STS, 7 de Noviembre de 1980

Al amparo de la causa cuarta del artículo 52, cuatro, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959 , injusticia de notoria al infringirse, por violación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El actor dice en el hecho primero de su demanda que es arrendatario de las tres fincas que describe fincas esas tres, afirma, que construyeron el objeto del contrato. Añade que se ha enterado de que el demandado ha comprado los números uno y dos, junto con otras y aunque siguen siendo dos, dice en el hecho tercero que se describen en la escritura como una sola. Es decir, la pretensión se deduce en tanto en cuanto el actor se considera arrendatario de las dos fincas, la uno y la dos, que sólo se hacen figurar como una en el título, pero no admite que sea una sola finca. La sentencia recurrida, después de declarar rescindida "ex lepe" la transmisión, da lugar retracto. "Con respecto a la finca descrita en el hecho segundo de la contestación". Ninguna de las partes ha pedido esto. Más todavía, la finca del hecho segundo de la contestación a la demanda viene a los autos, no puede ser de otra manera, en momento procesal posterior al ejercicio de la acción sin que halla habido acción reconvencional, sin posibilidad ya de pedir el retracto sobre tal finca que nadie ha pedido. Por que si, a todo evento, en la súplica se pide el retracto de dos fincas, aunque figure como una sola en el título transmisorio, la petición se hace en tanto en cuanto retrae dos fincas. La sentencia da lugar al retracto de una sola y única finca. No se refiere a "figurar" como una en el título transmisorio aunque sean dos, que es no sólo la tesis del actor "sino el modo de pedir". Se da lugar al retracto de una finca como una tesis de finca única que es la mantenida por la parte demandada, hoy recurrente. Y esto es falta de congruencia. A) En cuanto se resuelve con base distinta a la no sólo no alegada, sino tampoco planteada en la demanda. B) En cuanto se resuelve de modo distinto el pedido en la demanda. Y hemos dicho anteriormente que la finca del hecho segundo viene a los autos en momento procesal posterior, bajo el presupuesto de ser una sola finca. Así centrado el tema surge con clara evidencia que se ha cometido la infracción, por violación, del precepto legal, que es el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Al amparo de la causa tercera del artículo 52, cuatro, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959 ; injusticia notoria al infringirse, por violación, el artículo 1.252 del Código Civil . El aspecto más importante de la cuestión radica en que el actor ejercita su acción de retracto sobre el presupuesto de que las dos fincas objeto del mismo, para nosotros una sola, son fincas rústicas en tanto que la parte demandada entiende que, a los efectos de la legislación especial la finca no es rústica, por aplicación de lo establecido en el apartado C) del artículo 2 de la Ley de 15 de marzo de 1935, y apartado tercero del número dos del artículo 2 del Reglamento de 29 de abril de 1959 . La Sala de Instancia establece que se trate de una finca rústica y su contrato se rige por la legislación especial, por cuanto no excede en un duplo de otras semejantes. A esta conclusión no llega la Sala de Instancia mediante el análisis de la prueba, sino con base en que así se entendió en un juicio sumario de desahucio habido anteriormente entre las partes. Y como aquí no se ha planteado excepción alguna, sino que la sentencia se "atiene a los efectos negativos" de la cosa juzgada, se hace preciso examinar los términos del anterior proceso y los actuales, para ver si se dan las identidades procesales que exige el artículo 1.252 del Código Civil . Material que está en los autos y que se hace necesario examinar comparativamente. A) En ese juicio de desahucio, número uno de 1977 del Juzgado, don Jose Augusto y parte demandada, quien hoy es actor, don Augusto . B) Con evidente error de lo que es la indivisibilidad del contrato, el señor Jose Augusto pretendió el desahucio de la DIRECCION000 ", que describe en el hecho primero de aquella demanda, que es la misma del hecho segundo de la contestación del presente proceso de retracto y que, según la adversa, son las fincas uno y dos del hecho primero de la demanda de retracto. El señor Augusto , contesta la demanda de desahucio sosteniendo que el arrendamiento alcanza también a la tinca número tres, " DIRECCION002 ", lo que luego aparece como cierto. Y, así las cosas, solamente por ejercitarse una acción resolutoria de una finca o si se quiere, a efectos polémicos, de dos, la demanda ya no podía prosperar. No obstante lo cual se entró de lleno en el tema de fondo y se partió del supuesto de que no era aplicable la legislación común a efectos del desahucio. Nada más. Todos los aspectos subjetivos y objetivos son completamente distintos en ambos procesos, pues los litigantes ostestan distintas calidades y, sobre todo, las acciones son distintas. Cierto que la sentencia de un juicio sumario tiene eficacia de cosa juzgada material, pero sólo con relación al objeto del proceso de que se trata (resolución del contrato de arrendamiento en el desahucio, provisión de fondos en juicio ejecutivo derivado de letra de cambio, etc.), pero su fuerza no se extiende más allá. Si mi representado ejercitase nueva acción resolutoria en juicio dedesahucio en posible que, invocando la misma causa, hubiese cosa juzgada. Si una misma causa la invocase para ejercitar la misma acción resolutoria en juicio declarativo, puede que también. Ahora bien; éste no es el caso. La acción que ahora se ejercita es completamente distinta, y lo que es un presupuesto para una resolución contractual no tiene por qué serlo y no lo es para un derecho material distinto de la resolución cual es el retracto. Al extender los efectos de una sentencia del juicio sumario de desahucio al ejercicio de acciones de naturaleza distinta, se extienden los límites de la cosa juzgada con manifiesta infracción, por violación, del artículo 1252 del Código Civil , que se denuncia en este motivo.

Al amparo de la causa cuarta del artículo 52, cuatro, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959 , injusticia notoria por manifiesto error de hecho en la apreciación de las pruebas, acreditando por la pericial, obrante en autos. Uno de los puntos debatidos en el pleito fue la discusión entre las partes relativo a si las fincas uno y dos del hecho primero de la demanda son dos fincas, como sostiene la parte actora, o es una sola, que es la tesis de la parte demandada. En la contestación a la demanda hemos razonado ampliamente que se trata de una sola finca. En todo caso el problema ha quedado resuelto totalmente, pues, aunque la sentencia en el Considerando tercero se exprese con evidente ambigüedad, es lo cierto, definitivo y transcendente que en la parte dispositiva se da lugar al retracto de una sola finca, como unidad inmobiliaria, cual es la finca que se describe en el hecho segundo del escrito de contestación a la demanda. El fallo, pues, se refiere a una finca, como unidad no cabe, en este sentido, alternativa alguna. En autos se practicó, con las garantías propias de un proceso contradictorio, una prueba pericial. Y a los folios 94 y 95 obra el informe del Perito Agrícola don Gabino en el que contestando al extremo D de los propuestos por esta parte, dice que la finca que describe el hecho segundo de la contestación tiene un valor de 4.338.541 pesetas. La sentencia recurrida, si bien no contradice este hecho, tampoco lo admite, a pesar de su transcendencia, incurriendo así en notorio error de hecho en la apreciación de la prueba por ser un hecho fundamental, y de ahí su denuncia. En definitiva, la correcta apreciación de la prueba pericial que obra en autos acredita cumplidamente que la finca sobre la que el fallo recurrido de lugar al retracto vale 4.338.541 pesetas, debido, como dice el perito, a que está a 55 metros de la carretera general de la que parte la pista que es el lindero Este de la finca, pista por la que circulan toda clase de vehículos. Por eso afirma el Perito en el apartado C que "no ofrece duda alguna que la misma tiene un valor un venta que excede mucho del duplo de otra igual sita en aquella zona, pero que no reúne las condiciones de la que es objeto de la pericia". Todo esto se omite en la sentencia por lo que la prueba se apreció erróneamente, según acabamos de ver por la terminante pericial de los autos.

Al amparo de la causa tercera del artículo 52, cuatro, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959 , injusticia notoria al infringirse, por violación, del apartado c) del artículo segundo de la Ley de 15 de marzo de 1935, y apartado tercero del párrafo dos artículo segundo del Reglamento de 29 de abril de 1959. Tal como acabamos de ver en el motivo anterior, está acreditado en los autos: A) La proximidad de la finca a importante carretera, con pista por su lindero Este, por la que circulan todo clase de vehículos. B) Que, por ello, su valor excede en un duplo y mucho más de las similares de la zona que no reúnen las mismas condiciones y sólo pueden explotarse como terreno cultivable. Estos hechos constituyen el presupuesto de exclusión del concepto de finca rústica a los efectos de la legislación arrendaticia rústica, concretamente, artículo 2.°, apartado C) de la Ley de 15 de marzo de 1935 y artículo 2.º, dos tercero, del Reglamento de 29 de abril de 1959 . La Sala de instancia no aplico estos preceptos, cometiendo así infracción, por violación, y de ahí que se acuse por su virtud, la injusticia notoria que se denuncia en este motivo.

Al amparo de la causa tercera del artículo 52, cuatro, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos injusticia notoria por infracción, por violación, del artículo séptimo, párrafo dos, del Código Civil . El nuevo precepto, sin desdecir la doctrina jurisprudencial anterior sobre el abuso del derecho, hace unas precisiones técnicas con evidente fondo de justicia, que debemos poner de relieve por su evidente aplicación al caso que nos ocupa. En otras palabras, ver los presupuestos de conducta para su aplicación. El precepto, después de afirmar el no amparo del abuso del derecho o su ejercicio antisocial, establece cuáles son los casos que este abuso se produce, pero los establece de un modo no acumulativo, sino disyuntivo. El ejercicio de la acción de retracto que nos ocupa comporta un notorio abuso de derecho toda vez que sus circunstancias de realización así lo demuestran. Digamos ya que, de prosperar la acción, el actor se hará con una finca que vale un poco más de 4.500.000 pesetas por la cantidad de 146.530 pesetas, valor asignado proporcionalmente del ficticio precio de 300.000 pesetas que se hizo figurar para la operación. Esta circunstancia, que lesiona y daña a tercero, que es el recurrente, en aquella cantidad, clama por la aplicación de las medidas judiciales de corrección que el propio precepto "in fine", establece y que en este caso tiene que ser la estimación del recurso y la desestimación de la demanda y sobrepasa los límites normales del ejercicio del derecho de retracto. Por otra parte, el abuso resulta claro, si recordamos que, en definitiva, el retrayente compra y el retraído vende. Es decir, que estamos en presencia del más puro contrato oneroso y sinalagmático en el que impera el llamado principio del equilibrio de las contraprestación de las partes, propio de las obligaciones bilaterales. Por eso se habla de la buena fe no sólo como normacontractual, sino también en el cumplimiento del contrato y por eso el artículo 1.258 extiende el contenido de la obligación a las consecuencias que le sean inherentes conforme a la buena fe, al uso y a la Ley. Y el equilibrio en las recíprocas prestaciones, si bien no se recoge expresamente y como norma general en un principio legal concreto, aunque se desprende en definitiva de los artículo 1.258, 1.124, 1.274 y 1.289 del Código Civil , la realidad es que sostenemos que el Legislador no admite el desequilibrio y acude al remedio de la rescisión por lesión o castiga la usura cuando el desequilibrio se produce. El moderno artículo 7.º del Código Civil no es extraño a este planteamiento como lo son sus medidas judiciales y administrativas. Y, en el presente caso, el desequilibrio es tan enorme, que bien puede decirse que el contrato más ejemplarmente considerado como creador de obligaciones recíprocas, se transforma en un contrato lucrativo. El abuso del derecho por las circunstancias que concurren en su ejercicio es notorio; como notoria es la injusticia de su éxito, porque el retracto tiene límites ampliamente aquí desbordados.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes, se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto siendo Ponente para este trámite el Magistrado don Jaime Santos Briz.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que son esenciales aspectos de hecho para decidir sobre el presente recurso, que se evidencian del contenido de la sentencia recurrida, tanto en sus fundamentos de hecho como en sus consideraciones jurídicas, y en los que expresamente acepta de la dictada en fase procesal de primera instancia, por consecuencia de los razonamientos que unos y otros se expresan y de las referencias probatorias, concretamente a las periciales practicadas en el juicio de retracto de que se trata y en el desahucio que le precedió, a los que la mencionada resolución impugnada se remite, los siguientes: A) Que el demandante, ahora recurrido, don Augusto , en su carácter reconocido de arrendatario, formuló demanda rectora de dicho juicio de retracto con relación a las fincas descritas bajo los números uno y dos del hecho primero de tal escrito rector, afectados en vínculo arrendaticio de forma independiente, sitas en la parroquia de San Román de Cabovilaño, Ayuntamiento de Laracha, del Partido Judicial de Carballo, nominadas respectivamente " DIRECCION000 " destinada a pasto, de cabida aproximada quince ferrados, igual a 78 áreas, 60 centiáreas, que se establece lindante por norte Pedro Miguel , hoy Fermín ; Sur, Silvio y otros; Este, con la finca siguiente, y Oeste, Alejandro , y " DIRECCION001 ", también con destino a pasto, de cabida aproximada cinco ferrados, igual o 26 áreas 20 centiáreas, designada lindando Norte y Oeste con la anterior, Sur, Jesús , y Este, camino, Carlos Francisco , herederos de Benito y Lucio , cuyas fincas fueron adquiridas en consideración unitaria, o sea, de finca única, en unión de otras cuatro, por el demandado, ahora recurrente, don Jose Augusto , mediante escritura pública autorizada el 7 de julio de 1975 por el Notario con residencia entonces en Madrid, don Enrique Jiménez Arnán, bajo el número 4.625 de protocolo, con la descripción de labradío " DIRECCION000 ", que antes se hallaba dividida en dos porciones, separadas sólo por un zarzal o muro de tierra y que se llamaba a la porción más grande " DIRECCION000 " y a la porción pequeña " DIRECCION001 ", de cabida 20 ferrados, equivalentes a 1 hectárea, 6 áreas y 60 centiáreas, lindante: Norte, con labradío alto de Cornelio ; Sur, con monte de Silvio , Pedro y prado de Juan Pedro ; Este, con camino público, por donde tiene su entrada la finca, huertas de Lucas , Jesús María y labradío de Eusebio , zanja y ribazo alto, y Oeste, con más labradío de Alejandro , y la sentencia recurrida da lugar al retracto pretendido, no con relación a dichas fincas uno y dos del hecho primero de la demanda, no en el concepto de fincas independientes como fue solicitado en la súplica de escrito de demanda inicial por el demandante-retrayente arrendatario en tal carácter, sino en el de finca unitaria con que las adquirió el demandado retraído; B) Que, con anterioridad al planteamiento de la acción de retracto de que se trata, se siguió juicio de desahucio por el citado adquirente don Jose Augusto , ahora demandado-recurrente, contra el mencionado arrendatario don Augusto , ahora demandante-recurrido, en relación la indicada finca nombrada " DIRECCION000 ", en el aspecto unitario en que fue por el primero adquirida, o sea, en su integración única de las independientemente arrendadas al meritado demandante- retrayente relacionados uno y dos descritas en el hecho primero de la demanda, nominadas respectivamente " DIRECCION000 " y " DIRECCION001 ", que antes habían estado separadas y afectada en tal concepto separado por el vínculo arrendaticio de que se viene haciendo mención, cuyo juicio de desahucio termino por sentencia firme desestimatoria, teniendo en cuenta, al respecto, la independencia de las relacionadas fincas una y dos del hecho primero de la demanda iniciadora del juicio de retracto de que dimana este recurso de revisión y no el concepto unitario de las mismas con que se accionaba en pretensión de desahucio, por entender no era aplicable al respecto lo establecido en el epígrafe C) del artículo 2.° de la Ley de 15 de marzo de 1935 y apartado tercero del número dos del artículo 2.° del Reglamento de 29 de abril de 1959 , dadas las valoraciones, con relación a su consideración superior al duplo a que tales preceptos aluden, contemplando el aspecto unitario de finca alegado por el entonces promotor de la acción de desahucio y no al aspecto de fincas independientes, de las integradas en aquél, aducido por el arrendatario afectado por dicho desahucio al tratarse como fincas independientes o separadas en el correspondiente vínculo arrendaticio; C) Que losinformes periciales practicados en los expresados autos de retracto, al que en su aspecto razonador básico se remite la sentencia recurrida, tanto en sus considerandos como en los que expresamente acepta de la dictada en fase procesal de primera instancia, y que en esencia viene a ser coincidente con lo expresado en igual medio probatorio efectuado en el precitado juicio de desahucio, se aprecia que consideradas las fincas uno y dos del hecho primero de la demanda en el concepto unitario en que han sido adquiridas por el demandado retraído don Jose Augusto , considerada en el aspecto unitario con que se ejercitó la acción rectora del juicio de desahucio de que se viene haciendo mención y que acoge la acción de retracto ahora examinada en la sentencia recurrida, por su situación privilegiada, su extensión, configuración, cercanía a carretera general, edificaciones, industria maderera, etc., tendría un valor superior al duplo respecto de otras de igual clase y cultivo, pero emplazadas en medio del agra y lejos de Zona urbana, en tanto que consideradas independientemente, o por separado, dichas fincas uno y dos del meritado hecho primero de la demanda de retracto en cuestión, es decir, como finca a las que con carácter independiente afecta el vínculo arrendaticio del que emana el carácter de arrendatario del ahora demandante- recurrido don Augusto , la número uno, nominada " DIRECCION000 ", no tiene valor superior al duplo, por las indicadas circunstancias, con relación a otras de igual capacidad superficial y cultivo, pero situadas en zona puramente agrícola y aislada de Zonas urbanas por vías de comunicación, pero sí tiene ese valor unitario en un duplo la número dos, designada con el nombre de " DIRECCION001 ", de conformidad con las expresadas circunstancias en ella concurrentes; y D) que, también en apreciación de la expresada prueba pericial obrante en autos, la tan repetida finca " DIRECCION000 ", en su descripción unitaria comprensiva de las números uno y dos del repetido hecho primero del inicial escrito de demanda tiene un valor en venta de 4.338.541 pesetas, en tanto que el precio asignable a la finca unitaria a la que la recurrida sentencia acceder al retracto se le fija proporcionalmente un valor de 148.530 pesetas, a efectos del retracto pretendido, con relación al precio total de 300.000 pesetas, asignado a la venta conjunta con otras efectuada por el demandado retraído, recurrente don Jose Augusto a medio de la ya indicada escritura pública de 7 de julio de 1975.

CONSIDERANDO que a la vista de los aspectos fácticos enunciados en el presente, es de llegar a la solución estimatoria del primero de los motivos formulado por el recurrente al amparo de la causa cuarta del artículo 52, cuatro, del Reglamento de Arrendamientos Rústicos de 29 de abril de 1959 , por injusticia notoria de infringirse, por violación, el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , porque solicitada en la súplica del escrito inicial de demanda de retracto de las fincas descritas bajo los números uno y dos del hecho primero, o sea, con base, según revelan los aspectos fácticos de dicho escrito rector, en la consideración independiente de esas dos fincas, por tenerlo en el aspecto arrendaticio que fundamenta aquella pretensión de retracto, y concedido éste por la sentencia recurrida con relación a una finca unitaria, relacionado en el hecho segundo del escrito de contestación a la mencionada demanda, comprensiva de lo que eran aquellas dos fincas independientes, se produce la situación de incongruencia alegada como base y fundamento del motivo primero que se examina, pues con ello se ha alterado el objeto de la pretensión arrendaticia al vincularlo a una finca unitaria, cuando afectaba a dos de carácter arrendaticio independiente, ya que lo a considerar en materia de retracto es el objeto retraído por el retrayente, tal como éste lo considera en razón y como consecuencia de la conceptuación en el vínculo arrendaticio, por ser lo a tener en cuenta para el ejercicio de la acción que al respecto confiere el artículo 16 del Decreto de 29 de abril de 1959 , que aprobó el Reglamento para la aplicación de la legislación sobre Arrendamientos Rústicos, y no con base a la configuración que, en distornia con el expresado vínculo arrendaticio, haya efectuado el propietario arrendador vendedor y establezca el comprador demandado retraído, que si puede producir efecto en cuanto a la transmisión del dominio no sucede igual en lo que afecta al arrendamiento, pues de no entenderlo así conduciría al absurdo de alterar los derechos del arrendatario por la exclusiva voluntad de dicho propietario arrendador mediante la simple alteración descriptiva de las fincas objeto del arrendamiento y por su consecuencia de los derechos que al arrendatario correspondan, entre ellos el reconocido en el meritado artículo 16 del aludido Decreto de 29 de abril de 1959 ; y sin que a ello obste la circunstancia de que en la súplica de la demanda iniciadora del juicio de que se trata, ejercitando el retracto en cuestión en relación con las fincas números uno y dos del hecho primero de ese escrito rector, se aluda a "que también se describen como una sola en el título de transmisión tal como dejamos reseñado en el hecho tercero", pues esto hay que entenderlo, lógicamente, como una mera manifestación indicativa de la subsunción en una sola finca, por parte de los vendedores en favor del comprador, de las que vienen independientemente consideradas en el vínculo arrendaticio, en el que es arrendatario el demandante retrayente, pero en manera alguna supone alteración de la acción retractual planteada con significación independizada, cual se hace en tal súplica, a las referidas fincas una y dos del hecho primero de la demanda, llevando en arrendamiento por el repetido demandante recurrente.

CONSIDERANDO que también es de acoger el motivo segundo, que al amparo de la causa tercera del artículo 52, cuatro, del mencionado Reglamento de Arrendamientos Rústicos , aprobado por el Decreto de 29 de abril de 1959 , fundamenta el recurrente en injusticia notoria, al infringirse, por violación, el artículo 1.252 del Código Civil , por entender, en contra de lo establecido en la sentencia recurrida, que los aspectossubjetivos y objetivos son completamente iguales en el proceso de desahucio, ya resuelto definitivamente, y de los que se aprecia por la Sala sentenciadora de instancia los efectos negativos de cosa juzgada, con relación al proceso de retracto que se examina, e incluso también diferentes las acciones ejercitadas en uno y otro; porque si ciertamente, en contra de la apreciación del recurrente el aspecto subjetivo, derivado de que en dicho juicio de desahucio sea demandante don Jose Augusto y demandando don Augusto , en tanto que en el indicado retracto ahora a decidir, el segundo actúa como demandante y el primero como demandado, no impide la apreciación de situación de cosa juzgada, ya que, como tiene declarado esta Sala en sentencias de 4 de octubre de 1911, 14 de junio de 1945 y 30 de enero de 1947 , la identidad de los litigantes al particular no deja de producirse por el hecho de la distinta situación procesal que los mismos mantengan en uno y otro pleito, sin embargo si impide tal apreciación de cosa juzgada los aspectos objetivo y de acción que mueven a los referidos juicios de desahucio ya decidido, y el de retracto a decidir, al ser diferentes en uno y otro, tanto porque la finalidad objetiva no es la misma, desde el momento que en el juicio de desahucio lo que pretendía el entonces demandante, ahora demandado, don Jose Augusto , conforme a la petición reflejada en la súplica de la correspondiente demanda, era el desahucio, no logrado, de la finca por aquel adquirida en el carácter unitario con que figuraba en la adquisición y no con relación independiente específicamente proyectado a la finca números uno y dos, nominadas respectivamente " DIRECCION000 " y " DIRECCION001 ", descritas en el hecho primero de la inicial demanda originadora del debate jurídico de que proviene este recurso, en tanto que en el juicio de retracto ahora examinado lo que pretende el demandante, entonces demandado, también conforme a la petición reflejada en la súplica de la correspondiente demanda, es el retracto de la relacionada finca números uno y dos del hecho primero de ese escrito rector en su carácter de fincas independientes, comprendidas en tal concepto en el correspondiente vínculo arrendaticio, y no en el aspecto unitario con que fueron adquiridas, aunque incidentalmente se haga alusión a su descripción como una sola finca en el título de transmisión de ellas, lo que supone diversidad de objeto, dado que una cosa es el ejercicio de una acción con respecto a una unidad de finca, y otra con relación a fincas independientes, y por tanto, con desvinculación de aquel pretendido aspecto unitario; cuando porque siendo la "causa petendi" la base o fundamento de la acción, y en su consecuencia del derecho reclamado (sentencia de 8 de enero de 1902 ), equivaliendo a razón de pedir, y tratándose la acción de la mera modalidad procesal necesaria para ejercitarla en el juicio (sentencia de 15 de febrero de 1921, 8 de julio de 1927 y 4 de julio de 1932 ), se rompe la identidad cuando se ejercitan distintas acciones, y por consiguiente sean diferentes la causa o razón de pedir (sentencias, "a sensu contrario", de 6 de octubre de 1872, 25 de abril de 1900, 31 de enero de 1927 y 30 de noviembre de 1953 ), que es precisamente lo que sucede con respecto a la acción que mueve el juicio de desahucio en cuestión, ya definitivamente resuelto por sentencia firme, y la que rige el juicio de retracto sobre el que ahora se decide, pues que al tener una distinta situación fáctica tienen también distinta naturaleza, ya que, como viene dicho, la indicada acción de desahucio se proyectaba con relación a una finca considerada unitariamente, y con el alcance y efectos que ello supone, mientras la expresada de retracto se manifiesta en orden a dos fincas independientes, con lo que una vez más sea dicho, no se dé la idéntica razón o causa de pedir, ni las mismas razones fundamentadoras que para la apreciación de cosa juzgada, estima precisa la orientación jurisprudencial al respecto recogida entre otras, en sentencias de 27 de enero de 1961, 18 de octubre de 1967 y 24 de marzo de 1968 ).

CONSIDERANDO que a lo expuesto en el precedente en nada obsta la reiterada doctrina jurisprudencial, proclamada en las sentencias de esta Sala de 18 de noviembre de 1913, 8 de julio de 1914, 21 de diciembre de 1921 y 14 de marzo de 1956 , entre otras, de que el juicio de desahucio puede producir situación de cosa juzgada, pero para ello se precisa que lo pretendido en juicio posterior sea mera reproducción de los mismos fundamentos de hecho y jurídicos, formulados o excepciones para oponerse al desahucio, pretendiéndose en realidad hacer renovación del juicio en distinta forma, como se indica en las sentencias de 30 de diciembre de 1903 y 21 de marzo de 1916 , que no es el supuesto dado en este caso, desde el momento, una vez más sea dicho, que mientras en el referido juicio de desahucio se pretendió el desahucio de una finca considerada unitariamente, en que se entendió se daba el aspecto de finca rústica en esa consideración rigurosamente unitaria, impeditivo de la viabilidad de tal pretendido desahucio por comprender fincas arrendadas con consideración de independencia, en el juicio que ahora se decide se pretende el retracto de dos fincas independientemente conceptuadas, y por tanto con desvinculación de aquel aspecto unitario, lo que en definitiva significa alteración de la situación de hecho, que como de esa índole excluye la posibilidad de apreciación de cosa juzgada entre ambos juicios.

CONSIDERANDO que son asimismo de estimar los motivos tercero y cuarto, fundamentado el tercero, al amparo de la causa cuarta del artículo 52, cuatro, del tan citado Reglamento de Arrendamientos Rústicos aprobado por Decreto de 29. de abril de 1959 , por injusticia notoria por manifiesto error de hecho en la apreciación de las pruebas, acreditado por la pericial obrante en autos, y el cuarto, al amparo de la causa tercera de dicho artículo 52, cuatro, del expresado Reglamento , por injusticia notoria al infringirse, por violación el apartado c) del artículo 2.° de la Ley de 15 de marzo de 1935, y apartado tercero del párrafo dos del artículo 2.° del referido Reglamento, aprobado en 29 de abril de 1959 , y ambos motivos deadecuado examen conjunto al tratarse de manifestaciones fácticas con subsiguiente proyección jurídica, porque evidenciado de la prueba pericial practicada en autos, a la que se remite en todo momento la sentencia recurrida en apoyo de la solución que da con relación al juicio de retracto de que trata, sin expresa admisión, pero tampoco sin contradecirlo, que la finca unitaria a la que se proyecta por dicha resolución impugnada la acogida que da a la acción ejercitada en dicho juicio, tiene un valor de 4.338.541 pesetas y que no ofrece duda alguna que la misma -en ese concepto unitario en que la acción de retracto es estimada- tiene un valor en venta que excede mucho del duplo de otra igual sita en aquella Zona, pero que no reúna las condiciones de la que es objeto de pericia", claramente origina la realidad del error de hecho en la apreciación de las pruebas alegado por el recurrente, en cuanto la Sala sentenciadora de instancia no reconoce a dicha finca, tal como unitariamente la considera, ese superior valor del duplo, sin fundamentarse en ningún otro medio de prueba que acredite lo contrario, y en su virtud la violación alegada del precitado apartado c) del tan repetido artículo séptimo de la Ley de 15 de marzo de 1935 y apartado tercero del párrafo dos del artículo 2.º del Reglamento de 29 de abril de 1959 , ya que ese valor superior al duplo, determinado por la circunstancia de proximidad a carretera, con camino en su lindero Este por el que circulan toda clase de vehículos, además de existencia en las inmediaciones de algunas casas y aserradero, conduce a que, a efectos del indicado retracto, en proyección a esa finca unitaria considerada en la meritada resolución impugnada, no se de la situación de carácter de finca rústica, conforme a dicha normativa, y que es preciso para la viabilidad de la acción de retracto que contempla el artículo 16 del invocado Reglamento regulador de los Arrendamientos Rústicos, aprobado por Decreto de 29 de abril de 1959 .

CONSIDERANDO que, por el contrario, procede desestimar el motivo quinto, que la recurrente, amparado en la causa tercera del artículo 52, cuatro , del tantas veces meritado Regla-injusticia notoria por infracción, en el concepto de violación, del artículo 7.°, párrafo dos, del Código Civil , sancionador de que la Ley no ampara el abuso de derecho o el ejercicio antisocial del mismo, de tal manera que cuando la intención del autor de un acto u omisión, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, toda vez que, aparte que la estimación del recurso por la acogida que se hace de los motivos primero, segundo, tercero y cuarto, en que se soporta ya haría innecesario el estudio del quinto, es lo cierto que la circunstancia de que no conste acreditado que el demandado retraído recurrente don Jose Augusto hubiese abonado la cantidad de 4.338.541 pesetas, en que pericialmente se fija como valor en venta a la expresada finca unitariamente considerada y con relación a la que se acoge en la sentencia recurrida, ni tan siquiera que por dicho demandado, al llevar a cabo su adquisición, lo hubiese efectuado en cantidad superior a la de 300.000 pesetas, asignada en la correspondiente escritura pública para tal finca conjuntamente con otras cuatro, lo que ni fue alegado en el curso del juicio de retracto tantas veces mencionado, lleva a no poder ser apreciado el abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo que el referido recurrente pretende, porque para ello se habría precisado la realidad de un daño efectivamente producido para un tercero, y que en materia de retracto no puede apreciarse con base en distorsión en el precio cuando no consta que éste haya sido efectivamente superior al concertado contractualmente, pues de no haber sido y de tener un mayor valor no abonado la finca retraída, existiría no el real perjuicio que se requiere para que pudiera apreciarse abuso o ejercicio antisocial de derecho, sino simplemente impedimento de un hipotético beneficio posible de futuro derivable, que como ya se indica en la sentencia recurrida es significativo de meras posibilidades especulativas, que, por su propia naturaleza, no puede impedir la finalidad social de posibilitar el acceso a la propiedad de los trabajadores de la tierra, que es precisamente la esencia que da vida al artículo 16 del tan repetido Decreto de 29 de abril de 1959 .

CONSIDERANDO que, por todo lo expuesto, y teniendo en cuenta que la acción de retracto entablada por don Augusto lo fue con concreta referencia a las fincas nominadas respectivamente " DIRECCION000 " y " DIRECCION001 ", descritas en los números uno y dos del hecho primero del inicial escrito de demanda, con la consideración de fincas independientes derivadas de su adscripción en tal sentido al contrato de arrendamiento en que se apoya al respecto, para actuar con base en el artículo 16 del tantas veces meritado Reglamento regulador de la materia de Arrendamientos Rústicos, aprobado por Decreto de 29 de abril de 1959 , unido a que pericialmente, y sin desvirtuación alguna venga acreditado que la finca nominada " DIRECCION000 ", a que se contrae el citado número del hecho primero de la referida demanda inicial, que en él se describe como "destinada a pasto, de cabida aproximada 15 ferrados, igual a 78 áreas, 60 centiáreras, Linda: al Norte, Pedro Miguel , hoy Fermín ; Sur, Silvio y otros; Este, con la finca siguiente -refiérese a la nominada " DIRECCION001 "-; y Oeste, Alejandro ; no tiene el carácter incluyente de finca rústica, al no acreditarse con respecto a ella las circunstancias requeridas al particular, y singularmente porque, en contra de lo pretendido por el recurrente, esa finca, en el concepto independiente con que hay que considerarla por las razones ya expuestas en el segundo de los considerandos de esta resolución y que se dan por reproducidos, no tiene por sus características y situación, un valor en venta que duplique, por lo menos, el precio normal que en el mercado inmobiliario corresponda a las de su misma calidad y cultivo, mientras que, por el contrario, la finca nominada " DIRECCION001 ", a que se refiere elnúmero dos del hecho primero de la aludida demanda inicial, de la que en él se hace descripción como "destinada a pasto, de cabida aproximada 5 ferrados, igual a 36 áreas, 20 centiáreas. Linda: Norte y Oeste, con la anterior -refiérese a la nombrada " DIRECCION000 "; Sur, Jesús , y Este camino, Carlos Francisco , herederos de Benito y Lucio ", por las circunstancias de ubicación en ella concurrentes, y singularmente por estar próxima a la carretera general Coruña-Finisterre, de la que es su punto situado más al Sur, dista 55 metros, desde cuya carretera parte, también en situación cercana, por su parte Este, una pista o camino mejorado, por la que circulan toda clase de vehículos, con existencia también en las inmediaciones de cinco edificaciones o viviendas con sus anejos, y una en construcción, así como un aserradero de madera, tiene un valor en venta muy superior al duplo de otras de igual capacidad superficial y cultivo, pero situadas en Zona puramente agrícola y aislada de Zonas urbanas por vías de comunicación, conduce a la solución estimatoria en parte del recurso de revisión de que se trata, en el sentido de estimar la demanda de retracto en lo que afecta a la indicada finca nominada " DIRECCION000 ", que se describe en el hecho primero de la demanda inicial, por darse los supuestos precisos al respecto que exige la aplicación del artículo 16 del tan repetido Reglamento aprobado por Decreto de 29 de abril de 1959 , y por ser de adecuada aplicación con relación a tal finca número uno de hecho primero de la demanda, los razonamientos al respecto consignados en los Considerandos de la sentencia recurrida y en las que acepta de la dictada en fase procesal de primera instancia, y desestimarla en lo que se refiere a la mentada finca denominada " DIRECCION001 ", que se describe en el hecho segundo de la expresada demanda inicial, por no tener el carácter rústico, a la vista de lo prevenido en el número tercero del artículo 2.º de dicho Reglamento , aprobado por Decreto de 29 de abril de 1959 , y que es esencial y por ello presupuesto ineludible para dar vida y efectividad al derecho de retracto reconocido en favor del arrendatario por el artículo 16 del precitado Reglamento ; y más en cuanto que la exclusión de carácter rústico por "proximidad" a carretera, a que alude dicho número tercero del artículo 2.° del invocado Reglamento , no quiere decir inmediatez, situación de contacto directo o colindancia, sino simplemente cercanía adecuada que revaloriza, pues que gramaticalmente "próximo" es significativo de "cercano, que dista poco en el tiempo o en el espacio", lo que indudablemente es de apreciar en una finca que, como la referida " DIRECCION001 ", dista por su punto situado más al Sur 55 metros de la indicada Carretera Coruña-Finisterre.

CONSIDERANDO que lo consignado en los precedentes considerandos, conducente a la estimación en parte de la demanda inicial, lleva igualmente a la también estimación en parte del recurso de revisión de que se trata, lo que no es significativo de falta de congruencia, pues en cuanto ejercitada la acción de retracto con relación a dos fincas independientes se estima en lo que afecta a una y no en cuanto a la otra, supone, en definitiva, concesión de menos de lo pedido, lo que no determina incongruencia, según tiene reiteradamente declarado esta Sala, y de ello son exponente las sentencias, entre otras, de 9 de octubre de 1909, 6 de julio de 1918, 4 de marzo de 1924, 23 de diciembre de 1928, 23 de noviembre de 1931, 11 de marzo de 1932, 30 de junio de 1942 y 11 de marzo de 1950 .

CONSIDERANDO que la acogida de la demanda con proyección solamente a la referida finca número dos del hecho primero de la demanda, impone que el precio asignable a ella ha de ser el que proporcionalmente le corresponda en relación al total de 300.000 pesetas fijado en la escritura de 7 de julio de 1975 en conjunción adquisitiva con otras fincas, y que viene fijado en 82.598 pesetas, que es el procedente al respecto.

CONSIDERANDO que estimando en parte la demanda, y en consecuencia el recurso de revisión en cuestión, no es de hacer especial declaración en cuanto a las costas causadas tanto en primera como en segunda instancia y en dicho recurso de revisión, cuyas costas serán satisfechas por cada una de las partes las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Fallamos

que estimando en parte el recurso de revisión formulado en nombre y representación de don Jose Augusto , contra la sentencia dictada, con fecha 4 de diciembre de 1979, por la Sala Segunda de lo Civil de la Audiencia Territorial de La Coruña , en las actuaciones de que dicho recurso dimana, y en su consecuencia, estimando también en parte la demanda rectora del juicio originador de tal sentencia, interpuesta por don Augusto contra el mencionado recurrente, declaramos rescindida "ex lege" la transmisión realizada por don Joaquín , don Jose Francisco , don Ángel Daniel , don Evaristo y doña Flor , en favor del demandado don Jose Augusto , en lo que se contrae a la finca descrita en el número uno del hecho primero de la referida demanda, y en consecuencia haber lugar al retracto legal arrendaticio de esa finca descrita bajo el número uno del hecho primero de la expresada demanda, condenando al citado demandado a estar y pasar por esta declaración y a otorgar escritura de venta de tal finca dentro del plazo legal en favor del citado demandante por el precio acreditado de 82.598 pesetas, bajo apercibimiento de ser verificado de oficio tal otorgamiento; desestimando las mismas pretensiones en lo que afecta a la finca descrita bajo el número dos, con relación a las que, en su virtud se absuelve al mentado demandado; y sinhacer especial declaración en cuanto a las costas causadas tanto en primera como en segunda instancia y en el presente recurso de revisión, cuyas costas serán satisfechas por cada una de las partes las causadas a su instancia y las comunes por mitad. Líbrese a la citada Audiencia la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala que ha remitido.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicará en el "Boletín Oficial del Estado" e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-José Antonio Seijas Martínez.-Jaime Castro García.-Carlos de la Vega Benayas.-Jaime Santos Briz.- José María Gómez de la Bárcena.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia por el excelentísimo señor don Jaime Santos Briz, Ponente que ha sido en estos autos, estando celebrando audiencia pública la Sala de lo Civil de este Tribunal Supremo, en el día de hoy, de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Madrid, a 7 de noviembre de 1980.-José María Fernández.- Rubricado.