SAP Madrid 71/2022, 4 de Febrero de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 71/2022 |
| Fecha | 04 Febrero 2022 |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoctava
c/ Santiago de Compostela, 100 - 28035
Tfno.: 914931988
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2017/0006680
Materia: Contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas de protección oficial. Normativa aplicable. Ejercicio del derecho de opción y efectos. Condiciones generales de la contratación. Pago del IBI.
ROLLO DE APELACIÓN: 236/2020
Procedimiento de origen: Procedimiento ordinario núm. 903/2017
Órgano de procedencia: Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Torrejón de Ardoz
Parte apelante-impugnada: DOÑA Beatriz
Procurador: Dña. Susana Hernández del Muro
Letrado: Don José Ignacio Hernández Obelart
Parte apelada-impugnante: FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U.
Procurador: Dña. María del Carmen Otero García
Letrado: D. Rafael Ballester Fernández
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. ÁNGEL GALGO PECO
D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA
D. RAFAEL FUENTES DEVESA
SENTENCIA NÚM. 71/2022
En Madrid, a 4 de febrero de 2022
La Sección Vigésimo Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, especializada en materia mercantil, integrada por los Ilustrísimos Señores D. Ángel Galgo Peco, D. José Manuel de Vicente Bobadilla y D. Rafael Fuentes Devesa, ha visto en grado de apelación, bajo el nº de rollo 236/2020 los autos del procedimiento ordinario nº 903/2017 provenientes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Torrejón de Ardoz, el cual fue promovido por DOÑA Beatriz contra FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U., siendo objeto del mismo acciones en materia de cumplimiento contractual y de condiciones generales de la contratación.
Han sido partes en el recurso como apelante, DOÑA Beatriz y como apelada FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U.; todos ellos representados y defendidos por los profesionales indicados en el encabezamiento.
Las actuaciones procesales se iniciaron mediante demanda presentada con fecha 11 de septiembre de 2017 por la representación de DOÑA Beatriz contra FIDERE VIVIENDA 3 S.L.U. en la que, tras exponer los hechos que estimaba de interés y alegar los fundamentos jurídicos que consideraba que apoyaban su pretensión, suplicaba lo siguiente:
"1º Declare, conforme las estipulaciones del contrato firmado entre la demandante y la mercantil HERCECAM VIVIENDA TORREJON S.L., el sometimiento de las obligaciones esenciales del contrato a las normas imperativas vigentes aplicables a las viviendassujeta a régimen de protección pública con opción a compra.
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Declare consecuentemente el error en la consignación de la ley aplicable referida en el contrato y por ende en las estipulaciones establecidas por remisión a dicha norma.
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Declare consecuentemente el derecho de la demandante, al ejercicio de la opción de compra de las viviendas por el precio y en las condiciones reguladas en el artículo24 del RD 74/2009, por ser esta la norma vigente aplicable a las viviendas que fueron objeto de arrendamiento y sobre las que se ejercitó opción de compra.
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Se condene a la demandada al otorgamiento de las escrituras de compraventa del inmueble vivienda M-3 PROTEGIDO BLOQUE NUM000 PORTAL NUM004 PLANTA NUM000 LETRA NUM005 ; y anejos PLAZA DE GARAJE SOTANO NUM000 N° NUM001 y TRASTERO SOTANO NUM002 NUMERO NUM003, sita en CALLE000 n° NUM006 de Torrejón de Ardoz, bloque NUM000 portal NUM004 planta NUM000 letra NUM005 " por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva del inmueble multiplicado por el coeficiente de
1.4, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, y a la recepciónde dicho precio, por importe de 90.686,64 euros salvo error aritmético.
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Se declare el derecho del demandante al uso del inmueble en condición de propietario desde el 18 de octubre de 2016 fecha en que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y consecuentemente el perfeccionamiento del contrato de compraventa.
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Subsidiariamente se declare el derecho del demandante al ejercicio de la opción de compra de las viviendas por el precio regulado en el decreto 12/2005, declarándose injustificada la negativa al otorgamiento de la escritura y entrega del precio exigido por razón de la reserva de acciones.
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Consecuentemente por razón de la subsidiaria 6, se condenen a la demandada al otorgamiento de la escritura de compraventa del inmueble por precio equivalente al precio establecido en la calificación definitiva (Documentos n° 44 y 45 de la demanda) del inmueble multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, y a la recepción de dicho precio.
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Por razón de la subsidiaria 6 se declare el derecho de la demandante al uso del inmueble en condición de propietaria desde el 18 de octubre de 2016 fecha en que se produjo la comunicación del ejercicio de la opción de compra y consecuente perfeccionamiento del contrato de compraventa.
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Se declare la nulidad de las siguientes cláusulas de los contratos de arrendamiento apodados como documentos 1 al 41 de la demanda, conforme los fundamentos de derecho material TERCERO y CUARTO por abusivas y nulas de pleno derecho conforme el RDL 1/2007 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias y Ley 7/1998 de 13 de abril sobre Condiciones Generales de Contratación y concretamente:
9.1° Conforme lo regulado en el artículo 82.4.1 ), y 86 del RDL 1/2007 se declaren nulas la estipulación PRIMERA párrafo segundo; la estipulación CUARTA párrafo primero, por remisión del contrato a una norma no aplicable más prejudicial al consumidor en beneficio del empresario.
9.2° La estipulación CUARTA en su apartado e) por cuanto que pretende aplicar para el cálculo del precio final de la compraventa un coeficiente superior al regulado en la norma imperativa; (Exclusión del articulo 24.3.c) del Decreto 74/2009 ), en perjuicio del consumidor.
9.3º La estipulación CUARTA en su apartado d) párrafo primero; por cuanto que merma el derecho del consumidor al ejercicio de la opción de compra una vez transcurridos 5 años desde la fecha de concesión de la calificación definitiva.
9.4° La estipulación CUARTA en su apartado d) párrafo cuarto, en cuanto que pretende condicionar la consumación de la opción de compra y el consecuente perfeccionamiento del contrato de compraventa, que
se produce por el mero ejercicio conforme doctrina expuesta, al otorgamiento de la escritura, mermando los derechos del consumidor a exigir el cumplimiento del contrato de compraventa y al amparo del artículo
82.4.e) al ser una cláusula impuesta unilateralmente que no solo resulta desproporcionada en cuanto al perfeccionamiento y ejecución del contrato sino que, conforme lo regulado en el artículo 85.7 y 87.6 de la LDCYU impone un obstáculo desproporcionado para el ejercicio del derecho a la opción de compra regulado en la norma imperativa que obstaculiza dicho ejercicio por razón del procedimiento pactado al sujetar su perfeccionamiento a la voluntad del empresario (otorgamiento de la escritura) a pesar de haberse mostrado por parte del consumidor compromiso firme a dicho otorgamiento incluso por el precio discutido, pero con reserva de acciones.
9.5° La estipulación CUARTA en su apartado d) párrafo séptimo que imponen al arrendatario, ahora comprador, la totalidad de los gastos del otorgamiento de escritura, conforme lo regulado en el artículo 89.3 c) de la LDCYU.
9.6° La estipulación SEPTIMA párrafos primero y cuarto, que impone al arrendatario el pago de gastos impuestos y tributos a cuyo pago viene obligado el arrendador por razón de la propiedad del inmueble.
9.7° La estipulación CUARTA apartado d) párrafo octavo al imponer al consumidor, penalizaciones o indemnizaciones superiores a los daños y perjuicios efectivamente causados, sin que exista penalización equivalente frente al empresario conforme el artículo 87.6 de la LDCYU.
9.8° La estipulación DECIMO SEGUNDA al imponer al consumidor una competencia territorial distinta al lugar de cumplimiento de la obligación y ubicación del inmueble, conforme el artículo 90.2 de la LDCYU.
La parte demandada presentó en tiempo y forma escrito de contestación a la demanda, en el que se opuso a las pretensiones formuladas de contrario.
Tras seguirse el juicio por sus trámites correspondientes el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Torrejón de Ardoz dictó sentencia, con fecha 16 de enero de 2019 cuyo fallo era el siguiente:
"Se estima parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora doña Susana Hernández del Muro en nombre y representación de doña Beatriz frente a FIDERE VIVIENDA 3 SLU, y, en consecuencia, siendo la legislación aplicable al contrato objeto de autos el Decreto 12/2005,
1) Se declara el ejercicio de opción de compra previsto en el contrato efectuado en tiempo y forma por la parte demandante, debiendo la entidad demandada otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por precio equivalente al establecido en la calificación definitiva, multiplicado por el coeficiente de 2, menos el 50% de las cantidades entregadas en concepto de renta, es decir, por precio de 137.526,78 euros.
2) Se declara el derecho de la parte demandante al uso del inmueble en su condición de propietaria desde el día 18 de octubre de 2016, 3) Se declara la nulidad de la estipulación cuarta, apartado d) párrafo cuarto, párrafo séptimo y párrafo octavo, y la condición séptima en el penúltimo párrafo que prevé la repercusión del IBI al arrendatario, así como de la estipulación décimo segunda.
Sin condenaen costas ".
Publicada y notificada dicha resolución a las partes litigantes, por la representación de DOÑA Beatriz se interpuso recurso de apelación que fue admitido y tramitado en legal forma, con oposición al mismo por la contraparte, quien formuló...
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SAP Las Palmas 594/2022, 8 de Julio de 2022
...cantidad de 160000 € (ciento sesenta mil euros)". Con relación al contrato de opción de compra, dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 4 de febrero de 2022 "acogiendo en este sentido lo ya resuelto también por este Tribunal en las citadas Sentencias de esta Sección de 335......