RESOLUCIÓN de 22 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Morón de la Frontera, don Luis Martín Hernández, a inscribir una escritura de venta judicial, en virtud...
| Órgano recurrido | Registro de la Propiedad |
| Fecha de Resolución | 22 de Marzo de 1999 |
| Publicado en | BOE, 22 de Marzo de 1999 |
RESOLUCIÓN de 22 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por 'Banco Central Hispanoamericano,
Sociedad Anónima', contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Morón de la Frontera, don Luis Martín Hernández, a inscribir una escritura de venta judicial, en virtud de apelación del señor Registrador.
En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los Tribunales, doña Encarnación Ceres Hidalgo, en nombre del 'Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima', contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Morón de la Frontera, don Luis Martín Hernández, a inscribir una escritura de venta judicial, en virtud de apelación del señor Registrador.
HECHOS
I
En juicio ejecutivo número 282/1986, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Sevilla, a instancia del 'Banco Hispanoamericano, Sociedad Anónima', contra determinadas personas, se embargó una vivienda en Coripe que fue subastada y adjudicada a la entidad demandante tras pública subasta que dio lugar al otorgamiento de la escritura pública de venta, de fecha 7 de junio de 1994, por el Magistrado-Juez del citado Juzgado, en rebeldía de los demandados, al banco referido, autorizada por el Notario de Sevilla, Don Ramón Gómez de Echevarri y Armendia.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Morón de la Frontera, el Registrador mediante escrito de 25 de enero de 1995, dirigido al 'Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima', expone que, para la inscripción de la escritura, es necesario acreditar la inscripción en el Registro Mercantil del poder de la persona que en representación del banco interviene en la escritura, así como manifestar cual es la situación arrendataria de la finca. El interesado, por instancia de fecha 7 de febrero de 1995, solicitó la inscripción, adjuntándose el poder original en el que consta su inscripción en el Registro Mercantil de Madrid y cédula pericial realizada por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria en la que se dice que los demandados habitan la vivienda y, posteriormente, con fecha 11 de julio de 1995, manifestó que el banco no tiene inconveniente en presentar escrito señalando que del procedimiento no se desprende que la finca esté arrendada y que con posterioridad a la adjudicación tampoco ha sido arrendada por la entidad. El Registrador, en comunicado de fecha 19 de junio, insistió en que para inscribir la escritura es necesario que el representante del banco manifieste la situación arrendaticia de la finca. Posteriormente el Registrador extiende la siguiente nota de calificación: 'Calificado desfavorablemente el precedente documento para su inscripción, por no acreditarse la situación arrendaticia de la finca (lo que fue notificado al interesado), habiendo caducado el asiento de presentación en el día de hoy sin haberse producido subsanación. Morón, 1 de septiembre de 1995.
El Registrador. Firmado: Luis Martín Hernández'.
III
La Procuradora de los Tribunales, doña Encarnación Ceres Hidalgo, en representación del 'Banco Hispanoamericano, Sociedad Anónima', interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación e informó:
Que aunque la nota de calificación no manifiesta el precepto por la que se deniega la inscripción solicitada, parece que se basa en el artículo 25, párrafo 5º, de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Que lo que no es lícito es que el señor Registrador traslade al comprador, en una ejecución judicial, la obligación que dicha norma impone al vendedor, puesto que aquél para nada puede saber lo que haya contratado el titular dominical, bajo pena de falsedad en documento público y, menos mal, que no se ha exigido que dicha obligación la cumpla la autoridad judicial como vendedora. Que las obligaciones nacen de la Ley (artículo 1.089 del Código Civil) y éstas no se presumen y sólo son exigibles las expresamente determinadas (artículo 1.090 de dicho Código).
IV
El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que es reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Dirección General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987 y 5 de noviembre de 1993, entre otras), de la que se desprende, entre otros, dos aspectos fundamentales: a) Que la adquisición de una finca, por subasta judicial o administrativa, entra dentro del concepto de venta tal como aparece regulado en nuestro ordenamiento jurídico y, por tanto, el inquilino, si es que existe, goza del derecho de retracto igual que cualquier otro arrendatario en un supuesto de venta voluntaria (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1968 y 23 de enero de 1971). b) Que sentado dicho aspecto y precisamente para garantizar el ejercicio de los derechos de adquisición preferente por los arrendatarios, es por lo que el articulo 55.2 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículo 25.5 de la nueva Ley, exigen la declaración por parte del transmitente de que la finca no está arrendada y, en caso de estarlo, acreditar que se han practicado las notificaciones pertinentes, pero dada la peculiaridad de las adquisiciones por ejecución judicial o administrativa, parece que no debe exigirse que sea el transmitente quien haga esa declaración, el cual, en la mayoría de los casos, se encuentra en rebeldía, ni tampoco la autoridad judicial, ya que no hay trámite procedimental para que dicha autoridad pueda llegar a establecer dicha situación; por ello parece lógico que debe bastar la declaración por parte del adquirente en cuanto a la situación arrendaticia de la finca, bien en las propias actuaciones judiciales, ante Notario o ante el propio Registrador de la Propiedad.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó la nota del Registrador, fundándose en que a la situación arrendaticia del inmueble objeto de la venta judicial aluden los escritos de 7 de febrero y 11 de junio de 1995, del representante del banco, en los que aquél adopta una interpretación que rebasa la propia literalidad de la Ley (en concreto del artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
VI
El Registrador apeló el Auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones, y añadió: Que los escritos a los que se refiere el Auto no contienen la declaración clara y terminante del artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Que en la interpretación de esta norma no se ha rebasado la propia literalidad de la misma, lo único que ocurre es que el precepto es de una claridad tan meridiana que parece que no es posible darle una interpretación distinta. Que la cédula pericial en que se hace constar que la vivienda está ocupada por los propietarios demandados, no cumple los requisitos necesarios en cuanto a los elementos personales, formales y materiales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Vistos los artículos 464, 1.459, 1.489, 1.493, 1.636 y 1.640 del Código Civil; 1.514 y siguientes y 1.533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos; las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 1959, 19 de febrero de 1968, 23 de enero de 1971 y las Resoluciones de 11 de diciembre de 1986, 19 y 20 de noviembre de 1987 y 5 de febrero de 1993, 1. Mediante escritura de venta judicial otorgada el 7 de junio de 1994, se transmite al 'Banco Central Hispano Americano, Sociedad Anónima', determinada vivienda objeto del remate aprobado en juicio ejecutivo 282/1986. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad, el Registrador comunicó por sendos escritos al presentante la necesidad de que, en representación del banco, manifieste la situación arrendaticia de la finca. El interesado aportó para ello la cédula pericial realizada por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, en la que se dice que los demandados habitan la vivienda, y posteriormente, un escrito manifestando que el banco no tiene inconveniente en presentar escrito señalando que del procedimiento no se desprende que la finca esté arrendada y que con posterioridad a la adjudicación tampoco ha sido arrendada por él. El 1 de septiembre de 1995, el Registrador extiende en el documento la siguiente nota de calificación: 'Calificado desfavorablemente el precedente documento para su inscripción por no acreditarse la situación arrendaticia de la finca (lo que fue notificado al interesado), habiendo caducado el asiento de presentación en el día de hoy sin haberse producido la subsanación'.
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La cuestión previa planteada por el defecto señalado, de si la transmisión judicial forzosa producida en un procedimiento ejecutivo está sujeta o no a retracto, ha sido resuelta reiteradamente en sentido afirmativo por entender que en nuestro sistema jurídico este tipo de transmisión está comprendido en el concepto de venta. Se trata de una venta pública (cfr. artículo 464 del Código Civil), o en subasta pública (cfr. entre otros los artículos 1.459, 1.489, 1.493 del Código Civil y 1.514 y siguientes y 1.533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y por ello se comprende que el derecho de tanteo o retracto previsto para el supuesto de venta, esté también establecido para las ventas judiciales (cfr. artículos 1.636 y 1.640 del Código Civil). El propio Tribunal Supremo ha declarado en relación con la adjudicación en que termina el procedimiento judicial sumario, que en tal supuesto procede el retracto arrendaticio porque no existe razón tanto de orden legal como lógico para excluirlo, y porque la inclusión es conforme a la finalidad de la Ley de dar acceso al dominio al arrendatario cuando haya cambio dominical por negocio jurídico mediante precio (cfr. sentencias de 2 de marzo de 1959, 19 de febrero de 1968 y 23 de enero de 1971).
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Sentado pues, que en los supuestos de transmisión judicial de la finca se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la ley, será necesario para su inscripción, que se justifique haber hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. Manifestación que en la Ley está contemplada, igual que en algún otro supuesto (cfr. artículo 1.320 del Código Civil), como una declaración expresa y específica del disponente que no puede inferirse indirectamente de otros datos o manifestaciones del documento (cfr. Resoluciones de 11 de diciembre de 1986 y 10 de noviembre de 1987), cuya constancia en el título inscribible es un requisito formal de éste para su inscripción, de tal manera que su omisión es calificada por la Ley como defecto subsanable (cfr. artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y con la que se intenta garantizar fundamentalmente los derechos de adquisición preferente que los terceros arrendatarios tienen en relación a dicha transmisión.
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Por último, ante el problema formal de cómo hacerse constar la libertad de arrendamiento de la finca para que la inscripción pueda realizarse, este centro directivo viene sosteniendo reiteradamente que, dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no
debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el que haga esa declaración. Hay que tener en cuenta que la adquisición no se verifica por un acto de voluntad del que hasta entonces era propietario de la finca, sino por un acto de autoridad y en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario, esta afirmación; debiendo bastar en estos supuestos la declaración de que el piso no está arrendado realizada por el nuevo propietario, bien en las actuaciones judiciales, bien en acto posterior.
Por todo lo anterior debe confirmarse el defecto señalado por el Registrador, al no poderse considerar realizada la manifestación de que se trata, mediante la aportación de una cédula pericial que: a) Está realizada por un tercero y, b) En un momento (valoración del bien) no coincidente con el de la transmisión (aprobación del remate); ni tampoco mediante el escrito aportado por el representante de la entidad adjudicataria que, como se ha señalado, no contiene manifestación alguna sobre la situación arrendaticia, sino sólo una disposición a formular una manifestación que, además, no sería la exigida legalmente, esto es, afirmación incondicionada de inexistencia de eventuales arrendatarios, y no una mera alegación de que del procedimiento no resulta tal existencia.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el Auto apelado.
Madrid, 22 de marzo de 1999.--El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
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