Consideraciones sobre el contrato de corretaje

AutorCarlos Cuadrado Pérez
CargoProfesor Titular de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid
Páginas2481-2557

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I Introducción

En el seno del actual tráfico jurídico y, de manera destacada, en el ámbito de la actividad mercantil, puede apreciarse el auge de las figuras contractuales de «colaboración». Dentro de ellas, goza de una gran relevancia el deno-Page 2482minado contrato de mediación o corretaje 1, pues el desarrollo de las operaciones comerciales resulta, en multitud de ocasiones, facilitado por la intervención de terceras personas ajenas a los «contratantes finales».

Este tipo contractual constituye una evidente realidad social 2, cuya importancia se acrecienta a medida que la actividad económica y comercial incrementa su volumen. Resulta muy frecuente, por ejemplo, ver cómo quienes pretenden comprar o vender algo (v.gr., una casa), o celebrar un contrato de seguro, recurren a los servicios de terceros, que los pondrán en contacto con sujetos interesados en contratar. En realidad, para el desenvolvimiento comercial, se exige frecuentemente la intervención de ciertas personas que pongan en relación a los futuros contratantes, y les faciliten, de este modo, la ocasión de celebrar un contrato 3. En este sentido, es posible que quien pretende comprar o enajenar un determinado bien ignore quién se halla interesado, a su vez, en vender o adquirir dicho bien; por este motivo, puede solicitar los servicios de un tercero, con el propósito de que éste lo ponga en relación con eventuales interesados en celebrar el contrato deseado. La enorme importancia de esta labor ha propiciado que un número ingente de personas haya convertido la mediación en su profesión. El paradigma de esta tendencia, en el marco de la vida cotidiana, lo podemos localizar en los agentes de la propiedad inmobiliaria, quienes ejercen su actividad mediadora fundamentalmente en torno a la compraventa y al arrendamiento de bienes inmuebles. No obstante, existen otros muchos ejemplos, igualmente relevantes, en materia de seguros, en el ámbito comercial, etc.

Aunque la actividad mediadora tiene embrionarios precedentes en el Derecho Romano 4, ha sido la intensificación de la contratación en el modernoPage 2483 tráfico jurídico el factor que ha contribuido al actual apogeo del contrato de corretaje 5. Según explica MARTÍNEZ VAL, la «publicidad y la información, tan extendidas en la actualidad, no son en muchas ocasiones suficientes y se busca una gestión humana, directa e interesada, que anude los intereses contrapuestos de las partes y facilite la ocasión de concluir un contrato» 6. A nuestro modo de ver, además de las incontestables ventajas que este mecanismo supone para aumentar la fluidez del tráfico y el número de contratos, tales como la comodidad y la celeridad en la contratación, o la subsanación de la falta de conocimiento en relación con un concreto sector de la actividad económica, una de las razones de su actual relevancia puede hallarse, precisamente, en la relativa falta de efectividad de los mensajes publicitarios en un mercado saturado de anunciantes.

Llegados a este punto, hemos de plantearnos la siguiente cuestión: ¿qué es «mediar»? En esencia, podemos describirlo como la intervención de un sujeto que pone en contacto o relaciona a dos o más personas, en aras de facilitar la eventual conclusión de un contrato en el que éstas se hallan interesadas 7. En relación con esta actividad, STRACCA señaló: «Proxeneta est, qui in negotiisPage 2484 licitis partium voluntates inquirendo earundem consensu cum salario vel sine, ministerium accommodat et operula ista defungitur» 8. En realidad, el mediador, una vez ejecutada su labor, se mantendrá al margen del contrato que se perfeccione entre las dos partes a las que él ha puesto en contacto. Su función, en principio, radica en posibilitar la perfección del contrato entre otras dos partes, de tal forma que la actividad mediadora «adquiere relieve y trascendencia jurídica en función de un resultado real», sin el cual la finalidad social y económica de la mediación se verá frustrada 9. Así pues, la percepción de los honorarios por el mediador depende de la efectiva conclusión del concreto contrato en relación con el cual fue contratada su actuación.

En el Codice Civile italiano sí se ofrece un concepto legal de «mediador», si bien resulta notoriamente incompleto. En su artículo 1.754, se dispone: «E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza». Como puede apreciarse, la mayor preocupación del legislador italiano, en este punto, radica en escindir la mediación de cualquier otra figura que implique una dependencia jerárquica o profesional del mediador en relación con quien encarga su intervención. Sin embargo, una vez alcanzado tal propósito, olvidó configurar con precisión el supuesto de hecho de la mediación. Tal actitud del legislador italiano ha dado lugar a una abundante literatura jurídica.

En opinión de CARRARO 10, el legislador italiano, al redactar este precepto, ha tenido en cuenta, únicamente, el contenido más frecuente en la práctica de la actividad del mediador, de tal forma que la norma minus dixit quam voluit. Por su parte, CATAUDELLA11 considera que nos hallamos frente a una norma de mínimos, es decir, ante un artículo donde se establece la actividad imprescindible para que quepa hablar de «mediación», sin perjuicio de que puedan existir modalidades más completas y desarrolladas de esta misma figura. Por consiguiente, parece que la doctrina italiana mayoritaria 12 defiendePage 2485 la aplicación extensiva del artículo 1.754 del Codice, si bien tal opinión no resulta unánime 13.

En nuestro país no se ha planteado esta polémica: la doctrina y la jurisprudencia han aceptado, de manera generalizada, una configuración del contrato de mediación coincidente, en términos generales, con la definición propuesta por CASTÁN. Según este autor, el contrato de corretaje o mediación es «aquel por el cual una de las partes (el corredor o mediador) se compromete a indicar a la otra (que se llama oferente o mediado y, más usualmente, comitente o mandante) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (mediatario) o a servirle de intermediario en esta conclusión, a cambio de una retribución (llamada premio, prima o comisión14. Así pues, el mediador es un «cooperador físico y no jurídico» del negocio pretendido por el oferente 15. Esta definición resulta bastante precisa y, principalmente, útil, dado el silencio observado por nuestro legislador en torno a este contrato 16.

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Así, por ejemplo, en la STS de 4 de julio de 1994 se delimita el contrato de mediación o corretaje como «un contrato innominado facio ut des, por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución» (en parecidos términos se expresa el propio Tribunal Supremo, en sentencias de 4 de diciembre de 1953, 28 de febrero de 1957, 23 de octubre de 1959, 2 de mayo de 1963 y 10 de octubre de 2002) 17. De todo lo expuesto se desprende que el mediador facilita la celebración del contrato entre el comitente y un tercero 18, mas no contrata él mismo con dicho tercero en interés del comitente: «proxenetae officium est in tratando non in contrahendo».

Como consecuencia de estas precisiones, algunos autores han advertido que podemos distinguir dos clases de mediación:

a) La mediación que cabría denominar de indicación: en este caso, el mediador habrá de informar al comitente sobre la oportunidad de celebrar un contrato con alguien que se halla interesado en dicha contratación.

b) La mediación de negociación: en esta hipótesis, la gestión del mediador consistirá en hacer de intermediario en la contratación.

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Como puede comprobarse, esta concepción coincide con los términos en los que se expresa el primer párrafo del artículo 412 del Código de las Obligaciones suizo: «Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l'occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d'un contratto verso pagamento di una mercede». Por su parte, el legislador alemán no elabora una definición del contrato de mediación, sino que la presupone; no obstante, del tenor literal del § 652 del Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) se infiere que su concepción en relación con el contrato de mediación no dista mucho de la mantenida por el legislador suizo 19. En realidad, en materia de mediación, este último ha seguido, en algunos aspectos, la estela del ordenamiento jurídico alemán 20.

II Precisión conceptual

El legislador suizo, cuya definición del contrato de corretaje ha ejercido una gran influencia sobre nuestra doctrina y jurisprudencia, lo ha conceptuado como un contrato en virtud del cual el mediador recibe el mandato de indicar la ocasión de concluir un contrato o de interponerse para su conclusión, a cambio del pago de un premio (cfr. art. 412 del Código de las Obligaciones). Así pues, en el ordenamiento jurídico helvético, el «mandato» de señalar al oferente la oportunidad de contratar constituye el objeto principal del contrato de mediación, cuando se trata de un corretaje «de indicación».

Por lo tanto, no parece que la actuación de búsqueda desarrollada por el mediador pueda escindirse conceptualmente del contenido propio del contrato de corretaje, como pretende...

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