STS, 19 de Octubre de 1993

Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Barcelona, fueron vistos los autos de juicio de menor cuantía seguidos a instancia de doña Leticia y don David contra "Construcciones Maldá, S. A." y con Jose Luis .

Por la parte actora se formuló demanda en base en cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó de aplicación para terminar suplicando se dictara Sentencia condenando a la parte demandada a la devolución del importe duplicado de las arras hechas efectivas, y en consecuencia al pago de 2.000.000 de pesetas, más intereses legales desde el 30 de enero de 1987 y al pago de las costas.

Admitida a trámite la demanda, fue contestada por la parte demandada en base a cuantos hechos y fundamentos de Derecho estimó aplicables y terminó suplicando se dictara Sentencia desestimatoria de la pretensión actora.

Solicitada y admitida se acumuló a los autos núm. 277/1987 los de juicio declarativo de menor cuantía núm. 908/1987 seguidos ante el Juzgado núm. 6 a instancia de don David contra "Construcciones Maldá, S.

A." y don Jose Luis sobre los mismos hechos y los autos de juicio declarativo de menor cuantía núm. 915/1987 seguidos ante el Juzgado núm. 6 de Barcelona promovidos por don Jose Luis contra "Construcciones Maldá, S. A.", acumulados todos al mismo estado procesal.

Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 19 de diciembre de 1989 , cuyo fallo es como sigue: Fallo: "Que estimando en parte la demanda formulada por doña Leticia contra "Construcciones Maldá, S. A." y don Jose Luis debo condenar y condeno a la primera demandada a abonar a dicha actora la cantidad de

2.000.000 de pesetas e intereses legales desde el 30 de enero de 1987, absolviendo al segundo demandado de dicha pretensión. Que estimando en parte la demanda formulada por don David contra "Construcciones Maldá, S. A." y don Jose Luis , debo condenar y condeno a "Construcciones Maldá, S. A." a abonar al actor la cantidad de 2.000.000 de pesetas e intereses legales desde el 2 de febrero de 1987, absolviendo al segundo demandado de la pretensión contra la formulada. Que desestimando la demanda formulada por don Jose Luis contra "Construcciones Maldá, S. A.", debo absolver y absuelvo a dicha demandada de la pretensión contra él formulada y estimando en parte la demanda reconvencional formulada por "Construcciones Maldá, S. A.", contra don Jose Luis , debo declarar y declaro que el Sr. Jose Luis se excedió de las facultades conferidas al firmar el contenido de los documentos de fecha 24 de noviembre de 1986 con doña Leticia y don David , condenando al demandado reconvencional, don Jose Luis a abonar a "Construcciones Maldá, S. A." la cantidad de 2.000.000 de pesetas e intereses desde el momento de la interpretación judicial, absolviendo a ese demandado de las demás pretensiones contra él formuladas, sin hacer expresa imposición de costas".

Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia con fecha 29 de noviembre de 1990 , cuyo fallo es el siguiente: Fallo: "Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de don David contra la Sentencia dictada con fecha 19 de diciembre de 1989 y por el Iltmo. Sr. Magistrado-Juez de Primera Instancia núm. 4 de Barcelona , en autos de menor cuantía núm. 277/1987 instados por doña Leticia y don David contra "Construcciones Maldá. S. A." y don Jose Luis , debemos confirmar y confirmamos la resolución recurrida en cuanto a la condena que en la misma se formula respecto de la demandada "Construcciones Maldá. S. A.", debemos de mantener los pronunciamientos condenatorios que en dicha resolución se expresan; y, que estimando íntegramente el recurso interpuesto por don Jose Luis debemos declarar y declaramos el derecho de éste frente a la demandada "Construcciones Maldá. S. A." a percibir el 4 por KM) del precio fijado en los cuatro documentos de arras suscritos por don David doña Leticia y con la entidad "Inverbuilding. S. A.", cuyos importes fueron de 48.000.000 de pesetas en los suscritos con "Inverbuilding. S. A.", así como los 2.000.000 de pesetas recibidos a cuenta de comisiones en el momento de la firma del contrato y los 4.000.000 de pesetas recibidos de los compradores a cuenta de la total cantidad que acredita en concepto de honorarios, ycondenamos a "Construcciones Maldá, S. A." a que abone a aquél la cantidad de 1.720.000 pesetas en pago de sus honorarios profesionales, todo ello con expresa imposición de costas a don David respecto del recurso de apelación por él interpuesto y a "Construcciones Maldá, S. A." por el seguido a su instancia, y además, debemos imponer las costas de la primera instancia ocasionadas a don Jose Luis como consecuencia de la íntegra estimación que de su demanda se formula en contra de "Construcciones Maldá,

S. A.".

El Procurador don Eduardo Morales Price en nombre de "Construcciones Maldá, S. A." formalizó recurso de casación al amparo de los siguientes motivos: "l.º Inadmitido. 2.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción, por no aplicación de los arts. 1.281. párrafo 2.º y 1.285 del Código Civil. 3 .º Con el mismo apoyo procesal que el anterior, por infracción de los arts. 1.255 y 1.454 del Código Civil. 4.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción, por no aplicación de los arts. 1.714 1.718, párrafo 1 .º; 1.719, párrafo 2.º 1.720; 1.725. y 1.726. todos del Código Civil".

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 5 de octubre del actual, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz.

Fundamentos de Derecho

El presente recurso de casación dimana de la acumulación de tres juicios de menor cuantía resueltos por la Sentencia recurrida dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona con fecha 29 de noviembre de 1990 . Se instó el primero de ellos por doña Leticia y don David contra la entidad "Construcciones Maldá, S. A." y don Jose Luis , pidiendo la devolución del importe duplicado de las arras hechas efectivas por la venta de sendas viviendas, y en 942 consecuencia al pago de 2.000.000 de pesetas, más intereses legales desde el 30 de enero de 1987 y al pago de costas. A dicho juicio se acumuló el instado por el citado Sr. David contra "Construcciones Maldá, S. A." y don Jose Luis sobre los mismos hechos, y otro juicio promovido por este Sr. Jose Luis contra la misma entidad "Construcciones Maldá, S. A.". Las demandas primeramente citadas fueron estimadas en ambas instancias; en cambio disintieron ios pronunciamientos de primera instancia y de la segunda respecto de la demanda reconvencional de "Construcciones Maldá, S. A." contra el Sr. Jose Luis , que el Juez de primera instancia estimo en parte para declarar que este demandado se excedió de las facultades conferidas en el documento de 24 de noviembre de 1986, concertado con la Sra. Leticia y el Sr. David y se le condenó a abonar a la mencionada entidad la cantidad de 2.000.000 de pesetas e intereses desde la interpelación judicial; siendo desestimada al mismo tiempo la demanda del Sr. Jose Luis contra la misma entidad. Por el contrario, la Sentencia recurrida, en cuanto a estas últimas demanda y reconvención, revoco la Sentencia apelada para desestimar el recurso interpuesto por "Construcciones Maldá, S. A." y estimar el formulado por el Sr. Jose Luis declarando el derecho de éste frente a la constructora a percibir el 4 por 100 del precio fijado en los cuatro documentos de arras suscritos por el Sr. David y la Sra. Leticia y con la entidad "Inverbuilding, S. A.", con motivo de la compra de sendos inmuebles urbanos, así como los 2.000.000 de pesetas recibidos a cuenta de comisiones en el momento de la firma del contrato y los 4.000.000 de pesetas recibidos de los compradores a cuenta de la total cantidad que acredita en concepto de honorarios, y además se condena a la constructora a que abone al Sr. Jose Luis la cantidad de 1.720.000 pesetas en pago de sus honorarios profesionales.

1.a base táctica de tales pronunciamientos, invariada en el presente recurso, toda ve/ que no fue admitido el único motivo que impugnaba la apreciación de la prueba, consistió esencialmente en los dos documentos privados otorgados en la misma fecha de 23 de octubre de 1986, un denominado "nota de encargo", en la que "Construcciones Maldá, S. A." encargaba al Sr. Jose Luis la venta de cuatro viviendas con una comisión del 4 por 100 sobre el precio, que se percibiría al perfeccionarse el contrato a que se refiere el encargo, y otro el convenio entre las mismas partes en el que se estableció que el Sr. Jose Luis que se encargaba "de la gestión y tramitación de la venta de cuatro viviendas". De ambos documentos es de destacar para la resolución de este recurso interpuesto por la entidad "Construcciones Malda, S. A." los siguientes extremos: a) A cambio de la gestión y tramitación de la venta indicada el Sr. Jose Luis recibiría un 4 por 100 sobre el precio total a percibir en el momento en que se formalicen los correspondientes contratos de compraventa, o en caso de no venta, o de que ésta se efectuase por la constructora, b) Se facultó al Sr. Jose Luis para percibir cantidades a cuenta de los futuros compradores y a formalizar por cuenta y orden de la constructora documentos de arras hasta 1.000.000 de pesetas, eximiendo al Sr. Jose Luis frente a terceros por causa de demora o deficiencias de construcción, c) En ninguna de las cláusulas o términos de ambos documentos se faculta al Sr. Jose Luis para la venta de las viviendas, sino que la comisión dependía del negocio real de la operación, d) El día 26 de noviembre de 1986 la constructora comunicó por acta notarial al Sr. Jose Luis la revocación del encargo, e) No obstante todo ello, el agente intermediario Sr. JoseLuis pactó sendas compraventas señalando precio, forma aplazada de pago y otras cláusulas. Otorgó cuatro documentos anteriores a la fecha de revocación del encargo, en los que el intermediario expresado recibió sendas cantidades en concepto de arras, reclamadas por dos de los compradores en el pleito origen de este recurso de casación al principio aludido. 0 La discusión fundamental gira en torno a si los contratos que el agente intermediario Sr. Jose Luis celebró obligan a la entidad recurrente en el sentido de que ésta venga obligada a satisfacer al agente intermediario las prestaciones que el fallo recurrido señala como consecuencia de la estimación íntegra del recurso de apelación interpuesto por don Jose Luis , antes referidas.

Al efecto es procedente el examen y resolución conjunta de los motivos 2.º y 3.º del recurso, ambos con apoyo en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciando en el 1 .º la infracción de los arts. 1.281, párrafo 2º, y 1.285 del Código Civil por no aplicación, y en el 2.°, también por no aplicación, los arts. 1.255 y 1.254 del mismo cuerpo legal. Ambos motivos deben ser estimados por las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas: a) La calificación jurídica del contrato de mediación o corretaje entre los litigantes (recurrente y recurrido Sr. Jose Luis ) verificada por la Sala de Instancia es acertada, pero son erróneas las consecuencias que deduce para el caso concreto debatido. Como básicas premisas ha de tenerse en cuenta, según se deduce de la doctrina de esta Sala, últimamente Sentencias de 13 de marzo y 22 de diciembre de 1992 , que la esencia de la mediación radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que "pueden ser contratantes", "sin intervención del mediador en el contrato, ni actuar como mandatario; se halla sometido a la condición suspensiva de celebración del contrato, no por sí mismo (como ha entendido con error la Sala) sino por los interesados. El hecho de recibir el mediador una suma en concepto de arras o señal y retenerlas licuándose a devolverlas, implica una manifiesta invasión por su parte del contenido del contrato a menos que se le autorice expresamente como ocurrió en este supuesto litigioso, y no puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un contrato cuya celebración se le ha encargado, a menos, lo que no se probo, que haya recibido para ello un mandato expreso. El derecho a sus honorarios dimana de la perfección del contrato, como ya se dice, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, salvo pactos acordados al amparo del art. 1.255 del Código Civil , entre los que no figura en el caso discutido el poder expreso e indubitado de disponer sobre bienes inmuebles que exige el art. 1.713 del citado Código ,

2. La mediación de recepción de arras, para lo que estaba expresamente autorizado el mediador no implica un tácito apoderamiento para disponer de bienes inmuebles y perfeccionar el contrato de ventas de cuya gestión y tramitación fue encargado el recurrido Sr. Jose Luis : como también con desacierto estima la Sala a quo, al entender que "podía perfeccionar contratos de compraventa", para lo que no estaba autorizado, y lo que supondría una interpretación equivocada de los documentos básicos referidos, deduciendo de ellos lo que no expresan y dándoles, por consiguiente, una ilógica hermenéutica; presuponiendo incluso que los compradores de los inmuebles-viviendas conocían los pactos que les eran ajenos (como la nota de encargo y el documento complementario), con lo que se infringe lo dispuesto en el art. 1.257, párrafo 1.a, del Código Civil , por otro lado y confundiendo la perfección del contrato con su consumación, indiferente en el supuesto contemplado, no menos que la revocación del encargo "para gestionar y tramitar las ventas., con la revocación de un inexistente "poder para vender"; de modo que lo que la Sala de Instancia denomina revocación tardía del contrato suscrito por el agente, no pudo ser revocación de un acto dispositivo sobre inmuebles sino de una intermediación o simple encargo, c) Se reitera que en lo expuesto nada influye la autorización de mediación de arras y su recepción por el agente intermediario. Sabido es que no es posible dar un concepto unitario de las arras en nuestro Derecho, sino explicar, como señala la doctrina científica, las diversas funciones que pueden cumplir según la misma doctrina y la jurisprudencia, puesto que el pacto de arras es accesorio, que puede acompañar al consentimiento sobre la cosa o el precio o ser previo a la fijación de éstos, no llevando en sí como esencial un poder dispositivo ni de perfección del contrato: no son las arras de Derecho necesario o facultativo o voluntario, pudiendo afectar según los casos a la fase de formación (como ocurre en el caso objeto del pleito), de consumación o de prueba de la compraventa; y esta Sala ha declarado que tienen carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan (Sentencias, entre otras, de 31 de octubre de 1963 y 16 de diciembre de 1970 ), debiendo ser respetados los pactos sobre arras no contrarios a la ley para conferir un carácter supletorio al art. 1.454 del Código Civil (Sentencia de 20 de mayo de 1957 ); pero sin que en modo alguno el pacto sobre arras autorizado a un intermediario lleve implícito como ineludible e insoslayable, salvo pacto expreso, el poder para vender y perfeccionar el contrato de compraventa para lo que no se le autorizó sino solamente para "gestionar y tramitar" el contrato traslativo, d) Por todo ello la Sala de Apelación verificó una interpretación de los documentos básicos del pleito que no es aceptable, en cuanto efectivamente no atendió a la intención clara de los contratantes, ni se atuvo a la interpretación sistemática de lo convenido, con lo que se infringieron los preceptos legales que se invocan en los dos motivos expresados que, como ya se expresó, deben ser estimados.

Igualmente ha de ser estimado el cuarto de los motivos, que con el mismo amparo procesalque los dos anteriores alega la infracción de los arts. 1.714 ; 1.718. párrafo 1.º; 1.719, párrafo 2.y; 1.720;

1.725, y 1.726, todos del Código Civil y la jurisprudencia, en cuanto que la Sentencia impugnada no recoge el hecho probado que resulta de lo antes razonado de que el agente en su actuación se extralimitó en los términos del encargo que se le confirió por la entidad recurrente; porque en definitiva, sin estar facultado para verificar actos dispositivos, intentó perfeccionar un contrato de compraventa de inmuebles sin limitarse a la mera autorización para recibir cantidades en concepto de arras o señal de futuro contrato a convenir y perfeccionar por el dominus negotii. Ante esa extralimitación de funciones resultaría injusto imponerle las consecuencias nocivas de ella derivadas a la entidad mandante, quebrantando las prohibiciones que resultan de los arts. 1.714. 1.725 y 1.726 del Código Civil . Por todo ello, con la estimación del recurso y sin necesidad de examinar el quinto de los motivos, procede que esta Sala como Tribunal de Instancia resuelva el pleito sustanciado según la situación en que se halle, conforme autoriza el art. 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; lo que se ha verificado en los anteriores fundamentos jurídicos de esta Sentencia, siendo la consecuencia dejar sin efecto la Sentencia recurrida en casación y confirmar el fallo pronunciado por el Juez de primera instancia, en lodos sus términos, sin declaración de costas de la segunda instancia ni de este recurso de casación, respecto del que cada parte pagará las suyas, y sin resolver nada sobre depósito para recurrir por no haber sido necesario constituirlo dada la disconformidad entre sí de ambas Sentencias de instancia.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por el Procurador don Eduardo Morales Price, en nombre de la entidad denominada "Construcciones Maldá. S. A.", contra la Sentencia de fecha 29 de noviembre de 1990 dictada por la Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Barcelona , la que casamos y anulamos y en su lugar confirmamos la dictada por el Juez de Primera Instancia núm. 4 de la misma ciudad, cuyo fallo damos por reproducido. Iodo ello sin declaración de costas de la segunda instancia ni de este recurso de casación.

ASI por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Villagómez Rodil.-José Almagro Nosete.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.

Publicación: Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma certifico.-Bazaco Barca.-Rubricado.