STS 253/1993, 22 de Marzo de 1993

Desestimada en ambas instancias la acción resolutoria de contrato de compraventa ejercitada al amparo del art.1504 del Código Civil por la ahora recurrente Industria del Aluminio del Sur, S.A. contra Protecciones y Lacados, S.L., son de tener en cuenta para la resolución de este recurso los siguientes antecedentes: a) En escritura pública de 11 de julio de 1983, Industria del Aluminio del Sur, S.A. (Incalar, S.A.) vendió a Protecciones y Lacados, S.L. (Proylac) la siguiente finca: "parcela de terreno en Polígono Industrial Fridex, procedente de la finca La Red, en término de Alcalá de Guadaira, señalada con el número setenta y ocho del plano de urbanización. Tiene una extensión de mil dos metros, cuarenta y cuatro decímetros cuadrados, de los que ochocientos nueve metros noventa y siete decímetros cuadrados están ocupados por una nave y el resto de ciento cuarenta y dos metros cuarenta y siete decímetros cuadrados, quedan sin edificar". b) El precio de la compraventa fue el de cinco millones de pesetas, que quedó totalmente aplazado y para cuyo pago, juntamente con el de los intereses pactados, se libraron sesenta letras de cambio por importe de ciento veinticinco mil pesetas cada una, con vencimientos mensuales, la primera al 30 de septiembre de 1983 y la última al 30 de agosto de 1988. c) La compradora entró en la inmediata posesión de la finca vendida. d) En la estipulación tercera de la escritura se pactó que la falta de pago a su vencimiento de cualquiera de las letras indicadas, actuará como condición resolutoria de la presente compraventa, recuperando la vendedora el pleno dominio de la finca vendida, en el mismo estado en que hoy la transmite, así como libre de inquilinos y ocupantes, haciendo suyas, en concepto de indemnización, de las cantidades recibidas hasta dicho momento. e) La finca vendida figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad de Alcalá de Guadaira, en el Tomo 748, Libro 258, folio 71, finca número 11.282, inscripción primera, a favor de "Agrícola y Financiera Riera Marsá y Fridex, S.A." que la aportó a la sociedad vendedora, Inalsur, S.A., por escritura pública de 15 de marzo de 1978, que se encontraba pendiente de inscripción, según se hizo constar en la escritura pública de compraventa de que trae causa este litigio. f) La compradora, Proylac, S.L. satisfizo las letras que fueron venciendo hasta el 30 de enero de 1987, en cuya fecha había pagado la cantidad de 5.125.000 pesetas; devueltas impagadas las letras de vencimiento de 28 de febrero y 30 de marzo y abril de 1987, la vendedora, mediante acto de conciliación celebrado en 23 de junio de 1987, requirió a la compradora a fin de dar por resuelto el contrato; en este acto la compradora alegó que Inalsur, S.A. no había procedido a inscribir su título, con lo que se impedía la inscripción del título otorgado a Proylac, S.L., añadiendo que "los perjuicios que puedan derivarse para su representada son obvios por cuanto dicha actitud impide verse amparado por la publicidad registral"; ofreció la compradora el importe de las letras citadas y de la del mes de mayo, "todo ello ad-cautelam y sin perjuicio de las acciones oportunas por los perjuicios que pudieran derivarse para su representada"; presentaba fotocopia de un talón conformado por el Banco de Andalucía por importe de 500.000 pesetas. g) La compradora consignó judicialmente las cantidades de un millón de pesetas correspondientes a las letras con vencimiento del 28 de febrero al 30 de septiembre de 1987, y de quinientas mil pesetas correspondientes a las letras con vencimiento del 31 de octubre de 1987 al 31 de enero de 1988; mediante acta notarial de 28 de junio de 1988, la compradora notificó a la vendedora que había depositado en la Notaria la cantidad de quinientas mil pesetas, correspondientes a los efectos vencidos de febrero a mayo de 1988. h) La finca objeto de la compraventa fue inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de Industria del Aluminio del Sur, S.A. en 15 de julio de 1987, habiéndose presentado el título en el Registro el día 25 de junio anterior.

El motivo primero, acogido al ordinal 4º del art.1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alega error de hecho en la apreciación de la prueba que basa en la escritura pública de compraventa otorgada por las partes en 11 de julio de 1983, en la que la previa inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad a favor de la vendedora no fue elevada a presupuesto esencial de la compraventa, no pudiendo, su falta de inscripción, justificar la falta de pago por parte del comprador; se ataca así la declaración fáctica de las sentencias de instancia sobre la existencia de un previo incumplimiento contractual por parte de la vendedora recurrente que justifica el posterior de la compradora recurrida. Consistente el incumplimiento en la omisión por el deudor de los actos cuya ejecución daría lugar a la efectividad de la prestación a que venía obligado, ha de partirse para establecer si ha existido o no tal incumplimiento, de las obligaciones libremente asumidas por cada parte en el contrato entre ellas celebrado que constituyen su contenido, sin perjuicio de que este contenido haya de integrarse de acuerdo con el este con el art.1258 del Código Civil según el cual los contratos obligan desde su perfección "no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley". En el presente caso, en ninguna de las estipulaciones que conforman el contenido del contrato de compraventa concertado entre los litigantes, instrumentado en la referida escritura pública, consta que la parte vendedora se obligase a inscribir en el Registro de la Propiedad su título de dominio y, por tanto, que se subordinase o condicionase el pago del precio aplazado a tal evento, de ahí que, al no pactarse en tal sentido, el hecho de no haber acudido Industria Aluminio del Sur, S.A. al Registro de la Propiedad a inscribir su derecho de propiedad hasta después del requerimiento de resolución, no puede ser constitutivo del incumplimiento que se le imputa en la sentencia recurrida, sin que a la constancia en la parte expositiva de la escritura pública de la situación registral de la finca pueda atribuirsele otra función que la de integrar la descripción física y jurídica del inmueble objeto del contrato. Al no declararlo así el Tribunal "a quo" en su sentencia, ha apreciado incorrectamente la prueba obrante en autos al imputar a la sociedad recurrente una conducta incumplidora de una obligación contractual que no fue pactada ni asumida por ella, lo que da lugar a la estimación del motivo con la consiguiente declaración, como hecho probado, de que la actora recurrente no venía obligada contractualmente a la inscripción de su derecho de dominio en el Registro de la Propiedad y, por ello, no ha dado lugar al incumplimiento que se le atribuye.

La estimación del primer motivo del recurso produce necesariamente la del segundo en que, por la vía del número 5º del art. 1692 de la Ley Procesal Civil, se alega infracción de los arts.1124 y 1504 del Código Civil. Como recoge la sentencia de 4 de marzo de 1992, "según la más reciente doctrina jurisprudencial, para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte, que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, como ya se dice, las legitimas aspiraciones de la contraparte (sentencias de 24 de febrero de 1990 y 7 de junio de 1991), así como que no es preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento, bastando que pueda atribuirsele una conducta voluntaria -y no sanada por una justa causa que la origine- obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó (sentencias de 14 de febrero y 16 de mayo de 1991), siendo, en definitiva, aplicable el art. 1504 a los casos en que se da el hecho objetivo del impago, la quiebra de la finalidad económica del contrato, el impago prolongado, duradero, injustificado (sentencia de 20 de diciembre de 1989, con cita de otras anteriores)". Por su parte la sentencia de 7 de julio de 1992 establece que "la jurisprudencia de esta Sala ha reiterado que los arts. 1124 y 1504 no constituyen compartimientos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete al segundo de los citados. Esta coordinación aplicativa determina que sea necesario, a los efectos de admitir la vinculación automática que produce el requerimiento resolutorio, con sus derivadas consecuencias jurídicas, que el vendedor no haya incurrido en un incumplimiento anterior de sus obligaciones, pues, en este caso, carecía de derecho para accionar con base en los referidos preceptos, si tal incumplimiento, ha condicionado o condiciona, a su vez, la realización oportuna del pago, pues así resulta justificada la resistencia del comprador al pago ya que siendo el art.1504 una manifestación especifica del mencionado art.1124, o sea, una especie concreta, para el supuesto de venta de bienes inmuebles, de la facultad genérica que para toda clase de obligaciones bilaterales con prestaciones recíprocas, previene el último de tales artículos, claro es que no puede generarse causa resolutoria por incumplimiento contractual, cuando éste sea precisamente debido al comportamiento de quien pretende la resolución o venga justificada la resistencia del pretendido incumplidor (sentencias de 31 de octubre de 1968, 3 de junio de 1970 y 3 de junio de 1979). Según la jurisprudencia (sentencia de 16 de noviembre de 1979), la apreciación del incumplimiento es cuestión de hecho; reservada, por tanto, a la Sala de instancia, pero cuando (sentencia de 8 de abril de 1980) la base para sentar ese incumplimiento estriba más que en los actos ejecutados en la transcendencia jurídica de los mismos constituye una "quaestio iuris", que cae en el ámbito de la revisión casacional, a fin de establecer si su naturaleza afecta al tracto del cumplimiento contractual, o, en cambio, ha de ponderarse como enervatorio de la legitimidad del requerimiento de resolución".

Sentado lo anterior, las obligaciones recíprocas que para las partes surgen del contrato de compraventa son, a tenor de los arts. 1445, 1461 y 1500 del Código Civil la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el art.1255 del citado Código, pueden establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones; en el presente caso, las partes no establecieron ninguna obligación accesoria o complementaria de cuyo cumplimiento se hiciese depender las obligaciones fundamentales de este contrato, por lo que entregada la cosa vendida por el vendedor al comprador que ha venido disfrutando pacíficamente de su posesión, éste venía obligado al pago del precio en la forma pactada y al no hacerlo así, está justificada la resolución del contrato por el comprador, no solo por virtud de la aplicación de la cláusula resolutoria pactada sino también por aplicación del art.1504 del Código Civil. Aun en el caso de que se estimase, como hacen las sentencias de instancia que el vendedor tenía obligación de inscribir su título de propiedad para posibilitar el acceso al Registro de la transmisión del dominio a favor de Protecciones y Lacados, S:L., la demora en la inscripción "no puede estimarse como incumplimiento de una obligación fundamental, si debe estimarse como incumplimiento de una obligación accesoria", como dice la sentencia de primera instancia; y es doctrina de esta Sala la de que el incumplimiento de una obligación accesoria no es suficiente para justificar el incumplimiento por la otra parte de las obligaciones fundamentales que para ella nacen del contrato y en este sentido la sentencia de 10 de mayo de 1989 establece que "se ha rechazado la acción resolutoria en sentencias, entre otras, de 5 de enero de 1935 y 5 de mayo de 1953, al declarar que el art. 1124 del Código Civil no ha de interpretar de una manera automática, sino en sentido racional, lógico y moral, de forma que no basta una infracción, sino que requiere que el principio de reciprocidad esté perfectamente caracterizado, y no entra en juego cuando tratándose de obligaciones que estando incorporadas a un contrato unilateral o bilateral, tienen mero carácter accesorio o complementario, en relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que constituyan el objeto principal del pleito", doctrina acogida asimismo en la sentencia de 22 de octubre de 1985, con cita de otras varias; de ahí que, al faltar ese carácter de reciprocidad entre esa supuesta obligación accesoria de inscripción del título en el Registro de la Propiedad, recayente sobre el vendedor, y la de pagar el precio que pesa sobre el comprador, tal pretendido incumplimiento no es bastante para justificar el del comprador de su principal obligación, no estando acreditado , por otra parte, que éste hubiese requerido en momento alguno al vendedor para que procediese a la tan repetida inscripción registral. Al no entenderlo así, la sentencia recurrida infringe los arts. 1124 y 1504 del Código Civil, lo que da lugar a la anunciada estimación del motivo.

La estimación de los motivos primero y segundo determina la casación de la sentencia recurrida sin necesidad de entrar en el examen de los motivos tercero y cuarto del recurso que ha de ser acogido íntegramente. Recuperada la jurisdicción por esta Sala , ha de procederse, de acuerdo con el art.1715-3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate; teniendo en cuenta lo expuesto en los anteriores fundamentos de esta resolución procede. con revocación de la sentencia de primera instancia, la estimación de la acción resolutoria ejercitada por Industria Aluminio del Sur, S.A. respecto al contrato de compraventa concertado con Protecciones y Lacados S. L., con las consecuencias necesarias respecto al desalojo de la finca, condenando a la demandada a que indemnice a la actora los daños y perjuicios causados que se determinarán en ejecución de sentencia, tomando como bases: a) el cincuenta por ciento de las cantidades entregadas por la demandada en concepto de precio para el período de tiempo que va desde la toma de posesión de la finca hasta que se produjo el requerimiento resolutorio en acto de conciliación celebrado en 23 de junio de 1987, moderándose así por esta Sala, en uso de la facultad que al Juzgador otorga el art.1154 del Código Civil, la cláusula penal establecida en la estipulación tercera del contrato de compraventa; b) la renta que se pague por el arrendamiento de una finca de similares características en la localidad, computada para cada uno de los años transcurridos desde el 23 de junio de 1987, y sin que pueda exceder de ciento veinticinco mil pesetas mensuales, para el periodo comprendido entre el requerimiento resolutorio y el día en que se haga entrega de la finca a la demandante; la actora devolverá a la compradora las letras de cambio impagadas que obran en su poder.

En cuanto a las costas han de imponerse las de primera instancia a la demandada Protecciones y Lacados. S.L., a tenor del art.523-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y no ha lugar a hacer especial condena en las causadas en la segunda instancia ni en las de este recurso, de conformidad con los arts.710 y 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; finalmente deberá devolverse a la parte recurrente el depósito constituido, según dispone el precepto últimamente citado.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo españolFALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por Industria Aluminio del Sur contra la sentencia dictada por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla de fecha diecisiete de julio de mil novecientos noventa que casamos y anulamos; y, con estimación de la demanda formulada por Industria Aluminio del Sur, S.A. contra Protecciones y Lacados, S.L. y revocando la sentencia dictada por el Magistrado- Juez de Primera Instancia número Tres de Sevilla de fecha treinta y uno de enero de mil novecientos ochenta y nueve, debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa celebrado entre las parte litigantes en escritura pública de fecha once de julio de mil novecientos ochenta y tres que tenía por objeto la finca descrita en el hecho primero de la demanda, condenando a la parte demandada al desalojo de la finca dejándola libre y expedita a favor de la demandante; y condenamos a Protecciones y Lacados, S.A. a que indemnice a Industria Aluminio del Sur, S.A. en la cantidad que se fijará en ejecución de sentencia de acuerdo con las bases establecidas en el fundamento de derecho cuarto de esta resolución. La actora devolverá a la demandada las letras impagadas que obran en su poder.

Condenamos a la demandada al pago de las costas de primera instancia, sin hacer expresa condena en las causadas en los recursos de apelación y de casación. Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido, librando los despachos necesarios. Y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y Rollo de Sala en su día remitidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Pedro González Poveda, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.