El juicio de desahucio
| Autor | Jaime Alonso-Cuevillas y Sayrol |
| Cargo del Autor | Abogado |
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El nuevo juicio de desahucio.
Conforme previene el artículo 39.3 LAU:
Se tramitarán por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los artículos 1.570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que se interpongan por precario, por extinción del plazo del arriendo o por resolución del mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta Ley.
Como se recordará, con anterioridad a la vigente LAU, no existía un único juicio de desahucio, sino varios. Por ello resultaba siempre necesario adjetivarlos, para distinguir así entre el desahucio común o «desahucio LEC» y el corrientemente denominado «desahucio LAU» -que no era sino el propio desahucio de la LEC pero con numerosas e importantes especialidades procedimentales-. Hoy, ya sólo existe un único juicio de desahucio puesto que la LAU, como hemos visto(212), se limita a efectuar una remisión genérica a los artículos 1570 y siguientes LEC(213) Deberemos pues olvidar la vieja terminología («desahucio LEC» versus «desahucio LAU») y adquirir ya el hábito de referirnos al «juicio -o proceso- de desahucio, sin mayores adjetivaciones(214). Sin embargo, la LAU (Disposición Adicional Quinta) ha modificado relevantes aspectos de la regulación del juicio de desahucio contenida en la LEC, y, por tanto, este hoy único juicio de desahucio no es exactamente ninguno de los dos que hasta ahora conocíamos, extremo éste justificativo de que nos refiramos al «nuevo juicio de desahucio».(215)
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El juicio de desahucio: naturaleza y objeto.
La naturaleza, objeto y definición misma del juicio de desahucio no son cuestión pacífica.(216) No hay duda de que se trata de un proceso especial -pues no es obviamente un proceso ordinario-, pero sí hay discusión sobre si se trata de un proceso de cognición sumaria o plenaria. Tampoco hay acuerdo respecto de su objeto pues mientras algunos autores ponen el acento en la resolución del contrato arrendaticio, otros lo hacen en la recuperación posesoria de la cosa.(217)
En efecto, siendo pacífico el carácter cognoscitivo del juicio de desahucio(218), los autores no coinciden en la delimitación de su objeto, pues, como ya se ha avanzado, mientras algunos autores destacan el aspecto declarativo del juicio, otros fijan particularmente su atención en los efectos que se derivan de la ejecución.(219) A nuestro entender, cualquier posicionamiento acerca del objeto procesal del juicio de desahucio debe partir de la premisa de que dicho proceso de desahucio excede el ámbito material del contrato de arrendamiento(220), por cuanto la posesión del ocupante puede asimismo derivar de una relación jurídica distinta(221), o bien tratarse de una posesión meramente tolerada o incluso inconsentida(222). Así las cosas, lo verdaderamente característico del juicio de desahucio es la recuperación posesoria de la cosa(223), si bien esa recuperación posesoria requerirá frecuentemente, como premisa, la previa declaración resolutoria del contrato arrendaticio o declaración equivalente respecto de otra relación jurídica distinta.
En su virtud, el juicio de desahucio es -según la definición que proponemos- un proceso de cognición especial y sumaria que tiene por objeto la desposesión del demandado (dejacio) y consecuente recuperación posesoria del actor, previa en su caso, resolución del contrato de arrendamiento u otra figura afín en cuya virtud venía poseyendo el demandado.
Como hemos afirmado, el juicio de desahucio es un proceso de carácter sumario -entendiendo como tal aquel que tiene limitados los medios de ataque o defensa o, lo que es lo mismo, tiene limitada la cognición-,(224)(225) Por ende, tratándose de un proceso sumario, su utilización no es preceptiva, sino facultativa o electiva. Si el actor pretende acumular otras acciones que no tengan cabida en el juicio especial sumario de desahucio puede perfectamente acudir directamente al juicio plenario.(226) De igual modo, el actor puede asimismo renunciar al sumario y acudir directamente al juicio plenario - vg. porque prefiere disponer del mayor plazo probatorio previsto en el juico de cognición- aun cuando sólo ejercite acciones que sí tengan cabida en el juicio sumario.(227)
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Ámbito.
De conformidad con lo previsto en el artículo 39.3 LAU se tramitarán por el proceso de desahucio las demandas que se interpongan:
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por precario,
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por extinción del plazo del arriendo, o
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por resolución del arriendo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 LAU.
Prima facie, tres son pues aparentemente las causas que, según la actual LAU, permiten ejercitar la acción de desahucio, frente a la única -falta de pago- permitida por la anterior LAU de 1964.(228)
Obsérvese empero que la primera de la causas de desahucio previstas, el precario, no debería figurar contemplada en la regulación de la LAU, pues el precario es la negación del arrendamiento, y por tanto, si hay precario, no nos hallamos en el ámbito de aplicación material de la LAU.(229)
Dos son pues sólo, en puridad, las causas por las que puede interponerse el desahucio en el ámbito de la LAU, la falta de pago y la extinción del plazo contractual.(230)
La falta de pago era hasta ahora -léase, bajo el mandato de la LAU de 1964- la única causa que permitía ejercitar la acción de desahucio. Nótese sin embargo que frente a su anterior formulación en el viejo artículo 114 LAU 1964, causa 1a, que, recordemos, se refería a «la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan», hoy, el nuevo artículo 39.3 LAU 1994 permite el desahucio por «falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del artículo 27 de esta Ley», es decir, «la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendador»(231). No parece arriesgado aventurar que la mayor amplitud con que viene hoy contemplada esta causa de desahucio dará lugar a una también mayor conflicti vidad en su aplicación práctica forense.
La extinción del plazo del arriendo no venía obviamente contemplada como causa de desahucio en la LAU de 1964 pues, como se recordará, bajo el mandato de dicha Ley (art. 57 LAU 1964) todos los contratos estaban sometidos a la-irrenunciable ex art. 6 LAU 1964- denominada prórroga forzosa. Tras la promulgación del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, de Medidas de política económica(232), cuyo artículo 9° permitió que las partes pudiesen sustraerse al régimen de la prórroga forzosa pactando una duración contractual definida, surgió la polémica acerca de cuál debía ser el cauce procesal adecuado para obtener el lanzamiento del arrendatario tras la expiración del plazo contractual, pues la expiración del plazo contractual -y con ella el correspondiente cauce procesal- seguía sin estar contemplada en la LAU (de 1964)(233). Hoy -léase nuevamente, bajo la vigencia de la nueva LAU de 1994- al concebirse los contratos arrendaticios urbanos como contratos de duración definida, se contempla también -consecuentemente- el cauce adecuado para recuperar la posesión de la finca tras la expiración del plazo contractual, siendo plausible la opción legislativa de remitir tales litigios -cuya principal finalidad consistirá sólo en la mayoría de ocasiones en vencer la resistencia del arrendatario a desalojar espontáneamente la finca- al cauce procesal en principio más ágil. Así, esta nueva causa de desahucio será obviamente aplicable a los supuestos de expiración del plazo contractual de los contratos concertados ya al amparo de la nueva LAU, pero también respecto de los anteriores solucionándose así la polémica surgida respecto de los contratos de duración definida sometidos al RDL 2/1985. Por fin, entendemos asimismo -no sin intuir la polémica que la cuestión va sin duda a generar en su momento- que dicha causa de desahucio va a permitir también, en su momento, que se sustancien por el cauce del juicio de desahucio los litigios relativos a la expiración del plazo del arriendo derivada de la aplicación de las -complejísimas- Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994 a los contratos concertados bajo la vigencia de las anteriores leyes arrendaticias urbanas(234)(235)(236)
Por contra, el juicio de desahucio no es cauce apto para ventilar los litigios relativos a los supuestos de denegación de prórroga previstos en el artículo 62 de la LAU de 1964, debiéndose ventilar tales cuestiones a través del juicio de cognición.(237)
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Legitimación.
Desde siempre, la regulación del juicio de desahucio ha contenido especiales normas de legitimación, concibiendo ésta en términos muy amplios tanto activa como pasivamente, en consonancia con el ámbito objetivo del juicio de desahucio que, como hemos visto(238), no se circunscribe en exclusiva al ámbito propio de la relación arrendaticia.
Así, en lo que respecta a la legitimación activa, según prevé el artículo 1564 LEC -que conserva aún su originaria redacción desde 1881-:
Serán parte legítima para promover el juicio de desahucio los que tengan la posesión real de la finca a título de dueños, de usufructuarios o cualquier otro que les dé derecho a disfrutarla, y sus causahabientes
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La legitimación activa se concede pues a quienes(239) tengan la «posesión real» de la finca, expresión que como señala GUASP «no es nada satisfactoria, incluso incomprensible, y por ello deberá sustituirse por la de titularidad de un derecho sobre los bienes que autorice a disfrutarlos, en concepto de dueño, de usufructuario(240) o de cualquiera otro análogo»(241). Además, en sede de contrato de arrendamiento, la legitimación activa para promover el juicio de desahucio, debe asimismo reconocerse en favor de quien ostentare la condición de parte contractual en calidad de arrendador, pues en la medida en que el desahucio implica también la resolución o declaración de extinción del contrato de arrendamiento, no puede negarse...
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