Cargo de Administrador de una comunidad

El Administrador es un colaborador activo de la Comunidad de Propietarios, que forma parte de sus órganos de gobierno de acuerdo con lo que establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Conforme con el mencionado precepto, este cargo debe ser ejercido por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan que tal cargo será ejercaido separadamente de la presidencia (art. 13.5 LPH).

En tal caso, el cargo de Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como también por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, o por corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico (art. 13.6 LPH).

En este tema, se entra a analizar el cargo de Administrador ejercido por un profesional a quien, en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias y funciones concretas de gestión y gobierno de la Comunidad de Propietarios.

Cuando el cargo de Secretario-Administrador se ejerce por un administrador de fincas urbanas, concurre, junto a la organización interna de la Comunidad de Propietarios, una relación jurídica nacida de un contrato celebrado entre el Administrador y la Comunidad de Propietarios (a través de su representante legal que es su Presidente).

Se ha planteado cual es la naturaleza jurídica de este contrato, existiendo en la doctrina y la jurisprudencia menor dos posturas, las cuales aparecen expuestas –entre otras- en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 26 de mayo de 2017 ^{[j 1]} y Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 9 de septiembre de 2014. ^{[j 2]} Dichas posturas son:

1.- Una postura sostiene que se trata de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el art. 1544 del Código Civil (CC). .

La duración de esta relación, en defecto de pacto expreso en el contrato, será de un año, conforme con el art. 13.7 LPH, pudiéndose resolver antes del transcurso del plazo pactado en caso de incumplimiento del arrendador de sus obligaciones, sin que por tal resolución anticipada se derive indemnización a favor del arrendador.

Ahora bien, si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el art. 1124 CC, el arrendatario habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor del art. 1101 CC, a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (art. 1106 CC).

2.- La otra postura, por el contrario, considera que se trata de un contrato de mandato, previsto en el art. 1709 CC, y retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo 2º del art. 1711 CC). La duración, igualmente, se encuentra sometida -en ausencia de pacto expreso en el contrato- al plazo anual del art. 13.7 LPH puesto que la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza. Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el art. 1733 CC según el cual se faculta al mandante a revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato. Por tanto, en principio, el mandatario, ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario (art. 1729 CC). Ahora bien, esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, considerando que tal revocación da lugar a una indemnización a favor del mandatario salvo que concurra una "justa causa" para la revocación. En los últimos años las Audiencias Provinciales se han decantado a favor del mandato (como así reconoce la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 3 de noviembre de 2022,) ^{[j 3]} opinión que parece confirmar la propia dicción de la Ley de Propiedad Horizontal cuando en el párrafo segundo del art. 13.7 emplea la palabra "mandato".

Las funciones que corresponde desempeñar al Administrador vienen recogidas en el art. 20 LPH y vienen a ser actividades accesorias, inherentes e indispensables para el ejercicio de la función gestora propia del mandato, con proyección externa, cuando contrata con terceros y realiza gestiones en nombre de su mandante que es la Comunidad de Propietarios (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de marzo de 2017). ^{[j 4]}

En particular, las actividades ejecutivas que se asignan al Administrador en el mencionado precepto son:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Dentro de esta facultad, la STS 1186/2024, de 24 de septiembre de 2024 ^{[j 5]} ha entendido que se incluye la información a los vecinos sobre la existencia de una persona que, sin estar legitimada para ello (en el caso concreto, antiguo inquilino desahuciado), está haciendo uso de las instalaciones comunes habiendo causados daños en garaje y disponer de un juego de llaves, puesto que se considera que es información que afectaba a intereses comunes y particulares de los integrantes de la comunidad.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. Es decir, el Administrador está facultado para decidir la realización de las reparaciones y medidas urgentes, con independencia de que sean ordinarias o extraordinarias, aunque deba dar cuenta al Presidente o en su caso a...