SAP Las Palmas 594/2022, 8 de Julio de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 594/2022 |
| Fecha | 08 Julio 2022 |
? SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº 2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000177/2021
NIG: 3502642120190004430
Resolución:Sentencia 000594/2022
Proc. origen: Procedimiento ordinario (LPH - 249.1.8) Nº proc. origen: 0000784/2019-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Telde
Demandado: Jesús Carlos ; Abogado: Miguel Bartolome Mendoza Martin; Procurador: Francisco Jose Quevedo Ruano
Apelado: Juan Luis ; Abogado: Jose Mateo Faura; Procurador: Maria Mercedes Oliva Bethencourt
Apelante: Juan Miguel ; Abogado: Miguel Bartolome Mendoza Martin; Procurador: Francisco Jose Quevedo Ruano
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SENTENCIA
Iltmos. Sres.-PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo
MAGISTRADOS Don Víctor Manuel Martín Calvo
Don Tomás González Marcos
En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a ocho de julio de dos mil veintidós.
VISTAS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Cinco de Telde en los autos referenciados (Juicio Ordinario N.º 784/19) seguidos a instancia de don Juan Luis, parte apelada, representada en esta alzada por el Procuradora doña Mercedes Oliva Bethencourt y asistidas por el
Letrado don José Mateo Faura, contra don Juan Miguel y don Jesús Carlos, parte apelante, representados por el Procurador don Francisco Quevedo Ruano y dirigidos por el Letrado don Miguel Bartolomé Mendoza Martín, siendo ponente el Sr. Magistrado don Tomás González Marcos, quien expresa el parecer de la Sala.
El Fallo de la Sentencia apelada dice: "Se ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Don Juan Luis representado por Doña M.ª MERCEDES OLIVA BETHENCOURT y bajo la asistencia letrada de Don José Mateo Faura frente a Don Juan Miguel y Don Jesús Carlos representados por Don FRANCISCO QUEVEDO RUANO y bajo la asistencia letrada de Don Sergio Choolani Farray y en consecuencia
- se DECLARA la validez y vigencia del contrato de opción de compra suscrito entre las partes.
- se CONDENA a la parte demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la finca señalada en el Hecho Primero de la demanda y Antecedente Primero del contrato de 1 de abril de 2016, entregando la misma libre de toda carga y gravamen, al corriente de todo tipo de gastos e impuestos, y demás condiciones establecidas en el Pacto Vigésimo del contrato de 1 de abril de 2016.
- se DECLARA que el precio del inmueble, en el mes de marzo de 2019 y conforme a los términos del contrato, era de 124.160 euros.
A dicha cantidad debemos deducir el 60% del importe delas rentas devengadas y que se han abonado por el por el demandante desde marzo de 2019 hasta la firma del contrato de compraventa, a determinar en ejecución de Sentencia.
- se CONDENA a la parte demandada a estar y pasar por estas declaraciones.
No se formula condena en costas".
La referida sentencia se recurrió en apelación por la demandada, interponiéndose el correspondiente recurso de apelación con base a los hechos y fundamentos de derecho que son de ver en los mismos.
Tramitado el recurso de apelación en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la parte contraria se presentó escrito de oposición y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.
No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo.
En la Sentencia apelada se estima parcialmente la demanda formulada por la representación de don Juan Luis, la cual tenía por fundamento el contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito por las partes de fecha 1 de abril de 2016 y este por objeto la vivienda unifamiliar de dos plantas y sótano sita en la CALLE000 número NUM000, El Burrego, Ingenio (finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de San Lucía de Tirajana), indicándose en el escrito de demanda, en síntesis, tras extractar en el hecho segundo las principales estipulaciones del contrato concertado, que ante los desperfectos que presentaba la vivienda en cuestión y cuya reparación correspondía a los arrendadores, se acordó con estos que lo abonado sería compensado con lo que habría de satisfacer el actor en concepto de prima por la opción en virtud del calendario de pagos pactados, habiendo pagado por "todas estas reparaciones y sustituciones . la nada desdeñable suma de OCHO MIL VEINTICINCO EUROS (8.025 euros)".
Sin perjuicio de referir el abono de la suma de 6.000 euros (correspondiente al pago de parte de la prima a verificar en enero de 2017) y que el Sr. Jesús Carlos confirmó que podía compensar la cantidad de 8.025 euros anteriormente referida con los 6.000 euros correspondientes al tercer pago de la prima, mantiene en el hecho quinto del escrito de demanda que "a primeros del año 2019 don Jesús Carlos comunica a mi mandante, con increíble mala fe, que el condueño don Juan Miguel se ha desdicho de lo acordado y que no sólo les debe abonar los seis mil euros compensados en enero de 2018 sino que, aún peor, la venta de la casa ha de ser por ciento noventa mil euros en lugar de los ciento sesenta mil ya pactados, propuesta que le fue trasladada como innegociable con la amenaza de que, caso contrario, procederían de inmediato a dar por resuelto el contrato por causa de incumplimiento, haciendo suyas las cantidades hasta entonces entregadas".
Se indica por la parte actora que mediante comunicaciones de fechas 21 y 26 de marzo de 2019 puso en conocimiento de los arrendadores-concedentes su voluntad de ejercitar la acción de compra y que
encontrándose ambas partes en la Notaría mantuvieron "una desagradable conversación con mi mandante al reiterarle que o bien firmaba por 190.000,00 € asumiendo lo abonado por reparaciones y sustituciones, o bien daban por resueltos los contratos apercibiéndole con emprender inmediatamente acciones judiciales de desahucio, negándose mi representado a ceder insistiéndoles en cumplir con lo convenido".
Por la representación procesal de don Juan Miguel y don Jesús Carlos se alegan como motivos de oposición a la pretensión formulada de contrario, que de forma sucinta se exponen en las páginas 3 y 4 del escrito de contestación, sin perjuicio, no obstante, de su oportuno desarrollo, los siguientes: "(i) En primer lugar, porque la adversa parte de una premisa errónea al considerar que el derecho de opción de compra se encontraba vigente al momento de ser ejercitado. Y ello porque, tal y como acreditaremos, la misma había incumplido el calendario de pagos de la prima de opción, toda vez que no abonó el último de los pagos estipulados, esto es la cantidad de 6.000 euros que debió ingresarse en enero de 2018.
(ii) En segundo lugar, y en relación a las obras realizadas a cuenta del Sr. Juan Luis, porque entendemos que las mismas se hicieron no solo sin autorización expresa de mis representados, sino que además se realizaron de manera totalmente voluntaria, puesto que tal y como se acreditará, la vivienda se entregó en perfectas condiciones de habitabilidad. Pero es más, si a los meros efectos dialécticos pudiéramos entender que las mismas debieron correr a cuenta de mis mandantes, lo cierto es que por mucho que la adversa alegue que existió un supuesto acuerdo verbal, mis mandantes nunca acordaron con el hoy demandante que las cantidades abonadas fueran a ser compensadas del precio de la opción.
(iii) En tercer lugar, . no queremos dejar pasar la oportunidad de señalar que mis mandantes atendieron al requerimiento realizado por el Sr. Juan Luis y, con el único fin de que éste no pudiera utilizar de forma torticera la falta de comparecencia de mis representados a la notaría, acudieron a la misma en la fecha y hora a la que fueron citados; siendo sin embargo el Sr. Juan Luis quien decidió no comparecer, ni otorgar, ni facilitar a la notaría los datos necesarios para la elaboración de la eventual escritura compraventa que pudiera realizarse tal y como acreditaremos a lo largo del presente escrito. Esta circunstancia pone de manifiesto que el derecho de opción no solo se encuentra extinguido por el incumplimiento de los requisitos pactados, sino también porque el día de la "posible firma" el optante no compareció significando esto una clara renuncia a cualquier derecho que le pudiese haber correspondido".
En la Sentencia dictada en la instancia, se estima, como se expuso, la demanda formulada, alcanzándose por la Juzgadora las siguientes consideraciones:
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- Analizando, en primer término, las obras acometidas por la actora y su posible compensación con el pago de 6.000 euros a que resultaba obligado el arrendatario-optante en el mes de enero de 2018 relacionado con el pago de la prima y ello en virtud de un pacto verbal con los arrendadores-concedentes, se concluye por la iudex a quo: (i) La realidad de las obras que se reflejan en la factura emitida por la entidad MHCABRERA, S.L.; (ii) Que tales deficiencias, amén de que "no eran verificables con un somero, responsable y suficiente examen previo a firmar el contrato de arrendamiento", hacían el inmueble inhabitable, tratándose de reparaciones necesarias que incumben al arrendador de conformidad con los artículos 1.554.2 del Código Civil y 21 de la LAU; (iii) Considera probado que el arrendatario no solo comunicó la necesidad de tales obras, sino igualmente el acuerdo "que fuesen ejecutadas y abonadas por el arrendatario a cambio de compensar las cantidades que se debieran en el futuro".
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- Por lo que a la opción de compra se...
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