La legitimación activa y pasiva de la acción prevista en la LOE, la distribución de la responsabilidad entre los agentes de la edificación y las causas de exoneración
| Autor | Francisco L. Santana Navarro |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho Profesor de Derecho Civil de la Universidad de las Palmas de Gran Canaria |
| Páginas | 175-245 |
CAPÍTULO VI
LA LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA
DE LA ACCIÓN PREVISTA EN LA LOE,
LA DISTRIBUCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD
ENTRE LOS AGENTES DE LA EDIFICACIÓN
Y LAS CAUSAS DE EXONERACIÓN
1. LA LEGITIMACIÓN ACTIVA DE LA ACCIÓN PREVISTA
EN EL ART. 17 DE LA LOE
1.1. Los propietarios y terceros adquirentes
El art. 17.1 LOE regula de manera expresa la legitimación activa de la ac-
parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división». Por tanto, la
LOE consagra la jurisprudencia que desde antiguo la reconocía al adquirente
to a otros de nuestro entorno que con anterioridad habían reconocido legalmen-
te tal legitimación 2.
3.
1 Cfr. SSTS de 5 de mayo de 1961 (RJ 2310), 17 de octubre de 1974 (RJ 3896) y 2 de noviembre
de 1981 (RJ 4412). En la doctrina vid. M. TRAVIESAS, «Contrato de arrendamiento», RDP (1919), p. 45;
I. NART, «Contrato de obra y empresa», RDP (1951), pp. 823 y ss., y G. GARCÍA CANTERO, «La responsa-
op. cit., p. 1098.
Sobre la superación del debate vid. J. CADARSO PALAU, «La responsabilidad de los constructores en
la Ley...», op. cit., pp. 5-6, y E. CORDERO LOBATO, p. 381.
2 Cfr. arts. 1.792 del CC francés, 1.669 del CC italiano y 1.225.1 del CC portugués.
3 Cfr. I. SIERRA PÉREZ, «La responsabilidad en la construcción...», op. cit., p. 124; J. CADARSO PA-
LAU, «El sistema de responsabilidad civil...», op. cit., p. 6, y J. A. SEIJAS QUINTANA, «La responsabilidad
en la LOE...», op. cit., p. 104.
176 FRANCISCO L. SANTANA NAVARRO
Aunque se ha criticado este precepto desde un punto de vista técnico, por re-
dundante al conceder legitimación a los propietarios y a los terceros adquirentes
puesto que estos son también propietarios, parece ser fruto de la intención del
legislador de dejar clara la legitimación de los sucesivos adquirentes, además de
la del dueño de la obra, independientemente de la existencia de vínculo contrac-
4.
Además, el adquirente lo será el propietario no el mero comprador, y son
aplicables la reglas generales sobre adquisición de la propiedad 5.
Por otro lado, habrá de reconocerse la legitimación activa a las asociaciones
Debe negarse a los arrendatarios y a los titulares de derechos de usufructo,
-
cio que, por tanto, no pueden sufrir estos terceros no adquirentes 7. No obstante,
no han faltado autores contrarios a esta exclusión desde la perspectiva de que
sufre aquel, y observan que aquella es debida a una arbitraria acomodación del
régimen de responsabilidad al régimen del seguro de daños materiales, llegando
incluso algunos a reconocerles legitimación 8.
A pesar de la aplicación general de lo anterior y de que el Tribunal Supremo
ha negado la legitimación activa del titular de una servidumbre de paso, se la ha
9.
1.2. El promotor
Por la redacción del art. 17.1 LOE, que solo alude como legitimados a los
-
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guna parte determinada de él 10. Como razón de lo anterior milita que la LOE
4 Lo critica L. DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓNop. cit.,
F. J. PASTOR VITA, en J. M. RUIZ-RICO RUIZ y M. L. MORENO-TORRES HERRERA (coords.), La responsabili-
Granada, Comares, 2002, p. 81; J. A. SEIJAS QUIN-
TANA y G. SACRISTÁN REPRESA, «Responsabilidad civil...», op. cit., pp. 198-199, y J. ESTRUCH ESTRUCH,
Las responsabilidades en la construcción..., op. cit., p. 644.
5 En tal sentido vid. F. J. PASTOR VITA, La responsabilidad civil en la Ley de Ordenación..., op. cit.,
pp. 81-82, y Á. CARRASCO PERERA, pp. 470-471.
6 Cfr. STS de 7 de noviembre de 2003 (RJ 8272).
7 Vid. L. DÍEZ-PICAZO Y PONCE DE LEÓN y A. GULLÓN BALLESTEROS, Sistema de Derecho civil, vol. II,
t. 2, op. cit., p. 154, y A. CABANILLAS SÁNCHEZ, «La responsabilidad civil por vicios...», op. cit., p. 444.
8 Critican la exclusión J. CADARSO PALAU, «El sistema de responsabilidad civil...», op. cit., p. 6, y
M. T. MARÍN GARCÍA DE LEONARDO, p. 101. Sostiene la legitimación para
el caso de pasividad del nudo propietario o arrendador I. SÁNCHEZ RUIZ DE VALDIVIA, -
cación...», op. cit., pp. 4598-4599.
9 Respectivamente, SSTS de 18 de octubre de 2013 (RJ 7906) y 27 de diciembre de 2013
(RJ 2014/1021), que se fundamentó en que la legitimación puede corresponder a quien goza de faculta-
des para promover la construcción y usar o explotarla.
10 Vid., entre otros, Á. CARRASCO PERERA, E. CORDERO LOBATO y M. C. GONZÁLEZ CARRASCO
(coords.), Derecho de la Construcción y la Vivienda, op. cit., p. 431; J. CADARSO PALAU, «El sistema de
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Igualmente apoya la carencia de legitimación del promotor no propietario,
el art. 17.1 LOE que deja a salvo las responsabilidades contractuales en virtud
caso de ser demandado podrá llamar al procedimiento al resto de agentes que
considere responsables, como permite la disposición adicional séptima 12.
La norma se aparta de la jurisprudencia recaída en aplicación del art. 1591
CC que reconoce la legitimación al promotor no propietario por su interés en el
cumplimiento del contrato de obra y no ser demandado por los adquirentes, aun
cuando no haya reparado extrajudicialmente los defectos si ha sido requerido de
forma fehaciente por los adquirentes para ello 13.
Por esta razón, algunos autores consideran que no estará legitimada la coo-
perativa de viviendas que no sea propietaria por haber adjudicado los inmuebles
a los cooperativistas, a las cuales el Tribunal Supremo reconocía legitimación
en aplicación del art. 1591 CC a pesar de tal transmisión. Sin embargo, la Sen-
tencia de 28 de febrero de 2014 les ha otorgado legitimación activa por la posi-
ción de defensa de los intereses de sus miembros que asumen, en un supuesto
en que se habían vendido la inmensa mayoría de los inmuebles que componían
14.
No obstante, a otros les resulta criticable esta falta de legitimación del pro-
motor no propietario porque ostenta interés como contratante en tanto que pue-
de verse obligado a responder frente a los adquirentes, e incluso le reconocen
legitimación por tal interés y con base en el art. 6 que regula la recepción y le
permite el rechazo de la obra 15. Disentimos de lo anterior por la claridad del
art. 17 LOE, porque la norma regula la recepción a los efectos de anudar a ella
el inicio de los plazos de garantía, y en el momento de la recepción el único pro-
responsabilidad civil...», op. cit., p. 10; P. ÁLVAREZ OLALLA, La responsabilidad por defectos..., op. cit.,
p. 73, y C. MARTÍNEZ ESCRIBANO, Responsabilidades y garantías de los agentes..., op. cit., p. 163.
11 Vid. E. CORDERO LOB ATO, pp. 381-382. Tam-
bién arguyen la protección de los adquirentes M. J. SA NTOS MORÓN, Comentarios a la Ley de Orde-
nación..., op. cit., p. 328; J. A. SEIJAS QUINTANA y G. SACRISTÁN REPRESA, «Responsabilidad civil...»,
op. cit., p. 199, y C. MARTÍNEZ ESCRIBANO, Responsabilidades y garantías de los agentes..., op. cit.,
pp. 162-163.
12 Vid. sobre la subsistencia de las acciones contractuales M. J. SANTOS MORÓN, Comentarios a la
Ley de Ordenación..., op. cit., pp. 327-328, y C. MARTÍNEZ ESCRIBANO, Responsabilidades y garantías de
los agentes..., op. cit., p. 165, quien además alude a la disposición adicional referida.
13 Cfr. SSTS de 9 de junio de 1989 (RJ 4417), 8 de junio de 1992 (RJ 5168), 27 de abril de 1995
(RJ 3259), 21 de junio de 1999 (RJ 4390), 3 de julio de 2000 (RJ 6877), 28 de junio de 2006 (RJ 3550)
[comentada por A. SALAS CARCELLER, «La legitimación ad causam del promotor para reclamar frente
al constructor y técnicos por vicios ruinógenos (comentario sobre la Sentencia de la Sala Primera del
Tribunal Supremo de 28 de junio de 2006)», Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi, núm. 7 (2006),
pp. 21307-21309] y 28 de febrero de 2011 (RJ 455).
14 C. MARTÍNEZ ESCRIBANO, Responsabilidades y garantías de los agentes..., op. cit., p. 164, niega
tal legitimación. A favor, A. CABANILLAS SÁNCHEZ, «La responsabilidad civil por vicios...», op. cit., p. 443.
La reconocieron bajo el art. 1591 CC las SSTS de 17 de junio de 1990 (RJ 5890), 29 de enero de 1991
(RJ 345) y 7 de noviembre de 2005 (RJ 8068), y tras la LOE, la STS de 28 de febrero de 2014 (RJ 1160).
15 Critica esta falta de legitimación J. CADARSO PALAU, «El sistema de responsabilidad civil...»,
op. cit., p. 49. La admiten, A. CABANILLAS SÁNCHEZ, «La responsabilidad civil por vicios...», op. cit.,
p. 443; M. T. MARÍN GARCÍA DE LEONARDO, , p. 100, e I. SÁNCHEZ RUIZ DE
VALDIVIAop. cit., pp. 4599-4600.
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