SAP Valencia 462/2022, 3 de Noviembre de 2022
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 462/2022 |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 6 (civil) |
| Fecha | 03 Noviembre 2022 |
AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
ROLLO DE APELACIÓN 2022-0305
SENTENCIA nº 462
En la ciudad de Valencia, a de tres noviembres del año dos mil veintidós. La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por la
ILUSTRÍSIMA SRA. DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la Sentencia de fecha 7 de febrero de 2022 recaída en autos de JUICIO VERBAL 623-2021 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Dieciséis de los de Valencia.
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA DON Hugo representada por la Procuradora Dª CAROLINA CUBELLS DOLZ y dirigida por la Letrada Dª MARÍA ROSA SÁNCHEZ MÁRQUEZ; como APELADADEMANDANTE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 -VALENCIA representada por el Procuradora
D. JORGE NAVARRO BARAHONA y dirigida por el Letrado D. JOSÉ SALES BOTIFORA.
La Sentencia de fecha 7 de febrero de 2022 contiene el siguiente Fallo:
"QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ CALLE000, Nº NUM000, VALENCIA contra Dº Hugo, debo declarar y declaro haber lugar a la misma, y en su consecuencia, debo condenar y condeno al citado demandado, a que, tan pronto sea firme la presente resolución, abone a la parte actora la cantidad de CUATRO MIL SETECIENTOS OCHENTA Y TRES EUROS Y CINCUENTA CÉNTIMOS DE EURO, (4.78350 euros), más intereses legales.
Todo ello, con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada.".
Notificada la Sentencia, DON Hugo interpuso recurso de apelación alegando, en síntesis, en primer lugar, la errónea valoración de la prueba e incorrecta aplicación del derecho. Ni la documental ni la testifical son prueba suficiente, ya que los documentos han sido elaborados por el testigo y el balance aportado lo elabora de forma unilateral y no ayudado por ningún soporte, ni apunte contable, ni bancario, ni documental.
En la prueba testifical practicada, el nuevo administrador nos dice que "es lógica habitual que haya recibos que se paguen en mano por los propietarios de las viviendas", sin embargo, y pese a que la comunidad esté en posesión de los mismos, no han sido aportados al procedimiento. Reconoce el testigo que "no existen en la cuenta reintegros efectuados por el demandando", es decir que en ningún momento mi cliente sacó dinero
de la cuenta de la comunidad, ni existe extractos bancarios de ello, lo que evidencia que no pudo quedarse dinero alguno.
Se dice que existían dos cuentas, pero ni nos aporta movimientos bancarios, ni solicita aclaración en este aspecto, ni acredita este hecho.
Incumplimiento del articulo 217 LEC.
En segundo lugar, en cuanto a las partidas económicas que citadas de contrario y recogidas en Sentencia, y conforme las nomenclatura que forman parte del activo de la comunidad y partidas que forman parte del pasivo de la comunidad observamos nuevamente que ningún soporte contable ni bancario se aporta, y después de sumar y restar todas y cada una de las partidas, no hemos llegado a la cantidad reclamada en la demanda de 4.78350 Euros.
Tal y como recogimos en nuestro escrito de contestación a la demanda y como se dijo de contrario por Junta General celebrada el pasado día 24 de octubre de 2019, se acordó por unanimidad el cese de mi representado, de la misma manera tras la entrega de documentación de fecha 12 de diciembre de 2019, se celebra nueva junta de fecha 19 de diciembre de 2019 conforme la dación de cuentas del demandando, acta que no ha sido impugnada; liquidación que no ha sido impugnada; si supuestamente el balance de la junta era lesivo para los intereses de la propia comunidad y estaba dentro de los tres meses que requiere la Ley para haber sido impugnada, es únicamente de esta manera cuando se hubiera podido hacer valer los derechos de los comuneros.
El Juzgado dio traslado a la parte contraria que presentó escrito de oposición.
Las pruebas que se han practicado en primera instancia y que son objeto de nueva valoración por el Tribunal han sido:
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-Documental 2.-Interrogatorio 3.-Testifical
Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló el día 11 de octubre de 2022 para su estudio.
Se han observado las prescripciones legales.
Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta.
La cuestión planteada por la parte apelante, DON Hugo, vía recurso de apelación es resolver si procede desestimar la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO CALLE000 NUMERO NUM000 -VALENCIA
El juzgador de instancia considero:
"PRIMERO.- En el presente procedimiento por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios demandante se ejercita frente al Sr. Hugo como su Secretario Administrador desde el 26 de septiembre de 2015, (Junta General de propietarios
sobre nombramiento) hasta el 24 de octubre de 2019 (Junta General sobre cese) acción en reclamación de la cantidad de 4.78350 euros, al amparo de lo previsto en los artículos 1718, ss. y concordantes del Código Civil sobre el contrato de mandato en relación con el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a las obligaciones del administrador y, ello, en como cantidad no justificada en el balance entregado por el mismo en su finiquito de gestión de 12 de diciembre de 2019.
Frente a tal pretensión la representación procesal de la parte demandada se opuso defendiendo la veracidad del saldo finiquito presentado por su mandante a la adversa al tiempo de su cese como su administrador y se manifiesta carente de toda prueba la cantidad reclamada en la demanda como de su cargo y cuenta con motivo del ejercicio de su actividad de administración remitiéndose al resultado de balance presentado según su forma de organizar el trabajo y dentro de la legalidad y su buen hacer profesional.
Definidos los términos del debate objeto del litigio, sobre la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre la comunidad de propietarios y el administrador, la misma, se describe como la propia de un contrato de mandato, postura por la que se ha decantado la jurisprudencia en los últimos años, de tal forma que el administrador desempeña sus funciones de gestión y asesoramiento art. 20 LPH) en interés de la Comunidad, y no de los propietarios singularmente considerados. Como ya dijo la sentencia de la AP de Valencia de 10 de julio de 2009, la posible responsabilidad civil del Administrador no deriva de una obligación de resultado, sino que deriva de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad; y la sentencia de
24 de octubre de 2003 de la AP de Badajoz vino a definir las responsabilidades del administrador de una CP de la siguiente forma: "se pueden diferenciar dos tipos de responsabilidad. En primer lugar, la derivada del incumplimiento total de los deberes de gestión. A este supuesto de responsabilidad por inejecución de funciones alude el art. 1718 CC y, en segundo término, existirá responsabilidad por cumplimiento defectuoso o incorrecto de sus obligaciones, que se produciría en aquellos casos en los que el Administrador realiza una actividad, pero la desarrollada con coincidencia plena con la función que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse. Es decir, el Administrador no responde objetivamente por el daño causado, lo exigible es una actuación diligente y adecuada en función de cada caso concreto ( art. 1104 CC ), y de la información que le sea suministrada por la Comunidad y por sus vecinos. Es sustancialmente un deber de actividad y de diligencia en la gestión de la actividad profesional...". Audiencia Provincial de Málaga, Sección 4ª, Sentencia de 5 de marzo de 2021.
Teniendo en cuenta dichos cometidos y las clases de responsabilidad exigible, se habrá de determinar, en primer lugar, si el administrador demandado llegó a actuar de forma negligente o sin la diligencia debida, que es lo que se le demanda, y en segundo lugar, de existir esa actuación negligente, en tanto no ajustada a una adecuada actividad de administración, si se ha producido un daño preciso y cuantificable.
A tal fin, debe de procederse a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que, en sus apartados 2º y 3º, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1º del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y...
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Cargo de Administrador de una comunidad
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