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Ley 440

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Vincent
AutorM.ª Teresa Alonso Pérez
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil

Para que aparezca reflejada en el Registro de la Propiedad la modificación operada en el edificio como consecuencia del ejercicio de los derechos de sobre o de subedificación, es necesario otorgar escritura de declaración de obra nueva.

Hay que tener en cuenta que, en esa descripción de la nueva configuración del edificio, hay que hacer constar -entre otras cosas- la variación en la participación de los elementos comunes. Tal alteración, en principio, debe ser consentida por todos los copropietarios del edificio. Ahora bien, es posible que la misma esté ya prevista en el título constitutivo del derecho o se haya fijado el criterio de determinación de las mismas. En tal caso convendremos en que no es necesario que la escritura a que hacemos referencia sea consentida por todos los copropietarios del inmueble, sino que es suficiente con que la otorgue el titular del derecho de sobre o de subedificación233.

Un supuesto que responde exactamente al planteamiento que acabamos de hacer lo resuelve la R.D.G.R.N. de 7 de abril de 1970 (R.A.J. 3459) que permite la inscripción de una escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, en la que el propietario único se reserva el derecho a levantar dos plantas más en el edificio, determinándose que las cuotas las fijará él mismo si se lleva a cabo la construcción, en atención a la extensión de los locales construidos. En este caso, se fija el criterio que permitirá a posterioñ fijar las cuotas y que no es otro que la extensión de los nuevos locales construidos. Además, en la escritura de venta de los pisos se incluye un apoderamiento de los adquirentes al titular de los derechos de sobreedificación para que fije esa variación en las cuotas del conjunto de copropietarios en el caso de que se ejercite el derecho. Amorós Guardiola viene a decir que esa clausula no es legal, y considera que lo que hay que hacer es fijar un criterio objetivo de determinación de las cuotas. Sin embargo, en el caso concreto que analiza la resolución, ese criterio de determinación de las cuotas, estaba fijado en la escritura: la extensión de los pisos construidos234.

No obstante, hay que tener en cuenta que, si bien con respecto al Derecho común -al que va referido...

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