SAP Valencia 53/2020, 29 de Enero de 2020
| Jurisdicción | España |
| Emisor | Audiencia Provincial de Valencia, seccion 8 (civil) |
| Fecha | 29 Enero 2020 |
| Número de resolución | 53/2020 |
SENTENCIA Nº 000053/2020
SECCIÓN OCTAVA =========================== Iltmos/as. Sres/as.: Presidente D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER Magistrados/as Dª Mª FE ORTEGA MIFSUD D. RAFAEL JUAN JUAN SANJOSE ===========================
En la ciudad de VALENCIA, a veintinueve de enero de dos mil veinte.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. PEDRO LUIS VIGUER SOLER, los autos de Juicio Ordinario [ORD], promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de VALENCIA, con el nº 000610/2017, por FARMACONSULTING TRANSACCIONES, S.L. representada en esta alzada por la Procuradora Dª. VALDEFLORES SAPENA DAVO y dirigido por el Letrado D. RAIMUNDO ARRIBAS GÓMEZ contra
D. Rodolfo representado en esta alzada por la Procuradora Dª. Mª ISABEL FARINÓS SOSPEDRA y dirigido por el Letrado D. DAVID CALLEJA GARCÍA, pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por D. Rodolfo .
La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 18 de VALENCIA, en fecha 8-2-19, contiene el siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por FARMACONSULTING TRANSACCIONES S.L., representado por la Procuradora SAPENA DAVÓ, VALDEFLORES, DEBO CONDENAR Y CONDENO a D. Rodolfo, representado por la Procuradora FARINOS SOSPEDRA M.ª ISABEL, a que firme que sea esta sentencia, haga pago al demandante de la suma de 69.000 Euros de principal, y al pago de los intereses convenidos o falta de convenio los legales de dicha suma desde la interpelación judicial, con expresa imposición de costas procesales a la parte demandadada;y poniendo en las actuaciones certificación de la misma, inclúyase la presente en el Libro de Sentencias."
Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Rodolfo, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 27 de Enero de 2020.
Se han observado las prescripciones y formalidades legales.
Frente a la sentencia de fecha 8 de febrero de 2019 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 18 de Valencia que estimó la demanda formulada por la entidad actora FARMACONSULTING TRANSACCIONES S.L. en la que solicitaba que se condenara al demandado D. Rodolfo al pago de la cantidad de 69.000 € más intereses legales y costas procesales como consecuencia del incumplimiento del contrato de mediación o corretaje inmobiliario con pacto de exclusividad suscrito por las partes en fecha 15 de octubre de 2015 para la venta de la oficina de farmacia del demandado sita en la Avda. Blasco Ibáñez nº 118 de Valencia, interpone recurso de apelación el demandado solicitando la estimación del recurso y la revocación de la sentencia, y que
se dicte otra por la que declare nula la cláusula de exclusividad absolviendo al demandado con imposición a la actora de las costas de primera instancia, subsidiariamente declarando su oscuridad interpretándola en el sentido que indica en su escrito con absolución del demandado sin imposición de las costas de instancia y en caso de que no prospere ninguno de los motivos anteriores, se condene al demandado al pago de 58.800 € en concepto de honorarios de la actora calculados con arreglo al precio final de la compraventa, sin condena en costas de la instancia. Del referido recurso se ha conferido traslado a la mercantil actora, que se ha opuesto al mismo solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia con expresa imposición de costas al apelante.
Impugna la parte apelante la sentencia de instancia alegando varios motivos: 1) error en la valoración de la prueba en relación con la naturaleza del contrato de mediación como contrato de adhesión y la cláusula controvertida; 2) vulneración del art. 1288 CC respecto de las cláusulas oscuras de un contrato;
3) vulneración del art. 1275 CC en relación con el art. 1261 del mismo cuerpo legal respecto de los contratos y obligaciones sin causa y sus efectos, y 4) vulneración del criterio del Tribunal Supremo respecto de la cuantificación de la indemnización y error en la valoración de la prueba respecto de la cuantía susceptible de ser reclamada.
En todo caso cabe aclarar de antemano que no son atendibles en esta alzada los pronunciamientos declarativos que la parte apelante demandada propone en su escrito de interposición del recurso (declaración de nulidad y de oscuridad de la cláusula) pues aun siendo mero-declarativas, se trata en definitiva de pretensiones que deberían haberse hecho valer por vía reconvencional, lo que no impide el examen de las alegaciones que se vierten en el recurso sobre tales extremos, analizando si procede o no la revocación de la sentencia y la absolución del demandado que se interesa.
Aclarada esta cuestión, con carácter previo al análisis de los motivos de impugnación alegados, es oportuno realizar una somera referencia a la jurisprudencia sobre la naturaleza y efectos del contrato de mediación o corretaje inmobiliario.
Las sentencias del Tribunal Supremo de fecha 2 de mayo de 1963 y 21 de octubre de 1964 definen el contrato de mediación o corretaje como aquél por el cual una persona, llamada oferente, mediador o comitente encarga a otra, que recibe el nombre de corredor o mediador, que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico, o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades, encaminado a lograr su realización comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse. En el mismo sentido, señala la STS 2 octubre de 1999 que el contrato de mediación o corretaje inmobiliario, es un contrato atípico en nuestro derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. A pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil, después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia, sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y derecho comparado. Entre las referidas normas complementarias destaca por su importancia el Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de su Junta Central, aprobado por Decreto 3248/1969, de 4 de diciembre que si bien fue derogado por el RD 1613/1981, recuperó su vigencia tras ser anulada esta última norma reglamentaria por STS 3ª de 22 Diciembre 1982 -anulación que se materializó mediante O.M. 5 Mayo 1983-.
La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 21 de mayo de 1992, señala que en el contrato de agencia inmobiliaria (que no es sino el corretaje de bienes inmuebles), predomina la función de gestión mediadora, por lo que reviste naturaleza de pacto de encargo, cesando el mediador cuando pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar un futuro convenio final. Por su parte la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de diciembre de 1986 declara que en el contrato de corretaje el mediador o corredor asume una prestación de actividad en la que no se compromete la obtención de un resultado concreto y en la que la retribución normalmente sólo tiene lugar en el caso de que llegue a tener realidad el negocio jurídico objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el mediador.
Sintetiza dicha doctrina jurisprudencial la STS 13 junio 2006 según la cual en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado contribuyendo eficazmente a que las partes concluyan el negocio ( STS de 2 de octubre de 1999). En consonancia con ello, el TS tiene declarado que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto
expreso ( SSTS de 26 de marzo de 1991, 19 de octubre de 1993, 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 1996, 30 de abril de 1998 y 21 de octubre 2000). De esta suerte, los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio objeto de la mediación ( STS de 21 de mayo de 1992). Salvo pacto en contrario, como expresaba ya la STS de 12 diciembre de 1902, el derecho del corredor a ser remunerado depende, pues, del cumplimiento del encargo que se le hace, de modo que no adquiere derecho a percibir corretaje, aunque halle persona dispuesta a comprar, si surge en el curso de las negociaciones cualquier diferencia sustancial que obste a la celebración de la venta, porque en tal caso ésta no llega al estado de perfección. Como declara la STS de 4 de noviembre de 1994, el cometido del mediador concluye, salvo pacto expreso en contrario, cuando por las partes o interesados se realiza el contrato base para cuya perfección interviene como coadyuvante o intermediario el comisionista. La STS 1032/2004, de 5 noviembre, expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada,...
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