STS 251/2003, 20 de Marzo de 2003

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Granollers, fueron vistos los autos, Juicio de Retracto, promovidos a instancia de don Manuel y doña Luisa , contra don Luis Enrique y doña Camila .

Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se dictara sentencia dando lugar a la demanda en la que, se declare el derecho a retraer la finca referida, condenando a los demandados a que en el breve término que se señale otorgue escritura de venta a favor de los actores y en las mismas condiciones en que adquirió la mencionada finca, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio sin no lo hicieren.

Admitida a trámite la demanda la representación procesal de los demandados contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para terminar suplicando sentencia por la que se desestime la pretensión alegada de contrario declarando no haber lugar al derecho de retracto ejercitado o subsidiariamente y para el caso de que se estime la pretensión de la parte actora declarar la obligación de la misma de satisfacer a los demandados la cantidad de 13.375.239 pesetas, todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento a la parte actora.

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por las partes fué declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

Por el Juzgado se dictó sentencia con fecha 17 de abril de 1996, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por el Procurador Sr. Vargas en nombre y representación de don Manuel y doña Luisa contra don Luis Enrique y Camila , debo declarar y declaro el derecho de los actores a retraer la finca referenciada en el hecho segundo de la demanda inicial de estas actuaciones, condenando a los demandados a otorgar escritura de venta a favor de aquellos, en las mismas condiciones legales en las que la adquirieron, bajo apercibimiento de otorgarla de oficio de no verificarlo y ello previo o simultáneo pago de los instantes a los demandados de 13.327.239 pesetas. Todo ello sin expresa imposición de las costas causadas".

Frente a dicha sentencia se interpuso recurso de Apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimosexta, dictó sentencia con fecha 11 de marzo de 1997, cuyo Fallo es como sigue: "QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por DON Manuel y DOÑA Luisa , contra la Sentencia dictada en fecha 17 de abril de 1996, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Granollers, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la misma sin efectuar imposición de costas".

La Procuradora de los Tribunales, doña Rosalía Rosique Samper, en nombre y representación de DON Manuel y DOÑA Luisa , formalizó recurso de Casación que funda en los siguientes motivos: PRIMERO: "Al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., por infracción del art. 1523 C.c.".- SEGUNDO: "Al amparo del núm. 4 del art. 1492, por infracción del art. 1518 C.c., en relación con el art. 3.1 C.c.".- TERCERO: "Al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., por infracción del art. 1253 del C.c.".- CUARTO: "Al amparo del núm. 4º del art. 1692, por infracción del art. 1 C.c.".- QUINTO: "Al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., por infracción de la Doctrina Legal contenida en las Sentencias de fecha 31 de octubre de 1984 y 16 de febrero de 1988, entre otras".- SEXTO: "Al amparo del núm. 4 del art. 1692, en relación con la Doctrina Legal que se dirá (SS. del T.S. de fechas 5 de diciembre de 1959 y 10 de diciembre de 1992 'a contrario sensu')".- SÉPTIMO "Al amparo del num. 5 del art. 1692 L.E.C., en relación con el art. 5.4 de la L.O.P.J., por infracción del art. 24.1 de la Constitución: Falta de razonabilidad lógica y jurídica de la Sentencia".

Admitido el recurso y evacuando el traslado conferido para impugnación, la Procuradora de los Tribunales, doña Olga Rodríguez Herranz, en nombre y representación de DON Luis Enrique y DOÑA Camila , impugnó el mismo.

No habiéndose solicitado por todas las partes personadas la celebración de Vista Pública, se señaló para VOTACIÓN Y FALLO EL DÍA 4 DE MARZO DE 2003, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. LUIS MARTÍNEZ-CALCERRADA Y GÓMEZ

Por Sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Granollers de 17 de abril de 1996, se estimó la demanda formulada por los actores don Manuel y doña Luisa ; que fue confirmada por la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Decimosexta, de 11 de marzo de 1997, estimándose la acción de retracto entre colindantes, a resultas de la venta de la finca retraída en 7-4-98, si bien, con la obligación del retrayente colindante actor, al abono de cuanto se especifica en el art. 1518 del C.c., recayendo el presente recurso de casación del actor en la indebida según la Sala "a quo", configuración de citados gastos. como útiles al provenir de obras no autorizadas en la licencia municipal concedida al recurrido, adquirente de la finca retraída.

En los Motivos de su recurso se plantea como problema capital si en el concepto y alcance de los gastos útiles, a cuyo pago se condena al actor retrayente y recurrente, han de incluirse los relativos a las obras realizadas en la finca al construir una nave por el recurrido que excedió de la licencia municipal concedida para la construcción de una barraca, y así se expresa:

En el MOTIVO PRIMERO, se denuncia al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., infracción del art. 1523 C.c.; alegando que, 1º) a pesar de que, como hemos apuntado, la discusión relativa al procedimiento del que el presente recurso trae causa, se centra esencialmente en la determinación de los conceptos e importes de los gastos útiles de necesario reembolso a los adquirentes, de conformidad a lo dispuesto en el art. 1518 del C.c., la Sentencia dictada por la Sala de Instancia llega a poner en duda la misma aplicabilidad del derecho al ejercicio del retracto legal. 2º) Ello infringe de forma clara lo dispuesto en el art. 1523 C.c., por cuanto se está excluyendo la aplicabilidad de dicho precepto, el hecho de que el colindante que cumple con los requisitos establecidos en la Ley pueda ejercitar su derecho. Nótese que no se combate la Sentencia por el juicio que realiza la Sala sentenciadora, sino por la inaplicación y proscripción que, de forma expresa, realiza la Sala del precepto infringido. O el derecho de retracto se elimina -si se entiende que en la actualidad no tiene sentido su aplicación o, por constituir su ejercicio por el colindante una limitación al libre y pleno ejercicio del derecho de propiedad-, o si, por el contrario, se mantiene, debemos ser respetuosos con el principio de legalidad y aplicarlo con todo el rigor, pero también desplegando toda su eficacia.

En el MOTIVO SEGUNDO, se denuncia al amparo del núm. 4 del art. 1492, infracción del art. 1518 C.c., en relación con el art. 3.1 C.c.; razonándose que, dispone la Sentencia dictada por la Sala de Instancia, en su F.J. 3º que, "Una primera objeción a tal línea argumental es que, a lo sumo, llevaría a afirmar que el gasto sería inútil en lo que exceda de la edificación autorizable o legalizable, pero no en el resto. Lo que lleva a seguir desestimando la fijación de los gastos reembolsables en la cuantía que el apelante sugiere" y que, "Una segunda objeción es que la argumentación descansa sobre un terreno de eventualidades. Si el Ayuntamiento no legaliza la obra efectuada, lo excedido 'puede devenir inútil'. Pero de momento, no lo es, ni lo excedido, ni lo demás".

En el MOTIVO TERCERO, se denuncia al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., infracción del art. 1253 del C.c. y se aduce que, El presente motivo del recurso no es incompatible ni se excluye con el anterior, sino al contrario, constituye otra infracción denunciable en casación de la Sentencia dictada por la Sala de Instancia, que lo potencia, y que, el hecho proclamado en la Sentencia es que la construcción de la edificación de autos se ha ejecutado con infracción de las normas urbanísticas y con la lógica consecuencia derivada del mismo principio de legalidad de que la edificación deberá ser derribada, por contravenir frontalmente el planeamiento ubanístico y, al no ser urbanizable (hecho firme en casación, al principio del F.J.3º "...se trata de suelo no urbanizable de destino agrícola" -dice la Sentencia de Instancia-). Y la propia Sentencia dictada por la Sala de Instancia dice que a pesar de ello, a pesar de que se ha ejecutado la obra con extralimitación y que, podría ser que el gasto fuera inútil en la parte extralimitada, lo cierto es que llega a decir que, NO ES INÚTIL de momento, por no haberse ordenado todavía el derribo por parte de las autoridades.

En el MOTIVO CUARTO, se denuncia al amparo del núm. 4º del art. 1692, infracción del art. 1 C.c.; y alega que, el presente Motivo no se plantea en base a la infracción de la no aplicación de la normativa administrativa (infracción de los preceptos concretos administrativos de aplicación), sino en base a la propia exclusión que hace la Sentencia dictada por la Excma. Audiencia de Barcelona de dar por supuesta la no aplicación de las normas de carácter administrativo. Esta exclusión expresa que realiza, al obviar la aplicación de la norma administrativa, y suponer que la edificación es legalizable, cuando en realidad no lo es, por la propia incompatibilidad de ser el suelo rústico con la construcción de algo distinto de una pequeña barraca de 10m2, constituye en sí, una infracción de la norma contenida en el propio art. 1 C.c. que, en su apartado 7 dispone la resolución de los asuntos, desatendiéndose el sistema de fuentes establecido y, la Sentencia, al excluir la aplicación de la norma administrativa imperativa, está vulnerando dicho primer precepto del Código Civil.

En el MOTIVO QUINTO, se denuncia al amparo del núm. 4 del art. 1692 L.E.C., infracción de la Doctrina Legal contenida en las Sentencias de fecha 31 de octubre de 1984 y 16 de febrero de 1988, entre otras; y se afirma que, resulta que la parte aquí recurrida solicitó en marzo de 1994, tal como es de ver en la solicitud de licencia de obras ante el Ayuntamiento de Caldes de Motbui que figura a los folios 243 y 244, una licencia para edificar "una barraca de 10 m2, con un presupuesto de construcción de 200.000 ptas., y que, la cuestión no es baladí, puesto que, como conoce la Sala, al estar calificada la superficie objeto del retracto como de no urbanizable, sino rústica, no podía haberse obtenido licencia para edificar otra construcción distinta de la propia 'barraca' para la ubicación de pequeños aperos propios de la actividad agrícola. Por ello, los demandados solicitaron una licencia, la única licencia que les era posible obtener del Ayuntamiento. Y resulta también que, la Sentencia dictada por la Sala de Instancia declara que el hecho de que se obtuviera únicamente una licencia para edificar dicha barraca, no empece en ningún modo a que los gastos supuestamente efectuados en la finca sean reembolsables de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1518 y 1525 C.c. (esencialmente en F.J. 3º).

Son antecedentes precisos no cuestionados en el recurso F.J. 3º con concordantes de la Sala "a quo".

1. ) La finca litigiosa, rústica de 7.5000 m2, se vende en 7 de abril de 1994 a los demandados, por el precio de Un Millón de pesetas, y los adquirentes compradores, solicitan licencia municipal para la construcción de una barraca de 100 m2, en ese parcela rústica y, así se le concede, no obstante lo cual, se construye por los citados una nave que excede de lo así autorizado en aquella licencia, valorándose el importe de ese gasto en ptas. 8.871.486 ptas., según informe pericial y acogido por ambas sentencias de la instancia.

2. ) Al apercibirse de esa construcción, el recurrente dueño de la parcela colindante, inicia su reclamación con base al ejercicio del retracto de colindantes que le asiste, derecho que le es reconocido por las instancias, si bien, con la obligación de reembolso de las partidas que señala el art. 1518 C.c.

Como se ha anticipado en los citados Motivos del recurso, exclusivamente, se cuestiona si es posible considerar, como hace la Sala "a quo", como gasto útil reembolsable por el retrayente, hoy recurrente, una serie de gastos que provienen de la construcción de una nave para lo que no se contaba con la necesaria licencia municipal, que sólo amparaba la inicial petición de esa barraca de 100 m2.

La Sala "a quo" razona así su tesis de la procedencia de ese reembolso por entender que el gasto efectuado es subsumible en el concepto de gasto útil al que se refiere repetido precepto. F.J. 3º: "Argumento de mayor calado, lo constituye el referente a la negación de la utilidad de la mayor parte de las obras por tratarse de edificación fuera de norma urbanística, ya que, se trata de suelo no urbanizable de destino agrícola. La licencia en su día solicitada, por el demandado al Ayuntamiento era, como no podía ser de otra forma, para una barraca de pequeñas dimensiones, propia del almacenaje de herramientas y poco más. Evidentemente, lo edificado excede notablemente de lo licenciado. Por lo tanto, siendo una finca rústica, cabría concluir -como lo hace el apelante- que tal gasto no es legalmente constitutivo de gasto útil. Una primera objeción a tal línea argumental es que, a lo sumo, llevaría a afirmar que el gasto sería inútil en lo que exceda de la edificación autorizable o legalizable, pero no en el resto. Lo que lleva a seguir desestimando la fijación de los gastos reembolsables en la cuantía que el apelante sugiere. Una segunda objeción es que la argumentación descansa sobre un terreno de eventualidades. Si el Ayuntamiento no legaliza la obra efectuada, lo excedido 'puede devenir inútil'. Pero de momento no lo es, ni lo excedido, ni lo demás. Se dirá que a plazo medio aquella edificación devendrá insostenible urbanísticamente. Sin embargo, la experiencia demuestra que hay edificaciones irregulares más duraderas que los planes de ordenación. Se dirá que no es razonable que el retrayente haga tales desembolsos con semejante eventualidad. Bien, esa es la eventualidad con la que el demandado ha efectuado los desembolsos y nadie le obliga al demandante a ejercitar la acción que ejercita. Y es que, cuando estamos hablando de tan desproporcionadas valoraciones entre el valor del terreno y de la transformación efectuada, cabe preguntarse hasta qué punto es ejercitar los derechos conforme a la buena fe el pretender desconocer la "utilidad" de tal inversión. Si el demandante considera que más de catorce millones de inversión en una finca valorada en un millón, no le es útil, lo propio sería dejar en paz al demandado, al que al parecer sí le resulta de utilidad lo que ha hecho".

La Sala que juzga, igualmente, comparte el criterio de la de instancia, y, por tanto, rechaza los citados Motivos, bajo la consideración previa de, que el concepto de utilidad o gasto reembolsable a los fines del art. 1518 de reenvío atinente, proviene porque así se indemniza "ad totum" o, mejor dicho, se consuma la indemnidad de aquel comprador que tras el negocio efectuado se ve privado del objeto adquirido en aras de un superior derecho que la ley concede a otra persona por razones de utilidad o eminente interés -en el caso de autos, en beneficio de la colindancia telúrica- pero, que por ello, se le ha de resarcir de lo satisfecho por el mismo y, de todas las expensas o gastos que el precepto enumera -entre ellos, los gastos útiles hechos en la finca- y que, por remisión del art. 1523, tras la remesa expresa del 1525 conducen al repetido art. 1518, que en el litigio, implica que el retrayente colindante, trasunto de ese "vendedor", deba abonar además del precio, los otros gastos, entre ellos los necesarios y útiles, entendiéndose por esa "totalidad" el beneficio o incremento del valor que haya experimentado la finca retraída y que, al deberse a una inversión del retraído, ha supuesto un aumento de valor de la finca así "mejorada", por lo que, aquél que se beneficia "ope legis" con su adquisición, habrá de asumir el abono de esa plus valía o aumento de valor, a quien la produjo con su aportación económica, el cual viene a ostentar un derecho análogo al de buena fe en la hipótesis del art. 435 C.c.. En definitiva, esa utilidad implica, sin más, resarcir el incremento de valor o plusvalía o beneficio que, por ello, experimenta quien la adquiere "ex post", según jurisprudencia aplicable. SS. 3-5-92 y 3-3-95. De consiguiente, no es posible, como pretende el recurrente que sin negar en absoluto, que la nueva construcción de la finca le reporte un beneficio o plus valía, aspire a que, pese a beneficiarse con su recepción se le elimine de su deber de reembolso alegando que ese incremento por obra material fue indebido al excederse de la licencia municipal, introduciendo así un factor ajeno a la ecuación gasto de utilidad igual a beneficio reembolsable, y sobre todo, cuando, como expresa la Sala "a quo", fué libre para sopesar si ese aumento de su obligación de reembolsar condicionaba el ejercicio de su derecho al retracto.

En consecuencia, no se acogen los citados Motivos:

El Primero, Porque, no se elimina el derecho de retracto al configurar dentro de la utilidad la nueva edificación y, porque, tampoco ha de depender aquélla, de la noción que se pretende de "legalidad", que, por lo demás, no se infiere literalmente de esa supuesta extralimitación municipal, que, al menos, hasta la fecha no se ha declarado por el ente corporativo.

El Segundo: Porque, el supuesto del "derribo" ha de jugar, como entiende la Sala "a quo", esto es, como una eventualidad que ni sabe sí acontecerá o no, ni cuándo, en su caso, y mientras es claro el efecto beneficioso de lo así construido.

El Tercero: Porque, se repite, esa infracción de las normas urbanísticas de lo así construido no emerge en su relevancia dirimente del conflicto.

El Cuarto: Porque, el juego de la normativa urbanística tendría una aplicación, en su día, de difícil plasmación al tener que delimitar hasta donde aconteció el exceso.

El Quinto: Porque cualquiera que hubiese sido la motivación del peticionario de la licencia, lo cierto es que su obra y gastos derivados, se reitera, producen una mejora en el bien retraído y, por ello, una superior utilidad a la que provendría si se hubiese mantenido "in natura" el inmueble retraído (utilidad de presente, acorde con aquella plusvalía por construcción de repetida nave que si, en el evento de futuro, aconteciera su demolición por tratarse de una obra no amparada en la licencia municipal, atraería por elemental jurisprudencia de intereses, una acción de resarcimiento, a cuyo socaire podría el recurrente reclamar el eventual perjuicio por esa demolición irrogado).

Finalmente, en el MOTIVO SEXTO se interpone al amparo del núm. 4 del art. 1692, en relación con la Doctrina Legal que se dirá (SS. del T.S. de fechas 5 de diciembre de 1959 y 10 de diciembre de 1992 'a contrario sensu') al no haber distinguido si las obras en cuestión se ejecutaron antes o después del ejercicio del retracto; lo que, tampoco, se comparte no sólo por lo expuesto por la Sala "a quo", sino porque, en definitiva, unas u otras según el "tempus" de ejecución confluyeron en esa "mejorada utilidad" que recibe el retrayente.

En el MOTIVO SEPTIMO, se denuncia al amparo del num. 5 del art. 1692 L.E.C., en relación con el art. 5.4 de la L.O.P.J., infracción del art. 24.1 de la Constitución: Falta de razonabilidad lógica y jurídica de la Sentencia.

Se rechaza, pues, no existe esa denunciada "falta de razonabilidad lógica y jurídica" en el criterio decisorio recurrido, porque, es bien explícita su línea de argumentación, según el transcrito F.J. 3º que se podría o no compartir pero nunca acusar de irrazonable e ilógico.

Por todo ello, se desestima el recurso con los efectos legales derivados.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español