STS 465/1997, 30 de Mayo de 1997

La propiedad horizontal no es un tipo común de comunidad de bienes -copropiedad romana pro indiviso regulada en los artículos 392 y ss. del Código civil- sino un supuesto de coexistencia de propiedad privada de los elementos privativos y comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes. Es el único que es contemplado en el ordenamiento español, en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Es decir, ante la realidad de un edificio, o de un complejo urbanístico, o de un centro comercial u otros casos de igual o mayor complejidad, en que coexsistan elementos privativos y comunes, tan solo es posible acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal para sancionar tal coexistencia y regular sus complejas relaciones de derechos y deberes, toma de acuerdos y participación en los gastos.

Así, en un principio, dicha ley supuso un avance ciertamente importante en la sociedad y en el derecho, pero es inexorable el paso del tiempo y la verdad de aquel aforismo "el tiempo no está quieto y la norma jurídica, por así decir, le acompaña" traducción literal de die Zeit steht nicht still, und die Rechtsnorm geht sozusagen, lo cual se refleja en el artículo 3.1 del Código civil cuando incluye como elemento de interpretación de la ley, la realidad social. La propiedad horizontal era concebida en un principio como un edificio en que sus viviendas y locales pertenecían en propiedad privada a diversos sujetos, que eran copropietarios de los elementos comunes. Pero este fácil concepto se va complicando cuando llega a extremos en que no hay comunidad de vida, sino tan sólo comunidad de intereses económicos.

Este es el caso presente: no es tanto un conjunto de pisos y locales, sino una amalgama de servicios y espacios comunes, locales y empresas comerciales, con intereses privados y, al tiempo, comunes, que ya fue contemplado, para un supuesto jurídico distinto, por la sentencia de 10 de julio de 1995.

El caso presente, especialmente complicado jurídicamente por la complejidad fáctica, es el de un conjunto no de pisos o locales, sino de espacios y edificios con distintos centros comerciales, en que uno de ellos es una galería comercial. En la organización jurídica confluyen tres Estatutos y un Reglamento de régimen interior:

1) Los Estatutos generales de "DIRECCION000" promoción del núcleo comercial, formado por distintos edificios y espacios, que se rige por estos Estatutos y por las normas civiles, en especial la Ley de Propiedad Horizontal, tal como dice explícitamente el apartado 2º. Se fijan las cuotas de participación en relación con la distribución de los gastos comunes, respecto a las cuales dice el apartado 23º, segundo párrafo: cada copropietario vendrá obligado a contribuir con arreglo a las cuotas de participación, referenciados en el Artículo 15 de estos Estatutos y porcentajes asignados en el anexo de los Estatutos de los Bienes Procomunales, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento, de todos y cada uno de los elementos procomunales, su servicio, tributos, impuestos y arbitrios, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.

2) El Estatuto de los Departamentos o elementos procomunales, que son los espacios separados y elementos comunes de "DIRECCION000", constituida por una comunidad de bienes regida por el Estatuto y supletoriamente por el Código civil y por la Ley de Propiedad Horizontal tal como dice el apartado 1: Se establecen los porcentajes de participación en los gastos producidos por estos elementos.

3) Estatuto privativo del Edifico nº NUM000, galería comercial, que afecta a la Comunidad de propietarios de este edificio, que forma parte del complejo "DIRECCION000" y participa de los elementos procomunales, con todos sus derechos y sus deberes, como la participación en los gastos que se derivan de los tres conceptos, por lo que se asigna a cada comunero una triple cuota: la relativa a "DIRECCION000", la participativa de los elementos comunes de este edificio y la de cotitularidad de los elementos procomunales.

4) Reglamento de régimen interior de "DIRECCION000" aprobado en la Junta General de 20 de enero de 1983. En él se prevé el capítulo de publicidad y se dispone: las campañas de publicidad que se proyecten deberán de ser aprobadas por unanimidad por la Junta Gestora y su presupuesto que tendrá el carácter de extraordinario, deberá de ser aprobado por la Asamblea General con una mayoría de dos tercio. En tal caso será obligatorio para todos los miembros de DIRECCION000el contribuir a su costo conforme a lo previsto en los estatutos excepto para el Corte Ingles, S.A. Plurgin, S.A., Hotel, Edificio nº 4 y SAVE, para los que las cantidades a contribuir se negociarán en cada caso entre ellos y la Comisión Gestora, a cuyo efecto la Asamblea delega en la citada Comisión Gestora su representación.

El presupuesto del gasto de publicidad para 1989 se aprobó por mayoría en la asamblea de la comunidad de elementos procomunales y fue ratificado por la asamblea de propietarios de "DIRECCION000" y por la de propietarios del edificio nº NUM000: todas ellas de fecha 26 de enero de 1989. La primera se notifica a los demandantes el 19 de abril y las segundas el 29 de mayo (la demanda se presentó el 27 de junio). En tales acuerdos se aprueba no sólo el gasto sino la distribución del mismo: una parte se pagará mediante acuerdo a que llegará una comisión gestora con las grandes superficies que se hallan en el complejo y el resto se pagará por los copropietarios (entre los que se hallan los demandantes, ahora recurridos en casación) por sistema de derrama determinada por los metros cuadrados de cada local comercial. Asimismo, en las mismas asambleas se acuerda la reclamación a los copropietarios que no han pagado hasta ahora los gastos de años anteriores.

La demanda se ha formulado por cuatro copropietarios impugnando la validez de los acuerdos de las asambleas de propietarios de "DIRECCION000" y de propietarios del edificio nº NUM000que ratificaron el acuerdo de la asamblea de la comunidad de elementos procomunales, el cual no ha sido impugnado, acuerdo para cuya impugnación había transcurrido sobradamente el plazo de caducidad de treinta días; la comunidad de bienes procomunales no ha sido demandada. La sentencia de primera instancia ha apreciado la excepción de caducidad. La dictada por la Audiencia Provincial de Valencia, revocando la anterior, ha estimado la demanda respecto al primero de los acuerdos y la ha desestimado respecto al segundo. Contra la misma se ha interpuesto el presente recurso de casación por las dos Comunidades demandadas, concretándose por tanto, a la nulidad del primero de los acuerdos.

El problema de fondo que se plantea es si un gasto atípico en una comunidad de propiedad horizontal y que se aprueba por mayoría en Junta de Propietarios, permite una distribución atípica del pago del mismo, distinta a la que prevén los Estatutos y la Ley, cuya distribución se apruebe por mayoría, ya que si se aprueba por unanimidad no se plantea el problema al implicar una modificación de los estatutos.

Es preciso insistir en el régimen jurídico de la propiedad horizontal, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 396, último párrafo del Código civil y en el artículo 5, penúltimo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal: en primer lugar, el principio de autonomía de la voluntad: el título constitutivo y los estatutos: la aprobación y modificación de uno y otro se hace o por el promotor o por los copropietarios por unanimidad; en segundo lugar, la normativa propia de la propiedad horizontal: artículo 396 del Código civil y Ley de Propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, sin perjuicio de que ésta contiene ciertas normas imperativas que son inderogables por la autonomía de la voluntad; en tercer lugar, por las normas del Código civil sobre copropiedad (artículos 392 y ss), propiedad en general (artículo 348 y ss) y toda su normativa (artículo 4.3). Junto a todo lo anterior, subordinado a ello, se halla el Reglamento de régimen interior, que es una normativa de convivencia interna, cuya función es regular los detalles de la convivencia y la adecuada organización y utilización de los servicios y cosas comunes (artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal), respetando, en todo caso, tanto las normas legales como las estatutarias.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé que en el título constitutivo se fije la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, según la cual, añade el artículo 9,5º, contribuirá su propietario, como verdadera obligatio propter rem, a los gastos comunes o generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades; se dispone, asimismo, en el artículo 16.2º que para los acuerdos -como la determinación del presupuesto (general, de publicidad o cualquier otro)- es preciso el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, y el mismo artículo 16.1º exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que modifiquen las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. En este sentido, la sentencia de 3 de marzo de 1994 reitera la doctrina jurisprudencial que expresa que el plan de gastos sólo necesita aprobación mayoritaria y la distribución de los gastos generales, si no se ajustan a lo prevenido en los Estatutos, requieren acuerdo unánime. A su vez la sentencia de 20 de marzo de 1996, advierte que hay que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según lo pactado. Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados por la Junta de propietarios, según prevé el artículo 13.2º, con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gasto general o de forma distinta (según estatutos o acuerdo de Junta) si no lo es

Es decir, que la Ley de Propiedad Horizontal contempla gastos particulares, que corresponden a cada propietario y gastos generales, que son los comunes (artículo 9.5º) que se deciden y presupuestan por la Junta de propietarios (artículo 13.2º) por mayoría (artículo 16.2º) y cuya distribución del pago se hace según la cuota de participación (artículo 5, 2º y 9.5º) fijada en el título constitutivo o en los estatutos, que sólo pueden modificarse por unanimidad (artículo 16.1º). En conclusión, la ley de Propiedad Horizontal no contempla gastos atípicos, ni permite distribución atípica de pago de gastos, a no ser que ésta se halle prevista en el título constitutivo o en los Estatutos; y si no está prevista, es inevitable la unanimidad.

Junto a la cuestión de fondo planteada en el fundamento anterior, se halla el problema procesal que se advierte desde el principio, lo intuye la sentencia de primera instancia e ignora la recurrida y se formula como motivo de casación primero, apartado B, además de ser siempre apreciable incluso de oficio. Se trata de la alegada, desde la contestación a la demanda, falta de litisconsorcio pasivo necesario.

El litisconsorcio pasivo necesario implica que el órgano jurisdiccional sólo debe pronunciarse sobre la pretensión del actor que alcance a todas las personas que pueden ser afectadas por ella, pero no debe hacerlo si sólo se pronuncian (porque no han sido demandadas las otras) sobre alguna de ellas. Sería contrario al principio de la tutela judicial efectiva que la resolución del órgano jurisdiccional alcanzara a personas que no han sido partes procesales. Iría también contra la proscripción de la indefensión que quien no se ha defendido, por no haber sido demandado, quedara afectado por los efectos de una sentencia dictada en proceso en que no ha sido parte. Halla su fundamento, explica la sentencia de esta Sala de 20 de diciembre de 1996 ("como es sabido y reiterado por la jurisprudencia, de ociosa cita", dice literalmente) en la necesidad de evitar tanto los fallos contradictorios, como en la de cumplir con el principio de audiencia bilateral y la posibilidad de condena a laguna persona sin haberla oído, con violación incluso de norma constitucional (artículo 24 de la Constitución Española). Y su concepto lo resume la sentencia de 16 de noviembre de 1996: Tiene reiteradamente declarado esta Sala que el litisconsorcio pasivo necesario, figura de construcción preferentemente jurisprudencial, se rige por el principio impuesto a los órganos jurisdiccionales de cuidar que los litigios se ventilen con la presencia de todos aquellos que pudieran resultar afectados por el fallo a dictar, con la finalidad de evitar fallos contradictorios o impedir que nadie pueda ser condenado sin ser oído y vencido en juicio, teniendo el litisconsorcio pasivo la consideración de necesario cuando la pretensión ejercitada es obligado hacerla valer frente a varias personas, bien por establecerlo una norma positiva, bien por imponerlo la naturaleza de la relación jurídica-material controvertida.

Se ha expuesto anteriormente la coexistencia de los tres Estatutos relativos a tres comunidades acogidas a la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal: de "DIRECCION000", de elementos procomunales y del edificio nº NUM000; no se puede afirmar que haya un orden jerárquico o una preferencia entre ellos; son tres comunidades, con tres estatutos, superpuestos y coincidentes en los locales correspondientes a los codemandantes. El Reglamento de régimen interior fue aprobado por la Junta de propietarios de los elementos procomunales de 20 de enero de 1983: en él se dispone el apartado de publicidad, transcrito anteriormente, presupuestando el gasto y haciendo una distribución atípica de su pago, al prever que una parte se paga según pacto y el resto entre los demás miembros de "DIRECCION000". La aprobación de este Reglamento nunca ha sido impugnada. La comunidad de propietarios de bienes procomunales, en Junta de 16 de diciembre de 1985 aprobó la distribución atípica (por pacto y por derramas) del pago del gasto de publicidad, lo que no fue impugnado. La misma Comunidad, en Junta de 26 de enero de 1989 aprueba el gasto e idéntica distribución atípica del gasto de publicidad, que venía siendo cumplida desde hacía años: se notifica a los demandantes en fecha 19 de abril de 1989; no ha sido impugnado. El anterior acuerdo no impugnado es ratificado por la Junta de propietarios de "DIRECCION000" (que lo denomina el acta "Asamblea general ordinaria Agrupación de propietarios de DIRECCION000") de la misma fecha de 26 de enero de 1989; asimismo es ratificado por la Junta de propietarios del edificio nº NUM000de DIRECCION000(que la denominan "Asamblea General ordinaria Comunidad de propietarios del edificio nº NUM000de DIRECCION000") de la misma fecha de 26 de enero de 1989: ambos acuerdos fueron notificados en fecha 29 de mayo de 1989; la demanda que impugna las mencionadas rectificaciones (además de otros acuerdos, desestimados en la sentencia de la Audiencia, consentida por la parte demandante) fue presentada en el Decanato de los Juzgados de 1ª Instancia de Valencia en fecha 27 de junio de 1989.

Es decir, un acuerdo de distribución atípica del gasto de publicidad (gasto atípico) se adopta por la Comunidad de elementos procomunales (que es la que se encarga de la gestión del gasto, del pago y de la ejecución de la publicidad, como elemento común) y es ratificada por las Comunidades de "DIRECCION000" y de propietarios del edificio nº NUM000. Aquél no es impugnado y éstos, ratificatorios, son impugnados en la presente demanda. De estimarse ésta, como hace la sentencia de instancia, implicaría anular ratificaciones de dos comunidades dejando válido el acuerdo base aprobado, no impugnado y con el problema de su ejecución ya que es un acuerdo válido y ejecutorio. En otras palabras y en términos procesales: la sentencia que declara la nulidad de sendos acuerdos cuartos de las Juntas de la comunidad de propietarios de DIRECCION000y de la comunidad de propietarios del edifico nº NUM000(que son las que ratifican el acuerdo de la comunidad de elementos procomunales sobre la distribución atípica del gasto atípico de publicidad) afecta al acuerdo de la comunidad de elementos procomunales, o lo que es lo mismo, afecta a esta comunidad. La pretensión que se ha ejercitado en el presente proceso y la sentencia a dictar, alcanza en sus efectos a esta comunidad; la pretensión era obligado hacerla valer contra todas las comunidades, las tres, que habían adoptado el acuerdo de distribución atípica de los gastos de publicidad relativos al mismo complejo "DIRECCION000", con las mencionadas comunidades y estatutos superpuestos. Tanto más si no se impugna el acuerdo-madre (podría decirse llanamente) y sí los ratificatorios.

Por tanto, todo lo expuesto anteriormente de la doctrina y la jurisprudencia sobre el litisconsorcio pasivo necesario es aplicable al presente supuesto. No se ha constituido correctamente la relación jurídico-procesal; no se ha demandado a todas las personas que quedan afectadas por el fallo; no hay que olvidar que las comunidades de bienes y tanto más la comunidad de propiedad horizontal no tienen capacidad jurídica (personalidad) pero sí capacidad procesal, como es el caso de las dos demandadas y de la tercera que hubiera debido ser demandada, aunque ciertamente no lo fue ni lo pudo ser porque transcurrió el inexorable plazo de caducidad de treinta días.

En consecuencia, procede estimar el motivo primero, apartado B, del recurso de casación interpuesto por las dos Comunidades demandadas, al amparo del número 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 5.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial por vulneración de la doctrina jurisprudencial sobre el litisconsorcio pasivo necesario. Por tanto, se estima el recurso de casación y procede entrar en la instancia y, tal como se ha expuesto con detalle, desestimar la demanda por falta de litisconsorcio pasivo necesario aplicando el artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la cuestión de las costas.

Al estimar el recurso de casación por uno de los motivos, ya no tiene interés dogmático o pragmático el análisis de los restantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN, interpuesto por el Procurador D. Federico Olivares Santiago, en nombre y representación de LA AGRUPACIÓN DE PROPIETARIOS Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO NÚMERO NUM000-GALERIA COMERCIAL- DIRECCION000, respecto a la sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 6 de octubre de 1.992.

En su lugar, debemos desestimar y desestimamos íntegramente la demanda formulada por las entidades DOPAT, S.A., ESPIOL, S.A. y por D. D. Jesús Ángely D. Hugo, con condena a la parte demandante en las costas causadas en primera instancia y sin especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en segunda instancia y en este recurso de casación en que cada parte satisfará las suyas.

Y líbrese a la mencionada Audiencia certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA.- JOSE ALMAGRO NOSETE.- XAVIER O´CALLAGHAN MUÑOZ.- RUBRICADOS.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Xavier O'Callaghan Muñoz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.