STS 402/2007, 10 de Abril de 2007

Ante el Juzgado de Primera Instancia de La Seu d'Urgell, D. Ángel Jesús promovió demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra María Dolores y Don Marcos sobre reclamación de cantidad, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos que tuvo por conveniente, terminó suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "Que, estimando íntegramente la presente demanda, se declaren resueltos de pleno derecho los contratos de arrendamiento de industria y compraventa de maquinaria, utillaje y recambios celebrados en fecha 1/9/95 por los litigantes, y se condene a los cónyuges demandados a pagar solidariamente a mi representado la cantidad de 10.226.900 ptas., más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de presentación de la demanda; todo ello con expresa imposición de las costas causadas a los demandados."

Admitida a trámite la demanda y comparecidos los demandados, su defensa y representación procesal la contestó, oponiéndose a la misma, y formuló reconvención, en base a los hechos y fundamentos jurídicos que tuvo por conveniente, y terminó suplicando se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: "

1. Que excepcionadas por esta vía de contestación a la demanda cuestiones formales, acerca de "Procedimiento inadecuado", y "falta de legitimación activa", de estimarse ambas, o alguna de ellas, sin necesidad de entrar en el fondo de la presente litis, se sirva acordar absolver a mis principales de dicha demanda, imponiendo al actor las costas del presente litigio, por su evidente temeridad y mala fe.- b) Que en el improbable supuesto de no acceder a la petición jurisdiccional del apartado a), de la presente súplica, entrando en el fondo litigioso, en igual forma, se acuerde absolver a mis principales de la pretensión material de adverso, e imponiendo a dicho actor, las costas procesales que se derivan de este litigio.". Y en la reconvención, terminó suplicando se dictase sentencia en la que "estimada la presente reconvención, se condene al actor- reconvenido, D. Ángel Jesús, a pagar a mis principales en forma conjunta y solidaria, la cantidad de pesetas 13.145.700 más con los intereses legales de dicha cantidad, computados a partir de la presente interpelación judicial, así como se condene en costas, a quien temerariamente, se opusiere a la presente demanda."

Conferido traslado a la actora de la demanda reconvencional formulada, ésta lo evacuó alegando como hechos y fundamentos de derecho los que estimó de aplicación al caso, y terminó suplicando se dictase sentencia por la que "se desestime íntegramente la reconvención, con expresa imposición de las costas causadas a la contraparte." Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 28 de junio de 1999, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLO: Que desestimando las excepciones de inadecuación de procedimiento y falta de legitimación activa del actor, formuladas por la parte demandada en estos autos, y entrando en el fondo del asunto, y desestimando la demanda formulada por la Procuradora, Dña. Teresa María Huerta Cardeñes, en nombre y representación de D. Ángel Jesús, contra Dña. María Dolores y contra D. Marcos, debo absolver y absuelvo a los expresados demandados de los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición de las costas de la demanda a la parte actora.- Y que, desestimando la reconvención planteada por la Procuradora Dña. Montserrat Rebés Goma, en nombre y representación de Dña. María Dolores y D. Marcos contra D. Ángel Jesús, debo absolver y absuelvo a éste último de los pedimentos formulados contra él en dicha reconvención, con expresa imposición de las costas de la misma a los demandados."

Contra dicha sentencia se interpusieron sendos recursos de apelación que fueron admitidos y, sustanciada la alzada, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Lérida dictó sentencia en fecha 31 de diciembre de 1999, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "FALLAMOS: Que estimando parcialmente el recurso formulado por la representación procesal de D. Ángel Jesús y desestimando el interpuesto por la representación procesal de Dª María Dolores y D. Marcos, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia de Seu d'Urgell, en autos de Juicio declarativo de menor cuantía, revocamos la misma, y en su consecuencia, estimando parcialmente la demanda formulada por el Sr. María Dolores y Marcos, (debe decir: por el Sr. Ángel Jesús ) declaramos resueltos los contratos de arrendamiento y compraventa que en su día celebraron las partes, y condenamos a los últimamente citados, Dª María Dolores y D. Marcos, a que abonen al actor la total suma de 4.531.748 ptas., más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia; sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las costas originadas en primera instancia por la demanda inicial, y con imposición al demandado de las causadas por la demanda reconvencional por él formulada, que se desestima. Sin imposición de las costas de esta alzada por el recurso formulado por el Sr. Ángel Jesús, y con expresa imposición de las originadas por el interpuesto por los Sres. María Dolores y Marcos ."

Por la Procuradora de los Tribunales, Dª Mª-José Rodríguez Teijeiro, en nombre y representación de D. Ángel Jesús, se formalizó recurso de casación que fundó en el siguiente motivo: Unico.-En base al apartado 4º del art. 1692 LEC ., por infracción, por no aplicación, del art. 1281-1º del C.c ., de la cual deriva la infracción de los arts. 1124, 1101 y 1106 del mismo texto sustantivo, por su no aplicación.

Por el Procurador de los Tribunales, D. Jose-Manuel de Dorremochea Aramburu, en nombre y representación de Dña. María Dolores y Don Marcos, se formalizó recurso de casación, que fundó en los siguiente motivos, todos ellos con base en el art. 1692-4º LEC.: Primero .- Por infracción de los arts. 1281

C.c ., sobre interpretación de los contratos, por un lado, por otro, de los arts. 1709 y 1710 del mismo C.c

., sobre el contrato de mandato, faltando el mismo en el caso de autos, además del 32-4º LAU-1994, sobre cesión y subarrendamiento del contrato, que aquí se había dado, estando prohibido, y derivando de ello una "causa torpe" o "litigio innecesario", por existencia de "mala fe", refiriéndose todo ello a la excepción de "falta de legitimación activa", desestimada, y que se reiteraba. Segundo y Tercero, conjuntos.- Por infracción, en su valoración de la prueba pericial, mediando error, citando para ello la infracción de los arts. 1214 C.c ., sobre el principio de la "carga de la prueba", art. 1256 C.c ., sobre que la validez y cumplimiento de los contratos no puede quedar al arbitrio de un contratante, art. 1258 del mismo Cuerpo legal, sobre la "resolución unilateral del contrato", art. 1506, sobre resolución del contrato de compraventa, y el "error material" en la "valoración de la indemnización de los daños y perjuicios" y sobre el "lucro cesante", alegando además infracción de los arts. 1556 y 1101 C.c., sobre el incumplimiento contractual y 7 C.c., sobre la "vinculación de los actos propios", y del art. 359 LEC., alegando "incongruencia procesal". Cuarto .- Por infracción del art. 1214 C.c ., en relación con las pruebas practicadas. En el Suplico del Recurso, alega la "inadecuación del procedimiento", pidiendo, entre otras cosas, la admisión de esta excepción, y la declaración de nulidad del juicio, a partir de la comisión de la falta procesal, en relación a ello, cometida.

Admitidos los recursos y evacuados los traslados conferidos para impugnación, las representaciones de las partes presentaron sendos escritos con oposición al contrario.

No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 20 de marzo y hora de las 10,30, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. RAFAEL RUIZ DE LA CUESTA CASCAJARES

A) a) Por el JUZGADO/JUTJAT DE PRIMERA INSTÀNCIA DE LA SEU D'URGELL (Lleida/ Lérida) "Unico", se dictó SENTENCIA, con fecha 28 de junio de 1999, en autos de Juicio declarativo de Menor Cuantía nº 210/1997, instado por la representación procesal del demandante, DON Ángel Jesús frente a los demandados, el matrimonio compuesto por DOÑA María Dolores y DON Marcos, sobre resolución de contrato de arrendamiento de industria y de compraventa de maquinaria, utillaje y recambios, y en aquélla se desestimaron, previamente, las excepciones propuestas de "inadecuación de procedimiento" y de "falta de legitimación activa del demandante", y en cuanto al fondo del asunto, desestimó la demanda, absolviendo de élla a los demandados, y también lo hizo de la reconvención, con igual absolución del demandadoreconvenido, e imponiendo las Costas respectivas, derivadas del ejercicio de cada una de dichas acciones, a la parte demandada en la misma.

2. Recurrida, en APELACION, dicha Resolución, respectivamente por cada una de las partes referidas, ante la ILTMA. AUDIENCIA PROVINCIAL DE LERIDA/AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE LLEIDA, por su "Sección 2ª/Secció Segona", se dictó SENTENCIA/DECISSIÒ, con fecha 31 de diciembre de 1999, resolviendo los mismos, en el sentido de estimar parcialmente el Recurso de la parte actora, y desestimando el de los demandados, por lo que estimó en parte la demanda y desestimó la reconvención, declarando resueltos los contratos de arrendamiento y compraventa que unían a las partes, condenando al matrimonio demandado a abonar al actor la suma de 4.531.748 ptas., más los intereses legales de la misma desde la fecha de la Sentencia, sin expresa declaración sobre las Costas de primera instancia correspondientes a la demanda, e imponiendo al demandado-reconviniente las relativas a la reconvención, y en cuanto a las de los Recursos, no se declaraban expresamente las referentes al del demandante, y se imponían a la parte demandadareconviniente las procedentes de su propio Recurso.

2. 1º. En la Sentencia del Juzgado, y en sus Antecedentes de Hecho 1º, 2º y 3º, se concretan cuáles son las pretensiones de las partes:

Que por ... DON Ángel Jesús, (se) presentó demanda ... en la que ... terminó suplicando ... que se declarasen resueltos de pleno derecho los contratos de arrendamiento de industria y (de) compraventa de maquinaria, utillaje y recambios, celebrados en fecha 1-IX-95, por los litigantes, y se condenase a los cónyuges demandados a pagar solidariamente al actor la cantidad de 10.226.900 ptas., más los intereses legales ....

.. Los demandados ... contestaron ... y terminaron suplicando se dictara sentencia estimando las excepciones de "procedimiento inadecuado" y/o "falta de legitimación activa", sin entrar en el fondo de la presente litis, acordando absolver a los demandados de dicha demanda ...; y ... de no acceder a ello, y entrando en el fondo litigioso, absolver a los demandados de la pretensión material (ejercitada) de adverso ....

.. por la demandada se formuló ... reconvención, en la que ... terminó suplicando se dictara Sentencia por la que se condenase a DON Ángel Jesús a pagar- (les) ... la cantidad de 13.145.700 ptas., más los intereses legales ....

2. Tras exponer la Sentencia, en los fundamentos Jurídicos 1º, 2º y 3º, las excepciones procesales antes dichas, se declara en éllos la desestimación de las mismas, y en cuanto al tema de fondo, se dice en el F.J. 4º, que se "debe partir de las siguientes premisas:

   1. El demandante ... concierta, como arrendatario, el contrato de 1-IX-95, con DOÑA María Dolores

      ..., propietaria del local sito en la calle Ana-Mª-Janes nº 46, bajos, de esta Ciudad, y con DON Marcos ..., titular del negocio de engrase, lavado, pintura de bajos, cambio y reparación de neumáticos y pupilaje, que ejercía en dicho local, cónyuges que actúan como arrendadores.

   2. En la misma fecha el actor y el Sr. Marcos conciertan la venta de los enseres y objetos de que disponía el negocio.

   3. El actor alega que no puede ejercer la actividad porque el Ayuntamiento no le concede la licencia, ya que el local está ubicado, según el P.G.O.U., en zona verde. En consecuencia, requiere notarialmente al los demandados para dar por resuelto el contrato, con devolución de lo pagado, requerimiento que éstos reciben en fecha 24-V-1996 ... . Al hacer éstos caso omiso, insta, más de un año después, la demanda, en la que pide ... la resolución de los contratos citados, por incumplimiento de los demandados, ya que le hicieron creer que todos los permisos estaban en regla, (y) con (petición de) resarcimiento de los daños, a razón de las siguientes cantidades: 3.818.000 ptas. por la compra de enseres, 900.000 ptas. por las rentas pagadas de 3 meses; 108.000 ptas. por un informe que tuvo que pagar a un Ingeniero, y 5.400.000 ptas. en concepto de ganancias dejadas de obtener, si el negocio hubiera funcionado correctamente; total, 10.226.900 ptas., más intereses y Costas (si bien, en su resumen de pruebas, rebajó esa cantidad en 495.000 ptas., al admitir que realmente sólo había pagado, 405.000 ptas. en concepto de rentas.

   4. Los demandados, se oponen, alegando que los permisos estaban en regla y que si el actor no llegó a hacer funcionar el Taller fue por su culpa, al dejar caducar el expediente administrativo referente a la licencia. En consecuencia, reconvienen, y piden que se de cumplimiento al contrato, reclamando una serie de cantidades y rentas que, en su opinión, el actor les debe por el periodo para el que se pactó el arriendo (del 1-IX-95 a 31-VIII-98), por un importe total de 13.145.700 ptas. Aunque en la reconvención no se diga expresamente, los fundamentos legales son los mismos ... que se señalan en el apartado anterior, si bién los demandados, en lugar de optar por la facultad de resolver, optan por la facultad de exigir el cumplimiento.

3. Sobre los HECHOS PROBADOS, se dice en el F.J. 5º:

   -... En el presente caso, el análisis de la prueba pone de manifiesto que, si bién es achacable a los demandados, como luego se verá, un incumplimiento de su básica obligación de entregar el goce pacífico de la cosa en condiciones de usarla, no puede beneficiarse ... del art. 1124, puesto que el mismo, ha incumplido desde el principio, y de manera flagrante, varias de las obligaciones esenciales, que le imponían los contratos, que libre y voluntariamente asumió:

   1/. El pacto nº 9 de contrato de arrendamiento de la industria ..., señala que: "el arrendatario no podrá subarrendar, ceder o traspasar, en todo o en parte, la industria arrendada, ni ser sustituido por otro en su derecho, sin previa autorización escrita de los arrendadores". El actor reconoce que constituyó con su hermano una sociedad civil particular, y manifiesta en su confesión que, "es cierto que formó la citada sociedad, pero con el acuerdo de los propietarios", y que "supone que durante las reuniones que mantuvieron se (les) comunicó ... la formación de un S.C.P., y que el Sr. Marcos sabía que los recibos que se extendían de las plazas, eran firmados por la S.C.P." ... . Preguntados los demandados sobre esta cuestión, el (indicado) ... manifiesta que

   "ignora" si el actor le indicó que la industria arrendada sería explotada conjuntamente con su hermano ..., y la Sra. ... señala, incluso, que eso "no es cierto". ... Con independencia de que los demandados reconozcan

   haber cobrado una cantidad proveniente de (el hermano) ..., lo cierto es que el actor nunca apareció en el tráfico jurídico como tal, sino que tanto ... ante el Ayuntamiento, como en el cobro de alquileres de garaje, aparece una entidad como explotadora del negocio o incluso su hermano como representante de la misma, sin que se haya aportado a esta causa (pleito) la autorización escrita de los arrendadores que exige el pacto 9.

   2/. El pacto nº 4 señala que la renta a pagar será de 300.000 ptas. mensuales, si bien se ha reconocido que hubo nuevos pactos para rebajar provisionalmente dicha renta, a la vista de las dificultades que experimentaba el arrendatario para obtener la licencia municipal ... . Ahora bien, con independencia de la cuantía, es esencial que las partes aceptaron la siguiente cláusula:

   -"si se retrasase (el arrendatario) en el pago durante dos mensualidades, dará derecho a la propiedad a la rescisión del contrato automáticamente, sin perjuicio de la obligación de pago adquirida y de los daños y perjuicios que de tal incumplimiento pudieran derivarse, quedando a disposición de la propiedad la total industria e instalaciones, sin necesidad de requerimiento alguno" ... .

   -Resulta evidente que el actor no ha pagado las rentas derivadas del contrato, salvo las iniciales, ya que así se reconoce en la demanda y en el escrito de conclusiones. Es más, cuando envía su comunicación notarial de rescisión ..., a finales de mayo de 1996 ... hacía al menos tres meses que de hecho ya había abandonado el negocio y dejado de pagar las rentas, tal como él mismo reconoce ... . Que la razón de este impago ... fueren las dificultades administrativas que encontraba para la apertura del negocio, no le exime del cumplimiento de sus obligaciones, y en este sentido, el actor también asumió el pacto 2, que expresa que:

   -"si el taller, por cualquier causa, permaneciera cerrado por tiempo superior a 30 días, la arrendadora, ya desde ahora, queda autorizada para tomar posesión inmediata de la industria, aún en el supuesto de que el cierre hubiere venido determinado por incoación de expedientes administrativos, gubernativos o actuaciones jurisdiccionales, entendiéndose resuelto automáticamente este contrato, sin perjuicio del cumplimiento de las obligaciones dimanantes del mismo para el arrendatario ...

   -3/. El arrendatario asumió que la duración del contrato era por 3 años, según el pacto 3 ... . Sin embargo,

   abandonó voluntariamente el negocio, y dejó de pagar la renta a principios de 1996.

   -En consecuencia, ha habido importantes incumplimientos por parte del demandante. Subjetivamente, el demandante puede creerse asistido de razón cuando deja de pagar las rentas, abandona el negocio y comunica que dá por rescindido el contrato, pidiendo la devolución de lo pagado. Pero objetiva y legalmente, es principio básico en materia de contratos, "estar a lo pactado". Si consideraba que, por los arrendadores, se había producido algún incumplimiento, debía haber(lo) denunciado por las vías legales ..., sin dejar por ello de cumplir sus obligaciones ...; lo que determina la desestimación de su demanda.

4. Por lo que afecta a la "reconvención", que desestima, se dice en el F.J. 6º:

   - ... es de aplicación a los reconvinientes el mismo argumento que para la demanda: al no haber cumplido su parte de la obligación, no puede pretender que el arrendatario-comprador, a su vez, cumpla. El incumplimiento de los arrendadores afecta concretamente a la obligación fundamental ... (de) entregar la cosa objeto del contrato y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la misma ... . Las partes establecen, por vía de ANTECEDENTES DEL CONTRATO, los siguientes:

   "Primero.- Que, como le consta al Sr. ... Ángel Jesús ..., la Sra. ... María Dolores ..., es actualmente

   la propietaria ... de los terrenos y local donde se ubica la industria y/o negocio del automóvil de su esposo ... (que lo) tiene destinado a engrase, lavado, pintura de bajos, cambio y reparación de neumáticos y pupilaje ... .

Sobre el mencionado terreno, y en la calle indicada, se halla una edificación, netamente diferenciada del resto de los inmuebles, y destinada a taller y pupilaje, que es conocida en el lugar como "Garaje Pirineu". Este establecimiento mercantil se halla abierto al público y dispone de las autorizaciones previstas para el ejercicio de la meritada actividad industrial ..., por lo que, estando en el ánimo, y siendo la intención de las partes, contratar la explotación de la industria de automóvil, vienen en otorgar el presente contrato ...".

-Y luego, en los PACTOS, se concierta lo siguiente:

-1.- Objeto de este contrato: Es el arrendamiento del local y la industria en funcionamiento, destinado a taller de engrase y lavado, pintura de bajos, cambio y reparación de neumáticos, descrita en los antecedentes de este contrato ... .

-2.- El taller será destinado por el arrendatario para la actividad que le es propia a su naturaleza como tal industria ...".

-Sin embargo los arrendatarios ... no entregaron al actor el objeto contractual que está descrito en el contrato ... (pues) en el expediente aportado por el Ayuntamiento ..., donde consta la licencia concedida en su día al demandado ..., éste presentó instancia para la única actividad de "garaje de pupilaje" ... actividad ... (que) está muy lejos de la que se describe en el Antecedente 1º del contrato, como "engrase, lavado, pintura de bajos, cambio y reparación de neumáticos y pupilaje", respecto de la cual se dijo en el Antecedente 2º que "dispone de las autorizaciones previstas; ... está claro que los arrendadores hicieron una descripción del objeto contractual que no se correspondía con la realidad, y ello tuvo una consecuencia importantísima: cuando el arrendatario (actor) intenta ante el Ayuntamiento que se le conceda la ... licencia, se le comunica que no será posible al estar la zona calificada como "zona verde", circunstancia que los propios demandados conocían ... . Inicialmente el actor asume los trámites administrativos, e incluso se le dá una posibilidad de explotación a título provisional, que él mismo desechó, al dejar caducar el expediente ... . Consta que de hecho el actor llegó a hacer funcionar durante unos meses el local en la única actividad para la que existía licencia ... ("garaje de pupilaje"), pues aparecen recibos de cobro de los alquileres de las plazas de "parking" y testimonios en tal sentido. Pero de hecho nunca ejerció la actividad de industria del automóvil a que el propio contrato le obligaba, por los problemas administrativos surgidos, si bien tuvo la posibilidad de una explotación a título provisional que él mismo rechazó" ... (pero) no puede ampararse en ello para justificar sus propios incumplimientos ... y pretender ahora la resolución con las indemnizaciones que ha reclamado ..., sin que se pueda decir qué incumplimiento es de mayor grado, pues de hecho todos coadyuvaron para que el contrato no pudiera desarrollarse satisfactoriamente ....

5. a') En la Sentencia de la Audiencia, y tras rechazarse en élla, de nuevo, las excepciones procesales previas, en el recurso correspondiente reproducidas, de "inadecuación de procedimiento" y de "falta de legitimación activa" (FF.JJ. 2º y 3º), y entrando en el fondo del asunto, sobre el ejercicio de la acción resolutoria por el demandante, se dice en el F.J. 4º:

   - ... ha quedado suficientemente acreditado que siendo objeto del contrato, de arrendamiento de industria, el ejercicio de la actividad que le es propia a su naturaleza como tal industria, y que no es otra que la destinada a taller de engrase y lavado, pintura de bajos, cambio y reparación de neumáticos (... pactos 1º y 2º), se exponía en el Convenio, por el que se vinculan las partes, que: "Este establecimiento mercantil se halla abierto al público y dispone de las autorizaciones previstas para el ejercicio de la meritada actividad industrial"; resultando, sin embargo, que la única licencia que tenía concedida (y que databa de 3 de marzo de 1976), lo era para la instalación de una actividad de "garaje de pupilaje", ..., lo que determinó la tramitación de solicitud de la necesaria licencia por el arrendatario (que sería notificada con fecha 4 de febrero de 1997, un año y cinco meses después de la celebración del contrato) de que:

   "En relació a la vostra sol·licitud per instal·lar una activitat dedicada a taller de reparació d'automòbils, al carrer Mare Janer nº 46 ..., us comunico que aquesta finca és qualificada pel Text refós de PGOU, com a zona verde. Es per aixó que l'unica opció que es pot considerar per poder autoritzar l'actividad és tramitarla com a llicència provisional en la forma prevista a l' art 91 Text refós de la legislació vigent a Catalunya en matèria urbanística" ...

   -De tal notificación se extrae la conclusión de que la falta de licencia, solicitada en octubre de 1995, no fue debida a que el arrendatario dejara caducar el expediente para su obtención, como señala la parte demandada, caducidad que sólo operaría 3 meses después de tal notificación, y que se habría producido, entonces, en mayo de 1997; sino que obedece a que el terreno donde se ubica la industria, según el Plan vigente, está calificado como:

   "Sol urbá destinat al sistema de parcs i jardins públics Zona "b" ".

   -razón por la que el actor, el 21 de mayo de 1996, notifica y requiere, por conducto notarial, a los demandados, en el sentido de que:

   "dono per resolts els contractes d'arrendament i compravenda de data 1-IX-95" ... .

   -sin perjuicio de lo cual ya el propio Sr. Marcos ..., había tomado posesión de la industria de su propiedad y comienza a cobrar "pupilaje" desde marzo de 1996 ....

   b') En el F.J. 5º, estima la referida Sentencia la conclusión que se deduce del anterior incumplimiento de la parte demandada, como fundamental, o fin objetivo, del contrato:

   -... Tan fundamental incumplimiento facultó para la resolución (contractual) interesada, "de facto" producida en 1996, la que no puede entenderse "inoperante", ni por la parcial ejecución de la obligación de la parte demandada (arrendadora) ..., ni por el incumplimiento del arrendatario de la obligación por él asumida, del pago de la renta, en cuanto ese incumplimiento es consecuencia del (incumplimiento) del otro, pues la conducta del que incumple primero es la que motiva el derecho de resolución, y le libera desde entonces de sus compromisos (según ya antiguas Sentencias de esta Sala) ... . La consecuencia de (ello) ... es (la de) que la declaración de resolución contractual realizada unilateralmente por el actor (arrendatario), dirigida (a) y aceptada por la otra parte, que inmediatamente asume el ejercicio de la industria ... y de la que el instrumento notarial no viene a ser sino su constatación documental, lleva a sancionar (convalidar) su procedencia, entendiéndose aperada desde marzo de 1996 ..., y de ello la obligación de los arrendadores de indemnizar los daños y perjuicios ..., sin perjuicio de las reglas especiales que rigen en materia de compraventa (art. 1506 C.c .) ....

   c') Respecto a los efectos de la resolución operada, se dice en el F.J. 6º:

   - ... por lo que a la devolución del objeto de ambos contratos, por (lo que a la) parte (que respecto) del arrendatario-comprador se refiere, ya que se ha producido, debiendo circunscribirse la cuestión (a la) de la devolución del precio de la compraventa, y a la determinación de los daños y perjuicios (inciso 1º).

   1. - Inciso 2º: En cuanto al primer extremo, de la conjunta valoración (de la prueba) -doc. 6 de la demanda, confesión de los demandados y oficio librado al "Banco Central-Hispano"-, queda acreditado que el precio abonado lo fue en la cantidad de 2.078.000 ptas.

   2. - Respecto a los daños y perjuicios derivados de la resolución ..., se ha acreditado que el actor satisfizo los tres primeros meses de renta, que si inicialmente se pactó por la cantidad de 300.000 ptas. mensuales, como consecuencia de las dificultades para la explotación industrial objeto de la contratación, debido a la falta de licencia, aquélla se modificó, rebajándola a la que figura en el doc. 4 aportado con la contestación, siendo abonada por tal concepto la total cantidad de 313.200 ptas.

   3. - Queda igualmente acreditado que, en el intento de obtener la frustrada licencia, la parte actora, y para la elaboración del oportuno Proyecto, contrató los servicios de un Técnico, que ... devengó unos honorarios ... de 108.900 ptas...

   4. - Finalmente, y en cuanto al "lucro cesante" ..., de conformidad con lo que resulta de la pericial practicada -rendimiento medio de 338.614 ptas./mes-, considerando que, siquiera parcialmente, el actor ejercitó la actividad de "pupilaje" durante 3 meses y que, pese a pactarse una duración de tres años para el arrendamiento, ante su resolución, el interesado, en un plazo que moderadamente se señala en seis meses, puede gestionar lo necesario para procurarse una actividad similar a la buscada con el contrato resuelto; se (fija) como cantidad a indemnizar por tal concepto, la de 2.031.684 ptas. Resultando de la suma de todos los (conceptos) referidos, la total de 4.531.784 ptas., como debida al actor por consecuencia de la resolución operada, y cuya procedencia se sanciona, con parcial estimación del recurso por él formulado, y desestimación consiguiente del interpuesto por la demandada reconvencional ..., cantidad (que) ... devengará los intereses que se señalarán ... (conforme) a lo dispuesto en el art. 921 LEC ..

   3. Contra la anterior Sentencia, ambas partes interpusieron sendos Recursos de CASACION, ante esta Sala, en petición, los mismos, de que, previa la estimación correspondiente de cada uno de éllos, se anule y case la recurrida, de acuerdo con lo siguiente:

   1. En el Recurso de la parte actora, se pide que se acuerde conforme a los pronunciamientos que correspondan, conforme a Derecho, y para ello, propone un solo motivo, que dirige procesalmente por el cauce casacional del nº 4º del art. 1692 LEC . (infracción de las normas jurídicas, o de la jurisprudencia, que sirvan para decidir los puntos objeto del debate), y lo formula así:

      Motivo único: Por infracción de los arts. 1281-1º C.c., en relación con los 1124, 1101 y 1106 del mismo, por cuanto, siendo claros los términos del contrato de compraventa de autos, dada su resolución declarada, por causa imputable al vendedor, debería haberse acordado la devolución de la cantidad de 1.740.000 ptas

      (1.500.000 + IVA) entregada a la firma del contrato, cantidad no incluida, por error del Juzgador "a quo", al momento de enumerar las entregadas (y a devolver) al vendedor, y de la que el documento-contrato referido suponía, con su entrega en el acto, dar por acreditada como carta de pago de la misma, por lo que debía ser devuelta.

   2. En el Recurso de la parte demandada-reconviniente, se pedía que se dictara nueva Sentencia, con los siguientes pronunciamientos: a) de admitirse la excepción formal, de "procedimiento inadecuado", se declarare la nulidad de actuaciones, retrotrayéndose las mismas al trámite de comparecencia en primera instancia, dejándose sin efecto todas las actuaciones procesales llevadas a cabo con posterioridad a ella, y válidas las anteriores; b) de estimarse la excepción formal de "falta de legitimación activa", sin entrar en el fondo del asunto, se casara la referida Resolución; y c) subsidiariamente, de no accederse a lo anterior, se casara también la Sentencia, con los pronunciamientos que correspondan en Derecho. Para ello formuló 4 motivos, todos los que dirigía, como en el recurso anterior, por la vía del nº 4º del art. 1692 LEC ., desarrollándolos así:

      El 1º, por el que "parece" que se ataca la no admisión de la excepción de "falta de legitimación activa" del demandante (previamente, se hace referencia también a la falta de conformidad con el rechazo de la otra excepción, de "procedimiento inadecuado", que no desarrolla), entendiendo infringidos, en forma "desperdigada", los arts. 1281 C.c . sobre la interpretación de los contratos, entendiendo que el firmado por las partes fue cedido por el actor a su hermano Federico, que creó una Sociedad privada, que era la que actuaba y la única que podría demandar; no actuando por mandato del arrendatario, sino por sí, y entendía infringidos los arts. 1709 y 1710 C.c ., referentes al contrato de mandato; y esa cesión o subarriendo lo entendía prohibido en el art. 32-4º LAU de 1994, por lo que la reclamación judicial la entendía tildada de "causa torpe" y como "litigio innecesario", y por ello con "mala fe".

2. Inseparable y conjunto con el 3º, sobre la declaración estimatoria en parte de la demanda, con relación a los contratos de arrendamiento y compraventa, entendía infringido el art. 1214 C.c., que se citaba en el F.J. 5º de la Audiencia, relativo a la carga de la prueba; entendía, a continuación, infringidos los arts. 1256 y 1258 C.c ., sobre que el cumplimiento de los contratos no podrá dejarse a la voluntad de una de las partes, y sobre la resolución unilateral del mismo, y el 1506 del mismo Cuerpo legal, sobre la resolución del contrato de compraventa; pasando a continuación a rebatir la prueba pericial practicada, sobre la indemnización de daños y perjuicios, con infracción de los arts. 24 C.E., sobre tutela judicial efectiva, y 6º C.c., sobre el error de derecho, entendiendo que aquella incurría en error material, sobre las indemnizaciones pedidas en demanda, que no las clarificaba, según decía, dicha prueba; y acababa aduciendo la infracción del art. 1101, en relación con el 1556 C.c . (incumplimiento de las obligaciones de arrendador o arrendatario, que daban lugar a la indemnización de daños y perjuicios), los Principios Generales del Derecho, sobre la propia culpa, que el que incurría en élla era responsable de su propio daño, y del art. 7 C.c ., sobre los "actos propios", que vinculaban al que afectaban; y concluía sobre la "incongruencia" derivada del art. 359 LEC ., por instarse en la demanda una cantidad y concederse otra.

   Y el 4º, referido a la demanda reconvencional, desestimada, ya que pedía la indemnización de

   13.145.700 ptas. en élla, y la otra parte era la que resolvió el contrato, no obstante lo que se le concedieron determinadas cantidades, con infracción, que entendía, del art. 1214 C.c ., sobre la carga de la prueba, que correspondía a la otra parte, que había incurrido en una vulneración de la "litis - contestatio", y con "mutatiolibellis", al cambiar sus peticiones en el escrito de conclusiones.

Se dan en el presente caso, como se acaba de indicar, dos recursos, uno, el de la parte actora, la que, a través de la interpretación del contrato, por sus términos claros y literales (art. 1281 C.c .), pide se subsane una falta o error material aritmético de la Sentencia, por no comprender una cantidad que debió devolverse al mismo, en cuanto está declarada en el contrato de autos, reconocido, que fue firmado por ambas partes, que en él se da por recibida en el acto por la otra parte, error del que pudo la parte así recurrente haber obtenido su rectificación, de acuerdo con los arts. 267.2 LOPJ y 363 LEC., por vía de "aclaración", sin necesidad de acudir al presente Recurso de Casación.

En cuanto al Recurso de la parte demandada, carente de la más mínima formalidad casacional y de muy difícil entendimiento, por su falta de rigor al respecto, este Tribunal sólo puede "aproximar" unas posibles respuestas a lo que, en él, "parece" pretendido, y para ello se hace aquí el siguiente cuadro explicativo: Aunque no se enumera como motivo, pero sí se pide como primer planteamiento en el Suplico del Recurso, se reitera en él la excepción de "inadecuación de procedimiento", a la que se responderá en principio, en forma sucinta, pues las Resoluciones dictadas ya lo han hecho, para rechazarla. A continuación, como segunda cuestión, se formula el motivo 2º, del que se pretende, también en el Suplico del Recurso, la misma respuesta que en el caso anterior, y se refiere a la también excepción de "falta de legitimación activa" del demandante, mezclando en él parte del fundamento desestimatorio del Juzgado, para formular una causa de incumplimiento contractual, por "cesión o subarriendo inconsentidos", aparte de otros particulares que, por su falta de relación total con el tema, deben ser rechazados "a limine", sin entrar en el juego de su comentario siquiera.

En lo que el recurrente llama 2º y 3º motivos, conjuntos, el recurrente combate la admisión parcial, conseguida de contrario, de la demanda, dedicándose principalmente a combatir la prueba pericial sobre la cuantificación de los daños y perjuicios como consecuencia de la indemnización, por resolución judicial, y derivada del incumplimiento contractual, que declaraba.

Y finalmente, se ataca, en 4º y último lugar, la desestimación de la demanda reconvencional por un problema de inaplicación del principio de la carga de la prueba, del art. 1214 C.c .

Respecto al primero de los Recursos presentados, el de la parte actora, antes enunciado, el mismo se basa en la presunta infracción, por la Sentencia de la Audiencia, del art. 1281-1º C.c ., sobre la interpretación de los contratos, como se ha dicho más arriba, por el sentido literal de sus palabras, cuando sus términos son claros, y cuyo precepto lo complementa el recurrente con la cita de los arts. 1124, 1101 y 1106 del propio Código Civil, en cuanto, si se dá lugar a la pretensión derivada de aquél, la devolución de la cantidad pedida, entregada al formalizarse documentalmente el contrato (combinado) de autos (más bien, el de compraventa), procedería de la declaración de resolución contractual, ya adoptada judicialmente, con sus consecuencias indemnizatorias, por lo tanto, y en este caso, referidas a esa devolución de las prestaciones realizadas, en cuanto no satisfechas, considerando que no se conceden expresamente, por error interpretativo, según se dice, del Juzgador de instancia.

El motivo único de este Recurso, así formulado, debe ser acogido, pues, efectivamente, en el contrato de autos, del que se hace mención, se constata que, a cuenta del precio de la compraventa de bienes (maquinaria y otros elementos de la industria arrendada, y en marcha) y enseres -3.000.000 de ptas., más IVA; en total,

3.480.000 ptas.- se entregó en el acto en mano, la mitad -1.740.000 ptas.-, sirviendo el propio contrato, según en él se decía, con dicha constancia, de la más eficaz carta de pago. Esta cantidad no se computa en la referida Sentencia, por error de cálculo, entre las cantidades a devolver al aquí recurrente (actor del pleito), y comprendiendo entre aquéllas las entregadas por el mismo en cumplimiento del contrato que resuelve, y ello dado que con las 2.078.000 ptas. que se contabilizan únicamente por este capítulo (aparte de las demás conformantes de los restantes capítulos de cantidades a devolver, y que comprenden el total de devoluciones e indemnizaciones aceptadas -4.531.784 ptas.-), todo ello supone el total pagado por el contrato, mediante transferencia bancaria, cuyo oficio justificativo obra unido a los autos, es decir, el resto del precio a pagar, y que se adelantó, según se permitía al comprador en el contrato. Esta cantidad, con la anterior, aquí reclamada, conforma el total del precio, pero hay que deslindar debidamente las dos cantidades dichas (a las que se refieren los pactos o cláusulas del contrato de compraventa de que se trata).

La admisión de este último motivo, da lugar a la estimación del Recurso y a la anulación y casación parcial de la Sentencia recurrida, en cuanto haya que adicionar al Fallo de la misma, la cantidad indicada; y sin hacer declaración expresa sobre las COSTAS procesales derivadas del presente primer Recurso, debiendo satisfacer cada parte las suyas propias (art. 1715-2 LEC .). Esta admisión no afecta, sino sólo parcialmente, a la admisión, tanto de la demanda, como del Recurso de Apelación, por lo que se mantienen, como principales, las declaraciones que, respecto a cada una de esas instancias, se hacen en la Sentencia de 2ª instancia (arts. 523-1º y 710-2º LEC .).

Respecto del Recurso planteado por la parte demandada, "recompuesto" en lo posible por esta Sala en su F.J. 2º, que precede, para poder ser estudiado en lo que se pueda, debe de iniciarse su examen con un motivo no propuesto ni redactado formalmente (ausencia de formulación grave, que impondría su desestimación o rechazo de plano), pero al que se refiere el primer punto del Suplico del Recurso (parte procesal de éste más importante que el motivo mismo), que lo dá, pues, como implícitamente formulado, y se trata, como ya se ha anunciado, de la excepción de "inadecuación de procedimiento" que, por referirse a los presupuestos del proceso (art. 24-1 CE : seguimiento del proceso con todas las garantías), incluso sería examinable de oficio, como se expresaba en una ya muy antigua jurisprudencia (principalmente desarrollada en relación con los procesos arrendaticios urbanos). Efectivamente, tal como se postula en el planteamiento, en la instancia, de esta excepción (desatendida doblemente en élla), la LAU aquí aplicable, la 29 de 1994, de 24 de noviembre, separándose totalmente de la anterior (aprobada por D.L. 104/1965, de 24 de diciembre), recoge en su Tit. I, el ámbito de la Ley, clasificando los arrendamientos urbanos en dos clases únicas, el de "viviendas" y el de las "fincas destinadas a usos distintos del de viviendas" (art. 1º ), incluyendo entre estos últimos, en el art. 13, especialmente los llamados arrendamientos "de temporada" (sea ésta, "de verano o cualquier otra"), y los de ejercicio en la finca de "una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural o docente" estando, pues, el de autos, comprendido en este último tipo. El régimen aplicable a toda categoría de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de estar destinadas las fincas a otros usos distintos, será, y ello de forma imperativa según el art. 4º, el dispuesto en los Títs. I, IV y V de la Ley, y en el propio art. 4º, en su nº 3º se dice que los de este segundo grupo, "se rigen por la voluntad de las partes" (fuente del contrato, anticipada en parte en el R.D.-Ley 2/1985, llamado usualmente "Decreto-Boyer", dentro del régimen imperativo de la LAU-1964 y de las que la precedieron), estando regidas las de "uso distinto", por lo dispuesto en el Título III de la presente ley (normativa específica, pues, al margen de la de las viviendas) y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (y en su caso, legislación foral que, al margen del mismo, regule los Arrendamientos Urbanos, como la Compilación Foral o Fuero Nuevo de Navarra: Leyes 588 y sigs.). El Tit. III, indicado, dedica sólo los arts. 29 a 35, a.i ., a los arrendamientos especiales que se indican, con normas muy escuetas y escasas, como lo son principalmente, las de la cesión del contrato y su subarriendo, autorizado sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, aunque sea necesaria la notificación fehaciente al mismo (art. 32 ), la de la subrogación en caso de fallecimiento, las relativas a las indemnizaciones que se establecen en favor del arrendatario, y la de remisión al régimen de las viviendas en el caso de los gastos de conservación, mejoras y obras, así como la del derecho de adquisición preferente, y de la resolución del contrato de pleno derecho. El Título IV, establece unas Disposiciones Comunes a ambas regulaciones (fianzas y formalización de los contratos), y el V, también común, es el que regula los aspectos a que se refiere la excepción formulada, pues trata de los procesos arrendaticios (hoy ya derogados por la actual LEC.-2000, si bien ésta no era aplicable al plantearse la demanda del actual proceso, por lo que dicho Título es el aplicable al mismo), y en él se establece que los litigios que afecten a los contratos regulados en dicha ley, se tramitarán por las reglas procesales comunes, con las modificaciones establecidas en la propia L.A.U., principalmente la de que se regirán por las del Juicio de Cognición (que fue establecido, junto con la regulación del Juicio verbal, por la -entonces- ley de la Justicia Municipal, de 1952 -21 de noviembre -, hoy también derogada). Por todo ello es claro que, en principio, a la acción de resolución del contrato de arrendamiento de industria, le debieron ser aplicables, cuando se presentó la demanda, las normas del referido juicio de cognición.

No obstante lo anterior, en el presente caso se acumulan en demanda dos acciones (acumulación que no es la autorizada en el art. 40 LAU-1994 ), la propia arrendaticia y la referente al contrato de compraventa de los objetos propios de la industria, que podría hacer salir del espacio de la cognición la reclamación, como dicen las Sentencias de instancia, aunque ello es difícilmente sostenible, si se tiene en cuenta que el arrendamiento de industria lo es de una empresa propiamente dicha o "en marcha", con todos sus elementos para la producción o actividad a que se refiera, y pudiendo ser, por su desgaste natural, perecederos, como en este caso, es normal que forme parte de tal venta al arrendatario, y este carácter de accesoriedad no priva al contrato en sí de su esencia completa de contrato de arrendamiento de industria.

Pero, a pesar de ello, debe de aplicarse al presente proceso, en relación, pues, con el contrato de que se trata, la regla doctrinal establecida desde los tiempos de la vigencia de la LAU-1964, y de los Textos anteriores, conformada por la jurisprudencia de esta Sala (mantenida actualmente), en el sentido de que, llegado el proceso al trámite excepcional de la casación, con el largo tiempo transcurrido desde su inicio (ya no sería en esta fecha aplicable esa norma procesal), no debe darse lugar a la nulidad pretendida, por cuanto no se ha producido indefensión a la parte (cuya interdicción forma parte del principio de la "tutela judicial efectiva", del art. 24 C.E .), pues no se ve privada la misma de garantía judicial alguna, sino al contrario, dado que el juicio ordinario dentro de cuyos trámites ha discurrido el debate, ofrece mayores que las derivadas de un juicio abreviado, como es el de cognición.

El motivo propiamente 1º, pretende mantener en lo principal (si no pretende otra cosa, que sería preciso "adivinar", y eso va contra el principio de la formalidad exigible en la casación en la formulación de sus motivos, que aquí, en forma grave, se incumple), la discusión sobre la excepción, también largamente debatida en la instancia, y rechazada, de "falta de legitimación activa" del demandante, por girar el negocio industrial transmitido a nombre distinto que el del arrendatario, bien al de su hermano Fernando, que expedía los cheques del aparcamiento de coches "pupilado", o al de la Sociedad privada o particular (S.C.P.: "TALLERS PIRINEUS"), que pidió la licencia de actividad al Ayuntamiento. Es de rechazar esta excepción, aparte de lo dicho al respecto por el Juzgador de instancia, sobre la aquiescencia de los arrendadores en ese proceder, que no les era ajeno y lo consintieron, porque la LAU-1994 lo autoriza (basta el conocimiento del arrendador), además, porque el único legitimado para actuar procesalmente es el arrendatario al que se refiere el contrato, y que es al que le afecta la resolución del mismo y todas las reclamaciones que a su declaración deben acompañar. Por ello, no es procedente pretender, como parece que se intenta aquí, impugnar lo que se ha acordado ya en base a una interpretación correcta del contrato (art. 1281 C.c ., citado en forma "desparramada" en el motivo) o en el contrato de mandato y las facultades propias del mandatario (arts. 1709 y 1710 del mismo Texto (con igual falta de "ubicación"), y menos aún en una proyección de esos datos hacia un incumplimiento contractual del arrendatario (propiciado por un "exceso" sobre tal materia -no aceptado por el Tribunal de Apelación- realizado en la Sentencia del Juzgado), cuya acción se llega a tildar como tarada por "causa torpe" o de "litigio innecesario", teñido de "mala fe", pues tal planteamiento es "cuestión nueva", que no puede traerse a la casación. Mayor rechazo merece la última alegación de "incongruencia procesal" de la Sentencia (art. 359 LEC .), que no se desarrolla, para poder ser entendida, debidamente.

A continuación, el mismo recurrente desarrolla al unísono los motivos 2º y 3º de su Recurso (sin saberse hasta dónde llega uno y a qué se contrae el otro), en los que se parte en la introducción de la comisión de un error, pues si bien se dice que la Sentencia recurrida ha citado el art. 1214 C.c ., sobre la "carga de la prueba", en la realidad no es así, pues examinando la Sentencia, y la base de la acción de resolución, de demanda, el precepto verdaderamente "aplicado" es el 1124 C.c . (con una falta, disculpable, de transcripción), pues es éste el realmente utilizado. Por ello, todo lo dicho al respecto de aquél, huelga por inútil. En lo demás, "parece" que se refieren estos motivos a intentar realizar un ataque a la admisión parcial de la demanda por el Juzgador "a quo", con una cita, improcedente, de los arts. 1256 y 1258 C.c ., pero que lleva con insistencia a un ataque de la prueba pericial realizada, lo que está vedado hacer en este recurso extraordinario, a menos de que se alegue, y se pruebe, nada de lo que se ha hecho, la existencia de un error de Derecho en la valoración de la prueba, citando el o los preceptos infringidos, por no ajustarse a criterios racionales, lógicos y no arbitrarios (reglas de la "sana crítica"), llegando el motivo a realizar un "extensivo" ataque, como en el primer caso totalmente improcedente, y con citas totalmente irregulares, como son, no ya las de los arts. 1556 y 1101 C.c ., sino de "principios generales del Derecho" (sobre la culpa propia en el daño sufrido) o de los "actos propios" (no regulados en el art. 7 C.c ., aunque se cite éste en el Recurso, sino formados por la jurisprudencia).

El último motivo, al que se numera como 4º, se refiere a la desestimación que se ha hecho en la Sentencia recurrida, y que no se entiende en él que ello sea adecuado o conforme, de la demanda reconvencional, citando al efecto, sólo, como infringido, el art. 1214 C.c ., sobre la carga de la prueba, en el que, sin más, dada su generalidad, no se puede sustentar el Recurso de Casación, aparte de que el mismo no constituye propiamente una regla de valoración de la prueba, y no rige cuando la valoración, como aquí se ha dado, sí existe.

La desestimación total de este Recurso, extensiva a todos sus motivos, expresos o implícitos, conduce a la imposición, esta vez expresa, de las COSTAS procesales derivadas del mismo, a la parte recurrente (art. 1715-3 LEC .).

VISTOS los preceptos legales citados y de general y pertinente aplicación al caso.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español