Resolución de 21 de marzo de 1997. BOE de 24 de abril de 1997
| Autor | Juan M. Díaz Fraile, José Manuel García García |
| Páginas | 1445-1509 |
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El supuesto de hecho que da lugar a la reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de marzo de 1997, objeto de este comentario, se refiere a un caso en el que, previa inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de «declaración de obra nueva en construcción» de cierta edificación (una vivienda-chalet) autorizada durante la vigencia de la Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico, se presenta a calificación una escritura de préstamo hipotecario en la que, por un lado, se establecen diversas estipulaciones que responden a la finalidad de financiar la construcción de la mencionada edificación, y, por otro lado, en la cláusula de constitución de hipoteca se procede a describir el objeto del gravamen hipotecario como una edificación completa y definitiva, aludiendo al total de superficie «construida», a la porción de terreno sobre la que «está asentada la edificación» y sin añadir ni aclarar que dicha edificación se halla en fase de ejecución o sin concluir.
Page 1450En virtud de su calificación el Registrador suspende la inscripción solicitada por el defecto consistente en la falta de coincidencia entre la situación constructivo-urbanística del inmueble hipotecado resultante del Registro (en el que figura como obra nueva «en construcción») y la manifestada en el título calificado, en el que se describe la finca como si estuviera ultimada dicha construcción.
Aun cuando la Resolución se concreta al específico supuesto mencionado, la doctrina que- sienta, sin las necesarias correcciones a la misma que cabe postular, se podría extender a cualesquiera otras operaciones de tráfico jurídico-inmobiliario y sobre cualesquiera inmuebles «en construcción», incluyendo, por tanto, supuestos de ventas múltiples sobre plano de viviendas en grandes porciones inmobiliarias.
La Dirección General, de forma sorpresiva e incongruente con sus propios antecedentes, como después veremos, resuelve la cuestión planteada en los siguientes términos.
«Ciertamente, el título calificado no es adecuado para reflejar registralmente la conclusión de la obra al no reunir los requisitos el artículo 37 de la Ley del Suelo. Ahora bien, ningún obstáculo se aprecia para inscribir -como ocurre con otros gravámenes próximos como el embargo- la hipoteca calificada sobre la finca gravada, tal y como registralmente aparece descrita, esto es, en fase de construcción (reflejándolo así en la nota de despacho), toda vez que queda perfectamente identificado el inmueble objeto de gravamen. Adviértase que la identificación de los inmuebles se efectúa básicamente en función de su naturaleza, situación, linderos y superficie (cfr. arts. 9 LH y 51 RH), y respecto a estos datos hay plena coincidencia entre el Registro y el título; y considérese que las edificaciones pasan a ser partes integrantes de la finca sobre la que se asientan -se extiendan o no a aquéllas los gravámenes existentes sobre ésta-, la cual conserva su unidad jurídica e identidad aunque se modifique su estado o configuración.
La anterior conclusión -sigue diciendo el Centro Directivo- es plenamente congruente con las previsiones legales sobre la extensión de las hipotecas respecto de las nuevas edificaciones (vid. art. 110.1 LH) y con las previsiones expresamente pactadas para la ahora constituida (se estipula su extensión a las nuevas edificaciones que realice el deudor o el tercer poseedor que se subrogue en su posición jurídica), toda vez que no habiéndose hecho constar tabularmente la terminación de la edificación, el contenido del asiento no prejuzgará si la misma estaba ya concluida al tiempo de la inscripción de la hipoteca ni, por tanto, servirá de elemento acreditativo de la efectiva extensión de la garantía a la edificación descrita si realmente existe al tiempo de la ejecución, y ello sin perjuicio del valor probatorio que entre los otorgantes tendrán las manifestaciones al respecto vertidas en la escritura calificada.
Por lo demás -concluye la Dirección General-, tampoco la aplicación de los principios inspiradores de la nueva Ley del Suelo obstaculizan la inscripción pretendida, pues la adquisición sucesiva del derecho a urbanizar, del derecho al aprovechamiento urbanístico, derecho a edificar y derecho a la edificación (arts. Page 1451 5, 23 y siguientes) no excluye la propiedad privada del suelo ni, por tanto, su hipotecabilidad actual (art 106 LH), sin perjuicio de la mayor o menor trascendencia económica de la garantía constituida, según el grado de cumplimiento de los deberes urbanísticos »
Aunque pudiera parecer a primera vista que se trata de un supuesto de escasa incidencia práctica, las consecuencias de la doctrina de la resolución son muy graves, no ya sólo en casos como el planteado en ella, sino también referida a aquellos otros a los que inevitablemente cabría extender su doctrina si se utilizan los argumentos de la misma.
Entre esas graves consecuencias cabe destacar las siguientes:
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Conduce a la desincentivación o extinción del documento notarial de terminación de obra y de su constancia registral, en contra del artículo 37 de la Ley del Suelo.
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a Produce un resultado de interpretación de fraude de Ley.
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a Desnaturaliza la función de la nota de despacho o inscripción al pie del documento.
4 a Facilita la comisión de fraudes en perjuicio de los consumidores al adquirir viviendas «en construcción».
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a Produce la paradoja de situar las escrituras notariales por debajo de la publicidad comercial en las promociones inmobiliarias en lo que se refiere al nivel de protección al consumidor.
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a No se adapta a la normativa catastral que sólo asigna número de referencia catastral a la finca cuando ya está acreditada la terminación de la construcción.
Veamos todas estas graves consecuencias por separado.
Un inconveniente muy serio en la práctica que se puede derivar de la resolución comentada es el de que, de facto, se desincentiva la inscripción en las actas notariales de terminación de obra, burlándose la obligación que al respecto establece el artículo 37.2 in fine de la Ley del Suelo, eludiéndose de forma encubierta en el Registro figuraría la obra nueva «en construcción»; en los títulos -ventas, hipotecas, incluso modificaciones de obra nueva, derechos de vuelo, arrendamientos, etc.- figuraría la edificación concluida, títulos de tráfico que en la práctica se inscribirían a pesar de la falta de concordancia con el Registro, perpetuándose esta situación. En nuestro caso podría ocurrir o bien que transcurriera el plazo de cuatro años de prescripción de las sanciones urbanísticas, habiendo dado cobertura el Registro a la inscripción de una escritura que lleva consigo una declaración de terminación de obra encubierta (obviamente no inscribible, como se reconoce), o bien que se haga Page 1452 constar mediante acta notarial y toma de razón en el Registro la entrega del 15 por 100 del capital restante del préstamo hipotecario a la terminación del edificio y que puede ser interpretado a la vista de los asientos registrales (pacto de disposición del 15 por 100 del capital a la terminación de la obra) como que figura en ellos «una terminación de obra».
De esta forma quedan resentidos indudablemente los principios de concordancia entre realidad, escritura y Registro que ha querido implantar el artículo 37 LS, así como el principio de colaboración de los Registradores y Notarios con la Administración urbanística en el mantenimiento de la legalidad urbanística, a que se refiere en distintas ocasiones la propia jurisprudencia registral.
En definitiva, el documento notarial de terminación de obra y su constancia registral constituyen a partir de esta resolución «una especie a extinguir», pues el único estímulo del promotor inmobiliario para la constancia documental de la terminación de la obra antes de la venta por pisos ya terminados es que se exigirá por Notarios y Registradores como requisito necesario para hacer constar en la descripción de las fincas tal determinación, por lo que si no se exige en tales supuestos dicho promotor tratará de evitar los gastos que dicho documento le provoca, con grave detrimento para la aplicación de la Ley del Suelo y para el consumidor inmobiliario, según veremos después
El Registro de la Propiedad podría llegar a convertirse así en un «mausoleo de edificios en construcción» o, incluso, de «solares en construcción», nunca terminados en los libros regístrales, con la grave discordancia que ello implica entre Registro y realidad.
Muchos Notarios y Registradores, podríamos decir que la mayoría antes de esta...
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