STS 718/2002, 12 de Julio de 2002

1.- El Procurador D. Miguel Juan Jaume, en nombre y representación de D. Bruno y D. Ana María , interpuso demanda de juicio de menor cuantía ante el Juzgado de Primera Instancia Número Cuatro de Palma de Mallorca, siendo parte demandada D. Luis Enrique , alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "declarando el derecho de mis principales a percibir la cantidad de quince millones (15.000.000.-) de pesetas e intereses al 10% a partir de 12 de Febrero de 1992 y hasta su total pago. A estar y pasar por las anteriores declaraciones, condenando al pago de las citadas cantidades y a las costas judiciales ocasionadas en este juicio.".

2. - La Procuradora Dª. María José Andreu Mulet, en nombre y representación de D. Luis Enrique , contestó a la demanda formulando reconvención y oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "por la que se declare: 1º.- Que los demandados vienen obligados, frene al Sr. Luis Enrique , a llevar a cabo lo siguiente en la finca de autos: a) En la vivienda que da frente a la Calle DIRECCION000 la propiedad está obligada a realizar las siguientes obras: Acondicionamiento de la cocina, del baño e instalación de la conducción eléctrica y de agua, de cuyos servicios carece la finca en la actualidad; y conexión de los desagües de aguas residuales y fecales a la red de alcantarillado público. En la construcción con frente a la calle de DIRECCION001 la propiedad debía llevar a cabo las siguientes obras: efectuar la instalación eléctrica y la de gas, reparación de los dos aseos que se hallan totalmente destrozados; instalación de agua corriente; y conexión a la red de alcantarillado público de las tuberías colectoras de aguas fecales y residuales. En la misma construcción de la DIRECCION001 y en la planta primera debía llevar a cabo las mismas obras de instalación de energía eléctrica, de agua corriente y reparación de los dos aseos situados en los apartamentos primero derecho y primero izquierda; y conexión de las salidas de aguas fecales y residuales a la red de alcantarillado público. b) Deben modificar la escritura de declaración de obra nueva en el sentido de: Que en la descripción de los distintos cuerpos de edificación existentes en la finca de autos, se recogan exactamente las superficies reales existentes en plantaba baja y planta piso. Que deben proceder a constituir la finca en régimen de Propiedad Horizontal, describiendo detalladamente cada una de las partes determinadas con capacidad para ser fincas registrales independientes, que son: Una vivienda de planta baja con cochera, con frente con la calle de DIRECCION000 . Y dos locales en planta baja y dos apartamentos en planta piso primero respecto de la construcción con frente a la calles de DIRECCION001 . c) Que los demandados vienen igualmente obligados a obtener el certificado final de obra del Ayuntamiento de Palma. d) Que igualmente los demandados deben proceder a la consecución de las correspondientes Cédulas de Habitabilidad correspondientes a cada uno de los elementos o partes determinadas integrantes de la finca transmitida. Y se condene a los demandados a estar y pasar y llevar a cabo todas y cada una de las obligaciones contenidas en los pedimentos anteriores; y a satisfacer a Don Luis Enrique los daños y perjuicios que la tardanza y demora en la ejecución de todo ello que ha irrogado; imponiendo además a los demandados Sres. Bruno y Ana María el pago de las costas de este procedimiento. SUBSIDIARIAMENTE y para el supuesto de que resultare imposible la petición principal, esta parte interesa se dicte sentencia por la que se declare RESUELTO DE PLENO DERECHO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA de fecha 24 de abril de 1991 y se CONDENE a los consortes DON Bruno Y DOÑA Ana María a estar y pasar por la anterior declaración; a devolver a DON Luis Enrique la cantidad de CINCO MILLONES DE PESETAS (5.000.000,- Ptas.) recibidas a cuenta del precio estipulado; más el interés legal de dicha suma desde la fecha de su entrega; e indemnizar a DON Luis Enrique por el importe total de las obras de limpieza, pintado y construcción de valla divisoria y de una galería o terraza a la altura del piso primero de la construcción con frente a la calle de DIRECCION001 , cuyo importe se determinará en ejecución de sentencia; más a indemnizarle por los daños y perjuicios ocasionados por la resolución del contrato; imponiéndole, además el pago de las costas del procedimiento.".

3. - El Procurador D. Miguel Juán Jaume, en nombre y representación de D. Bruno y otra, contestó a la demanda reconvencional alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación para terminar suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia "desestimando íntegramente la demanda reconvencional e imponiendo las costas al actor reconviniente

4. - Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuestas por las partes fue declarada pertinente. Unidas las pruebas a los autos, las partes evacuaron el trámite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Número Cuatro de Palma de Mallorca, dictó sentencia con fecha 23 de junio de 1995, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que estimando la demanda promovida por la legal representación de D. Bruno y Dª. Ana María , debo declarar y declaro el derecho de los actores a percibir la cantidad de quince millones de pesetas e intereses al 10% a partir del día 12 de febrero de 1992 y hasta su total pago, condenando al demandado D. Luis Enrique a estar y pasar por las anteriores declaraciones, condenándole al pago de las citadas cantidades y a las costas judiciales ocasionadas en el presente procedimiento. Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional formulada por el expresado demandado Sr. Luis Enrique , absolviendo de sus pedimentos a los actores reconvenidos, y condenando en las costas de dicha reconvención al demandado reconviniente.".

Interpuesto recurso de apelación contra la anterior resolución por la representación de D. Luis Enrique , la Audiencia Provincial de Palma, Sección Tercera, dictó sentencia con fecha 10 de diciembre de 1996, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS: 1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por el Procurador Dña. María José Andreu Mulet, en nombre y representación de D. Luis Enrique , contra la sentencia de fecha 23 de junio de 1995, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palma, en los autos de Juicio Menor Cuantía, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS en todos sus extremos. 2) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.".

1.- La Procuradora Dª Isabel Julia Corujo, en nombre y representación de D. Luis Enrique , interpuso recurso de casación contra la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Palma, Sección Tercera, de fecha 10 de diciembre de 1996, con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO: PRIMERO.- Al amparo del nº 4º del art. 1692 de la LEC de 1.881, se alega infracción del art. 1243 del Código Civil en relación con el art. 632 de la LEC. SEGUNDO.- Bajo el mismo ordinal se aelga infracción del art. 1281 del Código Civil. TERCERO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 1286 del Código Civil. CUARTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de los artículos 1281 y 1286 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 1982. QUINTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción del art. 1258 del Código Civil. SEXTO.- Bajo el mismo ordinal se alega infracción de la doctrina jurisprudencial contenida en las Sentencias de 10 de diciembre de 1959, 9 de diciembre de 1963, 3 de abril de 1968, 24 junio de 1969, entre otras.

2. - Admitido el recurso y evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Juan Torrecilla Jiménez, en nombre y representación de D. Bruno y Dª. Ana María , presentó escrito de oposición al mismo.

3. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 28 de junio de 2002, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. JESÚS CORBAL FERNÁNDEZ

La Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Palma de Mallorca el 23 de junio de 1.995, en los autos de juicio de menor cuantía número 655/93, estima la demanda formulada por Dn. Bruno y Dña. Ana María y condena al demandado Dn. Luis Enrique a pagar a los actores la cantidad de quince millones de pesetas e intereses al diez por ciento a partir del día 12 de febrero de 1.992 y hasta su total pago; y desestima la demanda reconvencional deducida por el demandado, absolviendo a los actores reconvenidos. Esta resolución fue confirmada en apelación por la Sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de la propia Capital, recaída en el Rollo 1.043/95, la cual asume los fundamentos jurídicos de la apelada en lo que no se opongan a los que expone, por lo que aquellos (no contradictorios) pasan a formar parte de la resolución de segundo grado como motivación por remisión. Formula recurso de casación Dn. Luis Enrique estructurado en seis motivos, todos ellos al amparo del número cuarto del artículo 1.692 LEC.

El pleito de que dimana el recurso de casación objeto de enjuiciamiento hace referencia a un contrato de compraventa en documento privado celebrado el 21 de abril de 1.991 entre los demandantes, como vendedores, y el demandado, en concepto de comprador, con relación a la finca urbana sita en las DIRECCION000 y DIRECCION001 de Ca'n Pastilla de Palma de Mallorca por el precio de veinte millones, del que se aplazó la suma de quince millones en los términos establecidos en el pacto 2º.2 del contrato. En este extremo radica el núcleo del pleito porque en dicha cláusula se dice que el resto del precio se pagará en el plazo máximo de un año a contar del día en que los vendedores hayan realizado las construcciones existentes en la finca. Con diversos argumentos -por lo demás concluyentes- la resolución del juzgado entendió que la expresión "realizado" era un error de escritura y se quería decir "legalizado", lo que fue aceptado por la Sentencia de la Audiencia, y no se discute en casación. En el recurso de apelación el Sr. Luis Enrique sostiene que la "expresión legalización" supone la obtención del certificado de fin de obras y la cédula de habitabilidad, y para ello es necesario realizar las obras que reclama en reconvención, negándose a pagar el precio aplazado en tanto los actores vendedores no cumplan. La Sentencia recurrida en casación entiende que la expresión "legalización" se refiere a la integración registral de una de las edificaciones (la otra ya figuraba en el Registro), y que los actores ya cumplieron con su obligación.

En el motivo primero se acusa infracción del artículo 1.243 del Código Civil que, al disponer sobre el valor de la prueba de peritos, se remite al precepto contenido en el artículo 632 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se estima violado, por no aplicación, al no haber apreciado, la resolución recurrida, la prueba pericial practicada conforme a las reglas de la sana crítica. Se alega como hecho combatido el afirmado en el segundo apartado del fundamento de derecho segundo de la Sentencia recurrida en el que se entiende que "los vendedores, entonces titulares registrales y por tanto personas habilitadas para promover la integración registral del cuerpo de edificación no inscrito, única y exclusivamente se obligaron a ello... y resulta acreditado... que así cumplieron, ya desde el año 1.992, con su carga..." . Y se razona como hecho afirmado que "por el contrario esta parte sostiene que, según lo pactado, la expresión «legalización de las construcciones existentes» en la finca de autos significa no sólo que había de procederse a su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que también había de llevarse a cabo su legalización urbanística ante la Autoridad administrativa competente, siendo necesario para ello la obtención del correspondiente certificado final de obras y de las oportunas cédulas de habitabilidad para cada una de las partes determinadas del inmueble objeto de autos, en las cuales -para ser habitables- deben realizarse las obras relacionadas y valoradas por el perito Sr. Fernando en su dictamen pericial".

El motivo carece totalmente de fundamento.

En primer lugar, como es fácilmente apreciable, existe una absoluta desconexión (falta de relación) entre el hecho combatido y el hecho afirmado. Y son dos cosas distintas la apreciación de si conforme al contrato existe la obligación de hacer unas obras (tarea interpretativa contractual) y la prueba de que obras habría que efectuar caso de existir tal obligación.

Por otra parte, la cuestión es ajena a la pericia (conocimientos técnicos especializados). La pericial solo se emplea cuando, para conocer o apreciar algún hecho de influencia en el pleito, sean necesarios o convenientes conocimientos científicos, artísticos o prácticos (arts. 1.242 CC y 610 LEC). Por consiguiente, en ningún caso cabría denunciar error en la valoración de la prueba pericial en relación con una apreciación fáctica que nada tiene que ver con la pericia, cualquiera que fuere el contenido del dictamen emitido en autos.

Finalmente, no debe olvidarse la doctrina casacional restrictiva respecto de la revisión de la valoración probatoria realizada en la instancia, a lo que debe añadirse que difícilmente cabría estimar la existencia de una conclusión arbitraria o ilógica cuando no se observa contradicción alguna entre lo afirmado en la resolución recurrida y las apreciaciones del informe pericial.

Los cinco motivos restantes responden a una misma finalidad. Tratan de desvirtuar la apreciación de la resolución recurrida ya antes expuesta -de que los vendedores se obligaron única y exclusivamente- a la legalización registral-, y pretenden obtener la decisión de que también se obligaron a la legalización urbanística.

El motivo primero denuncia infracción del párrafo segundo del artículo 1.281 del Código Civil. En el cuerpo del mismo se alega que, dado que hay lugar a dudas en cuanto a las palabras empleadas por los contratantes para plasmar su intención contractual, no queda otra solución que efectuar una profunda y correcta interpretación del contenido de los pactos segundo y cuarto del contrato privado de fecha 24 de abril de 1991 suscrito entre las partes contendientes, averiguando cual sea esa voluntad común de las partes contratantes. Y de dicha labor hemernéutica se deduce que con la expresión legalización englobaron no solamente el que se corrigiera la discordancia registral, sino también que se solucionara la ilegalidad urbanística o administrativa, porque ha quedado probado por la pericial practicada que ambos aspectos deben ser subsanados por cuanto que, de un lado, ha quedado demostrado que no existe certificado final de obra, el proyecto originario sólo hace referencia a uno de los edificios y para que sean habitables ambas edificaciones deben realizarse -sin excepción- las obras que determina el perito Don. Fernando en su dictamen, y, por otro lado, la descripción contenida en la escritura de declaración de obra nueva otorgada por los actores no coincide con la realidad.

El motivo tercero acusa la infracción del artículo 1.286 CC con base en que la palabra "legalización" debe ser entendida en su sentido o significado urbanístico, de tal manera que proceda entender, por ser ello más conforme a la naturaleza y objeto del contrato de compraventa objeto de autos, que los actores se obligaron no sólo a integrar registralmente el cuerpo de edificación no inscrito en el Registro de la Propiedad, sino que también se obligaron a legalizar urbanísticamente las construcciones existentes en el inmueble objeto de autos y, por ende, a realizar las obras necesarias para que sean habitables las distintas partes determinadas de dichas construcciones, obteniéndose para ello el correspondiente certificado de final de las obras y las oportunas cédulas de habitabilidad, nada de lo cual han efectuado los actores.

El motivo cuarto denuncia infracción de la doctrina jurisprudencial -con base en las Sentencias que cita- por mantenerse en la Sentencia de instancia un criterio interpretativo evidentemente erróneo, que no solo se aparta de las reglas de interpretación contractual contenidas en los artículos 1.281 y 1.286 del Código Civil, sino que es además ilógico o absurdo y desorbitado o desproporcionado. El cuerpo del motivo recoge una retahíla de epítetos encaminada a descalificar la apreciación de la Sentencia recurrida que limita el alcance del término "legalización" a la "integración registral del cuerpo de la edificación no inscrita". Se sostiene -por el contrario- que resulta mucho más lógico y proporcionado entender que con dicha expresión, los contratantes quisieron dar a esta palabra no solo la acepción que entiende la Sala de instancia, sino también las consecuencias jurídicas que el término legalizar conlleva urbanísticamente. Se habla de que la interpretación es arbitraria, ilógica, desproporcionada, falta de racionalidad y con unas consecuencias jurídicas que conducen al absurdo, pero no se da ni un sólo argumento más allá de la afirmación categórica del recurrente.

En el motivo quinto se denuncia la violación por no aplicación del precepto del inciso segundo del artículo 1.258 del Código Civil al efectuar la sentencia recurrida una interpretación no integradora de la verdadera voluntad de las partes a la que atribuye unas consecuencias jurídicas que no son conformes a la buena fe ni a la Ley. En el cuerpo del motivo se reproducen con gran amplitud textos de dos conocidos tratadistas [cuya doctrina se asume en su cabal integridad], se afirma que la Sala de instancia no ha interpretado de buena fe los pactos segundo y cuarto del contrato privado de compraventa objeto de autos porque a la expresión "legalización" debe atribuírsele el sentido más conforme para llevar a un desenvolvimiento legal de las relaciones contractuales que, en este supuesto, los contratantes se exigieron recíprocamente, de conformidad a las reglas derivadas de la buena fe contractual, y se remite a lo apuntado en los motivos anteriores.

Y en el motivo sexto, y último, se alega la infracción de la doctrina jurisprudencial dictada en relación con el artículo 1.258 CC (se citan las Sentencias de 10 de diciembre de 1.959, 9 de diciembre de 1.963, 3 de abril de 1.968 y 24 de junio de 1.969) y se razona que al declarar la Sala de instancia que "los vendedores... única y exclusivamente se obligaron a la integración registral del cuerpo de edificación no inscrito, escoge un criterio interpretativo de los expresados pactos segundo y cuarto del contrato privado de 24 de abril de 1991, que no resulta conforme a las exigencias de la buena fe ni a la Ley, al dar por querido lo no usual. El intérprete -se dice- debió de respetar las normas de conducta que van implícitamente exigidas como necesarias para la normal efectividad del contrato de compraventa objeto de autos; debido a que las partes contratantes confiaron mutuamente, al formular su declaración de voluntad, que la misma surtiría sus efectos usuales que ordinariamente han surtido en iguales casos, porque el término "legalización" tiene también la significación urbanística expresado en los anteriores motivos.

Los cinco motivos expresados en el fundamento anterior carecen de consistencia y deben desestimarse por las razones siguientes:

La interpretación contractual constituye materia atribuida a la función soberana de la Sala de instancia sin que proceda someterla a revisión casacional salvo que las conclusiones sentadas sean ilegales, inverosímiles o contradigan las reglas del raciocinio lógico, por lo que de no darse este criterio desorbitado deben mantenerse las apreciaciones efectuadas, incluso en aquellos supuestos en que pueda caber alguna duda acerca de su exactitud rigurosa, pues lo que se verifica en casación, al no ser una tercera instancia, no es la oportunidad del mejor criterio, sino la ilegalidad, irracionalidad o clara equivocación del sustentado en la resolución recurrida. Así lo viene declarando esta Sala en profusa jurisprudencia, que, por reiterada y pacífica, excusa de ociosa cita cronológica.

Por otro lado, en la perspectiva de una respuesta positiva, es de significar que esta Sala comparte totalmente el criterio del juzgador de instancia pues no resulta sostenible el aserto del recurrente de que la legalización se refiere a la obtención de los permisos y licencias que menciona, lo que necesariamente implica la previa ejecución de las obras que se reclama. El Sr. Luis Enrique tenía perfecto conocimiento del estado del inmueble cuando lo adquirió; no resulta lógico el silencio del documento habida cuenta la envergadura de las obras reclamadas (cuya cuantía alcanza casi una tercera parte de la deuda principal); no era necesario en ese tiempo la obtención del certificado de final de obra como requisito indispensable para conseguir la cédula de habitabilidad; la solicitud de ésta debía realizarla el propietario (o el inquilino, o el precarista); y, el comprador llevó a cabo en ambas edificaciones diversas obras. Todo ello es revelador de la sin razón del recurso y acierto de la interpretación de los Tribunales de instancia, en todo lo cual abunda además, por un lado, el contenido de la cláusula cuarta del convenio suscrito por los litigantes que literalmente indica que "En la finca vendida existen dos edificaciones una de las cuales aparece inscrita en el Registro de la Propiedad. Los gastos ocasionados por la legalización de las propiedades serán satisfechas por mitades", con lo que evidentemente se pone en relación la legalización con la inscripción en el Registro y no con otros extremos ("expresa nocent, non expresa non nocent", D. 35.1.52, en relación 50.17.195), y, por otro lado, nos hallamos ante un contrato de compraventa con arreglo al que el vendedor se obliga a entregar la cosa pactada (arts. 1.445, 1.450 y 1.461 CC) en el estado en que se encuentra cuando se celebró, perfectamente conocido por el comprador.

Finalmente tampoco se admite la aplicación al caso de las alegaciones efectuadas en los motivos quinto y sexto en relación con la buena fe como fuente integradora del contrato. La buena fe a que se refiere el art. 1.258 es un concepto objetivo, de comportamiento honrado, justo, leal..., (Sentencias 26 octubre 1.995, 6 marzo 1.999, 30 junio y 25 julio 2.000, entre otras) que opera en relación íntima con una serie de principios que la conciencia social considera como necesarios, aunque no hayan sido formulados por el legislador, ni establecidos por la costumbre o el contrato (S. 22 septiembre 1.997). Supone una exigencia de comportamiento coherente y de protección de la confianza ajena (Sentencias 16 noviembre 1.979, 29 febrero y 2 octubre 2.000); de cumplimiento de las reglas de conducta ínsitas en la ética social vigente, que vienen significadas por los valores de honradez, corrección, lealtad y fidelidad a la palabra dada y a la conducta seguida (SS. 26 enero 1.980, 21 septiembre 1.987, 29 febrero 2.000). Aplicando en concreto el instituto al campo contractual, integra el contenido del negocio en el sentido de que las partes quedan obligadas no solo a lo que se expresa de modo literal, sino también a sus derivaciones naturales, de tal modo que impone comportamientos adecuados para dar al contrato cumplida efectividad en orden a la obtención de los fines propuestos (todas, S. 26 octubre 1.995). En sede de compraventa esta Sala ha aplicado el art. 1.258 CC para establecer que el vendedor respondía no solo de la entrega de la casa, sino también de efectuarla con utilidad para su destino, es decir, con la condición de habitabilidad (S. 16 diciembre 1.996), sin embargo dicha Sentencia se refiere a la venta de una vivienda, y en el caso se vende una finca con las condiciones o circunstancias que tenía perfectamente conocidas por el adquirente, por lo que ni siquiera es necesario valorar la apreciación fáctica de la Sentencia recurrida consistente en que según "resulta de lo actuado en los locales se ha venido ejerciendo actividad de bar y existe en los diversos inmuebles contadores que recogen los suministros de gas y electricidad". Por todo ello no se ha infringido el art. 1.258 CC y doctrina jurisprudencial dictada en su aplicación, porque por el vendedor se ha dado al contrato cumplida y adecuada efectividad en relación con el fin concreto propuesto (Sentencias 6 marzo 1.999 y 30 junio 2.000), sin que en modo alguno quepa desorbitar el alcance de lo estipulado, que podría romper el justo equilibrio de las prestaciones en juego.

La desestimación de todos los motivos conlleva la declaración de no haber lugar al recurso de casación con imposición a la parte recurrente de las costas causadas y la pérdida del depósito, de conformidad con lo establecido en el art. 1.715.3 LEC.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español