STS 441/1996, 29 de Mayo de 1996
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Tribunal Supremo, sala primera, (Civil) |
| Fecha | 29 Mayo 1996 |
| Número de resolución | 441/1996 |
En la Villa de Madrid, a veintinueve de Mayo de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación formulado contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Granada (Sección 2ª), como consecuencia de autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marbella, sobre pronunciamientos declarativos, cuyo recurso fue interpuesto por D. Julián, representado por el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén, en el que es recurrido D. Diego, representado por la Procuradora Dª Mª Jesús González Díez.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Marbella, fueron vistos los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía núm. 287/88, promovidos a instancia de D. Julián, representado por el Procurador D. Guillermo Leal Aragoncillo y defendido por el Letrado D. Ramón Leal Aragoncillo, contra D. Diego, representado por el Procurador D. Antonio Lima Marín y asistido por el Letrado D. José Sarria Montané.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho: "...dictar sentencia declarando: Primero.- Que el demandado, Don Diego, está obligado a otorgar a favor de Don Julián, tan pronto como sea firme el fallo, escritura pública de la casa número NUM000de la Plaza DIRECCION000, conocida también por Plaza de DIRECCION001de esta ciudad de Marbella, en el precio de cinco millones de pesetas con las elevaciones del diez por ciento cada cinco años desde el día 8 de Octubre de 1969 hasta el 27 de Mayo de 1988, fecha en que mi representado ejercitó su derecho de opción de compra, con sujeción a los términos y condiciones pactadas en el contrato formalizado por documento privado de 8 de Octubre de 1969. Segundo.- Que procede así por haber sido aceptada la opción en tiempo oportuno -vigente el contrato de arrendamiento del que la opción es pacto accesorio- y comunicada formalmente al prominente Don Diego, y haber quedado, por tanto, perfeccionado el contrato de compraventa de la referida casa, pendiente tan solo del obligatorio otorgamiento de la escritura de compraventa, condenándose al demandado, Don Diego, a efectuarlo, con el apercibimiento de que, de no verificarlo voluntariamente, el Juzgado otorgará tal escritura a su costa; y, Tercero.- Que mi mandante, como comprador, en el acto del otorgamiento, deberá satisfacer al vendedor, don Diego, el precio pactado de cinco millones de pesetas más las elevaciones del diez por ciento sobre dicha cantidad cada cinco años contados a partir del 8 de Octubre de 1969 al 27 de Mayo de 1988 fecha en que mi representado ejercitó el derecho de opción. Todo ello con expresa imposición de todas las costas al demandado".
Admitida a trámite la demanda fue contestada por la representación del demandado, formulando al propio tiempo reconvención, y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado: "Por presentado este escrito con los documentos adjuntos lo admita, me tenga por personado en nombre de quien comparezco y disponer se entiendan conmigo las diligencias y actuaciones que se sigan, tener por contestada la demanda y en su día, tras las pruebas y trámites pertinentes, dictar sentencia por la que se desestime la demanda bien por estimar la caducidad de la opción, bien por considerarla radicalmente nula; alternativamente y para el improbable caso de que no se considerara nula o caducada la opción, se dicte sentencia por la que se corrijan las prestaciones evitando la enorme desproporción actualmente existente fijando el importe del inmueble a su valor real de mercado que se determine en la litis o, en todo caso, ajustándole al valor catastral del inmueble".
Dado traslado de la demanda reconvencional formulada de contrario a la parte actora, ésta la contestó y tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó oportunos terminó suplicando: "que teniendo por presentado este escrito con su copia, se sirva admitirlo y con él tener por contestada en tiempo y forma la reconvención formulada de contrario y siguiendo este procedimiento por todos sus trámites dictar sentencia conforme al Suplico de nuestro escrito de demanda con expresa imposición de costas al demandado".
Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 8 de Junio de 1990, cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO: Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Guillermo Leal Aragoncillo en nombre y representación de D. Julián, contra D. Diego, representado por el Procurador D. Antonio Lima Marín, y estimando como estimo la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Antonio Lima Marín en nombre y representación de D. Diegocontra D. Julián, representado por el Procurador D. Guillermo Leal Aragoncillo, debo declarar y declaro prescrita la opción de compra, y haciendo una especial condena en costas a la parte actora".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) dictó sentencia con fecha 15 de Julio de 1992, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia Número Dos de Marbella en los autos de los que dimana este rollo, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante".
El Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén, actuando en nombre y representación de D. Julián, formalizó recurso de casación que funda en los siguientes motivos:
Motivo Primero: "Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio por infracción de las normas reguladoras de la sentencia. Se articula este motivo al amparo de lo dispuesto en el número tercero del art. 1692 de la L.E. Civil. La sentencia dictada por el Juzgador de instancia infringe el art. 359 de la L.E. Civil".
Motivo Segundo: "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, al amparo del número 5 del art. 1692 de la L.E. Civil. La sentencia dictada por el Juzgador de instancia infringe el art. 1969 del Código Civil".
Motivo Tercero: "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, al amparo del número 5 del art. 1692 de la L.E. Civil. La sentencia dictada por el Juzgador de instancia infringe, por no aplicación, el art. 1963 del Código Civil".
Motivo Cuarto: "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, al amparo del número 5 del art. 1692 de la L.E. Civil. La sentencia dictada por el Juzgador de instancia infringe el art. 1255 del Código Civil".
Motivo Quinto: "Infracción de las normas del ordenamiento jurídico, al amparo del número 5 del art. 1692 de la L.E. Civil. La sentencia del Juzgador de instancia infringe por aplicación indebida, el art. 14 del Reglamento Hipotecario, al considerar que la opción de compra caduca necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal del contrato de arrendamiento, citando al efecto las sentencias del Tribunal Supremo de 17 de Mayo de 1954 y 27 de Febrero de 1950".
Admitido el recurso de casación formulado y evacuado el traslado conferido, la Procuradora Dª Mª Jesús González Díez, en representación de D. Diego, presentó escrito de impugnación al recurso mencionado y terminaba suplicando a esta Sala: "...dictar sentencia, por la que se declare no haber lugar a la casación, o en su defecto, lo sea en los términos ya interesados en nuestros escritos rectores".
No habiéndose solicitado por ninguna de las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 17 de Mayo de 1996, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. TEÓFILO ORTEGA TORRES
El primer motivo del recurso, amparado en el núm. 3º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se formula por infracción del art. 359 de la misma alegándose que la sentencia impugnada es incongruente por cuanto "desestima la demanda en base exclusivamente a declarar prescrita la acción por el transcurso de los quince años establecidos en el art. 1964 del Código civil, siendo así que esta excepción no había sido alegada de contrario en el procedimiento en ningún momento".
Es cierto que, en la contestación a la demanda, no se opone expresa y claramente la prescripción extintiva de la acción ejercitada por el hoy recurrente, D. Juliány lo es también que en el Suplico de aquélla sólo se alude a la caducidad de la opción de compra pero, no obstante, estima esta Sala que la sentencia es congruente, dado que: a) Si bien el Tribunal "a quo" se refiere a que la acción del Sr. Julián"para exigir el cumplimiento de la obligación contraída por el concedente", el demandado D. Diego, "no podría durar más de quince años... conforme al art. 1964 del Código civil", no es éste el argumento decisivo de la sentencia sino que presenta un carácter meramente complementario para "el supuesto de que se admitiera que por el pacto plasmado en la cláusula séptima se facultaba al arrendatario a optar durante la fase de prórroga", lo que antes se ha negado; b) En el Fundamento de Derecho II-A de la contestación (fº 80 de los autos) se dice que la doctrina jurisprudencial explica que "sean cualesquiera los términos del contrato (de opción) el plazo de prescripción nunca podrá superar el de los quince años establecido para las acciones personales del art. 1964", y es precisamente esta argumentación del demandado la que da lugar a que la Sala de instancia razone en los términos antes transcritos; y c) Cuestión distinta es si, pese a que la sentencia sea congruente, el plazo para el ejercicio de la opción de compra pactada ha de limitarse como ha entendido la Audiencia, que es sobre lo que versan los siguientes motivos del recurso.
Los restantes motivos del recurso se residencian en el antiguo núm. 5º del art. 1692, hoy 4º, y, en el segundo, se acusa infracción del art. 1969 del C.c. alegándose, en síntesis, que la sentencia impugnada "confunde entre el ejercicio del derecho de opción de compra, el cual tiene un plazo de caducidad establecido contractualmente (durante el contrato de arrendamiento y sus prórrogas, y que se produjo dentro de dicho plazo mediante el requerimiento notarial de 27-5-1988), y la acción encaminada a proteger el derecho de opción de compra, la cual está sometida a un plazo de prescripción, y que se ejercitó mediante la presentación de la demanda objeto del procedimiento, una vez que (el Sr. Julián) vio violado su derecho al negarse el demandado a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, plazo de prescripción que no comenzó a contar hasta el momento en que se produjo la violación del derecho de opción de compra".
Asiste razón al recurrente en cuanto que la argumentación de la sentencia -ateniéndose a declaraciones formuladas por esta Sala en casos no equiparables al examinado- en punto a la prescripción de la acción para ejercitar la opción de compra, cuyo plazo se iniciaría en el momento en que el derecho pudo ejercitarse, no es correcta; en efecto, establecido, como en el caso acontece, un plazo para ejercitar el derecho de opción, no resulta aceptable sostener que el beneficiario de la misma deba ejercitar su derecho, incluso con anterioridad a concluir el plazo pactado, para evitar que se extinga por prescripción, lo cual implicaría evidente contradicción con la voluntad concorde de las partes manifestada en el contrato, sin que, además, se hubiera producido violación alguna del derecho del optante por el concedente, que pudiera dar lugar al ejercicio de una acción para protegerlo. Desde otra perspectiva se tiene asimismo que, hallándose el ejercicio del derecho de opción sujeto a un plazo de caducidad, no es posible que se vea afectado también, durante su transcurso, por la prescripción extintiva. En el caso, por tanto y abstracción hecha de la cuestión relativa a la determinación del plazo señalado, lo indudable es que hasta el momento en que el Sr. Juliánhizo saber notarialmente al Sr. Diegoejercitaba su derecho de opción (27 de Mayo de 1988), a lo que éste se opuso al contestar al requerimiento efectuado (día 31 siguiente), no pudo aquél ejercitar acción alguna ni, por ende, se inició el plazo prescriptivo (art. 1969 del Código civil). Por último, lo cierto es que, perfeccionado ya el contrato de compraventa en virtud de la consumación de la opción (Ss. de 22 de Diciembre de 1992, 29 de Marzo, 17 de Mayo, 8 de Octubre y 22 de Noviembre de 1993) el día 27 de Mayo de 1988, el Sr. Juliáninterpone en 16 de Diciembre siguiente su demanda con la pretensión de que el Sr. Diego, vendedor, proceda, en cumplimiento del contrato, al otorgamiento de la correspondiente escritura pública; de todo lo cual se sigue la estimación del motivo estudiado, que hace innecesario examinar el enunciado como tercero.
El motivo cuarto versa sobre infracción del art. 1255 del C.c. en que se dice haber incurrido la Sala de instancia al considerar "que no es viable la sujeción de la opción de compra al plazo de la duración del contrato y sus prórrogas, y que este plazo en ningún caso puede exceder de 15 años, que es el plazo que el Código civil establece para la prescripción de las acciones personales".
No obstante lo pactado en la estipulación séptima del contrato celebrado por los Sres. Diegoy Juliánen 8 de Octubre de 1969 ("El arrendador concede al arrendatario por el tiempo que dure el arrendamiento y sus prórrogas un derecho de opción de compra con respecto al inmueble de referencia, por precio de cinco millones de pesetas (5.000.000 pts.). Esta suma se entenderá elevada en un diez por ciento cada cinco años a partir de hoy. En esta opción está y se incluye no sólo la parte de edificio objeto del arrendamiento sino el local que forma parte del inmueble y está arrendado para local de joyería"), la Sala de instancia entendió que el plazo para el ejercicio de la opción había de ser el del contrato de arrendamiento sin extenderse a sus prórrogas, lo que ciertamente contraría lo acordado en la referida estipulación contractual.
El motivo ha de estimarse en atención a lo siguiente: a) No ofrece duda cual fuera la intención de las partes (art. 1281 del C.c.) según los claros términos en que se halla redactada la estipulación séptima ("por el tiempo que dure el arrendamiento y sus prórrogas"); b) Cuestión distinta es que, si sólo se hubiera hecho referencia a la duración del arrendamiento, no se extendiera el plazo al de sus prórrogas, como tiene declarado esta Sala, pero cuando se pacta expresamente la extensión al tiempo que duren las prórrogas no se aprecia razón alguna justificativa de la reducción del plazo que sostiene la sentencia impugnada; c) La tesis de la Audiencia no sólo contraviene el art. 1255, en cuanto la estipulación no es contraria a las leyes, la moral o el orden público, sino que viola el principio "pacta sunt servanda" y lo dispuesto en el art. 1258 del C.c., en tanto excluye el cumplimiento de lo expresamente pactado; d) Lo estipulado respecto a aumento del precio cada cinco años, cuando el arrendamiento se pacta con una duración de sólo dos, revela que el plazo de la opción se extendía al tiempo de duración de las prórrogas; e) Aunque pudiera entenderse que esta extensión del plazo produce una cierta indeterminación del mismo, ha de advertirse que tal circunstancia no sería óbice a la validez y eficacia de la opción -no lo es ni siquiera la omisión de plazo, Sª de 18 de Mayo de 1993-; y f) Ha de notarse también que la situación objetiva creada en virtud de lo pactado lleva a que el Sr. Juliánno se considerase constreñido a ejercitar su derecho de opción sólo dentro del plazo de dos años con la consecuencia de que, al dejarlo transcurrir, aquél se extinguiera.
En el quinto y último motivo se acusa infracción del art. 14 del Reglamento Hipotecario al considerar la Sala de Instancia "que la opción de compra caduca necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal del contrato de arrendamiento". Tiene declarado esta Sala, en sentencia de 14 de Marzo de 1991, que el art. 14 citado se refiere exclusivamente a los requisitos que debe reunir el contrato de opción para que proceda su inscripción registral, por lo que, si bien la sentencia impugnada sólo se refiere a dicho precepto para reafirmar su tesis de que el derecho de opción del Sr. Juliánúnicamente podía ejercitarse durante el tiempo de duración del arrendamiento, excluidas las prórrogas, ha de estimarse el motivo examinado dada la evidente inaplicabilidad al caso del artículo del Reglamento Hipotecario invocado.
Estimados los motivos segundo, cuarto y quinto del recurso, debe resolver ahora esta Sala lo que corresponda dentro de los términos del debate (art. 1715-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que ha de ser la estimación de la demanda formulada por el Sr. Julián, con sólo añadir que: a) La alegación del Sr. Diego(Hecho segundo de la contestación a la demanda) de que había adquirido la casa "para la sociedad de gananciales en vida de su esposa", además de no hallarse probada pues no es suficiente al respecto la fotocopia del documento privado de fecha 6 de Octubre de 1946 aportada, tanto menos cuando el propio Sr. Diegoreconoció en confesión judicial (posición 3ª) que la casa de que se trata le pertenece por herencia familiar, no sirvió de base para que en los Fundamentos de Derecho de la contestación a la demanda se razonase nada al respecto; b) Lo pactado en la estipulación séptima no significa que la validez y el cumplimiento del contrato se dejase al arbitrio de los contratantes, lo que impide el art. 1256 del C.c., ya que la fijación del plazo de la opción en función de la duración del arrendamiento y sus prórrogas es un dato objetivo que a ambas partes vincula y, aunque es cierto que el beneficiario de la opción podía acortarlo renunciando a las prórrogas, ello no supone que se dejara a su arbitrio -salvo el derecho potestativo ínsito en la opción- lo que propiamente es cumplimiento del contrato; y c) En cuanto a la limitación temporal del derecho de opción, ya se ha razonado, al examinar los motivos estimados, lo pertinente.
Respecto a lo solicitado reconvencionalmente en punto a "que se corrijan las prestaciones evitando la enorme desproporción actualmente existente fijando el importe del inmueble a su valor real de mercado que se determine en la litis o, en todo caso, ajustándolo al valor catastral del inmueble", procede su desestimación porque, según la doctrina jurisprudencial (Ss. de 15 de Marzo y 4 de Febrero de 1994, entre otras), tanto por la aplicación de la implícita cláusula "rebus sic stantibus", como por la teoría de la quiebra o desaparición de la base del negocio o la de la equivalencia de las prestaciones, cabe la posibilidad de que, aunque en casos excepcionales y con gran cautela, por la alteración que ello pueda suponer del principio "pacta sunt servanda" y del de seguridad jurídica, pueda el órgano jurisdiccional, atendidas las circunstancias particulares de cada caso concreto, llevar a efecto una modificación del vínculo obligacional por defecto o alteración de la base negocial y haber sido roto el equilibrio de las prestaciones, siempre que concurran los requisitos siguientes: a) alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio de las prestaciones; c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles, y, en el caso que nos ocupa no concurren todos los requisitos enunciados, ya que el aumento de valor de la finca objeto de la opción de compra no puede calificarse por sí solo de "alteración completamente extraordinaria" ni menos aún puede reputarse consecuente a circunstancias radicalmente imprevisibles -un cierto aumento de valor se previó por las partes al incrementar el precio en un diez por ciento cada cinco años-, conforme declaró esta Sala en sentencias de 23 de Abril de 1991 y 6 de Noviembre de 1992.
La Sala, haciendo uso de la facultad concedida en el art. 523-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprecia la concurrencia de circunstancias excepcionales que justifican la no imposición al demandado de las costas causadas en primera instancia, lo que se fundamenta en la complejidad jurídica del litigio y en sus peculiaridades fácticas. No ha lugar tampoco a especial declaración sobre las ocasionadas en la apelación, dado el sentido de esta resolución, ni en el recurso de casación (art. 1715-2 de la Ley Procesal), procediendo la devolución del depósito constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que estimando el recurso de casación interpuesto por D. Juliáncontra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª) con fecha 15 de Julio de 1992, procede casar la misma y con estimación de la demanda formulada por dicho recurrente debemos condenar y condenamos al demandado, D. Diego, a otorgar escritura pública de compraventa en los términos como se ha solicitado en el Suplico de aquélla; se absuelve al actor de lo interesado reconvencionalmente; todo ello sin especial imposición de las costas causadas en ambas instancias y en este recurso de casación y con devolución del depósito constituido. Líbrese al Presidente de la Audiencia mencionada la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de Sala remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . ALSONSO BARCALA TRILLO-FIGUEROA.- JESUS MARINA MARTINEZ-- PARDO.- TEOFILO ORTEGA TORRES. RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Teófilo Ortega Torres, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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