SAP Valencia 595/2020, 1 de Diciembre de 2020
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 01 Diciembre 2020 |
| Número de resolución | 595/2020 |
ROLLO Nº 101/20
SENTENCIA Nº 595/2020
SECCIÓN OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER Magistrados Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD D. FRANCISCO JAVIER GARCIA-MIGUEL AGUIRRE ===========================
En la ciudad de VALENCIA, a uno de diciembre de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Valencia, con el nº 1353/2017, por ESTRADA Y PARTNERS ASESORES INMOBILIARIOS SL. representado en esta alzada por el Procurador D. Sergio Llopis Aznar y dirigido por el Letrado D. Alejandra Vallina Ruano contra AGROCORAL SA. representado en esta alzada por el Procurador D. Fernando Modesto Alapont y dirigido por el Letrado
D. José María Gómez Magaña, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por AGROCORAL SA.
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 14 de Valencia, en fecha 26/11/19, contiene el siguiente: "FALLO: Estimo la demanda formulada por el procurador de los Tribunales D. Juan Antonio Rodríguez-Manzaneque Alberca, en nombre y representación de la mercantil "Estrada Partners Asesores Inmobiliarios SL", contra "Agrocoral SA", y debo condenar y condeno a la demandada a pagar a la actora, la suma de cuarenta y cinco mil novecientos ochenta euros (45.980 €), más intereses legales desde la interpelación judicial. Con imposición de costas procesales a la parte demandada."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por AGROCORAL SA, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 30 de noviembre de 2020.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Antecedentes y motivos del recurso .- La sentencia de instancia estimó la pretensión formulada por la representación procesal de la mercantil demandante ESTRADA Y PARTNERS ASESORES INMOBILIARIOS SL. condenado a la demandada AGROCORAL S.L. a pagar a la primera la suma de 45.980 € en concepto de honorarios por los servicios de intermediación inmobiliaria prestados, más el interés legal desde la interpelación judicial, así como de las costas procesales causadas en la instancia.
La entidad demandada interpone recurso de apelación contra la referida sentencia alegando error en la valoración de la prueba e infracción de normas procesales al considerar infringido el art. 399 LEC referente
a la demanda y su contenido, y solicita en definitiva la estimación del recurso y la revocación de la sentencia cuestionada con desestimación de la demanda e imposición de costas a la contraparte. Conferido traslado a la mercantil actora apelada se opuso al recurso en todos sus extremos solicitando su desestimación con la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida e imposición de costas a la parte apelante.
Naturaleza jurídica y régimen jurídico del contrato de mediación autos .- Antes de entrar en el análisis de los motivos del recurso conviene realizar una somera síntesis de la doctrina jurisprudencial en relación con el contrato de corretaje inmobiliario, ya que tal calificación merece el contrato celebrado entre las partes en fecha 22 de junio de 2016 denominado de "mandato especial y mediación" (aportado como documento nº 7 de la demanda) cuya existencia y celebración no es un hecho controvertido en este litigio ( art. 281.3º LEC), no así el derecho al cobro de honorarios de la mercantil actora Estrada y Partners Asesores Inmobiliarios S.L. (en adelante E&P), que niega la mercantil demandada Agrocoral S.A., hecho éste que en definitiva constituye el núcleo del debate sobre el que se entrará más adelante.
En este sentido las sentencias del Tribunal Supremo de fecha 2 de mayo de 1963 y 21 de octubre de 1964 definen el contrato de mediación o corretaje como aquél por el cual una persona, llamada oferente, mediador o comitente encarga a otra, que recibe el nombre de corredor o mediador, que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico, o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades, encaminado a lograr su realización comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse. En el mismo sentido, señala la STS 2 octubre de 1999 que el contrato de mediación o corretaje inmobiliario, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. A pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia, sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado. Entre las referidas normas complementarias destaca por su importancia el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, aprobado por Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre que si bien fue derogado por el RD 1613/1981, recuperó su vigencia tras ser anulada esta última norma reglamentaria por STS 3ª de 22 Diciembre 1982 -anulación que se materializó mediante O.M. 5 Mayo 1983-.
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de mayo de 1992, señala que en el contrato de agencia inmobiliaria (que no es sino el corretaje de bienes inmuebles), predomina la función de gestión mediadora, por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, cesando el mediador cuando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar un futuro convenio final. Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de diciembre de 1986 declara que en el contrato de corretaje el mediador o corredor asume una prestación de actividad en la que no se compromete la obtención de un resultado concreto y en la que la retribución normalmente sólo tiene lugar en el caso de que llegue a tener realidad el negocio jurídico objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el mediador.
Sintetiza dicha doctrina jurisprudencial la STS 13 junio 2006 según la cual en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999). En consonancia con ello, el TS tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación ( STS de 21 de mayo de 1992). Salvo pacto en contrario, como expresaba ya la STS de 12 diciembre de 1902, el derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección. Como declara la STS de 4 de noviembre de 1994, el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. La STS 1032/2004, de 5 noviembre, expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de
adquirentes y puesta en contacto con el vendedor. Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992, 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996).
En el mismo sentido se han pronunciado más recientemente las SSTS nº 738/2011 de 13 de octubre, nº 591/2016 de 13 de junio, nº 1026/2007 de 10 de octubre, nº 713/2010 de 15 de noviembre, nº 448/2014 de 30 de julio, nº 263/2019 de 10 de mayo, entre otras.
Por tanto, acreditada la existencia del contrato, las gestiones realizadas y por ende el cumplimiento de sus obligaciones por parte del mediador o corredor, y consiguiente celebración del contrato pretendido, surge en definitiva el derecho del mediador o corredor al cobro de los honorarios.
Análisis y resolución de los motivos del recurso .- Es de destacar, como ya...
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