tres concretos extremos de la resolución impugnada, el que se contrae a la superficie expropiada, el referido al coste de construcción y el atinente a los gastos de urbanización:

1. sobre la superficie expropiada, la resolución del Jurado parte de 1.461,50 m2, cuando el resultado de la prueba pericial, que debe prevalecer, es de 1.471 m2.

2. En cuanto a los costes de construcción, la resolución impugnada aplica el de 79.723 pesetas/m2, que se estima excesivo para las viviendas oficiales de que se trata. En particular, excede notoriamente del de

   58.287 ptas/m2 que señala la hoja de aprecio del propio Ayuntamiento expropiante, y que debe prevalecer sobre el de aquélla, máxime cuando es sensiblemente coincidente con el de 60.774 ptas/m2 que, para tal hipótesis señala el dictamen pericial.

3. Respecto de los gastos de urbanización y demás conceptos previstos en el art. 30 de la Ley 6/1998, la resolución impugnada los estima en 5.500 ptas/m2t. Sin embargo, la prueba practicada ha puesto de manifiesto que únicamente quedaba pendiente de urbanización una pequeña parte de la prolongación de un vial. Además, si se parte de precios de viviendas de protección oficial, no cabe descontar costes de urbanización, porque en el precio de las mismas ya que se tienen en cuenta, descontándolos previamente, tales costes.

Partiendo de las anteriores premisas, y más que nunca salvo error en las cuentas, el valor del suelo y subsuelo debe fijarse de la siguiente manera:

1. Valor del suelo sobre rasante:

   -Valor de repercusión = 184.072 pts/m2 util x 0,82 util/m2 construido /1,4 - 58.287 pts/m2 construido:

   49.526,60 ptas/m2. -Valor del suelo = 1.472 m2 de superficie x 2,87 m2/m2s de edificabilidad x 49.526,60 pts: 209.089.914 pesetas.

2. Valor del subsuelo: aplicando los criterios del Jurado con las correcciones anteriores, tenemos que si a 94.758.062 ptas. de valor de suelo sobre rasante le corresponden a 8.811.816 ptas. de valor del subsuelo, a 209.089.914 pesetas le corresponderán 19.443.853 pesetas.

   El justiprecio total ascenderá a la suma de los tres conceptos explicados (22.189.479 pesetas de partidas no discutidas o indiscutibles según la prueba; 209.089.914 pesetas de valor del suelo sobre rasante; y 19.443.853 pesetas de valor del subsuelo; total = 250.723.246 pesetas) x 1,05 de premio de afección, en total, siempre salvo error en la cuenta, 263.259.408 pesetas.".

Por la representación de los actores se formula un único motivo de recurso al amparo del art. 88.1.d) de la Ley Jurisdiccional, por supuesta vulneración del art. 36 de la LEF y de los artículos 23, 28 y 29 de la Ley 6/98 . Alegan los actores que al apartarse la sentencia de los criterios que imponen los preceptos de la Ley 6/98 se está infringiendo también el art. 36 de la LEF que establece que la tasación se lleve a cabo con arreglo al valor de los bienes expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio sin tomar en consideración las plusvalías o minusvalías que se deriven del instrumento urbanístico o proyecto de obras que justifiquen la expropiación.

Los recurrentes coinciden con la Sentencia de instancia en la aplicación de los criterios establecidos en la Ley 6/98 y en concreto y al amparo de su arts. 28.4, en la aplicación del método residual, según la fórmula del RD 1020/93 para la determinación del valor de repercusión, pero entienden que la vulneración de esos criterios se produce en su puesta en práctica.

Consideran así, que el defecto fundamental en que incurre la sentencia recurrida es partir de los valores en venta propios de las viviendas sociales como base para el cálculo del valor de repercusión del suelo, tomando de esa forma como referencia para valorar los terrenos expropiados su propia calificación urbanística que sería la circunstancia determinante de la expropiación, e ignorando de ese modo el mandato contenido en la Ley 6/98 en cuanto a la asignación a los terrenos expropiados de su valor real de mercado, conforme a la interpretación auténtica de los criterios valorativos establecidos en dicha ley, que considera el valor de mercado como eje central de todo el sistema valorativo.

Para los recurrentes el valor que debe tomarse como referencia para el cálculo del valor de repercusión, no debería ser el referido a viviendas sociales (o lo que es igual al valor de venta de las viviendas protegidas de 184.072 ptas/m2) sino el de mercado de vivienda libre y si no se parte de este último no se estaría atendiendo al valor real de mercado. Añade que al acudirse al valor en venta de viviendas sociales aun cuando esta sea la calificación urbanística que el planeamiento reserva para los terrenos sujetos a expropiación se estaría imponiendo a los administrados una carga que no tienen la obligación de soportar y mucho mas cuando en el ámbito del PERI en que se encuentra la finca expropiada, se ha previsto el emplazamiento no solo de viviendas de protección oficial, sino también comunes, por lo que de seguirse el criterio seguido por la Sala de instancia se rompería con el principio de equidistribución de beneficios y cargas perjudicando a los propietarios del suelo en que se instalarán viviendas protegidas frente a aquellos a los que el planeamiento reconoce la posibilidad de que en su suelo se construyan viviendas comunes.

Concluyen pues, diciendo que de conformidad con el art. 28.4 de la Ley 6/98 y habiendo perdido su vigencia la Ponencia de valores catastrales, ha de estarse al método residual para calcular el valor de repercusión del suelo, de acuerdo con lo dispuesto en el Real Decreto 1020/1993, pero debiendo partir para dicho cálculo del valor de mercado de la vivienda libre en la zona, deduciendo de él, los costes de urbanización.

Para la adecuada resolución del motivo de recurso formulado han de realizarse unas consideraciones previas. Nos hallamos en presencia de una parcela de suelo urbano consolidado, cuestión esta pacífica entre las partes, por ello, tanto el Acuerdo del Jurado como la Sala de instancia consideran aplicable a efectos de la valoración del suelo expropiado la Ley 6/98, en concreto su artículo 28 en sus apartados dos y cuatro, aplicación en la que estan conformes los recurrentes, que aceptan que habiendo perdido vigencia la Ponencia de valores catastrales se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual.

Se muestran por ello de acuerdo en acudir a las normas técnicas de valoración aprobadas por el Real Decreto 1020/93 y por tanto que el valor de repercusión se determine por la fórmula: Vr = (Vv/1,4) - Vc, siendo Vv el valor en venta del producto inmobiliario terminado en ptas/m2 construido, Vc el valor de construcción en ptas/m2 construido, y Vr el valor de repercusión del suelo en ptas/m2 construido. La cuestión debatida se circunscribe a determinar, si como considera la sentencia para calcular el valor de repercusión por el método residual en el caso de autos ha de partirse del valor en venta de las viviendas de protección oficial, para lo que el Tribunal "a quo" razona que ello es lo procedente, toda vez que la actuación expropiatoria esta destinada a la construcción de viviendas sociales, o si por el contrario, tesis sostenida por los recurrentes, habría de partirse de los precios de venta en el mercado de viviendas libres, citando en apoyo de su pretensión el Dictamen pericial practicado en autos, así como los principios inspiradores de la Ley 6/98

, la cual ciertamente y como se transcribe en el escrito de recurso, ha señalado en su Exposición de Motivos que la ley opta por un sistema de valoraciones que consiga reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a cada tipo de suelo. Igualmente los recurrentes invocan en apoyo de su pretensión el art. 36 de la LEF que consideran vulnerado y que establece que las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obra que dan lugar a su expropiación y las previsibles para el futuro.

En el dictamen pericial practicado en periodo probatorio se recoge que el suelo de la finca expropiada se clasifica en el PERI Diagonal- Poble Nou como suelo urbano, con calificación de vivienda social, inscribiéndose en actuación aislada A a ejecutar por el sistema de expropiación y el perito para hallar el valor de repercusión parte del valor de las viviendas en el mercado libre, aplicando luego un aprovechamiento de 2,87 m2/m2 que como el mismo reconoce es la edificabilidad definida por el Plan para la Unidad de actuación A, mientras que el índice de edificabilidad que según el mismo reconoce, es definida por el Plan para el total del sector del PERI es de 1 m2/m2.

En cuanto se refiere a la determinación de los valores en venta dice el perito que "se ha basado en los precios de venta en el mercado libre, según el estudio realizado por el CPSV para el Ayuntamiento de Barcelona y publicado por dicho Ayuntamiento", en concreto para el distrito de Sant Martí. Se remite también el perito a la guía estadística editada por el Ayuntamiento de Barcelona y basada en los estudios de TECNIGRAMA, especificando que para determinar tal valor partiría de la media de los precios de venta en vivienda libre y en VPO.

Toda vez que los recurrentes estiman vulnerado el art. 36 LEF a cuyo tenor antes nos hemos referido, ha de tenerse en cuenta lo prescrito en el art. 24 de la Ley 6/98, que establece que las valoraciones se entenderán referidas "cuando se aplique la expropiación forzosa al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación cuando se siga el procedimiento de tasación conjunta" y lo dicho en reiteradas sentencias de esta Sala (por todas la de 7 de Junio de 2.006 -Rec.2583/00 -) señalando que cuando resulta de aplicación la norma específica contenida en el art. 24 de la Ley 6/98 (norma esta aplicable al caso de autos), no es aplicable el art. 36 de la LEF, que sí lo es en cuanto a que no son valorables las plusvalías, a que dicho precepto se refiere. Es igualmente conocida la reiteradísima jurisprudencia de esta Sala (por todas citaremos las sentencias de 29 de Octubre 2.004 -Rec.5641/2000- y de 20 de Junio 2006 -Rec 6037/2001 ) según la cual cuando se trata de suelo urbano consolidado "resulta más adecuado a efectos de calcular por el método residual el valor urbanístico del suelo, acudir a precios de mercado debidamente contrastados que al de venta de viviendas de protección oficial", pero como dice la última de las sentencias citadas es imprescindible que los precios de mercado sean obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, pues de no ser así "es preferible, como dice la sentencia de 23 de mayo de 2.000, aplicar un porcentaje sobre el valor de la edificación con arreglo al precio de venta de las viviendas de protección oficial, pues el primer método se aproxima con más rigor a las circunstancias reales del suelo, ya que en el suelo urbano el valor por metro cuadrado edificable puede ser perfectamente conocido y no ser fruto de meras especulaciones, mientras que el segundo apela al carácter objetivo del valor fijado administrativamente para las viviendas de protección oficial.".

En definitiva pues, la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados, de ahí que se ponga en relación con los supuestos en que la consolidación urbana y el consiguiente desarrollo del mercado permitan una apreciación cierta y segura de los valores por los que aquel discurre.

Tal y como se ha expuesto, la Sala de instancia confirmando en ese aspecto lo acordado por el Jurado en cuanto a la cuestión planteada en el motivo de recurso, parte del valor de las viviendas de protección oficial y aplica el aprovechamiento fijado en el PERI, para la unidad de actuación aislada A, en la que está inscrita el suelo expropiado, de 2,87 m2/m2 y razona por qué no acepta el procedimiento seguido en el dictamen pericial, señalando que éste parte de valores de mercado libre, pero luego aplica la edificabilidad de 2,87 m2/m2 fijada exclusivamente para la Unidad de Actuación aislada en que se hallan las viviendas sociales, cuando el propio perito en su informe define que el "índice de edificabilidad bruta que el plan define para el total del sector del PERI es de 1,2 m2/m2. Es decir, supuesto que en ningún momento se cuestiona la aplicación del art. 28.4 de la Ley 6/98 y la procedencia de aplicar el valor de repercusión obtenido por el método residual, el Tribunal "a quo" explicita las razones por la que no asume los criterios de valoración contenidos en el dictamen pericial, que, por un lado no considera adecuado acudir a los valores de las VPO, pero luego sí estima procedente tener en cuenta la edificabilidad prevista exclusivamente para la Unidad de Actuación en que se hallan dichas viviendas.

En definitiva no cabe aceptar una vulneración de los arts. 36 LEF y 23, 28 y 29 de la Ley 6/98, que son los que se consideran vulnerados en el motivo de recurso, sino que los actores, y así lo dicen expresamente en su escrito de recurso pretenden que se calcule el justiprecio "con base en el contenido de la valoración efectuada por el perito judicial", con lo que de hecho estan realizando una impugnación de la valoración de la prueba pericial practicada por la Sala de instancia, que no considera la prueba pericial practicada apta para desvirtuar la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, en este extremo concreto a que se contrae el motivo de recurso, aun cuando sí la tiene en cuenta a efectos de los parámetros referidos en el fundamento jurídico sexto de la Sentencia.

Al proceder así los recurrentes parecen olvidar que la valoración de la prueba hecha por el Tribunal de instancia solo puede ser revisada en casación mediante la formulación del oportuno motivo tendente a impugnar aquella, lo cual sería procedente solo cuando la valoración fuese irracional, arbitraria o ilógica o vulnerase alguno de los preceptos que regulan la prueba tasada (en concreto el vigente art. 348 LEC relativa a la prueba pericial) .

No habiéndose procedido así, y no infringidos los preceptos aludidos en la formulación del motivo, el recurso debe ser desestimado, sin que quepa hacer ninguna consideración en relación a otras sentencias de la misma Sala de instancia en las que como los propios actores reconocen, el tribunal "a quo" hace una valoración de la prueba pericial que en aquellos supuestos sí consideran apta para desvirtuar la presunción de acierto del Jurado.

La desestimación del motivo de recurso determina en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional, la imposición de una condena en costas a la recurrentes, fijándose en dos mil euros (2.000 #) la cantidad máxima a repercutir por dicho concepto por lo que a honorarios de letrados de las contrapartes se refiere.