Resolución de 30 de junio de 1987
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 30 de Junio de 1987 |
| Publicado en | BOE, 22 de Julio de 1987 |
Excmo. Sr.: En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Emilio García Fernández, en nombre de Grupanor, S. A., contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Avila a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y compraventa en garantía.
HECHOS
I
El día 14 de junio de 1984, doña María del Pilar de Paz y el representante de Grupanor, S. A., otorgaron, ante el Notario de Valladolid don Arturo López-Francos Bustamente, escritura pública en la que se expone que la citada señora es dueña de la dehesa ganadera descrita en la misma, denominada «Bascarrabal-Montecillo» en términos de Avila y La Colilla, y que reconoce adeudar ocho millones de pesetas a Grupanor, S. A., que devengarán un interés anual no acumulativo del 10 por 100 de la cantidad que en cada momento adeudase; constando en la estipulación primera que en garantía de la deuda reconocida doña María del Pilar vende a la sociedad acreedora la finca referida; según la estipulación segunda la citada señora amortizará la deuda y sus intereses dentro del plazo de 15 años y, al quedar cumplida la obligación designada, Grupanor, S. A., transmitirá a ésta o a sus herederos la propiedad de la misma finca; la estipulación tercera prevé la posibilidad del pago parcial de la deuda y la retransmisión proporcional de la finca; y, por último, en la estipulación quinta se concede a doña María del Pilar o a sus herederos habitar y utilizar las edificaciones y jardín de dicha finca durante el plazo de quince años, si no se amortizase con anterioridad la deuda.
II
Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Avila, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del presente documento, por observarse la existencia de los siguientes defectos: 1.°) En la Estipulación primera no consta de forma clara la naturaleza jurídica del verdadero contrato que las partes quieren celebrar, ni cuál es la verdadera voluntad de las partes, ni se diferencia de forma clara el contrato real de Transmisión de dominio, con el de garantía de carácter obligacional, pudiendo existir por todo ello violación de las normas del Código civil y de la Ley Hipotecaria reguladoras de la compra-venta de los préstamos con garantía real. 2.°) La Estipulación segunda es contraria al artículo 1.508 del Código civil. 3.°) La Estipulación quinta es contraria al artículo 525 del Código civil. Considerándose tales defectos insubsanables, no se tomó Anotación Preventiva.—Avila, 14 de marzo de 1985.—El Registrador.—Firma ilegible.»
III
El Procurador de los Tribunales don Emilio García Fernández, en nombre de Grupanor, S. A., interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que en lo que se refiere al apartado primero de la nota, en la estipulación primera de la escritura consta de forma clara y terminante que se otorga contrato de compraventa de la finca descrita en garantía del pago de una deuda, quedando determinada la naturaleza jurídica del contrato como compraventa fiduciaria, y con la transmisión a Grupanor, S. A., del dominio de dicha finca se produce un derecho real, adecuado con las normas del Código civil, en virtud de la libertad de pacto establecida en el artículo 1.255; a la Ley Hipotecaria en su artículo 2, apartado tercero, y a la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 1982, y hay que destacar que el apartado tercero del artículo 2 de la Ley Hipotecaria viene a ser un simple desarrollo del apartado primero del mismo artículo, ya que éste se refiere a los títulos traslativos y aquél a la inscribibilidad de las transmisiones fiduciarias en sus distintas modalidades, constituyendo la transmisión de dominio precisamente la garantía, ya que de otra forma no se constituiría propiamente la garantía que las partes desean y expresamente establecieron, válida plenamente frente a tercero, aunque con la obligación del adquirente de retransmitir la finca o la transférente o a sus herederos, una vez amortizada la deuda y sus intereses dentro del plazo pactado. Que en cuanto al apartado segundo de la nota, se confunde la compraventa en garantía, que se rige por las estipulaciones de las partes y el plazo fijado para su cumplimiento, sin límite legalmente establecido de tiempo, con una figura jurídica aparente: el retracto convencional. Que en lo concerniente al apartado tercero de la nota, no es admisible, ya que el término «herederos» no está empleado en el concepto de herencia, sino para determinar otras personas, a falta del transf érente por fallecimiento, las que adquirirán el derecho de uso y habitación por determinación del contrato y no por herencia y, por lo tanto, no se infringe el artículo 525 del Código civil.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, alegó: Que el artículo 1.255 del Código civil establece el principio de libertad de estipulación, pero con las limitaciones del respeto a las leyes y a la moral; y no puede considerarse muy moral que en garantía de una deuda de ocho millones de pesetas, si ésta no se paga con sus intereses en quince años, Grupanor, S. A., pueda quedarse definitivamente con una finca de más de 108 hectáreas, a poco más de 1 kilómetro de Avila, lo que traería consigo un enriquecimiento injusto por parte de la compañía mercantil; y si la deuda se satisface en el plazo de quince años, la sociedad recupera los ocho millones de pesetas y los intereses del 10 por 100 anual, pero, además, ha estado percibiendo los rendimientos de la finca (excepto el disfrute de la casa y el jardín) durante el plazo en que la deuda ha estado pendiente, lo que supondrá un interés que podría estar incluido en la Ley de Usura, considerándose, por tanto, dicho contrato un «pactum fiducia leonima cum creditore». Que el referido pacto es obligacional y sólo tiene eficacia entre las partes, no debiendo tener acceso al Registro de la Propiedad. Que el caso contemplado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 1982, es completamente distinto al que es objeto de este recurso. Que no consta de forma clara y terminante el carácter real del contrato, no respetándose las normas del Código civil y de la Ley Hipotecaria, ya que las inscripciones practicadas al amparo de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo 2 de dicha Ley son totalmente distintas a las transmisiones fiduciarias realizadas en la escritura de referencia. Que si se pretende que se inscriba la estipulación segunda de la misma, dándole carácter real, las partes no tienen facultades para establecer, en perjuicio de posibles terceros, un plazo superior al señalado por el artículo 1.508 del Código civil. Que la estipulación quinta es una mezcla de los derechos de acceso, usufructo, uso, habitación y precario; además, el derecho de habitación está configurado en nuestro Código civil como un derecho personalísimo y, por lo tanto, se infringe de pleno el artículo 525 del mismo.
El Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid revocó la nota del Registrador, fundándose en que el contrato contenido en la escritura pública ha de configurarse como un negocio fiduciario, con el alcance y efectos que le son propios y queridos por las partes; en el artículo 1.255 del Código civil, apartado tercero del artículo 2 de la Ley Hipotecaria, en las Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de marzo de 1963, 19 de mayo de 1982, 23 de mayo de 1935, 23 de febrero de 1954 y 4 de enero de 1956, y en el artículo 523 del Código civil, que excluye la aplicación del artículo 525 del mismo Cuerpo legal, que es aplicable solamente en defecto de título constitutivo.
VI
El señor Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió: Que en el contrato objeto del recurso, la voluntad de las partes no es transmitir el dominio de la finca, cuando al liquidar los impuestos correspondientes, por el procedimiento de autoliquidación, la escritura se liquida como un simple préstamo. Que el párrafo tercero del artículo 2 de la Ley Hipotecaria faculta a las personas, a que se refiere, a crear titulares regístrales de pleno dominio y a dar un exacto cumplimiento al principio hipotecario del tracto sucesivo cuyo cumplimiento sería imposible si dicha facultad no constara en el Registro; por el contrario, el presente recurso se refiere a un caso totalmente distinto que no se puede amparar en dicho precepto para que el contrato celebrado tenga acceso al Registro y eficacia «erga omnes», sí se mantiene que se ha producido una transmisión de dominio, mediante un contrato real de compraventa, si bien sometida a una condición resolutoria, la del impago; si se cumple la condición, la transmisión del dominio se produce plenamente, con todas sus consecuencias, y el contrato sería inscribible en el Registro en virtud de lo dispuesto en el número 1.° del artículo 2 de la Ley Hipotecaria. Que el derecho de habitación es un derecho personalísimo, característica que no se le puede quitar en el título constitutivo por mucha amplitud que se le quiera dar al artículo 523 del Código civil, y la transmisibilidad de dicho derecho no entra dentro de las facultades que se dejan a la voluntad de los contratantes, ya que el artículo 525 de dicho Código no puede estar supeditado al artículo 523 del mismo; pues todo ello contribuiría a desvirtuar la naturaleza de los derechos de uso y habitación.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 609, 1.261, 1.274 a 1.277, 1.281, 1.445, 1.450, 1.859 y 1.884 del Código civil; 9 y 18 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias de 23 de mayo de 1935, 20 de mayo de 1943, 7 de enero y 25 de mayo de 1944, 23 de febrero de 1954, 14 de diciembre de 1955, 4 de enero de 1956, 8 de marzo de 1963, 14 de marzo, 11 de junio y 15 de octubre de 1964, 18 de febrero de 1965 y 19 de mayo y 2 de junio de 1982 y la Resolución de 16 de junio de 1922.
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En el presente recurso se plantea la cuestión de la inscribibilidad de un contrato, denominado de venta en garantía de deuda que es objeto de reconocimiento, en el que la obligación asumida por una de las partes de transmitir la cosa vendida, no responde a una correlativa obligación de la otra parte de pagar precio alguno, sino a una exclusiva finalidad de garantía de la deuda que la primera reconoce en favor de la segunda, quien únicamente asume el compromiso de retransmitir si dicha deuda resulta efectivamente satisfecha en el plazo de 15 años.
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Alega el Registrador, como primer defecto de la nota calificatoria, la imprecisión acerca de la verdadera naturaleza jurídica del negocio celebrado, pudiendo existir violación de las normas reguladoras de la compraventa y de los préstamos con garantía real. A ello responde el auto recurrido con la tesis del negocio fiduciario como acto complejo, mixto, integrado por otros dos actos interdependientes de finalidad unitaria, uno de naturaleza real, por el que se transmite plenamente el dominio y otro de carácter obligacional que constriñe a la retransmisión en caso de pago oportuno del crédito cubierto, e invoca el respaldo jurisprudencial reiterado de la misma (cfr. Sentencias de 23 de mayo de 1935, 23 de febrero de 1954, 4 de enero de 1956, 8 de marzo de 1963 y 19 de mayo de 1982). En relación con esta pretendida jurisprudencia reiterada conviene observar que según la Sentencia de 19 de mayo de 1982, en la fiducia «cum creditore» no hay «enajenación propiamente dicha», sino «garantía o afianzamiento del débito», y de ahí «la limitada eficacia real de la venta en garantía» (cfr. también la Sentencia de 2 de junio del mismo año). La automática aplicación de la doctrina del doble negocio o del doble efecto pasa por alto el problema preliminar de determinar si en el complejo negocial articulado existe un acto susceptible de provocar la transferencia plena y definitiva del dominio cuya inscripción se pretende, y en esta búsqueda debe tenerse en cuenta: a) Que en nuestro Ordenamiento jurídico la sola voluntad de adquirir y transmitir no basta para provocar el efecto traslativo perseguido; por una parte, rige la teoría del título y el modo para la transmisión voluntaria e intervivos de los derechos reales (cfr. artículo 609 del Código civil); por otra, la validez del contrato presupone la concurrencia de una causa suficiente que justifique el reconocimiento jurídico del fin práctico querido por los contratantes (cfr. artículos 1.261.3, 1.274 a 1.277, 1.278, etc. del Código civil), b) Que no cabe considerar fraccionadamente la total operación realizada, aislando primero la parte del negocio que tiene una pretendida naturaleza traslativa del dominio para, una vez reconocido este resultado, atenuarlo o modalizarlo en mayor o menor grado por la contemplación de la otra parte negocial de afirmado alcance obligacional; al contrario, no hay sino un negocio unitario que debe ser valorado globalmente en función de la efectiva finalidad práctica perseguida, de modo que sus determinaciones han de contemplarse como íntimamente vinculadas e integradas entre sí y cuyo alcance ha de ser decidido de conformidad con la causa unitaria.
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En este sentido, en la operación celebrada —bajo la denominación, particularmente impropia de venta en garantía, pues a diferencia de los supuestos ordinarios de ésta en el que al menos se hace figurar un precio, falta en el presente supuesto referencia a este elemento esencial en toda compraventa (cfr. artículos 1.445 y 1.450 del Código civil)—, al sacrificio traslativo de una de las partes contratantes no corresponde ninguna promesa o prestación correlativa a cargo de la otra (cfr. artículo 1.274 del Código civil) que lo equilibre; la satisfacción de la exigencia de garantía que acompaña a la concesión del crédito a cubrir no puede merecer tal consideración; la misma esencia de la garantía le priva de virtualidad suficiente para justificar una transmisión definitiva del dominio pleno; a lo sumo podría fundar una transmisión eventual a consolidar en caso de incumplimiento, pero tal hipótesis choca frontalmente con la prohibición legal del pacto comisiono proclamada, entre otros, en los artículos 1.859 y 1.884 del Código civil. Incluso, hay que afirmar que esta finalidad de garantía se opone a que la verdadera voluntad de las partes contemple una transmisión actual definitiva, lo que necesariamente deberá repercutir en la valoración jurídica de la operación perseguida (cfr. artículo 1.281.2 del Código civil) y así lo corrobora la previsión restitutoria en caso de satisfacción adecuada contenida en la misma escritura.
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Con todo, el rechazo del efecto de transmisión actual y plena del dominio, no prejuzga qué tipo de titularidad real puede haber provocado el negocio realizado, en todo caso distinta y limitadora de la dominical que sigue persistiendo en el deudor; pues no es labor del Registrador calificante, a fin de procurar la inscripción, integrar y configurar en todos sus aspectos, a partir de la voluntad manifestada por las partes, el contenido y alcance de dicha titularidad; por el contrario, deberá atenerse a lo que resulte de la escritura presentada, y en función de ello, del contenido de los libros a su cargo y de las disposiciones vigentes, decidir su validez e inscribibilidad (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria; y debe, en consecuencia, negar la inscripción: a) porque no puede reflejarse en el Registro, en favor del llamado comprador (la entidad prestamista) el derecho a que se refiere la escritura, la propiedad misma (que según la escritura adquiere el prestamista y está obligado a retransmitir cuando pague el préstamo), ya que, como queda demostrado, del título resulta que el «comprador» no ha adquirido la propiedad; b) porque no puede reflejarse, tampoco, el derecho real de garantía que la compleja operación haya producido en favor del prestamista, pues ni la naturaleza y extensión de este posible derecho real aparecen expresadas en la escritura con la precisión y claridad que exige el principio de especialidad (cfr. artículos 9.2 de la Ley Hipotecaria y 51, 5.a y 6.a, del Reglamento Hipotecario), ni puede el Registrador reflejar un derecho cuya naturaleza y extensión está en oposición con la denominación que se le da en la escritura, «propiedad», término éste al que habría de atenerse el Registrador de acuerdo con lo dispuesto en la regla 5.a del artículo 51 del Reglamento Hipotecario. 5. El análisis anterior hace inútil la consideración especial de los defectos segundo y tercero de la Nota.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso de apelación entablado, revocando el auto apelado, confirmar el defecto 1.° de la nota calificatoria y no entrar en la consideración de los otros dos defectos.
Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V.E. para su conocimiento y demás efectos.—Madrid, 30 de junio de 1987.—El Director General, Mariano Martín Rosado.— Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. («B.O.E.» de 22 de julio de 1987.)
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