SAP Sevilla, 15 de Abril de 2005
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Sevilla, seccion 5 (civil) |
| Fecha | 15 Abril 2005 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA
Sección Quinta
Rollo Nº 7829.04
Nº. Procedimiento: 507/03
Juzgado de origen: Primera Instancia 4 de Sevilla
SENTENCIA
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
D. JOSE HERRERA TAGUA
D. CONRADO GALLARDO CORREA
D. FERNANDO SANZ TALAYERO
En Sevilla a 15 de abril de 2005
VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de J. Ordinario nº 507/03, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sevilla, promovidos por D. Alfonso representado por el Procurador D. Ignacio Romero Nieto contra Explotaciones Agrícolas LACA, S.A. representada por el Procurador D. Francisco Rodríguez González, D. Emilio y Magdalena representados por el Procurador D. Juan Ramón Pérez Sánchez, D. Javier y Dª Trinidad , D. Millán y Dª Alejandra e Inmobiliaria Sevilla´92, S.A. representados por la Procuradora Dª Diana Navarro Gracia, D. Luis Manuel y Dª Gema representados por la Procuradora Dª Mª Jesús Fernández Eugenio, autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia en los mismos dictada con fecha 16 de Junio de 2004.
Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que desestimando como desestimo en su integridad la demanda formulada por el Procurador D. Ignacio Javier Romero Nieto en la representación de D. Alfonso contra la entidad Inmobiliaria Sevilla´92, S.A., D. Emilio , Dª Magdalena , D. Javier , Dª Trinidad , D. Millán , Dª Alejandra , D. Luis Manuel , Dª Gema y la entidad Explotaciones Agrícolas LACA, S.A. debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos de la presente demanda, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas."
Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, previo emplazamiento por 30 días a las partes, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.
Por resolución de 3 de Marzo de 2004, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 13 de Abril de 2004, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.
En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.
VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO SANZ TALAYERO
Recurre el demandante la Sentencia de instancia que desestima la demanda formulada en ejercicio acumulado de las acciones siguientes: a) declarativa del dominio sobre los bienes descritos en el hecho tercero 2 de la demanda, que estima adquiridos en pro indiviso y en una proporción de siete veinticuatroavas partes en virtud de lo que considera contrato de compraventa de 4 de mayo de 1990; b) acción para la elevación a escritura pública del mencionado contrato privado de 4 de mayo de 1990; c) acción de nulidad de la escritura pública de compraventa de 13 de enero de 1998, mediante la cual la demandada Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. vendió las fincas descritas en el hecho tercero 2 de la demanda a la demandada Explotaciones Agrícolas Laca S.A., y de nulidad de los asientos regístrales correspondientes a los actos de disposición sobre las citadas fincas, dirigiendo estas tres acciones contra las sociedades Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. y Explotaciones Agrícolas Laca S.A.; d) asimismo deducía una cuarta acción de división de la cosa común contra D. Javier , D. Millán y D. Luis Manuel y sus respectivas esposas, para obtener la cesación del condominio sobre las mencionadas fincas objeto del contrato de 4 de mayo de 1990 y la división de los bienes en cuatro lotes. También demandaba a D. Emilio y su esposa aunque no hacía solicitud alguna contra ellos, justificando su llamada a este litigio en el Auto dictado el 19 de septiembre de 2001 por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Sevilla en el proceso ordinario nº 366/01, antecedente del actual, en cuya Resolución se apreció la falta de litisconsorcio pasivo necesario al no traer al proceso a estos demandados que fueron partes también en el contrato de 4 de mayo de 1990, cuya elevación a escritura pública se pretende.
Dos son los fundamentos del muy bien sistematizado recurso de apelación. El primero insiste en calificar el contrato de 4 de mayo de 1990 como un auténtico contrato de compraventa y no de opción de compra. Es tan esencial este motivo de la apelación que le dedica diecinueve folios de los veintiocho que constituyen el escrito de interposición. Los seis folios siguientes contienen el segundo fundamento de la apelación en el que se alega la nulidad radical de la escritura pública suscrita entre Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. y Explotaciones Agrícolas Laca S.A. de 13 de enero de 1998, por simulación absoluta y por no ser Inmobiliaria Sevilla'92 propietaria de las fincas que pretende vender en esa escritura por haberlas vendido anteriormente. Por último hace una tercera alegación en la que solicita la práctica de pruebas en la segunda instancia, que ya fue resuelta en su momento procesal oportuno a través de los Autos que dictó la Sala los días 15 de diciembre de 2004 y 17 de febrero de 2005.
De la anterior exposición sobre el planteamiento del conflicto litigioso es fácil colegir que la naturaleza jurídica del contrato firmado el día 4 de mayo de 1990, aportado con la demanda y obrante a los folios 18 a 23 de las actuaciones, constituye la piedra angular sobre la que se asienta todo el fundamento de las pretensiones del actor, pues de ello dependen la viabilidad y eficacia de las demás acciones que se ejercitan en esta litis. Se trata de determinar si el meritado contrato es una opción de compra como se le intituló, o en realidad es un auténtico y verdadero contrato de compraventa, como sostiene el actor apelante.
La Sentencia de instancia hace una acertada valoración probatoria y una espléndida interpretación del contrato, atendiendo tanto a la literalidad de sus cláusulas como a los actos coetáneos y posteriores al contrato de los contratantes (arts. 1281 y 1282 del Código Civil), especialmente del contratante actor, que la Sala comparte plenamente, lo que anticipa un fallo confirmatorio de la misma por sus propios fundamentos y por los que pasaremos a continuación a exponer profundizando un poco más, si es posible, en las razones de la falta de fundamento jurídico de las pretensiones del actor.
Antes de adentrarnos en el estudio pormenorizado del contrato que nos ocupa, es conveniente recordar la doctrina jurisprudencial sobra la naturaleza y requisitos del contrato de opción de compra.
Declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial (Ss. de 21 de Julio y 18 de Octubre de 1993), el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.
La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.
En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.
Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del R.H.: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.
Siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000, los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (p. ej., SSTS 14-2-97 y 13-11-92), requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado (STS 14-2-97, con cita de la STS 14-5-91), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo (STS 29-9-93).
En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no (Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979, 4 de abril de 1987, 24 de...
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