STS 411/1996, 28 de Mayo de 1996

Sin perjuicio de otras ampliaciones que más adelante puedan ser hechas, los antecedentes previos que, de momento y en aras de la exigible comprensión de la compleja cuestión litigiosa debatida, han de ser aquí consignados, son los siguientes: 1º Mediante documento privado de fecha 21 de Agosto de 1981, la entidad mercantil "Inmobiliaria Formentor, S.A." (DIRECCION000por D. Héctor) vendió a D. Eloyy D. Ismael, de nacionalidad libanesa, una parcela de terreno de 8.810 m2 de superficie, procedente del predio Formentor, en término municipal de Pollensa, con los linderos que se dicen en dicho documento privado, por el precio total de treinta y siete millones quinientas mil (37.500.000) pesetas, el 15 por ciento de cuyo precio, o sea, la suma de cinco millones seiscientas veinticinco mil (5.625.000) pesetas la pagaron los compradores a la vendedora en el acto de la firma de dicho contrato. En la cláusula primera-b) del mismo se estipuló lo siguiente: "b) El resto del precio, es decir, la cantidad de treinta y un millón (sic) ochocientas setenta y cinco mil (31.875.000) pesetas se abonarán dentro de los sesenta días siguientes a la fecha de recepción, por los compradores, de la certificación del Ayuntamiento de Pollensa acreditativa de la aprobación inicial del Plan General de Ordenación, según el cual se permita la construcción de viviendas unifamiliares con servicios en parcelas de un mínimo de 4.000 m2 en la zona de Formentor, primera fila. Los promotores se comprometen a presentar dicha certificación antes del día 15 de Enero de 1982. En caso de incumplimiento de la condición mencionada, los compradores podrán optar entre rescindir el presente contrato, recuperando la cantidad recibida por los vendedores a cuenta del precio, o bien podrán prorrogar el contrato a su elección durante un mes a partir del transcurso de dicha fecha". En la cláusula segunda del expresado contrato se pactó lo siguiente: "La Entidad vendedora se compromete a otorgar escritura pública de compra-venta del terreno objeto del presente contrato en favor de los compradores o de la persona o entidad que estos indiquen, en el momento de recibir el pago del resto del precio pactado en la cláusula anterior".- 2º Con fecha 13 de Enero de 1982, el referido contrato de compraventa fué adicionado con la siguiente "CLAUSULA MODIFICATIVA.- La estipulación primera - apartado b) del presente documento queda modificada en el sentido de que los 31.875.000,- pesetas se pagarán a los treinta días a partir de la fecha de recepción de la certificación del ayuntamiento de Pollensa, acreditativa de la aprobación inicial del Plan General de Ordenación, la cual se comprometen los vendedores a presentar no más tarde del 15 de Mayo de 1982".- 3º Con fecha 26 de Abril de 1982, la entidad mercantil "Inmobiliaria Formentor, S.A." (DIRECCION000por D. Héctor) dirigió al DIRECCION001del Ayuntamiento de Pollensa una instancia en la que expone y pide lo siguiente: "Que deseando iniciar las obras de dos viviendas unifamiliares, sito (sic) en el solar DIRECCION002, Formentor, del término municipal de Pollensa, y de acuerdo con la documentación adjunta, es por lo que, SUPLICA a V.I. que previos los trámites reglamentarios se sirva conceder el permiso necesario para dichas obras bajo la dirección del Arquitecto D. Germán".- 4º Con fecha 12 de Julio de 1982, bajo el epígrafe "ASSUMPTE: Vivienda unifamiliar para Inmobiliaria Formentor, S.A.", la Consellería D'Ordenacio del Territori, del Consell General Interinsular de las Baleares, dirigió a D. Héctorun oficio, cuyo encabezamiento dice así: "La Sección Insular de Mallorca de la Comisión Provincial de Urbanismo de Baleares, en sesión celebrada el día 9 de Julio de 1982, entre otros, adoptó el siguiente acuerdo: Examinado el Proyecto promovido por Inmobiliaria Formentor para la construcción de dos vivienda (sic) unifamiliar (sic) aislada (sic) en Parcela DIRECCION002de Formentor del término municipal de Pollensa". Después de citar algún precepto legal, el referido acuerdo termina así: "En virtud de lo antes manifestado, previa propuesta de la Ponencia Técnica, por unanimidad, se acuerda la aprobación definitiva del presente proyecto, en lo que es competencia de este organismo y sin perjuicio de la licencia municipal de obras y otras autorizaciones procedentes".- 5º El 27 de Agosto de 1982 el Ayuntamiento de Pollensa notificó el siguiente acuerdo: «I. OBRAS DE PARTICULARES.- Expdte. num. 338/82. Inmobiliaria Formentor S.A. con domicilio en Hotel Formentor, presenta nueva documentación relativa al expdte. 207/82 (dos viviendas unifamiliares en solar DIRECCION002, Formentor), la C.M.P. por asentimiento de los presentes acuerda se le traslade parte del informe de los Servicios Técnicos municipales, que dice "... De acuerdo al Plan Provincial la parcela está en un área Forestal de Paisaje Protegido y de acuerdo a las correspondientes Normas de edificación, el uso permitido se limita al Forestal y a vivienda unifamiliar singular, es decir la construcción de una sola vivienda en cada parcela">>.- 6º Con fecha 4 de Enero de 1983, la entidad "Inmobiliaria Formentor, S.A." (DIRECCION000por D. Héctor) dirigió al Abogado D. Federico, en su calidad de representante de los compradores D. Eloyy D. Ismael, la siguiente carta: "De acuerdo a la conversación telefónica sostenida en el día de hoy con Vicente, y en relación a la compraventa de la parcela de terreno de 8.810 m2 de superficie procedente del predio Formentor, según condiciones estipuladas en el contrato privado de fecha 21 de Agosto de 1981, habiendo obtenido ya Inmobiliaria Formentor, S.A. la correspondiente autorización de construcción en la citada parcela por parte del Ayuntamiento de Pollensa, y estando actualmente pendientes desde hace bastante tiempo de los certificados de buena conducta de los Sres. compradores para formalizar definitivamente la venta, creemos oportuno mientras dura esa espera en que nos sea facilitado un adelanto equivalente a la mitad del valor del terreno que asciende a Ptas. 15.937.500".- 7º En atención a dicha petición, el día 3 de Mayo de 1983 los compradores Sres. Eloyy Ismaelpagaron a la entidad "Inmobiliaria Formentor, S.A." la expresada cantidad, lo cual se acreditó mediante una "Cláusula Adicional" que se agregó al referido contrato de fecha 26 de Agosto de 1981.- 8º Posteriormente, los referidos compradores pagaron a la entidad vendedora los otros 15.937.500 pesetas, que aún faltaban del resto del precio.- 9º Pagada la totalidad del precio por los compradores Sres. Eloyy Ismael, a petición de éstos y en cumplimiento de lo estipulado en la cláusula segunda del contrato (que antes ha sido transcrita literalmente), la vendedora otorgó las escrituras públicas de compraventa que seguidamente se dirán a favor de las entidades mercantiles que igualmente se expresan a continuación.- 10º Con fecha 4 de Noviembre de 1983, la entidad "Inmobiliaria Formentor, S.A. (DIRECCION000por D. Héctor), ante el Notario de Palma de Mallorca D. Andrés Barceló Mesquida (con el número 2911 de su protocolo) otorgó a favor de la entidad mercantil extranjera "Arwa Limited", domiciliada en Jersey, Chanel Island, Reino Unido, escritura pública de compraventa de una parcela de terreno con una extensión superficial de cuatro mil cuatrocientos cinco metros cuadrados (mitad de la que había sido objeto del contrato de 21 de Agosto de 1981), cuya parcela de terreno se obtuvo por segregación, que se hizo en la propia escritura, del Predio Formentor, en término de Pollensa, con una extensión de quince mil metros cuadrados ó ciento cincuenta áreas (la que en los planos urbanísticos se denomina "solar o parcela DIRECCION002"), por el precio de dieciocho millones setecientas cincuenta mil pesetas (18.750.000), que la vendedora confesó haber recibido con anterioridad. En dicha escritura se hizo constar que el destino que se dará a la finca adquirida es "para la construcción de una residencia de vacaciones para directivos".- 11º Con fecha 18 de Noviembre de 1983, la entidad "Inmobiliaria Formentor, S.A." (DIRECCION000por D. Héctor), ante el Notario de Palma de Mallorca D. Andrés Barceló Mesquida (con el número 3049 de su protocolo) otorgó a favor de la entidad mercantil extranjero "Marketing and Construction Company (International) Limited", registrada en Vaduz, Liechtenstein, escritura pública de compraventa de una parcela de terreno con una extensión superficial de cuatro mil cuatrocientos cinco metros cuadrados (mitad de la que había sido objeto del contrato de 21 de Agosto de 1981), cuya parcela de terreno se obtuvo por segregación, que se hizo en la propia escritura, Predio Formentor, en término de Pollensa, con una extensión de quince mil metros cuadrados ó ciento cincuenta áreas (la que en los planos urbanísticos se denomina "solar o DIRECCION002"), por el precio de dieciocho millones setecientas cincuenta mil pesetas -(18.750.000), que la vendedora confesó haber recibido con anterioridad. En dicha escritura se hizo constar que el destino que se dará a la finca adquirida es "para la construcción de una residencia de vacaciones para directivos de la compañía".- 12º En fecha 19 de Diciembre de 1985, el Abogado D. Federico, actuando en nombre de D. Ismaelcomunicó a Inmobiliaria Formentor, S.A. su intención de resolver el contrato de compraventa, al no haber prosperado las negociaciones para conseguir que la Zona Marítimo Terrestre que afecta al solar del Sr. Ismaelfuera modificada.- 13º En fecha 22 de Octubre de 1986, D. Federico, en nombre y representación de Marketing and Construction Companny Limited y de Arwa Limited, requirió a través del Notario D. Salvador Balle Oliver, a la entidad Inmobiliaria Formentor, S.A. concediéndole un plazo de un mes para ofertar una solución definitiva al problema originado por la cesión de terrenos que la entidad requerida había efectuado al Ministerio de Obras Públicas, Sección de Costas.- 14º El Ayuntamiento de Pollensa no autoriza la construcción, no ya de dos viviendas unifamiliares, sino ni siquiera de una, en la porción de terreno que fué objeto del contrato privado de compraventa de fecha 21 de Agosto de 1981, con una extensión superficial de 8.810 metros cuadrados, sino que solamente autoriza la construcción de una vivienda unifamiliar singular en la que en los planos urbanísticos se denomina "Solar o DIRECCION002", con una extensión superficial de quince mil (15.000) metros cuadrados.

Con base en dichos antecedentes previos, en Mayo de 1989, las entidades mercantiles extranjeras "Marketing and Construction Company (Internacional) Limited", domiciliada en Vaduz, Liechtenstein, y "Arwa Limited", con domicilio en Jersey, Islas Anglo-Normandas, y D. Ismaely D. Eloypromovieron contra la entidad mercantil española "Inmobiliaria Formentor, S.A." el juicio de mayor cuantía de que este recurso dimana, en el que, ejercitando acción resolutoria de contrato de compraventa, por incumplimiento del mismo, al no autorizar el Ayuntamiento de Pollensa la construcción de dos viviendas unifamiliares en la parcela de terreno de 8.810 metros cuadrados que fué objeto de contrato privado de compraventa de fecha 21 de Agosto de 1981 y luego instrumentado en las dos escrituras públicas de fechas 4 y 18 de Noviembre de 1983, postularon se dicte sentencia, por la que (según se dice textualmente en el "petitum" de la demanda): "1. Se declare resuelta la operación de compraventa formalizada por D. Ismaely D. Eloye Inmobiliaria Formentor, S.A., mediante documento privado de fecha 21 de Agosto de 1981, elevado a público por sendas escrituras otorgadas ante el Notario de Palma de Mallorca D. Andrés Barceló Mesquida los días 4 y 18 de Noviembre de 1983 a favor de Marketing and Constructión -Company (International) Limited y Arwa Limited.- 2. Se declare que Inmobiliaria Formentor, S.A. viene obligada: a) A restituir a D. Ismaely a D. Eloyla cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTAS MIL PESETAS (37.500.000 Ptas.), importe del precio pagado por éstos por virtud de la operación de compraventa cuya resolución se postula. b) A abonarles la suma de VEINTICINCO MILLONES TRESCIENTAS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTAS CINCUENTA Y OCHO PESETAS (25.372.858 Ptas.), en concepto de intereses devengados por la cifra señalada en el apartado anterior, desde el momento de su percepción por los demandados, hasta la fecha de esta demanda. c) Al pago de los intereses legales de las citadas cifras, desde la fecha de presentación de esta demanda, hasta su efectivo pago por los demandados. d) A indemnizarles por los daños y perjuicios causados, como consecuencia de los actos relatados en el cuerpo de la demanda, en la cuantía que resulte tras la práctica de la prueba o, en su defecto, que se fije en ejecución de sentencia. "

En dicho proceso, en su grado de apelación, recayó sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, por la que, confirmando la de primera instancia, desestima totalmente la demanda y absuelve de todos los pedimentos de la misma a la entidad demandada.

Contra la referida sentencia de la Audiencia, los demandantes entidades mercantiles "Marketing and Constructión Company (International) Limited" y "Arwa Limited" y D. Ismaely D. Eloyhan interpuesto el presente recurso de casación, que articulan a través de cuatro motivos, todos ellos por el cauce procesal del ordinal cuarto del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en su redacción actualmente vigente).

La sentencia aquí recurrida basa, sustancialmente, la "ratio decidendi" de su pronunciamiento desestimatorio de la demanda en que si bien es cierto, dice, que en la cláusula primera del contrato de compraventa de fecha 21 de Agosto de 1981 se pactó que el resto del precio se abonaría dentro de los 60 días siguientes a la fecha de recepción, por los compradores, de la certificación de Ayuntamiento de Pollensa, acreditativa de la aprobación inicial del Plan General de Ordenación, según el cual se permitiera la construcción de viviendas unifamiliares con servicios en parcelas de un mínimo de 4.000 m2 en la zona de Formentor, primera fila, también lo es (agrega textualmente la referida sentencia) "que el 27 de agosto de 1982 los compradores tuvieron noticia de que el Ayuntamiento de Pollensa, según las normas de edificación, únicamente permitía la construcción de una vivienda unifamiliar singular en la DIRECCION002(que es la parcela de 15.000 m2 de la que se segregaron los 8.810 m2 vendidos a los demandados (sic) hoy apelantes), según se desprende del documento aportado por la propia parte actora junto con su demanda, y que obra unido al folio 54. Los actores en todo momento estuvieron asesorados por un Letrado, en todas las gestiones y actos relativos a la adquisición por éstos de una parcela de 8.810 m2 de superficie, en el Termino de Pollensa... lo que permite entender que conocían el significado y alcance del contenido del documento del folio 54. A pesar de ello, no sólo no hicieron uso de la facultad resolutoria que habían pactado en la cláusula primera del contrato de constante referencia, de 21 de Agosto de 1981, sino que el 3 de mayo de 1983 abonaron, a cuenta del total precio, la suma de 15.937.500 pesetas, y en el mes de septiembre de ese mismo año hicieron efectiva la cantidad restante, otorgándose en fecha 4 y 18 de Noviembre de 1983 las correspondientes escrituras públicas de compraventa, sin que en ellas se condicionara en momento alguno la eficacia de tales compraventas a la posibilidad de construcción de dos viviendas....", por lo que la expresada sentencia concluye que ".... no puede prosperar la tesis sustentada por la dirección letrada de la parte apelante en el acto de la vista de la presente apelación, de que ha existido un incumplimiento contractual por parte de Inmobiliaria Formentor, S.A. al entregar una parcela sobre la que no es posible construir dos viviendas unifamiliares, ya que tal extremo se estima que era conocido y aceptado por los compradores" (Fundamento jurídico quinto de la sentencia recurrida).

En el motivo primero se denuncia textualmente "infracción del artículo 1203.1º del Código Civil y de la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo contenida, entre otras, en sus sentencias de 1 de Diciembre de 1951, 5 de Marzo de 1965, 4 de Junio de 1985 y 17 de Febrero de 1987", y en el alegato integrador de su desarrollo los recurrentes vienen a sostener, en esencia, que la sentencia recurrida, después de considerar probado que la eficacia de la compraventa litigiosa estaba sujeta a la obtención por la entidad demandada "Inmobiliaria Formentor, S.A." de autorización del Ayuntamiento de Pollensa para edificar dos viviendas unifamiliares en la parcela vendida de 8.810 metros cuadrados de extensión superficial, luego entiende (la referida sentencia) que los compradores han consentido el referido contrato aunque la expresada condición no hubiera sido cumplida, con lo que, concluyen los recurrentes, la repetida sentencia que aquí se recurre ha venido a considerar producida una novación modificativa de la obligación de la entidad vendedora, cuya novación ni ha sido pactada expresamente, ni puede deducirse de actos concluyentes de ellos (los actores, aquí recurrentes).

Para la adecuada resolución del presente motivo ha de partirse de dos fundamentales premisas, fáctica una de ellas y jurisprudencial la otra, y que son las siguientes: 1ª Es totalmente incuestionable el hecho de que los compradores D Eloyy D. Ismael, al celebrar el contrato de compraventa de fecha 21 de Agosto de 1981, supeditaron la efectividad de la compra de la parcela de 8.810 metros cuadrados a que dicho contrato se refiere, a la fundamental e inexcusable condición de que la vendedora "Inmobiliaria Formentor, S.A." les había de proporcionar una certificación acreditativa de que el Ayuntamiento de Pollensa autorizaba la construcción en dicha parcela de dos viviendas unifamiliares (una por cada 4.000 metros cuadrados de extensión superficial).- 2ª Es constante y reiterada doctrina de esta Sala la de que la novación, sea modificativa, sea extintiva, nunca se presume, ni puede inferirse de meras deducciones o conjeturas, debiendo constar de modo inequívoco la voluntad de novar (Sentencias de 10 de Febrero, 31 de Marzo y 2 de Junio de 1990; 25 de Enero y 21 de Noviembre de 1991, 16 de Julio de 1992, 2 de Febrero y 29 de Marzo de 1993, por citar algunas de las más recientes). De los actos posteriores a la celebración del contrato de 21 de Agosto de 1981, realizados por los compradores Sres. Eloyy Ismael, no puede deducirse en modo alguno que éstos tuvieran intención de novar la obligación, en el sentido de comprar la repetida parcela aún cuando no se hubiera cumplido la expresada y fundamental condición a que estaba supeditada la efectividad de la misma (autorización del Ayuntamiento de Pollensa para construir las dos referidas viviendas unifamiliares), pues cuando se decidieron a pagar el resto del precio de la compraventa lo hicieron confiando, conforme a las elementales normas de la buena fe negocial, en la carta de fecha 4 de Enero de 1983 (que ha sido transcrita literalmente en el apartado 6º del Fundamento jurídico primero de esta resolución) que la vendedora "Inmobiliaria Formentor, S.A.", DIRECCION000por D. Héctor, les dirigió y en la que les participaba "... y en relación a la compraventa de la parcela de terreno de 8.810 m2 de superficie procedente del predio Formentor, según condiciones estipuladas en el contrato privado de fecha 21 de Agosto de 1981, habiendo obtenido ya Inmobiliaria Formentor, S.A. la correspondiente autorización de construcción en la citada parcela por parte del Ayuntamiento de Pollensa....." En esa misma confianza en la referida situación, creada negligente o maliciosamente por la referida carta de la vendedora "Inmobiliaria Formentor, S.A.", es por lo que, después de haberle pagado la totalidad del precio de la venta (37.500.000 pesetas), los referidos compradores, en cumplimiento de lo estipulado en la cláusula segunda del contrato (que ha sido transcrita literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución), decidieron que se otorgaran las respectivas escrituras públicas de compraventa (cada una de ellas por una parcela de 4.405 metros cuadrados, mitad de la total superficie de 8.810 metros cuadrados, vendida en el contrato privado de 21 de Agosto de 1981) en favor de las entidades mercantiles extranjeras "Arwa Limited" y "Marketing and Construction Company (International) Limited", respectivamente, en cada una de cuyas escrituras se daba por supuesto que ya había sido cumplida la expresada condición fundamental (obtención por la vendedora "Inmobiliaria Formentor, S.A." de autorización del Ayuntamiento de Pollensa para poder construir una vivienda unifamiliar en cada una de las parcelas escrituradas, con una extensión superficial, cada una, de 4.405 metros cuadrados), cuando en las repetidas escrituras públicas se hace constar expresamente que el destino que se dará a la finca adquirida es "para la construcción de una residencia de vacaciones para directivos". Por todo lo expuesto, y al no haberse producido novación modificativa alguna, en el sentido de que los compradores Sres. Eloyy Ismaelconsintieran la consumación del contrato de compraventa a pesar de no haber la entidad vendedora "Inmobiliaria Formentor, S.A." cumplido la fundamental y trascendente condición pactada (obtención de autorización del Ayuntamiento de Pollensa para construir, en la parcela de 8.810 metros cuadrados, dos viviendas unifamiliares, una por cada 4.000 metros cuadrados de extensión) el motivo ha de ser estimado.

El mismo tratamiento estimatorio ha de corresponder a los motivos segundo y tercero, formulados con carácter alternativo y complementario del ya examinado, y a través de los cuales, denunciando infracción del artículo 6.2 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial que lo interpreta (en el segundo) e infracción de los artículos 1282 y 1288 del Código Civil (en el tercero), los recurrentes tratan de patentizar, como efectivamente así es, por un lado, que ellos no renunciaron en momento alguno al cumplimiento de la obligación fundamental asumida por la vendedora "Inmobiliaria Formentor, S.A.", condicionante de la efectividad del contrato (obtención de autorización del Ayuntamiento de Pollensa para poder construir dos viviendas unifamiliares en la parcela de 8.810 metros cuadrados, una en cada una de las dos parcelas luego escrituradas de 4.405 metros cuadrados cada una) y, por otro lado, que con sus actos posteriores (pago total del precio y subsiguiente otorgamiento de las ya dichas escrituras públicas) ellos no han venido a renunciar al cumplimiento por la vendedora de la repetida condición fundamental, pues a dichos actos posteriores fueron llevados por la conducta, contraria a las exigencias de la buena fé negocial, de la entidad vendedora, al participarles mediante la ya referida carta de fecha 4 de Enero de 1983 que ya había obtenido autorización del Ayuntamiento de Pollensa para que se pudieran construir dos viviendas unifamiliares en la repetida parcela de 8.810 metros cuadrados de extensión (una por cada 4.000 metros cuadrados), lo cual era totalmente incierto, pues lo único que autorizaba el Ayuntamiento de Pollensa era la construcción de una vivienda singular en la llamada "DIRECCION002", con una extensión superficial de quince mil (15.000) metros cuadrados (de la que, sin autorización urbanística alguna, la entidad "Inmobiliaria Formentor, S.A." segregó la parcela de 8.810 metros cuadrados que vendió a los Sres. Eloyy Ismaelbajo la tantas veces repetida y totalmente incumplida condición).

Por el motivo cuarto se denuncia textualmente infracción del artículo 1124 del Código Civil y de la jurisprudencia que lo interpreta, contenida en las sentencias que cita de esta Sala, y en su alegato aducen los recurrentes, en esencia, que habiendo ellos adquirido la parcela litigiosa con la única finalidad de construir en ella dos viviendas unifamiliares y habiéndose la entidad vendedora obligado a obtener del Ayuntamiento de Pollensa la autorización correspondiente para dicha construcción, a cuya obtención se dejó supeditada la efectividad del contrato de compraventa, al no haber obtenido la referida autorización, la entidad vendedora ha incurrido en un incumplimiento del contrato, que ha determinado que quede frustrado el fin con el que los compradores lo celebraron.

Uno de los típicos y característicos supuestos que, según reiterada y notoria doctrina de esta Sala, integran la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas o bilaterales es aquél en que el incumplimiento por uno de los contratantes de la obligación que le incumbe frustre el fin del contrato para la otra parte (que ha cumplido la que a ella le corresponde), lo que ocurre en el presente caso litigioso, en el que los compradores Sres. Eloyy Ismaelcompraron la litigiosa parcela de 8.810 metros cuadrados con la única y exclusiva finalidad (motivo causalizado) de construir en ella dos viviendas unifamiliares (una por cada 4.000 metros cuadrados de extensión superficial), para lo que la entidad vendedora se obligó expresamente, en el apartado b) de la cláusula primera del contrato (que ha sido transcrita literalmente en el apartado 1º del Fundamento jurídico primero de esta resolución) a obtener del Ayuntamiento de Pollensa la autorización correspondiente, haciendo depender de ello la efectividad del contrato, cuya autorización no ha sido obtenida, con lo que la vendedora ha incurrido en un patente incumplimiento de dicha obligación que, en cuanto frustrante del fin único para el que los compradores habían adquirido la parcela litigiosa, ha de determinar la resolución del contrato que, además fué pactada expresamente para dicho evento, que aquí se ha producido, lo que ha de comportar la estimación del presente motivo.

El acogimiento de los cuatro motivos aducidos, con las consiguientes estimación del recurso y casación y anulación de la sentencia recurrida, obliga a esta Sala a resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparezca planteado el debate (número 3º del artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que ha de hacerse en el sentido de que, estimando parcialmente la demanda formulada, procede acordar lo siguiente: 1º Declarar resuelto el contrato de compraventa de la parcela de 8.810 metros cuadrados de extensión superficial, procedente del predio Formentor, en término de Pollensa, celebrado entre D. Ismaely D. Eloy, como compradores, y la entidad mercantil "Inmobiliaria Formentor, S.A.", como vendedora, mediante documento privado de fecha 21 de Agosto de 1981, luego elevado a público por sendas escrituras otorgadas ante el Notario de Palma de Mallorca D. Andrés Barceló Mesquida los días 4 y 18 de Noviembre de 1983 a favor de "Marketing and Construction Company (International) Limited" y "Arwa Limited".- 2º Condenar a la demandada "Inmobiliaria Formentor, S.A." a lo siguiente: a) A devolver a los Sres. Ismaely Eloyel precio cobrado de la compraventa, por importe de treinta y siete millones quinientas mil (37.500.000) pesetas; b) A abonar a los mismos Sres. Ismaely Eloyen, concepto de indemnización de daños y perjuicios, el interés legal de la expresada cantidad, desde la fecha del pago de la misma hasta la de interposición de la demanda iniciadora de este proceso, que se determinarán en ejecución de sentencia, con cuyos intereses ya se consideran suficientemente indemnizados los compradores por los perjuicios sufridos, sin que haya lugar a hacer ningún otro pronunciamiento sobre dicho extremo; c) A abonar también a los Sres. Ismaely Eloyel interés legal de la cantidad principal (37.500.000 pesetas) y de los intereses a que nos hemos referido en el anterior apartado b), desde la fecha de interposición de la demanda hasta que sean hechos efectivos.- 3º Los demandantes deberán devolver a la demandada-vendedora "Inmobiliaria Formentor, S.A." la parcela de 8.810 metros cuadrados que fué objeto del contrato de compraventa, que aquí se resuelve; 4º Deben ser desestimados los demás pedimentos de la demanda; no procede hacer expresa imposición de las costas de ninguna de las dos instancias, ni de las de este recurso de casación, y debe devolverse a los recurrentes el depósito constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

Que con estimación del presente recurso, interpuesto por el Procurador D. Ramón Rodríguez Nogueira, en nombre y representación de "Marketing and Construction Company (International) Limited" y "Arwa Limited" y de D. Ismaely D. Eloy, ha lugar a la total casación y anulación de la recurrida sentencia de fecha veinticinco de Septiembre de mil novecientos noventa y dos, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca en el proceso a que este recurso se refiere, y en sustitución de lo en ella resuelto, esta Sala, estimando parcialmente la demanda formulada por las entidades mercantiles "Marketing and Construction Company (International) Limited" y "Arwa LImited" y por D. Ismaely D. Eloycontra la entidad mercantil "Inmobiliaria Formentor, S.A.", acuerda lo siguiente: 1º Se declara resuelto el contrato de compraventa de la parcela de 8.810 metros cuadrados de extensión superficial, procedente del predio Formentor, en término de Pollensa, celebrado entre D. Ismaely D. Eloy, como compradores, y la entidad mercantil "Inmobiliaria Formentor, S.A.", como vendedora, mediante documento privado de fecha 21 de Agosto de 1981, luego elevado a público por sendas escrituras otorgadas ante el Notario de Palma de Mallorca D. Andrés Barceló Mesquida los días 4 y 18 de Noviembre de 1983 a favor de "Marketing and Construction Company (International) Limited" y "Arwa Limited".- 2º Se condena a la demandada "Inmobiliaria Formentor, S.A." a lo siguiente: a) A devolver a los Sres. Ismaely Eloyel precio total cobrado de la compraventa por importe de treinta y siete millones quinientas mil (37.500.000) pesetas; b) A abonar a los mismos Sres. Ismaely Eloy, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, el interés legal de la expresada cantidad (37.500.000 pesetas), desde la fecha en que fué pagada la misma hasta la de interposición de la demanda iniciadora de este proceso cuyos intereses se determinarán en fase de ejecución de sentencia; c) A abonar también a los Sres. Ismaely Eloyel interés legal de la cantidad principal (37.500.000 pesetas) y de los intereses a que nos hemos referido en el anterior apartado b), desde la fecha de interposición de la demanda hasta que sean abonadas las referidas cantidades.- 3º Se desestiman todos los demás pedimentos de la demanda.- 4º Los demandantes deberán devolver a la entidad demandada "Inmobiliaria Formentor, S.A." la parcela de 8.810 metros cuadrados que fué objeto del contrato de compraventa que aquí se resuelve; sin expresa imposición de las costas de ninguna de las dos instancias, ni de las del presente recurso de casación; devuélvase a los recurrentes el depósito constituido; líbrese a la mencionada Audiencia la correspondiente certificación de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Ignacio Sierra Gil de la Cuesta.- Alfonso Villagómez Rodil.- Francisco Morales Morales. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Morales Morales, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.