STS 146/1979, 16 de Abril de 1979

Se formula, al amparo del número. 1.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la doctrina legal contenida en las- sentencias que regulan y definen, la figura jurídica de la opción de compra, que son, entre otras, las siguientes: 23. de marzo de 1945; 10 de julio de 1946; 25/de marzo de 1947; 17 de' octubre de 1961; 22 de junio de 1966; 7 de noviembre de 1967 y 26 de mayo de 1976 infringidas en concepto de violación por inaplicación de los principios jurídicos que dichas sentencias contienen. El concepto de violación, según vienen manteniendo los tratadistas de derecho, puede ser de dos clases, positiva, mediante vulneración de la norma o doctrina aplicada en la sentencia, o negativa, al no ser aplicada cuando sea procedente, es decir la inaplicación, que es la que en este motivo se alega, y que está admitida por la jurisprudencia en diversas sentencias, como son las de 2 de noviembre de 1943; 13 de enero de 1944; 8 de enero de 1945 y 8 de enero de 1946. Esta vulneración de norma o doctrina, según determina la Ley ha de referirse al fallo, sin embargo, este Tribunal tiene establecido también, que "es dable combatir los considerandos que constituyan premisa obligada y antecedente necesario del fallo» (sentencias de 6 de noviembre de 1934; 20 de diciembre de 1943; 6 de mayo de 1945; 22 de noviembre de 1948; 9 de marzo de 1952 y 12 de febrero de 1965). Al no estar reguiado en esta legislación, el contrato de opción de compra, causa única de este litigio, es forzoso acudir a la doctrina jurisprudencial, o legal, para determinar su contenido y alcance y a las disposiciones generales que sobre contratación contiene el Código Civil. Es pues clara doctrina -reiterada, constante y coincidente sentada por este Tribunal-, el que solamente el optante -por modo exclusivo- puede decirse o exigir la realización del contrato que se necesita una declaración de voluntad de comprar, y que ésta tiene carácter receptivo, es decir; ha de ser notificada al cedente. En este caso no ha existido ninguna declaración de voluntad del optante á tal respecto, y al dejar transcurrir los plazos concedidos, para ejercitar su derecho de compra, se entiende que ha decaído en su derecho, por no haberlo ejercitado, que claramente ha renunciado a la adquisición del terreno por no convenir a sus intereses. Reconoce la sentencia de Primera Instancia, en su segundo Considerando, que no ha habido "manifestación clara y expresa del ejercicio del derecho de opción, ni tampoco su renuncia al mismo por el optante...», luego admite la existencia de una falta de decisión del optante, de una falta de exigencia y de declaración de sú voluntad de comprar, no habiendo notificación alguna, en cuanto al ejercicio de la opción, que por modo exclusivo reserva la doctrina al optante. Al propio tiempo manifiesta que no ha habido renuncia expresa, la renuncia, no tiene que manifestarse, se evidencia, como así estaba pactado, por el solo transcurso de los plazos que a tal efecto se concedían en documento privado. Al faltarle estos elementos al Juez, acude a la vía de las deducciones o presunciones, llegando a la conclusión de que se realizaron "actos de dominio que sólo se podían efectuar si se hubiera realizado la opción». Esta afirmación que no admite y se combatirá por el cauce adecuado en el motivo siguiente de este recurso, determina su decisión de considerar ejercitada la opción, y así lo repite en el final del tercer Considerando. Si el Juez de instancia o la Audiencia, puesto que acepta; los Considerandos del primero, hubieran aplicado los principios de la jurisprudencia pitada, de que el optante es el único que puede exigir la realización del contrato, mediante declaración de voluntad de comprar, notificada al cedente, una vez aceptada la inexistencia de manifestación "clara y expresa» a tal respecto, no hubieran tenido más remedio que llegar a la conclusión de que la opción no se había ejercitado, y al no hacerlo así, han desconocido, tales principios, han- dejado de aplicarlos, se ha producido la violación negativa de la doctrina, por su inaplicación cuando era procedente, y en consecuencia ha de estimarse que la sentencia recurrida ha infringido, por el concepto de violación por inaplicación, la doctrina legal o jurisprudencial, contenida en las sentencias que se hancitado.

Se formula también al amparo del número l.° del articuló 1.692 de la. Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del 1.253 del Código Civil , en concepto de violación por inaplicación del mismo, al establecer la sentencia recurrida en su primer Considerando Cal igual que la de Primera Instancia en él segundo) la presunción o deducción, de que la ejercían de las obras -de traslado de línea eléctrica- revelan este modo equívoco la voluntad de aceptar la opción. Cita la sentencia de 13 de febrero de 1958; Es también criterio de la jurisprudencia, que la prueba de presunciones tiene carácter restrictivo j secundario, y solamente se debe acudir a ellas, cuando no hay otros medios de prueba a su alcance. Exigen pues, tanto el precepto invocado, como la jurisprudencia, la existencia de un '"hecho base» y un "hecho consecuencia» y que esta concurrencia sea congruente, con enlace preciso y directo y no poder aplicarse a varias circunstancias. Lo que aquí se impugna pues, es el "hecho consecuencia», o sea la presunción de que la ejecución de unas obras por un tercero, "es un modo inequívoco de voluntad de aceptar la opción», por quien ha solicitado esas obras. Como ya se ha alegado en los antecedentes y está admitido en la sentencia de Primera Instancia, "Viviendas del Valles, S. A.», para mejorar el aprovechamiento edificable del terreno que había adquirido a doña Andrea , del que ya era suyo, no del terreno de la opción, solicitó de la Entidad propietaria de la línea eléctrica FECSA, convertir dicha línea en subterránea» su traslado o una mayor elevación de la misma, todo ello de forma alternativa, y dicha Empresa, previos los estadios correspondientes decide trasladarla, en lugar de enterrarla o elevarla, y solicita de la recurrida su "participación» en los gastos, y es ella, FECSA, quien ejecuta la obra y comunica a la Corporación Municipal "haber dado las oportunas órdenes», para el traslado que va a efectuar, "Viviendas del Valles, S. A.», no decide ni marca el "cómo» ni el "cuándo», sólo se limita a pagar su parte, cuando se la reclaman. Por tanto si no es la demandada la que decide nada, mal puede presumirse que está efectuando "actos de dominio» y que por tanto está ejercitando la opción de compra del terreno colindante, máxime si se tiene en cuenta que dicha obra se ejecutó "a la vista, ciencia y paciencia» de la propietaria, doña Andrea , que como reconoce al absolver la posición novena, en su confesión judicial, vivía gran parte del año en otra finca limítrofe. Dicha señora debió considerar que tal obra no la perjudicaba, sino que la beneficiaba, al ampliar también su finca la zona edificable, como se deduce de la prueba pericial que obra en autos, pero en último extremo, como presenció p tuvo conocimiento de las obras, debió oponerse a las mismas si es que consideraba que la perjudicaban, ejercitando, las acciones correspondientes, y al no hacerlo, puede presumirse en ella la mala fe que cita el, artículo 364 del Código Civil , y como es claro qué' "Viviendas del Valles, S. A.», no obró con mala fe, lo único que procedería, sería una indemnización de daños y perjuicios, si es que existen, u obligar a demoler lo ejecutado, pero nunca deducir que con tales hechos se estaba evidenciando una voluntad de compra. Como admite la sentencia de Primera Instancia, en su Considerando tercero, "Viviendas del Valles,

S. A.», estaba también ejecutando "actos previos» para determinar si la opción era o no conveniente a sus intereses, pero ello no entrañaba actos de disposición o dominio, por tanto no es dable admitir la presunción establecida por las sentencias- de ambas instancias.. No existe el enlace preciso y i directo que exige el Código Civil, y el "no poder aplicarse a varias circunstancias» que pide la jurisprudencia, pues como queda expuesto, fueron precisamente otras circunstancias, las que determinaron la ejecución de las obras. En consecuencia, la deducción que se extrae del hecho base no es admisible, ni siquiera lógica, debiendo rechazarse y concluir que el fallo infringe por inaplicación el artículo 1.253 del Código Civil .

Se formula al amparo del apartado 7.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por "error de hecho"» en la apreciación de la prueba, puesto de manifiesto al considerar la sentencia apelada (por aceptación de todos los Considerandos de la sentencia de Primera Instancia), que las obras de traslado de la línea de alta tensión, efectuadas por FECSA, "habían de realizarse fundamentalmente en la finca de la opción y no en la parcela adquirida a la propia demandante con anterioridad», cuando la realidad de los hechos, es que dicho traslado se pidió solamente para la finca de "Viviendas del Valles», y luego, una vez realizada la obra, afectó a las dos fincas. Ya se, ha expuesto anteriormente que "Viviendas del Valles,

S. A.»,'adquirió por compra a doña Andrea , el 15 de noviembre de 1966, una finca de 6.512 metros 65 decímetros cuadrados. Esta finca era colindante con la de opción, y se destinaba a la construccion de viviendas. Para llevar a cabo la edificabilidad de este solar, "Viviendas del Valles, S. A.», solicitó de FECSA que la línea fuera subterránea, que se trasladara su emplazamiento, o que se le diera mayor elevación (carta que obra a los folios 58 y 130), La línea antigua afectaba por igual a ambas fincas, la de la opción y la de "Viviendas del Valles», según consta en los planos que obran a los folios 56 y 59, tenía un apoyo o torre en la/finca de la opción, y ninguno en el de la Entidad demandada. Al trazarse la nueva línea ha resultado que la finca de la opción sigue teniendo una torre de sustentación, aunque en sitio distinto y que en el solar de "Viviendas del Valles», se ha puesto otra torre (antes no había), en los emplazamientos que consta en los planos de los folios 57 y 59, o sea el traslado de tan citada línea, ha afectado por igual a ambas fincas, pero de ninguna manera, como dice la sentencia; afectó sólo o fundamentalmente a la finca de la opción. La certeza de estos hechos, se desprende, ademas de los planos citados anteriormente, de lo manifestado por la propia demandante en el hecho primero de la demanda, y recogido también en el pliego de posiciones que la misma actora presenta para que sean absueltas por esta parte, y también en el pliego de posicionespresentado por esta parte, que fue contestado afirmativamente por la señora Andrea . Este hecho en los autos, ha tenido un carácter secundario, no se ha necesitado de ninguna prueba especial para acreditarlo, ya que era admitido por ambas partes, se recoge, se podría decir, "de pasada» y si se impugna la calificación que le da el Juez de Primera Instancia es porque, en la forma que está expresado, además de no ajustarse a la Verdad, da un tinte de culpabilidad o mala fe a "Viviendas del Valles», que parece que quería aprovecharse del vecino, sin sufrir molestia alguna, cuando la realidad es, como se dice anteriormente, que la línea afectaba por igual a ambas parcelas. Al propio Juez le surge la duda, cuando (refiriéndose a la carta que la demandada dirigió a FECSA pidiendo el cambio de la línea) antes de efectuar su errónea afirmación, dice: "aunque no se expresa en dicha carta». Luego, si no se decía nada al respecto, ¿de dónde saca el Juez los datos para tal afirmación? Entre el hecho auténtico que consta en autos, admitido por las partes y el afirmado por la sentencia, existe verdadero antagonismo, lo que pone de manifiesto la equivocación evidente, del juzgador, que es lo que exige el precepto que ampara este motivo.

Visto siendo Ponente el Magistrado don Antonio Fernández Rodríguez ".

Considerando

CONSIDERANDO que para pronunciarse adecuadamente sobre el recurso de casación de que se trata, siguiendo módulo razonador adecuado, procede examinar los motivos en que aquél se soporta por orden inverso en el que han sido formulados, puesto que la situación de error de hecho en que se basa el tercero condiciona los segundos y primero, y éste, en definitiva, viene supeditado a aquél.

CONSIDERANDO que en lo referente al tercero de dichos motivos, fundamentado por la parte recurrentes, al amparo del apartado 7.°, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por pretendido error de hecho en la apreciación de la prueba, que se entiende puesto de manifiesto al considerar la sentencia apelada, por aceptación de todos los Considerandos de la dictada en Primera Instancia, que las obras de traslado de la línea de alta tensión, efectuada por FECSA, "habían de realizarse fundamentalmente en la finca de la opción, y no en la parcela adquirida a la propia demandante con anterioridad», su desestimación surge, de una parte, de que en realidad la fundamentación de tal motivo no es oponer documentos o actos auténticos desvirtuadores de dichos asertos, sino establecer aspectos valorativos probatorios ya tenidos 6n cuenta por la Sala sentenciadora de instancia, lo que es improcedente para apoyar motivo de tal clase; y, de otra parte, que cualquiera que hubiese sido la solicitud efectuada por la Entidad recurrente "Viviendas del Valles, S. A.», es lo cierto que la alteración de la situación de la' línea de alta tensión a, que se alude, una vez efectuada por consecuencia de aquélla solicitud, afectó, cual declara probado la sentencia impugnada, fundamentalmente en la finca de la opción, y así fue aceptado por el titular del referido derecho de opción recurrente, con lo que ningún error de hecho se produce al respecto, desde el momento en que no puede estimarse como tal lo que se corresponde con la realidad fáctica.

CONSIDERANDO que tampoco es de acoger el motivo segundo, formulado, al amparó del número 1.º del artículo 1.692 de la citada Ley de Trámites Civil , por pretendida violación, a causa de inaplicación, del artículo 1.253 del Código Civil , al establecer la sentencia recurrida en su primer Considerando, ál igual que la de primera instancia en el segundo, la presunción o deducción de que la ejecución de las obras de traslado de línea eléctrica revelan de modo inequívoco la voluntad de aceptar la opción, porque si ciertamente el mencionado precepto legal sustantivo previene que "para que las presunciones no establecidas por la ley sean apreciables como medio de prueba, es indispensable que entre el hecho demostrado y aquel que se trate de deducir, haya un enlace preciso y directo según las reglas del, criterio humano», es asimismo exacto que esa normativa viene correctamente cumplida por la precitada Sala sentenciadora de instancia, "toda vez que la presunción "ad hominem", acogida en esa norma legal, en rigor lógico, indudablemente conduce a que quien, cual la referida Entidad recurrente, tiene reconocido un derecho de opción como comprador, vinculado a relación jurídica de compraventa, y acepta la alteración de instalación de tendido de energía eléctrica, derivada de solicitud formulada, con afectación a la finca a que la opción se contrae, y realiza en ella obras para preparación de otras ulteriores, mediante movimientos de tierras, corte de plantaciones, perjuicios en edificios en la finca de la opción, según reconoce la sentencia impugnada (Considerando tercero de la sentencia dictada en fase procesal de Primera instancia, aceptado en la de apelación), sin desvirtuación eficiente por el cauce o vía adecuado, evidentemente está mostrando un comportamiento revelador del ejercicio de tal derecho de opción, en cuanto que aquéllos son actos atributivos de facultades dominicales, y puesto que a falta de precepto que exija una forma determinada referente al modo en que el aceptante debe manifestar su voluntad de considerar perfeccionado el contrato, puede serlo tanto expresa como tácitamente.

CONSIDERANDO que es igualmente desestimable el motivo primero, ejercitado, también al amparo del número 1.° del tan citado artículo 1.692 de la Ley Rituaria Civil , por pretendida violación, a causa de inaplicación, de los principios jurídicos contenidos en las sentencias que se expresan,»,porque contraído elsupuesto ahora contemplado no a una mera promesa de compraventa con cláusula de opción, en que no hay de momento un contrato completo, sino un precontrato de compraventa, sí que de una compraventa con cláusula de opción, este derecho surge, no de un contrato autónomo, sino de un pacto o cláusula inserta en un contrato de aquella naturaleza transmisiva que responde a exigencias técnicas que lo diferencian de aquella mera promesa, pues se trata de una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes dirigida a desarrollar o desenvolver las bases contractuales contenidas en sus líneas generales requeridas institucionalménte, Significando, en esencia, un contrato de compraventa ya completo, sólo que su efectividad se supedita al libre arbitrio del que asume el papel de comprador, debido a que por de pronto el concedente queda obligado y el aceptante no¡ en tanto no decida aceptarlo, y cuya aceptación, producida en tiempo, determina que el contrato quede firme, perfecto o en estado de cumplimiento, y tratándose de compraventa quedará automáticamente en estado de ejecución, dado que sus completos efectos únicamente vienen supeditados a que el optante cierre el círculo contractual con dicha precisa aceptación, que puesta" de manifiesto obliga al concedente, ya que en la compraventa con cláusula, de opción, a, diferencia del "factum de contrayendo», no surge una obligación de cooperar personalmente en la conclusión del contrato definitivo, por venir éste ya perfeccionado con dicha condición del ejercicio de la opción.

CONSIDERANDO que lo expuesto en el precedente no viene desvirtuado, y sí por el contrario corroborado, por las; sentencias de esta Sala de 23 de marzo de 1945, 10 de julio de 1946, 25 de marzo de 194?, 17 de octubre de 1961, 22 de junio de 1966, 7 de noviembre de 1967 y 26 de mayo de 1976, que la parte recurrente dice han sido violados, por su inaplicación, en la sentencia recurrida, dado que tales resoluciones lo que hacen, tratando de superar la ausencia de especifica regulación legar de la opción y haciendo adecuada aplicación al respecto de las normas generales que sobre las obligaciones y contratos imperan en nuestro ordenamiento sustantivo civil (sentencias de este Tribunal de 18 y 23 de mayo de 1955 y 14 de abril de 1956), es distinguir, como se consigna en el antecedente considerando, la promesa de compraventa, sometida al régimen del artículo 1.451 del Código Civil , de la compraventa con opción, sea con o sin asignación de precio, configurando a la primera de tales instituciones por la circunstancia de que las partes no venden, y compran, sino que meramente se obligan a vender y comprar es decir, a prestar su ulterior consentimiento, y tipificando la segunda como el ofrecimiento por el concedente de la venta, con precisión de sus términos caracterizantes que al ser aceptado por el optante queda perfeccionado, y en cuyo momento de aceptación quedan fijadas definitivamente las recíprocas obligaciones que sobre esa base han de exigirse después, pero- no precisamente en "el plazo establecido para él ejercicio de la opción, que atañe sólo a la necesidad de formalizar la aceptación en su transcurso.

CONSIDERANDO que tampoco obsta la resolución desestimatoria del primero de los enunciados motivos de casación, la naturaleza jurídica que merece la declaración de voluntad del optante,- en el derecho de opción examinado, puesto que si ciertamente, según se reconoce en la precitada sentencia- de esta Sala de 26 de mayo de 1976, aquella expresión de voluntad optante tiene carácter recepticio, con ello lo que se quiere decir es que venga destinada al concedente, a fin de que éste tenga noticia de ella, lo que ha sucedido en el presente caso desde el momento en que tal destinatario con el ejercicio de la demanda en cuestión da por recibida aquella declaración optante, acogiéndose a ella, pero no que carezca de efecto, cual pretende la parte recurrente, si no se pone en evidencia que la recepción de dicha voluntad, manifestada en tiempo del ejercicio de la opción, se produjo también dentro de él, porque reconocido por las partes, con proyección en la sentencia recurrida, que los litigantes concertaron en 28 de febrero de 1973 un contrato de compraventa con opción de compra sobre la finca en cuestión, en el tiempo y forma pactados, y por tanto con clara y precisa determinación de los elementos caracterizadores de tal contrato, entre ellos cosa y preció, que es precisamente lo que da vida a aquél, determina, como sé deduce de las precitadas sentencias de este Tribunal de 23 de marzo de 1945, 10 de julio de 1946, 7 de noviembre de 1967 y 26 de mayo de 1976, que hecho uso por el optante del derecho de opción conferido dentro del período de tiempo establecido al respecto, cual ha sucedido en el supuesto contemplado, es suficiente para generar las consecuencias vinculantes contractuales correspondientes, es decir la de lograr plena efectividad al contrato de compraventa de que se trata, siempre y cuando el concedente la de por recibida y eficiente, conforme también ocurre, toda vez que, como certeramente expresan las meritadas sentencias de 23 de marzo de 1945 y 10 de julio de 1946, a las que se remite la de 26 de mayo de 1976, al hacer uso el aceptante del referido derecho, a la vez que produce la extinción el derecho de opción por haber surtido ya sus naturales efectos, nace o se perfecciona el de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso de consentimiento exigido por la Ley, constriñendo en su consecuencia al titular del invocado derecho al cumplimiento y fijación de las recíprocas obligaciones que, sobre esa base, han de exigirse después, pero no precisamente en el plazo establecido, que atañe sólo a la necesidad de formalizar la aceptación en su transcurso, y siempre y cuando, como ahora sucede según ya viene dicho, el concedente se mostró conforme con la opción realizada, amparándose precisamente en ella.

CONSIDERANDO que, por lo expuesto, procede declarar no haber lugar al recurso, condenando a laparte recurrente al pago de todas las costas y a la pérdida del depósito constituido por ser conformes de toda conformidad" las sentencias de primera y segunda instancia, y al que se dará la aplicación señalada por la Ley y todo ello a tenor de lo normado en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallamos

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación, por infracción de Ley, interpuesto a nombre de "Viviendas del Valles, S. A.», contra la sentencia que, con fecha 31 de mayo de 1977, dictó la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Barcelona ; condenamos a dicha parte recurrente, al pago de las costas y a la pérdida de la cantidad que por razón de depósito ha constituido, a la que se dará el destino que previene la Ley; y líbrese al Presidente de la mencionada Audiencia, la certificación correspondiente, con devolución de los autos originales y rollo de Sala que remitió!

Así por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado», e insertará en la "Colección Legislativa», pasándose, al efecto, las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Gregorio Diez Canseco.-Antonio Cantos.- Antonio Fernández Rodríguez.-Jaime Castro.-Carlos de la Vega.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Antonio Fernández Rodríguez, Magistrado de la >Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo y Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública, la misma, en el día de su fecha, de que como Secretario certifico.