STS, 10 de Octubre de 1985

El Procurador don Gregorio Puche Brun, en representación de don Emilio , formuló ante el Juzgado de Primera Instancia de Madrid número cinco, demanda de juicio declarativo ordinario de mayor cuantía, contra la entidad DIRECCION000 de Madrid, sobre nulidad de acuerdos sociales, estableciendo en síntesis los siguientes hechos: Primero. Que el veinticuatro de abril de mil novecientos sesenta y dos ante el Notario de Madrid don José Luis Diez Pastor otorgó escritura de compraventa de piso don Joaquín por la que vendió y transmitió como cuerpo cierto el piso tercero derecha de la casa número NUM000 de la Plaza de DIRECCION001 de Madrid al demandante don Emilio , escritura inscrita en el Registro de la Propiedad número cinco. En la actualidad el demandante es propietario además del citado piso NUM001 derecha, del piso NUM001 izquierda y también del piso NUM002 derecha, inscritos en el Registro de la Propiedad número cuatro. Segundo. Acompaña copia de los Estatutos de la casa número NUM000 de la Plaza de DIRECCION001 de esta capital. Tercero. Que el día catorce de febrero a instancia del demandante don Emilio actuando en su propio nombre y como propietario que representa el doce como sesenta por ciento de la comunidad, fue requerido por el Notario don Félix Ruiz Cámara en el piso NUM002 izquierda de casa número NUM000 de Plaza de DIRECCION001 por el Presidente de la Comunidad. Cuarto. A pesar delprevio requerimiento notarial a instancia del demandante, se celebró en el domicilio privado del que alega ser Presidente de la Comunidad don Rogelio , el catorce de febrero se ha manifestado con unas líneas mecanográficas que no firma nadie. Quinto. El demandante ha intentado el acto de conciliación acudiendo al Juez Municipal y presentando la papeleta. Sexto. Que con posterioridad a veintiséis de febrero de mil novecientos ochenta, fecha en que lleva la "Comunicación al Administrador» cuya fotocopia acompaña. Como prueba acompañan el documento bancario de transferencia; el Banco de Bilbao realizó la transferencia al Banco de Vizcaya de Princesa, uno, Madrid. Séptimo. Dicho propietario no ha sido notificado de modo fehaciente y detallado de los acuerdos adoptados en la supuesta reunión que fue convocada para el catorce de febrero a las diecinueve treinta horas en la primera convocatoria y a las veinte en segunda, habiéndose adoptado diversos acuerdos que se dan por reproducidos, por lo tanto es nulo el acuerdo de aprobación de las cuentas del ejercicio de mil novecientos setenta y nueve. Octavo. El acuerdo que figura en el acta reseñado con la letra E) y que se transcribe en la demanda y se da aquí por reproducido. Noveno. En la denominada acta de la reunión recibida por el demandante sin firma alguna que se responsabilice de su contenido, la unanimidad que se dice que adoptó el acuerdo era la constituida por los asistentes a dicha reunión, enmendando parcialmente el acta del administrador Secretario porque impone una modificación contraria a la verdad. Décimo. Como establece en la papeleta de conciliación se ha pedido que el Presidente se avenga y reconozca lo que en el mismo se hace constar y que se da por reproducido. Terminó suplicando se dictase sentencia declarando la nulidad y dejar sin efecto los acuerdos de la Junta de Propietarios demandada, adoptadas en reunión de catorce de febrero de mil novecientos ochenta, acuerdos primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo y noveno.

Admitida la demanda y emplazada la demandada Entidad DIRECCION000 de Madrid, no compareció en autos, siendo declarada en rebeldía.

Recibido el pleito a prueba, se practicó la que propuesta por la parte comparecida, fue declarada pertinente y figura en la pieza respectiva.

Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos al demandante para conclusiones, trámite que evacuó en su escrito, en el que solicitó se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenía interesado en autos.

El Sr. Juez de Primera Instancia de Madrid número cinco, don José Antonio Aguilera Bazaga, dictó sentencia con fecha 20 de enero de 1981 ,cuyo fallo es como sigue: Que estimando paréialinehte 1á" demanda interpuesta por el Procurador don Gregorio Puche Brun, en nombre y representación de don Emilio , debo declarar y declaro que procede la celebración de las reuniones de la Junta de Propietarios en un lugar neutral y en ningún caso en el domicilio privado de los convocantes; desestimando el resto de las peticiones. Todo ello sin hacer expresa condena en costas.

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de la parte actora don Emilio , y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, dictó sentencia con fecha 11 de febrero de 1983 , con la siguiente parte dispositiva: FALLAMOS que con parcial estimación del recurso de apelación formulado por la representación causídica de don Emilio , de la sentencia dictada por el Ilustrísimo señor Magistrado Juez de Primera Instancia número cinco de los de esta Capital con fecha veinte de enero de mil novecientos ochenta y uno, revocando en parte la misma, debemos declarar y declaramos la nulidad de los acuerdos adoptados por la DIRECCION000 de Madrid, el catorce de febrero de mil novecientos ochenta, a que hacen relación los números segundo y tercero y cuarto del suplico de la demanda, confirmando dicha sentencia en sus restantes pronunciamientos; no hacemos especial condena en las costas de esta segunda instancia.

El 2 de septiembre de 1983, el Procurador don Gregorio Puche Brun, en representación de don Emilio , ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley y doctrina legal contra la sentencia pronunciada por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid, con apoyo en Tos siguientes motivos: Primero. Autorizado por el artículo 1.691 causa primera por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 . Como se deriva de la simple lectura de la demanda origen de las actuaciones y del contenido de las sentencias de Primera y Segunda Instancia, las nueve peticiones del suplico de la primera giran en torno a la nulidad de determinados acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de la Comunidad demandada, celebrada el día 14 de febrero de 1980. La Sentencia del Juzgado estima la pretensión novena de la demanda y desestima el resto. La sentencia de la Audiencia estima además, las pretensiones segunda, tercera y cuarta, desestimando el resto. Sin perjuicio del amparo legal individualizado de cada una de las pretensiones rechazadas, todas ellas deben ser acogidas íntegramente por cuanto los diferentes acuerdos a que las mismas se refieren adoptados en la repetida Junta de 14 de febrero de 1980, son nulos por no figurar incorporados al Libro deActas de la Comunidad. Se trata de valorar en este motivo si la tesis mantenida por la Audiencia está o no ajustada a Derecho. Mantenemos el criterio positivo de la violación del precepto comentado. Segundo. Se formula al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación del párrafo cuarto del artículo 396 del Código Civil en relación con los párrafos tercero y cuarto del artículo quinto de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Este motivo se formula con carácter subsidiario del precedente y para el caso de que el mismo no fuese estimado por la Sala. Debemos indicar, además qué se denuncia en el mismo la violación del párrafo cuarto del artículo 396 del Código Civil en relación con los párrafos tercero y cuarto del artículo quinto de la Ley de 21 de julio de 1960 sobre Propiedad Horizontal, porque ambos preceptos aparecen íntimamente unidos y complementados, de tal forma que no puede darse la violación de uno sin que simultánea e inexcusablemente se produzca la del otro. Se consagra en ambos preceptos un fundamental principio de legalidad que consiste en la sujeción de esta "forma de propiedad» horizontal a la Ley que la regula y a los Estatutos, siempre que éstos no vulneren las disposiciones necesarias de la Ley. Por cuanto antecede, es procedente la estimación del motivo. Tercero. Se formula al amparo del número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación en su aspecto negativo o de falta de aplicación de la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 . Ya hemos expuesto en el motivo anterior que los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios de 14 de febrero de 1980, sin perjuicio de ello, y para el caso de que la Sala no compartiera el anterior criterio, habríamos de llegar a igual conclusión de ineficacia de los acuerdos porque los mismos no fueron adoptados con la unanimidad que exige la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 . Cuarto. Autorizado por el artículo 1.691 causa primera por infracción de ley y de doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692-1.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación por interpretación errónea de la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal , en relación con las reglas primera y tercera del mismo artículo. El quinto "considerando» de la sentencia recurrida apoya la decisión de la Audiencia de desestimar la primera petición del "suplico» de la demanda: Anulación del acuerdo de la Comunidad de Propietarios relativo a la aprobación de cuentas del ejercicio de 1979. Se basa el Tribunal para declarar que dicho acuerdo debe ser respetado en que: Primero. Fue adoptado por unanimidad de los asistentes que representaban el 51,50% de las cuotas de participación. Segundo. No implica modificación de los Estatutos. Pero, aun admitiendo que estas dos condiciones se den en el acuerdo impugnado, entendemos que éste, por ser contrario a los Estatutos y, concretamente, a sus artículos-23, 24 y 28 (cuya vulneración ya hemos razonado en el motivo segundo), es impugnable por el propietario disidente de acuerdo con la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . En resumen: aun partiendo de las premisas que establece la sentencia: que los acuerdos fueron adoptados por mayoría. Que no modifican los Estatutos: Lo que es indudable es que dichos acuerdos impugnados son contrarios -a los Estatutos, vulnerando lo establecido en los artículos 23, 24 y 28 de los mismos, por lo que son impugnables por el propietario disidente, sin más requisitos, y debe declararse su nulidad. Quinto. Autorizado por el artículo 1.691 -1.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil por violación del artículo 24 de la Ley de Leyes o Constitución Española . A nuestro juicio, la sentencia recurrida infringe el artículo 24 de la Constitución Española . Este artículo de la Constitución ha sido infringido por los siguientes motivos: A) Negar al propietario disidente la posibilidad de impugnar los acuerdos de la mayoría que sean contrarios a la Ley o Estatutos y que vulneren sus derechos o intereses legítimos, vulnera el artículo 24 de la Constitución que reconoce a "todas las personas» la "tutela efectiva» de sus derechos e intereses legítimos. Esta violación del artículo 24 de la Constitución Española es incuestionable porque existe una norma sustantiva y especial que protege este derecho impugnatorio del demandante: la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . B) Tampoco ha obtenido el demandante tutela de sus intereses legítimos de la Sala sentenciadora al dar ésta, validez jurídica y eficacia en Derecho a acuerdos de la Comunidad de Propietarios no reflejados en el Libro de Actas ni refrendados por los propietarios que los adoptaron, nulos de pleno derecho de acuerdo con el artículo sexto número tres del Código Civil que establece dicha sanción de nulidad de pleno derecho para los actos contrarios a normas imperativas si en éstas no se establece otro efecto como es el caso. Por ello subrayamos que la Sentencia que dicte esa Sala será de trascendencia histórica y de tutela efectiva de los intereses legítimos, coadyuvando al imperio de la Ley. C) Pero la tutela efectiva que obliga a los jueces y Tribunales según nuestra Ley de Leyes (artículo 24 ) nona sido obtenida por el demandante ni del Juzgado de Primera Instancia número 5 ni de a Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de Madrid. Concebimos este recurso señalando dos datos bien significativos que ponen de manifiesto la postura de la Comunidad demandada en este procedimiento. 1º) La DIRECCION000 ha permanecido rebelde en las dos instancias.

2. ) Según está acreditado en el ramo de prueba de esta parte en la segunda instancia, la referida Comunidad, en su reunión del día 4 de noviembre de 1981, acordó por unanimidad allanarse a las pretensiones del Sr. Emilio en este procedimiento. Circunstancias ambas que ponen de manifiesto la postura aquiescente de la contraparte en lo referente a las justas pretensiones del recurrente.

Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el 23 de septiembre del actual.Quinto. Ha sido Ponente el Excmo. Sr. Magistrado don José María Gómez de la Barcena y López.

Que la demanda inicial del procedimiento deducida por don Emilio , titular del piso NUM001 derecha del inmueble sito en la Plaza de DIRECCION001 de esta Villa se dirige contra la Comunidad de Propietarios de dicho inmueble, postulando en su suplico la declaración de nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios celebrada en la reunión de 14 de febrero de 1980, acuerdos que pormenoriza en los incisos primero al cuarto, que se declare el derecho del demandante a que se le entreguen el balance de situación de cada semestre natural anterior, y los comprobantes del extracto de cuenta corriente de la Comunidad, cuenta corriente de cada copropietario con especificación de las fechas exactas en que efectuaron sus aportaciones y cuantía de las mismas y comprobantes de todos los pagos efectuados por la Comunidad, inciso quinto; se declare que, conforme a los Estatutos, cada seis meses los propietarios habrán de satisfacer las partes correspondientes a los pagos efectuados, incrementados en un ocho por ciento en caso de demora, inciso sexto; que se declare que, conforme a los Estatutos, dentro del mes de enero y julio de cada año el Administrador deberá presentar el balance final del semestre natural anterior con los correspondientes comprobantes redactando el presupuesto de gastos comunes del semestre siguiente, inciso séptimo; que se declare la nulidad del acta aprobada de la reunión de 14 de febrero de 1980, inciso octavo; y que se declare que procede celebrar las Juntas en lugar neutral y en ningún caso en el domicilio privado de los convocantes, inciso noveno; recayendo la sentencia de primer grado que solamente estima el pedimento último y rechaza los anteriores, que recurrida por el actor da lugar a la ahora impugnada en la que la Sala de Instancia, confirma el anterior pronunciamiento estimado y acoge también los señalados con los números segundo, tercero y cuarto y absuelve a los demás.

El recurso de casación que se examina está integrado por cinco motivos, con los cuales únicamente tratan de atacarse los razonamientos de la sentencia de la Sala que conducen a la repulsa de la totalidad de los acuerdos adoptados en la supuesta Junta de 14 de febrero de 1980, que son los integrados en los pedimentos uno al cuatro y el octavo, ya que el razonar de la Sala en orden a la repulsa de los señalados con los números quinto al séptimo, ambos inclusives, no es objeto de combate particular en ninguno de los precitados cinco motivos, posiblemente al entender el recurrente que por integrar peticiones no incluidas en el acta impugnada, como la sentencia establece, su criterio debía ser respetado, y así se deduce del propio contexto de los motivos, todos aducidos con apoyo procesal en el número primero del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en su redacción anterior, que es la aplicable al recurso que se contempla, puesto que en ellos se acusa, en el primero, la violación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , al no declarar la nulidad del acta de Junta, por inexistente, en el segundo, la violación del párrafo cuarto del artículo 396 del Código Civil , en relación con los párrafos tercero y cuarto del artículo quinto de la Ley citada, formulado con carácter subsidiario y sólo para el caso de que no fuera acogido el anterior, en el tercero, la violación por no aplicación de la norma primera del artículo 16 de la misma ley , que exige la unanimidad para la modificación de los preceptos estatutarios, el cuarto, la interpretación errónea de la regla cuarta del artículo 16 de la repetida Ley en relación con las reglas primera y tercera del mismo artículo, referidos todos ellos al primer pedimento de la demanda, y el quinto, la violación del artículo 24 de la Constitución Española que declara el derecho de todas las personas de obtener tutela efectiva de los Jueces y Tribunales, en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos; motivos que van directamente referidos a la impugnación de determinados acuerdos adoptados en la Junta y la de ésta en su totalidad, aunque a su socaire se haga una referencia a los pedimentos no acogidos, pero sin que resulte de su contexto, con la debida claridad, que se impugna o ataca el razonar de la Sala de Instancia que se dejó indicado, en orden a que tales extremos, al no resultar incluidos en el acta cuestionada, y hacer referencia a derechos que reconocidos y declarados por los propios Estatutos, la sanción de su eficacia está reconocida por la Ley especial, lo que excusa el examinar los pronunciamientos rechazados.

El carácter imperativo, por ende de necesario y de obligado cumplimiento, de la normativa establecida en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, ya lo proclamó esta Sala en sus sentencias de 10 de mayo de 1965, 7 de febrero y 27 de abril de 1976 y 11 de diciembre de 1982 , carácter imperativo que indudablemente ha de atribuirse a la preceptiva establecida en el artículo 17 de dicha Ley , al ordenar que "los acuerdos de la junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas sellado por el Juzgado Municipal o Comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por Notario», exigencia de tipo formalista que habrá de ser cumplida rigurosamente por quien ostente la Presidencia de la Comunidad, ya que a la vista del contenido de los acuerdos transcritos, con expresión de fecha y hora de celebración, asistentes, cuotas de participación que representan, forma de adopción de los acuerdos, protestas formuladas, en su caso, y suscripción del acta por los asistentes, se garantiza, tanto a la Comunidad, como a cualquiera de los copropietarios, que con tales reflejos en el libro de actas, pueden disponer de loselementos precisos para el ejercicio de las acciones impugnatorias que la ley les concede, conocimiento del que carece si tal asiento no se na verificado, sin que tal exigencia legal, aparezca cumplida por la Comunidad interpelada, como se recoge en el segundo de los Considerandos de la sentencia impugnada, tal omisión sustancial, la que no puede en manera alguna estimarse suplida por la copia simple de la que se dice celebrada, dado que carece de las mínimas garantías de autenticidad, al no aparecer ni siquiera suscrita por ninguno de los que se dicen asistir, ni certificada por el que fuera Secretario de la Junta, y sin que la celebración de aquélla y la adopción de los acuerdos que allí se reflejan, hayan sido objeto de probanza alguna.

Tal razonar determina la estimación del motivo primero del recurso, habida cuenta de que, la inobservancia imperativa y de derecho necesario, del asiento en el libro de actas de la Comunidad, de los acuerdos impugnados, determina, también por así disponerlo el número tres del artículo seis del Código Civil , la nulidad de pleno derecho de los acuerdos presuntamente adoptados, acogimiento del motivo que, sin necesidad de entrar en el examen de los cuatro restantes, aboca a la casación de la sentencia impugnada, siquiera lo sea parcialmente, lo que obliga a dictar segunda sentencia resolviendo sobre la cuestión de fondo, objeto de la litis, todo ello sin hacer expresa condena de costas y sin pronunciamiento sobre depósito, que por su innecesariedad no fue constituido.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,