STS, 12 de Junio de 2015

La sentencia recurrida contiene la parte dispositiva del siguiente tenor: "Que desestimamos el recurso contencioso-administrativo interpuesto por El Procurador Don Juan Luís Cárdenas Porras en nombre y representación de Adriano , la entidades «Sarba de Luesia S.L.». «Picazo Olalla, S.L.» y «Administración de Fincas Salónica S.L. en liquidación», y estimamos el recurso contencioso administrativo interpuesto por la Procuradora Doña Gemma Fernández Blanco San Miguel en nombre y representación del Ayuntamiento de Tres Cantos y el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Procurador Don Florencio Araez Martínez en nombre y representación de la entidad «FCC Construcción S.A.»y en su virtud ANULAMOS el acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de fecha 13 de febrero de 2.008 dictado en el expediente NUM000 , correspondiente a la finca nº NUM001 del expediente de expropiación forzosa "Expropiación para el Sector y el Área de reparto de suelo urbanizable sectorizado denominado AR Nuevo Tres Cantos (Tres Cantos Norte Areá de Reparto nº 2" en término municipal de Tres Cantos y fijamos el justiprecio de la finca expropiada en la suma de TRES MILLONES CIENTO ONCE MIL Y OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (3.111.884,88 #) mas los intereses legales sin especial pronunciamiento respecto de las costas causadas por lo que cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes lo serán por mitad."

Notificada la anterior sentencia la representación procesal de Dª Cornelio y otros, presentó escrito ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid preparando el recurso de casación contra la misma. Por Providencia la Sala tuvo por preparado en tiempo y forma el recurso de casación, emplazando a las partes para que comparecieran ante el Tribunal Supremo.

Recibidas las actuaciones ante este Tribunal, el Procurador de los Tribunales D.Juan Luis Cárdenas Porras, en nombre y representación de Dª Cornelio y otros por medio de escrito que tuvo entrada en el Registro General de este Tribunal Supremo, interpuso el anunciado recurso de casación, con los siguientes motivos:

Primero.- Al amparo del art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , se alega incongruencia omisiva de la sentencia.

Segundo.- Bajo el mismo amparo procesal, se alega incongruencia interna de la Sentencia "en relación con los métodos valorativos del suelo utilizados

Tercero.- Al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , por vulneración del art. 57 de la Ley 30/92 y 33.2 y 61 de la Ley Jursidiccional y jurisprudencia que lo desarrolla

Cuarto.- Bajo el mismo amparo procesal que el anterior, por infracción de los arts. 216 , 218 y 348 de la LECivil

Quinto.- Bajo el mismo amparo procesal que los anteriores, se alega vulneración de los arts. 23 y ss. de la Ley 6/98 , y en particular del art. 27

Solicitando finalmente sentencia resolviendo en los términos interesados en el recurso.

Teniendo por interpuesto y admitido el recurso de casación por esta Sala, se emplaza a la parte recurrida para que en el plazo de treinta días, formalicen escrito de oposición.

Evacuado el trámite de oposición conferido, se dieron por conclusas las actuaciones, señalándose para votación y fallo la audiencia el día 9 de junio de 2015, en cuyo acto tuvo lugar, habiéndose observado las formalidades legales referentes al procedimiento.

Siendo Ponente la Excma. Sra. Dª. Margarita Robles Fernandez, Magistrada de la Sala

Por la representación de Dª Cornelio y otros se interpone recurso de casación, contra Sentencia dictada el 22 de enero de 2013 por la Sección Segunda (Apoyo) de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid , en la que se desestima el recurso contencioso administrativo interpuesto por los ahora recurrentes en casación, y se estiman los formulados por el Ayuntamiento de Tres Cantos y "FCC Construcción, S.A.", anulando el Acuerdo del Jurado de Expropiación de Madrid de 15 de febrero de 2008 correspondiente a la finca NUM001 del expediente "Expropiación para el Sector y el Area de reparto de suelo urbanizable sectorizado denominado AR Nuevo Tres Cantos (Tres Cantos Norte Area de Reparto nº2) en el término municipal Tres Cantos fijándose el justiprecio en 3.111.884,88 euros.

Es importante tener en cuenta, a los efectos de la resolución de los motivos de recurso con carácter general: A) que el Jurado en su Resolución de 13 de febrero de 2008 fija el justiprecio de la finca NUM001 , siendo la impugnación de ese Acuerdo por los ahora recurrentes en casación, la que da lugar a la incoación del recurso 652/2008, así como del recurso 1295/2008 como consecuencia de la impugnación que contra dicho Acuerdo formula el Ayuntamiento de Tres Cantos, acumulación respecto de la cual, todas las partes se mostraron conformes. B) que en resolución de 12 de mayo de 2008, posterior a la ahora recurrida, el Jurado resolvió que no procedía valorar y justipreciar instalaciones relacionadas a la actividad del vivero de las fincas NUM001 y NUM002 , habiendo solicitado expresamente las partes hoy recurridas que quedase claro que dicho Acuerdo de 12 de mayo de 2008 en relación a la actividad de vivero y de las instalaciones anexas a él, no eran objeto de impugnación en los recursos contencioso-administrativo acumulados. C) por lo que se refiere a la valoración del suelo contenida en el Acuerdo del Jurado de 13 de febrero de 2008, la Sala de instancia explica por qué rechaza la misma, argumentando las razones que le llevan a rechazar los informes periciales, a los efectos del método residual dinámico y justifica por qué acude al método objetivo y la forma en que aplica este.

Por lo que se refiere a la valoración del vuelo la Sala de instancia dedica todo el fundamento jurídico decimoquinto de la sentencia, lo que luego analizaremos con más profundidad, para desestimar la incongruencia omisiva que se postula en el primer motivo de recurso, señalando:

"DÉCIMO- QUINTO .- Respecto de las edificaciones y otros vuelos el jurado las fija en 114.285,71 €, indicando que se revisan los valores del expediente en función de las calidades estimadas, a partir del modulo MBC vigente, corregido con los coeficientes de uso, categoría, estado y antigüedad, de la normativa catastral, así como los costes de gestión y financiación previstos, con lo que se obtiene un valor de reposición, tal y como se establece en el art. 31 de la LRSV 6/1998 . Esta cantidad es espesamente admitida por la representación del Ayuntamiento de Tres Cantos y no discutida por la beneficiaria. La representación de Adriano , la entidades «Sarba de Luesia S.L.». «Picazo Olalla, S.L.» y «Administración de Fincas Salónica S.L. en liquidación», entiende que dicha determinación no está motivada e indica que la edificación existente destinada a casa de aperos presenta una superficie construida de 92,98 m2 y un porche de 101 m2. Su valoración se cifra por esta parte en 49.971,21 €, partiendo de la exhaustiva descripción de la misma realizada por el Arquitecto D. Vicente (págs. 228 a 245 del Expediente Administrativo), donde se toma en cuenta el tipo de material utilizado, el estado de conservación, la depreciación física de la misma, los gastos generales, el beneficio del constructor, el coste de ejecución, para poder fijar dicho valor a través del método del valor de reposición.

A su vez, las instalaciones existentes en la finca, según queda acreditado en la Hoja de aprecio de esta parte, estaba conformada por: Instalación de un cerramiento perimetral interior a base de postes de acero galvanizado guarnecido con malla metálica y/o alambre de espino con una longitud total de 578 m. lineales, reforzado en varios tramos por un seto de ciprés, con varias puerta metálicas de acceso. Instalación de un cerramiento perimetral interior a base de módulos prefabricados de postes de acero galvanizado guarnecido con malla eloctrosoldada con una longitud total de 663 m. lineales, reforzado en varios tramos por un seto de ciprés Ejecución de una instalación de riego formada por aspersores aéreos y red de riego por goteo (4.250 m), alimentados todos por tuberías de polietileno de 32 mm de diámetro (170 m), tuberías de polietileno de 50 mm de diámetro (495 m) en superficie y tuberías de polietileno de 90 mm de diámetro (500 m), dos pequeñas casetas para almacenamiento de equipos y herramientas de riego, y tres depósitos (dos de ellos aéreos y metálicos, y el tercero de fábrica y semi enterrado), y un sistema de filtrado de agua de riego. Instalación de suministro de agua de riego formada por un pozo superficial excavado en el extremo noroccidental de la parcela (junto a la cacera) desde el que se abastecen los diferentes depósitos mediante una tubería de pvc de 40 mm de diámetro enterrada. Ejecución de mejora del terreno natural para su adaptación al cultivo de plantas mediante subsolado cruzado y enmienda orgánica del suelo natural, en una superficie de 2.200 m2 , y con mayor intensidad en la zona de huerto de 500 m2.Ejecución de una explanada para el cultivo de plantas en contenedor mediante la excavación, rasanteo y compactación del terreno, e instalación de una lámina anti hierbas, con una superficie total de 500 m2, en la que existen varios soportes metálicos para facilitar el cultivo y el riego de plantas en contenedor. Ejecución de un camino de acceso al interior de la parcela realizado mediante la excavación, rasanteo y compactación del terreno, así como extensión y compactación de una capa de zahorra artificial, con una superficie total de 1.200 m2.La valoración de la totalidad de estas instalaciones se cifra por esta parte, de conformidad con el Dictamen Pericial suscrito por el Ingeniero de Montes D. Abilio que justificó la Hoja de Aprecio de esta parte y donde se realiza una valoración individualizada y detallada de cada uno de tales elementos (págs. 90 a 97, y 111 a 119 del Expediente Administrativo), en 310.336,69 €. Debe indicarse que estas instalaciones están íntimamente vinculadas a la actividad de vivero que no son objeto de valoración en la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid hoy enjuiciada. Y que dicha actividad de vivero en las que se valoraban estas instalaciones han sido objeto de resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid de 7 de mayo de 2008 dictada en el expediente NUM003 en el que se hace referencia a las mismas indica que en cuanto a la valoración, este Jurado considera que no procede valorar frente a la opinión del interesado, porque dicha actividad se desarrolla de manera ilegal, puesto que no cuenta con las licencias correspondientes y además, y sobre todo el Ayuntamiento de Tres Cantos ha abierto un expediente disciplinario con anterioridad a la fecha legal de inicio del expediente de expropiación, llevándolo hasta sus últimas consecuencias pues, con fecha 21/09/2006, ha dictado Orden de inmediata suspensión de la actividad de vivero, así como demolición de las construcciones e instalaciones indebidamente ejecutadas y por tanto, este jurado no entra a valorar esta Pieza de Valoración . Por tanto será en la impugnación jurisdiccional de dicho acuerdo donde habrá de discutirse si procede su valoración y en su caso el valor de las mismas."

En su fundamento jurídico octavo analiza la que debería ser correcta aplicación del método residual dinámico, a los efectos de los arts. 36 a 39 de la Orden ECO/805/2003 y en el noveno se refiere a la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, en relación a la cual, y pese a lo que dicen los recurrentes y como también se dirá al analizar los motivos de recurso, no dice la Sala que solo se disvirtúe por la prueba practicada, sino que también especifica que se desvirtúa cuando el Jurado incurre en notorio error de hecho o infracción del ordenamiento jurídico.

A continuación examina el Acuerdo del Jurado y la prueba practicada para concluir descartando la aplicación del método residual dinámico y acudir al método objetivo con la siguiente argumentación:

"DÉCIMO.- Pues bien, examinado el Acuerdo del Jurado impugnado así como los informes aportados por la beneficiara de la expropiación y los expropiados, se concluye que en todos ellos se aplica, como método de valoración, el residual dinámico, llegando a obtener, sin embargo, un valor unitario del suelo diferente: de 198,75 €/m2 el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid:, 124,57 €/m2 el Ayuntamiento de Tres Cantos 119,69 €/m2 El informe aportado por la beneficiaria de 118,69 €/m2 y 250, 52 €/m2 por los expropiados y de 224,57 por el perito designado judicialmente. Por otra parte Ello es así por cuanto que, como veremos, parten de valores diferentes para los distintos conceptos que integran el método de valoración utilizado.

UNDÉCIMO.- Pasando al estudio de la resolución del Jurado impugnado a la luz de los concretos motivos de impugnación aducidos por la parte recurrente, la primera cuestión a examinar es la referida a la disconformidad de la recurrente respecto al precio medio en venta contemplado en la resolución impugnada, cuyo examen abordamos seguidamente. Para la adecuada resolución de la cuestión controvertida deberá partirse de la premisa básica de que el precio o valor de venta deberá determinarse en función de los distintos usos contemplados en el planeamiento, y a los que ya hemos hecho referencia en el punto cuarto de la presente fundamentación jurídica La elección de unos u otros valores de venta, como es lógico, condicionará el resultado final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos, así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, que deberá obtenerse a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. Es por ello que la Orden ECO 805/2003, ya citada, en su artículo 21 establece que para la utilización del Método de comparación a efectos de la propia Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. c) Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.Además, el artículo 35 de la citada Orden, que determinada los "Requisitos para la utilización del método residual", nos indica que: " Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) La existencia de información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen. b) La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar. c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización. d) La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes. 2 Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización ". Pues bien, en el caso concreto, el Jurado, según se expresa en la hoja de cálculo que como documentación complementaria se acompaña al Acuerdo impugnado, ha obtenido el valor medio ponderado determinado para el valor en venta de "diversos estudios de mercado públicos adjuntos", apareciendo entre la documentación complementaria al Acuerdo una serie de listados con determinados datos, y que utiliza el Jurado en la determinación de los valores en venta para cada uno de los usos contemplados en el planeamiento. Ni en la resolución impugnada, ni en los documentos citados, se hace referencia alguna a la fuente o fuentes que se hayan tomado en consideración. En todo caso, en modo alguno se acredita que se tomen como punto de referencia concretas valoraciones de fincas próximas, debiéndose recordar que el método de comparación para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación. Con tal proceder se priva a este Tribunal, de la posibilidad de comprobar la veracidad de los datos utilizados, así como si dichos datos responden a una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar en el Proyecto que nos ocupa. En definitiva, no se tiene constancia de que el valor medio de venta real tomado en consideración por el Jurado para los tres diferentes usos contemplados se corresponda con el real del mercado. Debe indicarse que este Tribunal ha manifestado reiteradamente que no sirven los testigos señalados en la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid que hace referencia a los publicados por la Comunidad de Madrid para determinar las Bases Imponibles en los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones para el ámbito propio de la actuación, dado que el Tribunal desconoce las muestras tanto en su número como en su localización, que han servido para elaborar la citada base de datos, desconociéndose también si se trataba de precio solicitado en las ofertas, ofrecido en las demandas o precios de la efectiva transacción. Por otra parte este tribunal cuando se ha pronunciado respecto de la aplicación de dicha base de datos en las comprobaciones de valores necesarias para liquidar el Impuesto de Sucesiones ha entendido que no se encontraban suficientemente motivadas Queda de esta forma invalidada tanto la metodología seguida por el Jurado como el resultado final por él obtenido, siendo así destruida la presunción iuris tantum de acierto atribuida a los Acuerdos de los Jurados.

DUODÉCIMO.- Respecto del informe que aportaron los expropiados con su hoja de aprecio elaborado por el Arquitecto Don Guillermo ha de que adolece de iguales defectos que el atribuido al Jurado en la medida en que tampoco se acredita la veracidad de las transacciones que se dice tener en cuanta. Si bien se determina la procedencia de los datos aportados, haciendo referencia a consultas a Internet sobre la evolución del Plan General de Tres Cantos y sobre todo al equipo redactor TAUPLA, a consultas a diferentes portales de Internet para evaluar la evolución del mercado inmobiliario en la zona, evaluando y recogiendo precios efe mercado indicados por portales de acreditada profesionalidad, consultas de campo en diferentes áreas del municipio de Tres Cantos, recogiendo valores reales de mercado del producto inmobiliario, consulta de hemeroteca realizada en los suplementos de inmobiliaria de los periódicos "El País", "El Mundo", "ABC", NORTE, Tricantlno, Deitapress, La Nueva Guía Informativa, etc, e indica que Una amplia prospección de mercado inmobiliario y además las informaciones reales de mercado de portales de información inmobiliaria con fecha anterior a! inicio de expediente de expropiación recogidas de Internet en edificaciones destinadas a uso residencial tanto en vivienda colectiva como en unifamiliar, locales comerciales, oficinas y naves industriales en la zona de Tres Cantos, en modo alguno se acredita que los datos recogidos obedezcan a concretas y reales transacciones. En realidad, tal como se desprende del propio informe, los datos considerados obedecen a simples ofertas de venta, sin que se tenga constancia alguna de su perfección y, menos aún, del precio finalmente pactado. Recordemos, que el método de comparación, como ya se ha dicho más arriba, para la concreta determinación del valor en venta exige partir de valoraciones reales, cercanas en el tiempo y similares al terreno expropiado. Si no se opera así, no hay verdadera comparación. En consecuencia, advertido que el informe emitido adolece de graves e importantes defectos que invalidan la metodología seguida y, por ende, el resultado obtenido, no será tenido en cuenta por este Tribunal para la determinación del justiprecio que nos ocupa.

DÉCIMO-TERCERO.- Respecto de la valoración efectuada en el proyecto de expropiación al que se refiere el Ayuntamiento de Tres Cantos y la beneficiaria la entidad «FCC Construcción S.A.», sólo indica que se ha realizado un estudio de mercado pero sin indicar fuente alguna, desconocemos todo dato respecto ubicación, numero de testigos, precio de compraventa consumada, tipología de las edificaciones etc. Respecto del informe pericial que la representación de la entidad «FCC Construcción S.A.» acompañó con la demanda al remitirse a los valores finales en venta utilizados por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid incurre en el mismo error que este. Por último y respecto a la prueba pericial elaborada por el Arquitecto Don Raúl incurre en los mismos defectos pus indica que utiliza las publicaciones inmobiliarias habituales sin indicar cuales, datos contrastados, sin que el Tribunal sepa a que datos se refiere y que los contrasta, anuncios etc.. Tampoco sabemos el número de testigos utilizados, su ubicación, el precio de la compraventa, por lo que no es posible utilizarlo para determinar el valor del suelo

DÉCIMO- CUARTO.- Llegados a este punto, rechazada la valoración contenida en la resolución impugnada, así como la contenida en los informes aportados por la recurrente y la contenida en el informe pericial elaborado en sede judicial, nos vemos avocados a que acudir al denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo expropiado, " variante del residual que toma como valor de mercado el resultante de los módulos aprobados por la Administración, en este caso por la Comunidad de Madrid, sobre precios de venta de viviendas de protección oficia l", en palabras de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 . Dicho método ha jurisprudencialmente consagrado a partir de las disposiciones contenidas en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda, siendo doctrina jurisprudencial ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 23 de mayo de 2000 , 20 de enero de 1998 y las más reciente de 11 de junio de 2012 ) que dicho método resulta ser el más idóneo cuando no existe certeza suficiente de una realidad comercial de transacciones de terrenos que conduzca a la aplicación del método residual. Dicho método objetivo resulta ser de perfecta aplicación cuando nos encontramos en la tesitura de valorar suelo urbanizable, toda vez que, como nos dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 2011 , " lo normal es que para el suelo urbanizable no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio en el mercado libre del producto inmobiliario final de la zona ...", resultando legítimo acudir al precio previsto para las viviendas de protección pública, y de ahí que, añade la precitada Sentencia (con cita de las Sentencias de dicho Alto Tribunal de 23 de mayo de 2000 y 20 de junio de 2007 ), " Cuando no se tengan datos fidedignos, reflejo de las circunstancias reales del suelo, antes que utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices fijados oficialmente para esa clase de viviendas ". En todo caso no está demás señalar, siguiendo la doctrina contenida en la precitada Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2012 , " que la toma en consideración del precio máximo de VPO en el método de valoración jurisprudencial, no está relacionado con la previsión en la planificación de un uso predominante de tal tipo de viviendas, que responde a determinada política en la materia, sino a la ausencia de precios ciertos que permitan la aplicación del método residual y como elemento objetivo en cuanto fijado normativamente de manera general y al margen de las concretas previsiones del planeamiento sobre el tipo de viviendas a construir, precisamente por su carácter objetivo ". Por tanto, determinada la procedencia de la aplicación del denominado método objetivo para la determinación del valor del suelo, los datos que deben ser considerados son los siguientes: a) La fecha de valoración viene referida al 15 de Junio de 2006, que es la contemplada por el Jurado y no ha sido discutida por las partes. b) En dicha fecha se encontraba en vigor la Orden 1.577/2005, de 11 de mayo de 2005, de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid (BOCM de 16 de mayo de 2005), por la que se fijan los precios máximos de venta de las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), que, para la Zona B, donde se ubica el municipio de Madrid, viene a establecer como precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil el de 1.585,72 €. c) Dicho valor habrá de multiplicarse por el coeficiente 0,80 para convertir el precio por metro cuadrado útil en precio por metro cuadrado construido ( artículo 4 del ya citado Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre ) d) A su vez, deberá multiplicarse por el coeficiente 0,90, para la aplicación de la deducción de las cesiones gratuitas. e) El resultado, a su vez, deberá ser multiplicado por 0,4372, por ser el aprovechamiento tipo que es el señalado por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de Madrid, ya que el tribunal entiende que aunque es discutido por la beneficiara se refiere al aprovechamiento urbanístico del sector, aún cuando como veremos, este dato aunque puede influir en el resultado no influye en la decisión del Tribunal. Debe además indicarse que y el Aprovechamiento unitario asignado al Sector, que coincide con el aprovechamiento unitario de reparto, es de 0,4372 m2 conforme al artículo 5.3 de las Normas Urbanísticas, si bien se fija un coeficiente de edificabilidad global de 0,3681 m2/m2, en el artículo 6.17 de las normas urbanísticas. Finalmente deberá multiplicarse por el coeficiente correspondiente al valor de repercusión del suelo. Dicho valor será de un 15 o 20 por ciento, según que en el término municipal existan menos o más de 500 viviendas de protección oficial ( artículo 2 D del Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre sobre valoración catastral). En el caso presente estimamos que en el municipio de Tres Cantos existen más de 500 viviendas de protección pública. g) No resulta procedente deducción alguna por gastos de urbanización al entenderse que en el porcentaje del valor de repercusión del suelo ya se hayan incluidos ( artículo 2 del citado Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre , y Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003 , 30 de enero de 2007 , 23 de marzo de 2011 y, las más reciente, de 6 de junio de 2012 ). Por tanto, 1.585,72 x 0,80 x 0,90 x 0,4372 x 0,20 = 99,83 €/m2, que resulta ser inferior al determinado por el Jurado debiendo estimarse el recurso contencioso-administrativo interpuesto por el Ayuntamiento de Tres Cantos de 124,57 €/m2 €, pues aunque la beneficiaria se refiera a un valor inferior en su demanda de 118,69€/m2, admitió en el expediente expropiatorio el fijado en el procedimiento de tasación conjunta 124,57 €/m2. Produciéndose respecto de este el efecto de vinculación de la hoja de aprecio."

Por los recurrentes se formulan cinco motivos de recurso. En el primero, al amparo del art. 88.1.c) de la Ley Jurisdiccional , se alega incongruencia omisiva de la sentencia, al omitir pronunciarse sobre diferentes partidas: edificaciones, plantas, cosechas, etc...., o lo que es igual sobre el "vuelo", olvidando el Tribunal, que se acumularon recursos por ellos interpuestos, uno de los cuales impugnaba la Resolución del Jurado fijando justiprecio sobre partidas indemnizatorias comprensivas del vuelo.

A continuación los recurrentes entran a valorar los diferentes dictámenes periciales, tanto los acompañados con su hoja de aprecio, como el emitido por el perito Sr. Hipolito .

En el segundo motivo, al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega incongruencia interna de la Sentencia "en relación con los métodos valorativos del suelo utilizados para resolver, y dice que tal incongruencia se desprende al señalar por un lado la Sal que el método valorativo a utilizar el es "residual dinámico", para luego acudir al método objetivo.

En el tercer motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración del art. 57 de la Ley 30/92 y 33.2 y 61 de la Ley Jurisdiccional y jurisprudencia que lo desarrolla, al tener por desvirtuada la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, pese a reconocer que ninguna de las pruebas practicadas ha sido capaz de desvirtuar dicha presunción, generándole indefensión al desechar la aplicabilidad del método residual dinámico, sin permitir a las partes hacer alegaciones sobre la inaplicabilidad de tal método o sobre los parámetros a tener en cuenta para la utilización del método objetivo.

En el cuarto motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega infracción de los arts. 216 , 218 y 348 de la LECivil por haber realizado una valoración de la prueba arbitraria o ilógica, y ello por cuanto el Tribunal ha objetado todos los informes periciales, procediendo sin más a valorar unos terrenos sin tener conocimientos técnicos para ello. Cuestiona que se haya rechazado por completo el informe del perito judicial Sr. Hipolito .

En el quinto motivo, al amparo del apartado d) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , se alega vulneración de los arts. 23 y ss. de la Ley 6/98 , y en particular del art. 27 de la misma, al haberse rechazado el método residual dinámico, valorando inadecuadamente la prueba practicada, acudiendo en su lugar al método objetivo.

El primero de los motivos debe ser necesariamente desestimado, y ello no ya solo porque en él se entremezclan cuestiones, como las relativas a la valoración de la prueba, a las que se refiere "in extenso" y que en ningún caso pueden ser aducidas al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , como hacen los actores, sino porque la supuesta incongruencia omisiva, que ellos alegan, y que sí debe incardinarse en dicho apartado c), no se da, ya que tal y como hemos transcrito en el fundamento jurídico decimoquinto se pronuncia respecto al "vuelo", teniendo en cuenta la existencia de un ulterior Acuerdo del Jurado de 12 de mayo de 2008, remitiéndose a la impugnación del mismo, al entender pese a lo que sostienen los actores en el motivo de recurso, que la acumulación de autos a que hemos hecho referencia, no incidía en la impugnación de este Acuerdo, lo que por lo demás es obvio, ya que la Sala de instancia se pronuncia en su fallo sobre el Acuerdo de 13 de febrero de 2008.

Así las cosas, con independencia o no del acierto de la argumentación de la Sentencia, es obvio que no cabe apreciar ninguna incongruencia omisiva, y por tal razón, además de por las relativas a la defectuosa formalización del motivo, este debe ser desestimado.

Igual suerte desestimatoria debe correr el segundo de los motivos formulado al amparo del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , ya que ninguna contradicción interna hay en la Sentencia. Efectivamente, la misma parte de que el método aplicable para la valoración del suelo sería el método residual dinámico, para a continuación dar las razones por las que concluye que no hay elementos ni parámetros acertados en los autos, para poder aplicar tal método, según lo dispuesto en la Orden ECO/805/2003 y esa ausencia de parámetros adecuados, al rechazar los contenidos en los informes periciales obrantes en autos es la que lleva al Tribunal "a quo" a la aplicación del método objetivo de valoración.

Ninguna contradicción cabe apreciar en la Sentencia, sin perjuicio de cuanto luego diremos al hablar del método objetivo de valoración, y sin que tampoco quepa en el marco del apartado c) del art. 88.1 de la Ley Jurisdiccional , cuestionar la valoración de la prueba hecha por la Sala de instancia, que le lleva a rechazar la aplicación del método residual dinámico.

Tampoco cabe estimar el tercero de los motivos de recurso, pues pese a lo sostenido por la recurrente, la Sentencia explica las razones por las que cabe tener por desvirtuada la presunción de acuerdo del acuerdo del Jurado, entre las que recoge no solo la actividad probatoria que hubiera podido practicarse, sino también que el Jurado incurra en errores de hecho o en infracciones del ordenamiento jurídico.

El Jurado, en la resolución impugnada de 13 de febrero de 2008, atiende a que el suelo expropiado es un suelo urbanizable incluido en ámbito delimitado y con condiciones de desarrollo, y acude al art. 27.1 de la Ley 6/98 , y ante la ausencia de valor de repercusión en la Ponencia de Valores Catastrales, acude al método residual dinámico contemplado en la Orden ECO/805/2003.

La Sala de instancia tiene por desvirtuada la presunción de acierto de aquel y el justiprecio que fija, por las razones que vierte en el fundamento jurídico undécimo, señalando como factor esencial, que le lleva a excluir esa presunción de acierto, que el Jurado ni en su Acuerdo, ni en la documentación complementaria hace referencia a las fuentes que toma en consideración, ni acredita tomar como punto de referencia concretas valoraciones de fincas próximas, rechazando los testigos tenidos en cuenta por este. Con base en ello, y no por aceptación de la prueba pericial que también rechaza, es por lo que no asume la metodología seguida por el Jurado y tiene por motivadamente desvirtuada la presunción de acierto del Acuerdo del Jurado, al entender que no ha procedido adecuadamente a fijar el justiprecio, según el método residual dinámico.

El motivo por ello ha de ser desestimado, por cuanto la razón para desvirtuar la presunción de acierto, no es solo la prueba que pudiera practicarse, sino el que el Acuerdo no incurra en errores o en infracciones de normas, que es lo que el Tribunal entiende que ha ocurrido en el caso de autos, y ello sin perjuicio de cuanto posteriormente se dirá, al analizar los siguientes motivos.

Procede analizar conjuntamente los motivos cuarto y quinto, en cuanto íntimamente vinculados, ya que los recurrentes estiman que hubiera debido acudirse al método residual dinámico, y no al método objetivo, como ha hecho la Sala, entendiendo que al rechazar aquel que sería el procedente, acudiendo al método objetivo, lo ha hecho como consecuencia de una valoración irracional y arbitraria de la prueba practicada, con especial mención a las periciales que citan.

A estos efectos, y con carácter previo, hemos de referirnos a reiterada jurisprudencia de esta Sala, en relación al método objetivo. Citaremos entre otras y por todas, nuestras sentencias de 10 de octubre de 2014 (Rec.6225/2011 ) y de 21 de abril 2014 (Rec.3242/2011 ) donde decimos:

"El denominado método objetivo de valoración, que no es sino una variante del método residual, que toma como valor de mercado el resultante de los módulos fijados por la Administración sobre precios de venta de viviendas de protección oficial, no tiene como presupuesto para su aplicación un destino característico o predominante sino que requiere, como señala la sentencia de esta Sala de 24 de septiembre de 2012 (recurso 2323/2011 ), que no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área. Por ello, la utilización de este valor de partida no guarda relación alguna con la previsión de tipologías edificatorias que el Planeamiento de desarrollo tiene previsto realizar en esa zona. La utilización de uno u otro valor de partida -de viviendas libres o subsidiariamente, en los casos descritos, el de viviendas de protección oficial-, no depende de las calificación y usos del suelo que el Planeamiento tiene previsto desarrollar en el ámbito de actuación, sino que persigue buscar un valor en venta de referencia fiable del que poder partir para aplicar correctamente dicho método.

La valoración de los bienes expropiados ha de hacerse, según dispone el artículo 23 de la Ley 7/98 con toda claridad, con arreglo a los criterios establecidos en la citada Ley, cualquiera que sea la finalidad que le motive y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. Por ello, y aún cuando el objetivo de la Ley es valorar el suelo de acuerdo con su valor real, no es menos cierto que para ello establece el método determinado y concreto que ha de ser aplicado en cada uno de los supuestos y clases del suelo, pues, como expresa el legislador en su exposición de motivos, la Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus características concretas. Y para valorar el suelo urbanizable por el método residual este Tribunal Supremo en diferentes sentencias -entre ellas STS, Sala Tercera, de 24 de septiembre de 2012 (recurso 2323/2011 ) y de 4 de Marzo del 2013 (rec. 3629/2010 )-, ha admitido la posibilidad de partir del valor en venta de las viviendas de protección oficial siempre que "....no sea posible atender a los valores en venta o precios de mercado correspondientes a la zona o área, por no ser estos obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, ya que, en los términos que indica la sentencia de esta Sala de 26 de octubre de 2005 , "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad".

A falta de esos presupuestos de certeza y seguridad de los valores de mercado, la Sala considera preferible acudir al método objetivo de valoración, y así lo ha hecho no únicamente cuando se trata de suelo urbanizable, sino también para la valoración del suelo urbano, de lo que son muestra las sentencias de 11 de abril de 2000 (recurso 9613/1995 ), 10 de junio de 2003 (recurso 308/2003 ), 25 de octubre de 2006 (recurso 8163/03 ) y 9 de febrero de 2012 (recurso 6281/2008 ), entre otras". Y en similares términos hemos señalado en nuestra STS, Sala tercera, sección 6ª de 29 de Octubre del 2012 (rec. 1459/2010 ) que "...la Jurisprudencia ha establecido un método inspirado en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, de acuerdo con las Órdenes ministeriales correspondientes que establecen para cada año y para cada área geográfica, los precios para Viviendas de Protección Oficial, al que acude cuando en aplicación del método residual, la situación existente no permite atender a valores en venta correspondientes a la zona o área".

Esta misma conclusión se ha alcanzado en la STS, Sala Tercera, Sección 6ª, de 25 de junio de 2013 (Recurso: 7106/2010 ), que dio respuesta a un motivo similar planteado en relación con el justiprecio de una finca referida a este mismo proyecto expropiatorio afirmando "El método objetivo no consiste, como queda dicho, más que en la determinación del valor de repercusión del suelo a partir de un dato objetivo, como son los módulos de la vivienda de protección oficial"

Todo ello sin olvidar que como decimos entre otras muchas en nuestra Sentencia de 25 de junio de 2013 (Rec.7106/2010 ) "la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados" .

Pues bien, si examinamos el Acuerdo del Jurado, debemos dar la razón a la Sentencia cuando dice, y ello es así, que el Jurado ni precisa las fuentes a las que acude, ni resulta acreditado que se hayan tomado como referencia valoraciones de fincas próximas, efectivamente en su Acuerdo en el apartado "Valor medio en venta (E) real", hace mención a un análisis de los precios de venta de inmuebles en la zona, estudios de mercado publicados por empresas de tasación y precios muestreados y publicados por la Comunidad de Madrid, sin hacer ninguna precisión, especificación o detalle de cuáles son esos estudios a los que genéricamente se refiere, y que fueron realizados para determinar las bases imponibles en algunos impuestos.

Pero es que además, tampoco se puede aceptar como pretenden los actores, en su motivo cuarto de recurso, que la valoración de la prueba pericial hecha por la Sala de instancia, tanto la aportada por la parte, como la pericial judicial, y que es la que le lleva a excluir el método residual dinámico y acudir al método objetivo, sea irracional, arbitraria o ilógica.

En efecto, el informe emitido por el Arquitecto Sr. Guillermo , tal y como se recoge detalladamente en el fundamento jurídico duodécimo, parte básicamente de ofertas de venta, sin que haya constancia de su perfección, y del precio pactado. Lo mismo cabe decir respecto a la imprecisión que se constata en la Sentencia del informe del arquitecto Sr. Raúl .

Respecto al dictamen emitido por el perito ingeniero de montes Don. Hipolito -folios 650 y ss.- al que ciertamente la Sentencia no hace ninguna mención expresa, es de constatar que precisamente por la cualificación del perito, hace fundamental referencia a las instalaciones vinculadas a la actividad del vivero y no a los valores reales de mercado del suelo.

En definitiva la valoración de la prueba pericial que hace el Tribunal "a quo", es perfectamente acorde con las reglas de la sana crítica, razón por la cual, no pudiendo acudirse al método residual dinámico por las imprecisiones del Jurado, y cuanto se ha dicho de la prueba pericial, debemos concluir desestimando los motivos cuarto y quinto y considerar ajustada a derecho la valoración del suelo hecha con arreglo al método objetivo, y todo ello sin prejuzgar cuanto pudiera resolverse en el ámbito de otros procedimientos en su relación al vuelo y a lo resuelto en el Acuerdo del Jurado de 12 de mayo de 2008, al que no se refiere la Sentencia objeto de casación.

En atención a todo lo expuesto, procede declarar no haber lugar al recurso de casación, lo que determina la imposición legal de las costas causadas a la parte recurrente en aplicación del artículo 139.2º de la Ley Jurisdiccional , si bien, la Sala, haciendo uso de la facultad que otorga el punto 3º del citado precepto legal y teniendo en cuenta las especiales circunstancias que caracterizan este recurso y la dificultad del mismo, señala en 4.000 euros la cifra máxima que, por todos los conceptos, podrá ser repercutida por la parte recurrida que se personó y ejercitó efectiva oposición.