STS, 8 de Noviembre de 1996
| Ponente | D. ANTONIO GULLON BALLESTEROS |
| Número de Recurso | 131/1993 |
| Procedimiento | RECURSO DE CASACIÓN |
| Fecha de Resolución | 8 de Noviembre de 1996 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
En la Villa de Madrid, a ocho de Noviembre de mil novecientos noventa y seis.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 4 de junio de 1992, como consecuencia de los autos de juicio declarativo de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Málaga, sobre reclamación de cantidad; cuyo recurso ha sido interpuesto por la entidad Promociones Antikaria, S.A. representada por el Procurador de los Tribunales D. Isacio Calleja García; siendo parte recurrida D. Humberto, hoy sus herederos, Dª. Mónica, Dª María Cristina, D. Darío, D. Jose Pabloy Dª. María Luisa, representados asimismo por el Procurador de los Tribunales D. Argimiro Vázquez Guillén.ANTECEDENTES DE HECHO
Ante el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Málaga, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, sobre reclamación de cantidad, instados por D. Humbertocontra la entidad Promociones Antikaria, S.A.
Por la parte actora se formuló demanda con arreglo a las prescripciones legales, alegando los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente, suplicando se dictase sentencia: "1.- Declare que el precio fijado en el contrato de compraventa que se acompaña como documento número 1 con esta demanda, es el fijado en dicho contrato de forma aproximativa en nueve millones quinientas mil pesetas, y el definitivo el de 11.174.435.- ptas., en razón a las superficies parciales realmente construidas, siguiendo el criterio establecido por el Arquitecto d. Millány recogido en el informe unido a la demanda como documento número 10, incrementado en la suma de 372.148 ptas por obras extras ejecutadas recogidas en el mismo referido informe, en total la suma de ONCE MILLONES QUINIENTAS CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTAS OCHENTA Y TRES PESETAS (11.546.583 ptas.).- 2. Que teniendo pagado mi mandante la suma de nueve millones quinientas mil ptas., la cantidad que ha de abonar y la que la entidad vendedora ha de percibir como resto del precio de compraventa asciende a la suma de DOS MILLONES CUARENTA Y SEIS MIL QUINIENTAS OCHENTA Y TRES PESETAS (2.046.583 ptas.).- 3. Condenar a la entidad demandada a estar y pasar por estas declaraciones de derecho y a otorgar la escritura pública de compraventa del chalet o vivienda adosada número A-NUM000construida sobre la parcela de terreno procedente de la señalada con la letra U-NUM001de la segunda fase del plano parcelario procedente de la Hacienda de Campo, llamada DIRECCION000en la Partida de San Antón y Torre de San Telmo, termino de Málaga, con la superficie real acreditada de 136,86 mº, de superficie de vivienda construida y 67,34 m2 de superficie de garaje y bodega construida, es decir en total de doscientos cuatro metros con veinte centímetros cuadrados (204,20 m2) con la participación indivisa en el dominio de las zonas y elementos comunes, según la cuota de participación asignada, siendo dicha finca la inscrita en el Registro de la Propiedad número Dos de Málaga, Tomo NUM002, folio NUM003, finca número NUM004-A, inscripción 1ª.- 4. A hacer entrega en el momento del otorgamiento de la escritura de la posesión física del inmueble, juntamente con la cédula o licencia de primera ocupación, expedida por la Autoridad Municipal.- 5. A recibir en el momento del otorgamiento de la escritura la cantidad de dos millones y seis mil quinientas ochenta y tres pesetas (2.046.583 ptas.) como resto del precio total de dicha compraventa, otorgándose en su consecuencia total y plena carta de pago".- 6. A cancelar a expensas de la demandada la hipoteca constituida sobre dicho inmueble, así como el pago de todos los intereses y gastos que se hayan producido y que se produzcan hasta su total cancelación e inscripción registral de dicha cancelación, liberando el inmueble de dicha carga o gravamen.- 7. Al pago de los gastos que conforme a Ley le corresponde como vendedor, en el otorgamiento de la meritada escritura de compraventa, incluyéndose el del arbitrio municipal de Plus Valía.- 8. Al pago de los daños y perjuicios que una vez dado cumplimiento a los anteriores pronunciamientos, se acrediten y liquiden en ejecución de sentencia derivados del incumplimiento del contrato por parte de la entidad vendedora, estableciéndose para la liquidación de los mismos las siguientes bases: a) Tiempo transcurrido desde la fecha en la que mi mandante por carta notarial entregada bajo la fe de notario requirió a la vendedora formalmente de cumplimiento de contrato y otorgamiento de la escritura, hasta la fecha en la que dicha entrega y otorgamiento se llevan a efecto.- b) Los derivados de la falta de licencia municipal de primera ocupación del inmueble.- c) Los derivados de las cargas que indebidamente la vendedora ha constituido sobre el inmueble tanto en cuanto a la hipoteca sobre él constituida como sobre las cargas fiscales derivadas de la constitución y cancelación de dicho gravamen.- d) Los que se deriven de cualquier discordancia entre la inscripción registral y la realidad, concretamente en cuanto a la superficie del inmueble que consta en la inscripción registral y la real.- 9. Finalmente interesamos se condene a la demandada al pago de las costas".- Admitida a trámite la demanda y emplazado el mencionado demando, la contestó oponiéndose a la misma, en base a los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente y terminó suplicando se dictase sentencia "que absolviera de las peticiones contenidas en el escrito de demanda previas a su desestimación y formulando reconvención, con el suplico de que se dictase sentencia con los siguientes pronunciamientos: 1º. Que el precio definitivo de la vivienda objeto de la litis se declare en 16.800.000 ptas incrementado en 372.148 ptas. en concepto de mejoras.- 2º. Que entregadas 9.500.000 ptas por el demandante sea condenado al pago de 7.672.148 ptas. asi como a los tributos correspondientes al precio total.- 3º. Que se otorgue Escritura Pública una vez satisfecho el pago anterior dándose posesión de la finca libre de cargas y gravámenes y con licencia de primera ocupación.- 4º. Que se declare que los gastos de escritura, registros e impuestos sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana sean satisfechas según Ley. 5º. Que se ordenasen la cancelación de la anotación preventiva providenciada por el Juzgado.- 6º.- Que se condenase en costas al demandante".
Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Málaga, se dictó sentencia con fecha 4 de noviembre de 1991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que estimando en parte la demanda interpuesta por D. Jose Pablo, Procurador de los Tribunales y de D. Humberto, asistido del Letrado D. Fernando García Guerrero Strachan, contra la entidad "Promociones Antikaria", representada por el Procurador de los Tribunales D. Angel Ansorena Huidobro y estimando en parte la reconvención formulada, debo declarar y declaro que el precio definitivo de la vivienda tipo A-NUM000, del conjunto residencial "el Hacho", ubicado en la parcela U-NUM001de la segunda fase del plano parcelario de DIRECCION000, de superficie 212.62 m2, que fue objeto del contrato de compraventa entre las partes, es de 14.350.000 pesetas y, habiendo sido entregadas por la parte actora la cantidad de 9.500.000 pesetas, debo declarar y declaro que la cantidad que debe ser abonada por la parte actora es la de 4.850.000 pesetas y en su consecuencia, debo condenar y condeno a la parte demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos, condenando asimismo a la parte demandada a que otorgue escritura de compraventa a favor de la parte actora comprensiva de la superficie acreditada de la vivienda objeto del contrato, su cuota de participación en los elementos comunes y por el precio antes meritado, libre de cargas, gravámenes y al corriente de tributos que sobre ella pesaren, así con entrega de cédula o licencia de primera ocupación y previa entrega del precio restante de abono, debiendo ser efectivo, en el momento de protocolarización de la escritura, dar posesión de la vivienda a la parte demandante y completa carta de pago, condenando igualmente a la parte demandada a que cancele a su costas la hipoteca constituida sobre el inmueble, liberándolo de toda carga o gravamen, debiendo cada parte abonar los gastos de escritura pública e inscripciones registrales en la forma determinada por la ley, así como los impuestos derivados de la compraventa, condenando a la parte demandada a que abone a la actora los daños y perjuicios que se determinen en ejecución de sentencia. Al mismo tiempo, debo absolver y absuelvo a la parte actora del pago de la cantidad de 7.672.148 pesetas reclamadas en la reconvención, condenando a dicha parte a que abone a la parte demandada reconviniente y en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta, la suma de 4.850.000 pesetas, sin derecho a recibir los intereses legales de dicho principal y todo ello, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad".
Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de 1ª Instancia por la representación de la entidad Promociones Antikaria, S.A. y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de la Audiencia Provincial de Málaga, dictó sentencia con fecha 4 de junio de 1992, con la siguiente parte dispositiva.- "FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Angel Ansorena Huidobro en nombre y representación de "Promociones Antikaria, S.A.", contra sentencia de 4 de diciembre de 1991, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Málaga, en los autos de referencia, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida imponiendo al apelante las costas de la segunda instancia".
El Procurador D. Isacio Calleja García, en representación de la entidad Promociones Antikaria, S.A., interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 4 de junio de 1992, con apoyo en los siguientes motivos.- Primero: Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio que rigen los actos y garantías procesales que han producido indefensión para esta parte. (ex 1.692, 3º LEC). Indefensión, a efectos de los arts. 235 y 240 de la L.O.P.J.- Segundo: Infracción de las normas del ordenamiento jurídico o la jurisprudencia (ex art. 1692.4º LEC) en relación al art. 632 LEC.- Tercero Infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia (ex art. 1692.4º). Infracción del art. 1.286 .- Cuarto: Infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia (ex art. 1.692.4º LEC). Infracción del art. 1.284 C.c.- Quinto: Infracción de las normas del Ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia (ex art. 1692.4º LEC). Infracción del art. 1.282 C.c."
Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido para impugnación, el Procurador D. Argimiro Vázquez Guillén, en representación de la parte recurrida presentó escrito con oposición al mismo.
No habiéndose solicitado por las partes la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día 23 de octubre de 1996, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO GULLÓN BALLESTEROS
De los antecedentes fácticos de este litigio han de destacarse los que siguen para su resolución.
D. Humbertoera dueño de una parcela de terreno que en la demanda describía. Sobre la misma, Promociones Antikaria, S.A. se proponía construir un conjunto inmobiliario, del que había de formar parte la vivienda sobre cuyo precio versa la controversia, que sería determinado por la citada sociedad de acuerdo con las estipulaciones del contrato privado celebrado entre las partes el día 20 de febrero de 1987, en el que D. Daríoaparece comprando a aquélla la casa nº NUM005(cambiada después por la NUM000). D. Daríodemandó a Promociones Antikaria, S.A. para que se declarase que el precio de la vivienda era el de 11.546.583 ptas, más otras condenas derivadas de los incumplimientos contractuales de la demandada. Esta solicitó la absolución de la demanda y reconvino para que se declarase, entre otros extremos, que el precio era de 16.800.000 incrementado en 372.048 ptas en concepto de mejoras.
El Juzgado de 1ª Instancia estimó en parte la demanda. De su fallo interesa para este recurso que fijó en 14.350.000 ptas el precio de la vivienda, desestimando la reconvención.
La Audiencia, en grado de apelación, desestimó el recurso interpuesto por Promociones Antikaria, S.A.
Esta sociedad, y contra la sentencia de la Audiencia, ha interpuesto recurso de casación por los motivos que se pasan a examinar.
El motivo primero, al amparo del art. 1692.4º LEC, alega (sin citar precepto infringido, sino indefensión a efectos de los arts. 235 y 240 L.O.P.J.), que el Juzgado de Primera Instancia acordó para mejor proveer prueba pericial para determinar el valor de la vivienda, que es el objeto de esta litis, y el resultado de tal prueba no pudo ser valorado por la recurrente por haberse efectuado una vez evacuado el escrito de conclusiones. También se señalan en la fundamentación del motivo las discrepancias con el contenido del informe pericial.
El motivo se desestima, ya que es condición sine qua non para su formulación correcta el demostrar haber cumplido la exigencia del art. 1.693 LEC. No consta en la sentencia recurrida que se hubiese pedido la subsanación de la falta, con la consiguiente petición de nulidad de actuaciones para reponerlas al estado inmediatamente anterior, pues el fundamento jurídico cuarto de la sentencia de la Audiencia al que el motivo se remite como prueba de que hizo observar al órgano judicial el defecto procesal, no se refiere a él sino que da respuesta a defectos denunciados en ese acto por la apelante y hoy recurrente sobre el modo o forma en que el perito llevó a cabo su cometido. Tampoco hay constancia alguna en la diligencia que recoge el acta de la vista. Además, si lo que quería exponer al Juzgado de 1ª Instancia era su valoración de la pericia, ya lo efectuó con completa y absoluta libertad ante la Audiencia, que era la que en la alzada debía de conocer de cualquier clase de impugnación a la prueba pericial.
Por lo que se refiere al ataque al contenido del informe, el cauce elegido es procesalmente incorrecto; nada tiene que ver con quebrantamiento de formas que produce indefensión. Así, pues, esta parte del motivo también se desestima.
El motivo segundo, al amparo del art. 1692.4º LEC, por cuanto la valoración del informe pericial (el practicado en la diligencia para mejor proveer) que hace la Audiencia no es lógica ni razonable, remitiéndose a lo que la parte recurrente expuso en el motivo anterior.
El motivo ataca (ahora con corrección procesal) el resultado de la pericia, y se desestima por ser doctrina constante de esta Sala la de que la valoración de esa prueba está sujeta por el art. 632 LEC a las reglas de la sana crítica, que no es lo mismo que autorizar una nueva valoración probatoria a modo de órgano de instancia. El control en casación de tal valoración se limita a comprobar si ha respetado las reglas de la lógica y máximas comunes de experiencia, y es el recurrente quien ha de demostrar que ello no ha sucedido así. Estos cánones, amplísimos e indeterminados por definición, obligan a mantener el criterio de la sentencia apelada pues en el motivo no se aprecian más que criterios subjetivos de valoración de la recurrente, que no pueden prevalecer frente a los objetivos de la pericia practicada dentro del proceso con todas las posibilidades de contradicción. La única queja atendible es la de que si el resultado de la peritación fue de 14.393.650 ptas, no tiene sentido que esa cantidad quede rebajada por redondeo a 14.350.000 ptas; lo lógico es que se hiciese a la cifra más cercana, pero no a la más lejana.
El motivo tercero, al amparo del art. 1692.4º LEC, cita cono infringido el art. 1286, ya que la sentencia recurrida, se dice en esencia, da una interpretación al verbo "comunicar" de la estipulación tercera del contrato privado de compraventa un significado distinto del usual, como "puesta en conocimiento", "transmisión de un hecho, acto o situación".
El ataque a la sentencia recurrida, en efecto, tiene como base lo convenido en aquella estipulación. En la inmediatamente anterior se fijó el precio de la vivienda en 9.500.000 ptas, que se pagó en el acto de la firma del documento. A continuación se dice (estipulación tercera): "Dado que la vivienda objeto de la presente compraventa, se encuentra en fase de proyección, ambas partes acuerdan que el precio fijado lo es con carácter aproximativo. Dicho precio de venta será determinado en forma definitiva coetáneamente a la obtención de la licencia de obras, para la construcción del conjunto urbanístico del que forma parte la vivienda transmitida.- Una vez realizado, y en el momento antes prefijado, el necesario y exhaustivo estudio económico del que surgirá la determinación del precio definitivo, la entidad vendedora comunicará el que corresponda a la vivienda objeto de la presente transmisión, al aquí comprador. Si aquel resultase ser inferior al que en la estipulación II se ha determinado y satisfecho, la entidad vendedora, de inmediato, devolverá al comprador la cantidad que por diferencias correspondiese; si, por el contrario, el precio definitivo resultase ser mayor al fijado y satisfecho en la estipulación II, el comprador vendrá obligado a satisfacer la diferencia en más que hubiese resultado.- Ambas partes establecen como el momento para satisfacer la cantidad en más sobre el precio aquí fijado, por parte del comprador, el del momento de la entrega de la vivienda que constituye el objeto del presente contrato de compraventa". La recurrente interpreta que lo pactado se cumplió de hecho, porque la parte compradora, hoy recurrida, ha reconocido en confesión que tuvo conocimiento del folleto publicitario emitido por Promociones Antikaria, S.A. en el que constaba el precio de venta de la vivienda, de finales de 1987, siendo así que la licencia de obras tuvo lugar en enero de 1988. Califica el deber de comunicación establecido en la estipulación como "pura formalidad", y lo importante era que el precio se fijase de acuerdo con los criterios que en aquélla se marcaron.
El motivo se desestima porque claramente evidencia el incumplimiento de la obligación de comunicar el precio y el momento para hacerlo. Se intenta que equivalga su cumplimiento a la divulgación de un folleto publicitario olvidándose de que el sentido de la estipulación era el de que la parte compradora pudiera examinar el procedimiento seguido para hallar el precio, para que, en definitiva no quedase al arbitrio del vendedor en un contrato tan especial como el litigioso, que no era igual a los demás sobre viviendas de la misma promoción, según resaltó la sentencia de primera instancia, sin contradicción ninguna con la de la Audiencia.
Los motivos cuarto y quinto, al amparo del art. 1.692.4º LEC, señalan como infringidos los arts. 1284 y 1282 C.c., abundando con otros argumentos en que lo importante era que el precio fuese conocido, no que existiese obligación formal de comunicarlo. Han de ser desestimados, por la misma razón que el tercero. Además, el folleto era un
medio de publicidad, que además se ha demostrado que no correspondía con la realidad la superficie construida de la vivienda objeto de contrato. La mera publicidad no puede sustituir por la voluntad del que la hace una obligación que contractualmente ha contraído.
La acogida parcial del motivo segundo obliga a casar y anular la sentencia recurrida, con revocación simultánea de la de primera instancia que confirmó, fijando el precio de la vivienda en 14.393.650 ptas, siendo en consecuencia 4.893.650 ptas. la que debe abonar la parte actora a la demandada, y confirmándola en el resto.
Sin condena en costas en este recurso y con devolución del depósito constituido (art. 1.715.2 LEC).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS
Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR EN PARTE al recurso de casación interpuesto por Promociones Antikaria, S.A. contra la sentencia dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 4 de junio de 1992 la cual casamos y anulamos en parte en los términos expuestos en el fundamento jurídico sexto de esta sentencia, que se dan por reproducidos íntegramente. Sin condena en costas a ninguna de las partes en este recurso y con devolución del depósito constituido.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Francisco Morales y Morales.- Pedro González Poveda.- Antonio Gullón Ballesteros.- Rubricado.- PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Gullón Ballesteros, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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