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Ley 439

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Vincent
AutorM.ª Teresa Alonso Pérez
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil

Esta ley hace referencia a los efectos del ejercicio de los derechos de sobre y de subedificación que se cifran fundamentalmente en la consecución de una disociación integrada y parcial de la propiedad inmobiliaria que se articula mediante la incorporación de las nuevas construcciones en un régimen de propiedad horizontal con el resto del edificio. Esta consecuencia determina también que deba formarse una comunidad sobre ciertos elementos integrantes del edificio, cuestión a la que se refiere el segundo párrafo del precepto.

  1. La constitución de un régimen de propiedad horizontal

    La finalidad que se persigue con la constitución y ejercicio de los derechos de sobreedificación y de subedificación es clara, a saber: que su titular consiga un derecho de propiedad sobre lo que construya en finca ajena, al mismo tiempo que el propietario de dicha finca, concedente del derecho, mantiene su derecho de propiedad sobre la misma. La situación nueva en que queda el inmueble tras el ejercicio del derecho de sobre y de subedificación se articula jurídicamente a través del régimen de propiedad horizontal, tal y como establece la ley objeto de comentario225.

  2. La estructura de la disociación 226

    La figura de la propiedad horizontal permite que, sobre diferentes partes de un edificio, recaigan titularidades privativas, independientes entre sí, con los caracteres de un derecho de propiedad pleno. El artículo 396 del Código civil es el que proporciona su estructura típica. Atendiendo al mismo, dos son las ideas que hay que tener en cuenta para clarificar la disgregación de la propiedad que produce la constitución de una propiedad horizontal: la existencia de derechos de propiedad separados e independientes entre sí, pero que mantienen una cierta unidad orgánica entre ellos, a través de una comunidad sobre otros elementos. Es decir, los individuos implicados en este tipo de situaciones tienen un derecho de propiedad privativo sobre una parte del edificio, al mismo tiempo que tienen una cuota de una comunidad de la que son objeto otras partes del edificio y de la que son partícipes todos los implicados en dicha situación227.

  3. La formación de una comunidad sobre ciertos elementos

    La integración de lo sobre o subedificado en un régimen de propiedad horizontal supone que el titular de estos derechos reales, además de adquirir la propiedad separada y plena de lo sobre o subedificado, entra a formar parte de una comunidad sobre ciertos elementos del inmueble.

    El artículo 396 del Código civil enumera una serie de componentes del inmueble que deben considerarse comunes; sin embargo, es conocido, y no creo que sea necesario incidir en ello, que se admite la posibilidad de privatización de muchos de estos componentes. En relación al Derecho común, he justificado en otro lugar que el suelo debe necesariamente ser elemento común no pudiendo atribuirse privativamente a ninguno de los copropietarios228; sin embargo no ocurre lo mismo en Derecho navarro, con respecto al cual ya he dicho -en el comentario a la ley 427 que formula el principio de accesión inmobiliaria- que el suelo no tiene que ser...

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