STS, 30 de Noviembre de 1993
| Ponente | JAIME SANTOS BRIZ |
| ECLI | ES:TS:1993:17968 |
| Fecha de Resolución | 30 de Noviembre de 1993 |
| Emisor | Tribunal Supremo - Sala Primera, de lo Civil |
Núm. 1.117.-Sentencia de 30 de noviembre de 1993
PONENTE: Excmo. Sr don Jaime Santos Briz.
PROCEDIMIENTO: Menor cuantía.
MATERIA: Corretaje. Reclamación improcedente de comisiones por venta de viviendas.
NORMAS APLICADAS: Sustantivas: Arts. 348, 1.108, 1.107, 1.256, 1.258, 1.709 y 1.733 del Código Civil 1136
JURISPRUDENCIA CITADA: Sentencias de 23 de noviembre de 1934, 27 de diciembre de 1962, 2 de mayo de 1963, 22 de junio
de 1967, 23 de septiembre de 1991 y 19 de octubre de 1993.
DOCTRINA: El contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y
además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del corredor, pero no cuando el contrato tuvo lugar
previas gestiones de la propia demandada y sirviéndose de sus empleados. En el caso discutido hubo un encargo para procurar
la venta de las viviendas, pero el mediador no llevó la actuación necesaria a tal fin, realizándose las ventas por las gestiones de la demandada; en este caso no concurrieron los requisitos jurisprudenciales que determinan la perfección y consumación de un contrato de corretaje y el derecho del mediador a percibir su premio. No cabe objetar que de lo contrarío el ahora recurrente hubiera incurrido en responsabilidades administrativas o de otro orden, porque, aparte de que tales responsabilidades no figuran en ningún precepto legal ni en pactos convenidos, de aceptarse la postura del recurso quedaría constituido una especie de gravamen sobre la propiedad inmueble a favor del corredor, en contravención con la doctrina inveterada del numerus clausus de derechos reales en nuestro ordenamiento y se contravendría además, sin fundamento legal ni contractual, la naturaleza jurídica configurada por esta Sala de la actuación del corredor. Se desestima el recurso.
En la villa de Madrid, a treinta de noviembre de mil novecientos noventa y tres.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al final indicados, el recurso de casación contra la Sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Quince de la Audiencia Provincial de Barcelona, como consecuencia de juicio de menor cuantía, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Barcelona, sobre incumplimiento contractual, cuyo recurso fue interpuesto por don Cristobal representado por el Procurador Sr. Zulueta Cebrián y asistido del Letrado don Manuel Serra Domínguez, siendo recurrido el "Consorcio de Promociones Inmobiliarias", que no ha comparecido ante este Tribunal.Antecedentes de hecho
Ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Barcelona, fueron vistos los Autos de juicio de menor cuantía, promovidos a instancia de don Cristobal , contra "Consorcio de Promociones Inmobiliarias. S.A." (COPROINSA), sobre incumplimiento contractual.
Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de Derecho, que se dictara Sentencia condenando a la parte demandada a indemnizarle en la cantidad de 4.380.000 pesetas, más sus intereses legales, con imposición de costas.
Admitida a trámite la demanda, el demandado la contesto alegando como hechos y - fundamentos de Derecho, los que estimo oportunos y terminó suplicando se dictara Sentencia que o bien por estimar la excepción de litispendencia o la cosa juzgada, o. bien en cuanto al fondo de la litis, se le absolviese de la demanda con imposición de costas a la contraparte. Por el Juzgado se dictó Sentencia con fecha 22 de marzo de 1990 , cuyo fallo es el siguiente: "Que desestimando la demanda formulada por don Cristobal contra "Consorcio de Promociones Inmobiliarias, S.A." (COPROINSA), absuelvo a esta sociedad, con imposición de costas a la parte actora."
Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación que fue admitido y sustanciada la alzada la Sección Quince de la Audiencia Provincial de Barcelona dictó Sentencia con fecha 19 de febrero de 1991 , cuyo fallo es el siguiente: "Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por don Cristobal , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 10 de Barcelona, en el proceso de que dimanan las actuaciones, y cuya parte dispositiva se transcribe en los antecedentes, con imposición de las costas de la alzada al recurrente".
El Procurador Sr. Zulueta Cebrián en nombre de don Cristobal que funda en los siguientes motivos: 1.º Al amparo del núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, fundado en error de hecho justificado documentalmente. 2 .º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción del art. 1.258 del Código Civil. 3 .º Con el mismo apoyo procesal que el anterior, fundado en la infracción del art. 1.256 del Código Civil. 4.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción de la doctrina jurisprudencial citada en la Sentencia. 5.º Al amparo del núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , fundado en la infracción de los arts. 1.106 y 1.107 del Código Civil .
Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día 16 de noviembre del actual, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr don Jaime Santos Briz.
Fundamentos de Derecho
Se inició el juicio de menor cuantía del que deriva el presente recurso de casación por demanda de don Cristobal contra la sociedad anónima denominada "Consorcio de Promociones Inmobiliarias", solicitando una indemnización de 4.380.000 pesetas, más sus intereses legales, suma que el actor conociera le es debida por haber intervenido como corredor de inmuebles en el encargo de venta de viviendas que le hizo la entidad demandada. La acción fue desestimada en ambas instancias, habiendo tomado como hechos probados, previa apreciación en conjunto de las pruebas practicadas, el Tribunal a quo los siguientes: a) Por documento llamado "nota de encargo" la compañía demandada encargó al actor la venta de todas las viviendas y plazas de aparcamiento de un edificio a levantar en Castelldefels. El documento lleva fecha de 7 de noviembre de 1985 y en él se hace constar, en su anverso, según declaración del mandante que "no tiene encomendada a ningún otro agente" la venta referida, b) Consecuentemente en las condiciones impresas al dorso se hace constar, en la segundas, que el encargo "tendrá el carácter de exclusiva", e interlineado a máquina se escribe que es por un plazo de veinte meses, a contar desde la autorización de venta anticipada y percibo de cantidades a cuenta". Consta también (condición 10) que "la comisión se devengará en el momento de formalizarse cada venta a terceros en contrato privado", c) Se apreció por la Sala a quo, además del expresado pacto de mediación, la existencia de un contrato de permuta con la misma fecha entre las mismas personas, contrato al que el actor hace constante referencia, pero sin conexión jurídica ninguna con el encargo de mediación, ni expresa ni tácita,
d) La demandada notificó al mediador por escrito (carta de 3 de junio de 1987) su decisión de extinguir la relación de mediación a partir de esa fecha, y consta probado que con anerioridad ninguna actividad había desarrollado el demandante, ya ha sido la propia entidad que le formuló el encargo, la que buscó a loscompradores, a los que finalmente vendió las viviendas e inmuebles; todo ello observando una absoluta pasividad el mediador durante los casi dos años que subsistió la validez del encargo, e) Por último se basa la Sentencia recurrida en que lo que se pide en la demanda no es la reparación de gastos o desembolsos efectuados sino el pago del premio o compensación que sólo podría exigir si se hubiera llegado a la perfección de los contratos promocionados (fundamento jurídico noveno de la misma Sentencia).
El recurso de casación se fundamenta en cinco motivos, el primero amparado en el núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "fundado en error de hecho justificado documentalmente". El recurrente basa su motivo en un requerimiento notarial de 5 de junio de 1987 en el que el actor estimaba que dicha mediación había quedado sin efecto en méritos de negociaciones entre las partes "que no logró acreditar en el transcurso del proceso". El recurrente pretende a través de dicho documento considerar grave error de la Sala a quo haber considerado justa causa de la resolución del contrato la apreciada por dicho Tribunal. El motivo debe rechazarse toda vez que: En primer lugar se basa en un documento que no es tal a los efectos del invocado núm. 4 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuanto esta Sala declaró con gran reiteración (últimamente en Sentencias, entre otras, de 13 de mayo, 18 y 19 de diciembre de 1991 ) que no son suficientes para demostrar error en la apreciación de la prueba las actas notariales, ya que lo único que acreditan es la constancia de las manifestaciones en ellas contenidas, pero no la exactitud de los dichos efectuados, careciendo de carácter documental para denunciar error de hecho en casación. En segundo lugar, es inaplicable el núm. 4, invocado, al existir pruebas contradictorias en las que se apoyó el Tribunal de instancia para desestimar la demanda, que realizó una apreciación en conjunto de las pruebas, y que ha de prevalecer en caso de discrepancia sobre la valoración de aquéllas que hizo el recurrente (Sentencias de 17 de julio, 17 de diciembre de 1992 y otras). Todo lo que, además, revela que no concurre en el documento aducido la literosuficiencia exigida por la doctrina de esta Sala, con toda insistencia que hace innecesario cita pormenorizada de Sentencias en tal sentido. Por consiguiente, el motivo debe decaer.
El segundo de los motivos, así como el tercero, se basan en el núm. 5 del art. 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y acusan respectivamente, con la misma finalidad, la infracción de los arts. 1.258 y 1.256 del Código Civil , y en ellos alega el recurrente, por un lado, que de haber iniciado su actividad mediadora incurriría en responsabilidades administrativas e incluso penales: y, por otro, que la facultad unilateral de resolución del contrato de mediación que se atribuyó la entidad demandada implica quedar a su arbitrio el cumplimiento de dicho contrato. Ambos motivos quebrantan esencialmente, en caso de ser estimados, tanto la normativa general de la contratación, como la específica del contrato de corretaje o mediación. En efecto: a) El contrato de corretaje se halla sometido a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido y además a que el contrato tenga lugar "como consecuencia" de la actuación del corredor, pero no cuando el contrato tuvo lugar previas gestiones de la propia demandada y sirviéndose de sus empleados. En el caso discutido hubo un encargo para procurar la venta de las viviendas, pero el mediador no llevó la actuación necesaria a tal fin, realizándose las ventas por las gestiones de la demandada; por tanto como se deduce de las Sentencias de 23 de septiembre de 1991 y 19 de octubre de 1993 y las en ellas citadas, en este caso no concurrieron los requisitos jurisprudenciales que determinan la perfección y consumación de un contrato de corretaje y el derecho del mediador a percibir su premio, b) No cabe objetar que de lo contrario el ahora recurrente hubiera incurrido en responsabilidades administrativas o de otro orden, porque, aparte de que tales responsabilidades no figuran en ningún precepto legal ni en pactos convenidos, de aceptarse la postura del recurso quedaría constituido una especie de gravamen sobre la propiedad inmueble a favor del corredor, en contravención con la doctrina inveterada del numerus clausus de derechos reales en nuestro ordenamiento (Sentencia de 23 de noviembre de 1934 ) y se contravendría además, sin fundamento legal ni contractual, la naturaleza jurídica configurada por esta Sala de la actuación del corredor (entre otras, Sentencias de 27 de diciembre de 1962 y 2 de mayo de 1963 ). c) No puede alegarse con éxito que en el caso ahora contemplado no pudo actuar el corredor por hallarse pendiente de conceder un permiso administrativo, al que se refiere la cláusula 2 .º del contrato, porque ello no afecta en absoluto a las facultades dominicales del que hizo el encargo sobre las cosas objeto del mismo para gestionar por su cuenta el contrato, máxime cuando nada se probó de que el mediador hubiera llegado a perfección alguna de contratos con terceros; circunstancia ésta que, de haberse producido, hubiera hecho variar sin duda el sentido de la Sentencia recurrida, y que hace inaplicables las consideraciones que se exponen en el recurso acerca de la doctrina de esta Sala en esta materia, así como las Sentencias que cita e incluso copia, ya que o se refieren al estricto ámbito obligacional administrativo, que no impiden en absoluto iniciar las actividades de mediación con vistas al otorgamiento de documentos privados, a los que se refiere el encargo pactado (condición 10), o se refieren a supuestos distintos del discutido. Igualmente de acceder a lo pedido por el recurrente quedaría evidentemente limitado el derecho de propiedad del recurrido con infracción del art. 348 del Código Civil ; y, además, en el aspecto obligacional, con infracción de la regulación del contrato de mandato (art. 1.709 y Sentencias del Código Civil ), que claramente establece la facultad de revocación del mandato por parte del mandante (art. 1.733 del mismo cuerpo legal), precepto aplicable al contrato de corretaje, al no haberse pactado nada en contra,sin perjuicio de las obligaciones del mandante para resarcir al mandatario, en este caso corredor, por los perjuicios que haya sufrido en la ejecución del corretaje; perjuicios que en el supuesto litigioso no se han acreditado, lodo ello hace inaplicables, en la forma solicitada en el recurso, los preceptos legales invocados en estos motivos, al no acreditarse mala fe de la recurrida (habiendo de presumirse, por tanto, la buena fe), ni la existencia de uso o costumbre jurídica en el sentido pretendido por el recurso, ni Ley en contrario. Consecuentemente no se infringió el art. 1.256 por la Sala a quo, a no ser en contra del recurrente, al adoptar una posición jurídica no avalada por Leyes, usos ni jurisprudencia, d) Nada significa tampoco la nota de exclusividad dada al encargo expresamente por las partes a favor de la ahora recurrente. Ya que ello no afecta a la característica fundamental del corretaje de hallarse sometido, como una especialidad del mandato, a la voluntad revocatoria del mandante, y referida únicamente, como se dice en el anverso del "encargo", a que las ventas no se habían encomendado a ningún otro agente; pero esto en modo alguno puede dar a entender y a aceptar que el propietario de los inmuebles estuviese gravado durante veinte meses a no poder disponer de mis inmuebles, todo ello dentro de los hechos acreditados en la litis, contra los que infructuosamente se ha opuesto el recurrente. Sin que pueda afirmarse en absoluto que el comitente haya de respetar la exclusiva durante todo el período concertado, ni menoscabo de los daños y perjuicios causados al corredor, no probados como a se dice en esta litis.
Por último, los motivos 4 y 5, con idéntico amparo procesal que los dos interiores, han de ser también desestimados. Sobre el 4.a porque como se ha visto por la jurisprudencia de esta Sala en supuestos como el debatido, el corredor no llevó a cabo la gestión para perfeccionar el contrato encargado, o como dice la Sentencia de 17 de mayo de 1966 , no consiguió "el resultado apetecido", ni siquiera bajo la forma de promesa de venta a que se refiere la misma Sentencia y que fue la base de haber estimado el criterio del mediador en aquel caso litigioso; y sobre el 5.º, donde h- alega la infracción de los arts. 1.106 y 1.107 del Código Civil , porque se ha probado la supuesta actuación dolosa del recurrido y menos los aducidos lucros cesantes, que se hacen relacionar con otro contrato en que también intervino el ahora recurrente sin haber probado la relación entre ambos y que uno haya sido condición esencial o sitie qua non del otro, haciendo consistir aquel lucrum cessans en la prestación pactada de la conraparte, con olvido de la reiterada doctrina de esta Sala en este punto, a cuyo tenor "el lucro cesante o ganancias frustradas ofrece muchas dificultades partí su determinación y límites, para participar de todas las vaguedades e incertidumbres propias de los conceptos imaginarios, y para tratar de resolverlas el derecho científico sostiene que no basta la simple posibilidad de realizar la ganancia, sino que ha de existir una cierta probabilidad objetiva que resulte del decurso normal de las cosas y de las circunstancias especiales del caso concreto, y nuestra jurisprudencia se orienta en un prudente criterio restrictivo de la estimación del lucro cesante, declarando con reiteración que ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ventajas, sin que éstas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas (Sentencia de 22 de junio de 1967 , que resume anterior jurisprudencia y ha servido de base a la posterior). Bastando la lectura de estas consideraciones para cerciorarse de que en el caso debatido ahora el recurso no solicita ganancias frustradas sino, como señala en su demanda, una cantidad concreta equivalente al premio de mediación, es decir, el porcentaje determinado con precisión en el hecho 6.º de la demanda, de conformidad con lo que se pactó en el anverso de la "nota de encargo", párrafo último. Consecuentemente el motivo quinto ha de ser también desestimado y con él la totalidad del recurso.
La desestimación del recurso da lugar a la imposición de las costas al recurrente y a la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal (art. 1.715, párrafo último, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación interpuesto por don Cristobal contra la Sentencia que con fecha 19 de febrero de 1991, dictó la Sección Quince de la Audiencia Provincial de Barcelona , condenando a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal; y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los Autos y rollo de apelación remitidos.
ASI, por esta nuestra Sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Alfonso Barcala Trillo Figueroa.-José Almagro Nosete.-Jaime Santos Briz.-Rubricados.
Publicación: Leída y publicada fue la anterior Sentencia por el Excmo. Sr. Magistrado don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en la tramitación de los presentes Autos, estando celebrando audiencia pública la Sala Primera del Tribunal Supremo en el día de hoy, de lo que como Secretario de la mismacertifico.-Vázquez Guzmán.-Rubricado.
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