Cierre del acta y acuerdos ejecutivos
| Autor | José Manuel Martín Bernal |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho Civil y Magistrado |
En el artículo 16.4 LPH anterior a la reforma operada por Ley 8/1999, de 6 de abril, se decía que el acuerdo adoptado sería «provisionalmente ejecutivo». Realmente los acuerdos han sido siempre ejecutivos y también ahora, salvo que el juez decrete que «la impugnación de los acuerdos de la junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios».
Quiere decirse que hoy la impugnación del acuerdo no suspende su ejecución con la excepción de los supuestos a que terminamos de hacer mención.
Desde tal efectividad, los contenidos por tanto casan con el artículo 18.4 y el 19.3, ambos de la Ley 8/1999.
Esa solución sería ciertamente relevante y conclusiva, si no fuera porque puede haber acuerdos que dependen de votos presuntos, a los que nos referiremos más adelante, de propietarios que no concurren a las asambleas, entrando entonces en juego la aplicación de los artículos 9 y 17.3 de la Ley vigente. En efecto, el primero de los artículos citados establece que el acuerdo ha sido adoptado, existiendo asistentes de la junta, en aquellos supuestos en que el proceso de formación de la voluntad comunitaria está sometido al sistema del voto «presunto» para la validez de los acuerdos a que se refiere el artículo 17.3 LPH, que establece: «3.º Para la validez de los demás acuerdo bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación».
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los parrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
En tales casos, no sólo no se aplica la ejecutividad del acuerdo previsto en el artículo 19.3 LPH hasta que no transcurra el plazo de treinta días durante los cuales el propietario puede manifestar su discrepancia respecto de lo acordado, sino que, como consecuencia de ello, el acta no habrá podido ni siquiera cerrarse hasta pasados esos treinta días, en los casos en que no pueda entenderse que hasta entonces no existe acuerdo, que ésta es otra cuestión que dilucidamos más adelante 3.
¿Puede haber, por tanto, validez de acuerdos sin que exista acta que los contenga?
Si no hay acta, ¿qué necesidad hay de notificarla entonces al propietario ausente, para que produzca su posible discrepancia?
¿El acuerdo ha de ser ejecutivo antes incluso de que se cierre el acta, sometida a la voluntad de los propietarios ausentes?
¿Qué sucede, mientras tanto, si han de abordarse acuerdos perentorios importantes y trascendentales para la buena marcha de la comunidad?
No es fácil reducir a sistema de respuestas el anterior elenco de cuestiones, entre otras razones porque, como se verá a continuación, unas se producen de lege data y otras de lege ferenda, aunque todas ellas se inscriban en la misma problemática.
Partiendo de la naturaleza jurídica del acta a la que se atribuye carácter de escritura privada, como simple documento privado, habría que reconducir el tema a la calificación jurídica y el valor del acta del acta-acuerdo, bien como forma ad substantiam o ad probationem, y de los efectos que tales formas han de producir, y a los que nos referimos a continuación, y lo haremos para no abandonar el método que venimos siguiendo, partiendo primero de algunas consideraciones sobre la normativa de Derecho comparado, básicamente del Derecho italiano, como referente para descender a continuación nuestro Derecho interno. Así, el último párrafo del artículo 1.136 del Código Civil italiano reza: «De los acuerdos de la junta se ha de redactar un acta que debe transcribirse en un registro llevado por el administrador», y tiene su parcial correspondencia con el artículo 17 de nuestra ley especial (hoy art. 19 por la reforma operada por Ley 8/1999).
Se trata, por tanto, de saber ahora si el legislador exige la redacción del acta, so pena de nulidad del acuerdo de la junta de propietarios, o si la extensión del acta se quiere ad probrationem tantum, o si por otras razones.
Al ya transcrito último párrafo del artículo 1.136 C.C. italiano, y los artículos 1.137 y 1.138 del Código vigente de 1942, sobre los que a continuación haremos las oportunas consideraciones, con precedentes en los artículos 673-684 del Código Civil transalpino pero de 1865, habría que añadir la redacción dada para los artículos 2.375 y 2.421 del vigente Código, el primero inspirado en el modelo germánico, mientras que el artículo 2.421 con precedentes en el artículo 140 del Código de Comercio italiano de 1882.
Por lo que respecta a Francia, insuficiente la regulación en la materia en el artículo 664 del Code napoleónico -de ahí su derogación por medio del artículo 13 de la Ley de 28 de junio de 1938-, incompleta y no satisfactoria, se promulgaría en dicho país una nueva legislación en la materia (véase la Ley de 10 de julio de 1965 y el Derecho de ejecución de 17 de marzo de 1967).
Cada una de las tesis que exponemos a continuación tiene una cierta crítica que trataremos de sintetizar, a riesgo naturalmente de que algunos aspectos, sin el debido análisis, queden sin la correspondiente crítica.
A) Derecho italiano
En el campo del Derecho italiano, la doctrina que sostiene la necesidad ad substantiam del acta, considerando la relación acuerdo-acta como el sucederse de un documento a una declaración oral, se funda, principalmente, en un argumento: la redacción del acta sería un elemento indispensable ad substantiam porque así es considerado por el legislador en base al nexo dispuesto por los artículos 1.137, párrafo primero, y 1.138 del Código Civil. De un modo especial, la disposición del artículo 1.137, que regula las impugnaciones de los acuerdos de la junta de propietarios, establece que los acuerdos tomados por la junta, conforme a los artículos precedentes, son obligatorios para todos los condueños, mientras que en el cuarto y último párrafo del artículo 1.138 del Código Civil, el legislador declara inalterables por voluntad de los particulares, entre otras, las normas de los artículos 1.136 y 1.137 del Código Civil.
De la combinación de tal articulado se podría deducir la voluntad legislativa de exigir la observancia de todas las normas dadas a propósito de los acuerdos «como condición de su obligatoriedad», de lo que se derivaría la consecuencia de que faltando una de tales condiciones, entre las cuales figura la regla sobre la redacción de acta, el acuerdo habría de considerarse tamquam non esse, como si no existiere.
Solución la anterior avalada por la seguridad jurídica, y para hacer prácticamente realizable, con la mayor economía extrajudicial y judicial, la disposición del artículo 1.137 sobre los recursos contra los acuerdos. Y si bien puede admitirse tal solución, no conviene olvidar que el artículo 1.136 no conmina con una sanción, ni siquiera indirecta, para la violación de la norma en él contenida, y si bien es cierto que el citado artículo es inalterable por explícita disposición del último párrafo del artículo 1.138, el acto desprovisto de la forma exigida es nulo en virtud de la regla en materia de normas imperativas (arg. ex. art. 1.148 C. Civil), pues se trataría para tal derecho no de una nulidad textual, sino de una realidad virtual o tácita a deducir del sistema adoptado.
B) Derecho español
En nuestro Derecho positivo, y al carecer de preceptos del tenor de los italianos, según determindo sector doctrinal, se podría llegar a la conclusión de una voluntad legislativa de observancia de esa redacción o documentación, so pena de nulidad del acuerdo.
Como el tantas veces citado artículo 17 de nuestra ley de 1960, coincidente con art. 19.1 LPH tras la reforma, no contempla ninguno de esos planteamientos, pero a la vista de nuestro artículo 1.258 del C. Civil (libertad de forma), habría que convenir que, a falta de una norma expresa en tal sentido, no cabría mantener el principio de la nulidad del acuerdo.
Ahora bien, y aquí los criterios entre ambos países son concordes, la única reproducción segura de una voluntad colectiva puede resultar de lo escrito, que constituye la mejor garantía de previsión y estabilidad de los acuerdos.
A) En el Derecho comparado
a) La italiana y su crítica
La jurisprudencia en este tema también es escasa, y en algunos supuestos, como el que resumimos sólo inciditer o como obiter dictum, afronta la cuestión apuntada.
Forma ad substantiam
No es obligatorio para todos los copropietarios y no es oponible a la copropiedad un acuerdo que no esté consagrado en un acta de conformidad con el artículo 1.136 del Código Civil. No puede admitirse el juramento decisorio como prueba de un acuerdo de la junta que, para vincular al condominio, exige haber sido recogido en el acta de la junta
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El problema...
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