Contenido del contrato de corretaje
| Autor | Purificación Cremades García |
| Páginas | 233-304 |
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No existen reglas generales en los contratos de mediación en cuanto a su forma, lo que derivará en una dificultad de prueba de su existencia, especialmente para poder reclamar la comisión o retribución devengada.
Los acuerdos o pactos pueden efectuarse de forma verbal433, incluso en ocasiones el concierto se conforma por teléfono434. Por tanto no necesita para su validez que haya sido firmado y concertado por escrito435. También podría darse un consentimiento tácito por parte del oferente436.
Ello hace que se puedan arbitrar diferentes fórmulas, todas válidas para probar la actividad desarrollada por el mediador y por tanto su derecho al cobro de la referida comisión. La fórmula más extendida es la denominada «nota de encargo», aunque también pueden utilizarse otras fórmulas como reconocimiento de deuda o una nota de información por la que una persona reconoce recibir información sobre una transacción determinada. Incluso un parte de visita o ficha de peritaje con teniendo datos que sólo se podrían conocer por un encargo previo.
La nota de encargo es aquel compromiso plasmado por escrito, que adquiere por una parte el mediador de desarrollar su actividad, tendente a concluir una determinada operación por encargo de una persona, que a su vez se compromete a dar dicho compromiso en exclusiva437al referido mediador y ello durante un plazo determinado.
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Dice el artículo 30 del Reglamento de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria aprobado por Decreto de 4 de diciembre de 1969 que «cuando un Agente de la Propiedad Inmobiliaria reciba el encargo de efectuar alguna de las operaciones previstas en el artículo 1º, invitará al cliente a suscribir la nota de encargo, en impreso que se facilitará por la Junta directiva del Colegio o, en su caso, en el impreso de exclusiva que utilice el profesional, con su membrete, el cual habrá de estar adaptado al modelo del Colegio.
En la referida nota, el Agente hará constar la fecha de encargo, los datos facilitados por el cliente que sean necesarios y hayan de tenerse presentes para realizar la operación y el plazo de duración de dicho encargo. El Agente hará constar en el impreso, lo antes posible, una diligencia, escrita por el mismo, en la que conste la situación registral y gravámenes de la finca, así como las posibles expropiaciones, todos cuyos datos deberá comprobarlos el Agente en el Registro de la Propiedad, Delegación del Ministerio de la Vivienda, Ayuntamiento y centros oficiales.
De no fijarse plazo se entiende que tiene la duración de tres meses.
Asimismo se hará constar la declaración del cliente de no tener la operación encomendada a ningún Agente o, en su caso, la indicación del Agente al que hubiera encargado con anterioridad».
Pero la nota de encargo no deja de ser una plasmación por escrito de lo convenido entre las partes, sin embargo la libertad de pactos y todo lo referente a la forma que recoge nuestro Código civil, convierte a la referida nota de encargo, en el documento prueba de la relación jurídica.
Hemos de tener en cuenta además que según el Reglamento de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, el compromiso recogido en la nota de encargo debe contener la circunstancia de exclusividad del encargo al concreto agente, sin embargo nada impide que se cumplimente la referida nota de encargo sin el compromiso de dicha exclusividad, tal y como parece desprenderse del final del artículo.
La no suscripción de la nota de encargo, ni la plasmación en el libro-registro de las operaciones en las que intervienen los agentes, no suponen como sanción, la pérdida de honorarios, ya que dichas formalidades lo son por motivos de organización profesional, por lo que la única consecuencia de su incumplimiento podrá ser la de responsabilidad corporativa(sentencia de Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 1986 438).
La sentencia del Tribunal Supremo 6 de octubre de 1990 439establece que «La obligatoriedad para la entidad recurrida de tal contrato, cualquiera que sea la
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forma en que se haya celebrado (art. 1.278 del Código civil) es evidente, como deriva de la libertad de contratación que establece el artículo 1.255 del mismo cuerpo legal y confirma el artículo 1.091 del propio Código. A ello no es en absoluto obstáculo que la profesión de Agente de la Propiedad Inmobiliaria está sujeta a una reglamentación oficial; en primer lugar, porque el contrato que gestionó el actor recurrente no es de los regulados por tal reglamentación (art. 1º del Decreto de 4 de diciembre de 1969), y en segundo lugar, porque la existencia de una reglamentación administrativa no altera la naturaleza jurídica de contrato de Derecho Civil que tiene la mediación o corretaje en todas sus variantes, sometidas o no a reglamentación administrativa, puesto que esta última no señala en ningún caso la nulidad de los contratos realizados en contravención a la misma (como sería al amparo del art. 6.3 del Código civil), y las formalidades que en aquella reglamentación se señalan evidentemente no afectan tampoco a la obligatoriedad y existencia de los contratos, sino que representan únicamente como da a entender la sentencia de esta Sala de 18 de junio de 1968 440 , garantías jurídicas de las transacciones, siempre sin perjuicio de las sanciones de carácter administrativo que en su caso sean aplicables» 441 .
La libertad de forma es evidente por aplicación como pilar básico y fundamental de nuestro derecho de obligaciones y contractual, del artículo 1.255 en relación con los artículos 1.278 y 1.091 del Código civil. Se podría decir que la existencia, en el contrato de corretaje, de las referidas formalidades recogidas en el Reglamento, pueden servir como garantía, en cuanto que las mismas prueban la existencia de la relación contractual.
En realidad, ni su ausencia afecta ni están en contradicción con la naturaleza jurídica del contrato civil de corretaje, pues si tenemos en cuenta el tenor literal del artículo 3 del Reglamento de 1969 de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, el mismo establece que cuando el agente reciba un encargo «invitará al cliente a suscribir la nota de encargo», por lo tanto no necesariamente deberá suscribirla; piénsese además que si después se refiere a determinadas formalidades, ello puede ser debido a que se esté conviniendo una relación en exclusiva, que no es la única manera, y además será probablemente la forma menos frecuente de hacerlo.
Existe una libertad absoluta en cuanto a la forma que debe tener el contrato de corretaje, y cualquier fórmula que se utilice resultará válida a los efectos de probar
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la existencia del contrato de corretaje y su contenido442. La ausencia de forma incluso escrita, no afecta a la obligatoriedad ni existencia del contrato. La nota de encargo, denominación atribuida en el Reglamento del 69, representa una garantía jurídica de la transacción, en cuanto que prueba no sólo su existencia, sino el contenido o los términos del pacto. Es la manera de documentar el contrato de corretaje, sin embargo dicha alusión no se encuentra en los nuevos Estatutos de los APIs de 2007.
La Nota de Encargo será, como hemos visto...
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