SAP Madrid 90/2018, 13 de Marzo de 2018
| Ponente | JUAN JOSE SANCHEZ SANCHEZ |
| ECLI | ES:APM:2018:4161 |
| Número de Recurso | 504/2017 |
| Procedimiento | Recurso de apelación |
| Número de Resolución | 90/2018 |
| Fecha de Resolución | 13 de Marzo de 2018 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Madrid, Sección 21ª |
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Vigesimoprimera
c/ Santiago de Compostela, 100, Planta 8 - 28035
Tfno.: 914933872/73,3872
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0291775
Recurso de Apelación 504/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 53 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 59/2016
APELANTE: TIRPO, SL
PROCURADOR D./Dña. CAROLINA SANCHEZ BLAZQUEZ
APELADO: COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 (MADRID)
PROCURADOR D./Dña. NURIA MARIA SERRADA LLORD
CR
SENTENCIA
MAGISTRADOS Ilmos Sres.:
D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL
D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ
D. JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ
En Madrid, a trece de marzo de dos mil dieciocho. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 59/2016 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandada TIRPO S.L., y de otra, como Apelada-Demandante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ.
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Por el Juzgado de Primera Instancia número 53 de Madrid, en fecha 17 de marzo de 2017 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda presentada por la Procuradora Dña. Nuria Serrada Llord, actuando en representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 NUM000 de MADRID debo condenar y condeno a TIRPO SL a la cesación definitiva de la actividad que desarrolla en la vivienda de su propiedad sita en CALLE000 número NUM000, planta primera de Madrid, por ser contraria a la cláusula 6ª de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada."
Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la parte demandante quien se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.
Por providencia de esta Sección de fecha 15 de febrero de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 12 de marzo de 2018.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.
DE LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.- Por la representación de TIRPO S.L. se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada con fecha 17 de marzo de 2017, la cual, estimando la demanda formulada por la representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MADRID, condena a la hoy apelante a la cesación definitiva de la actividad que desarrolla en la vivienda de su propiedad sita en la CALLE000 nº NUM000, planta primera, de Madrid, por ser contraria a la cláusula 6ª de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios; interesando que se revoque la sentencia dictada y se absuelva a la demandada de las pretensiones formuladas e invocando que la parte actora no ha justificado la inscripción de los Estatutos en el Registro de la Propiedad, resultando de aplicación al caso lo dispuesto en el artículo 5 de la LPH ; entendiendo que dichos Estatutos, al no estar acreditada su inscripción, no se consideran vigentes frente a terceros, como lo es la apelante al ser un nuevo adquirente.
En este sentido, es cierto que se ha aportado por la parte actora, como documento nº 6 acompañado al escrito de demanda, lo que denomina "Estatutos de la Comunidad de Propietarios CALLE000 nº NUM000 ", en cuya estipulación SEXTA se expresa que "... Todo propietario podrá habitar el piso por sí o arrendarlo o cederlo por cualquier título jurídico, no pudiéndose destinar a instalación de pensiones, fondas, clínicas, academias, círculos ni otra finalidad alguna que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes, ni a establecer en él otro comercio o industria u oficinas que la profesional que ejerza personalmente el propio dueño o inquilino y que corresponde a las llamadas profesiones liberales..."
Y este Tribunal en SAP de Madrid, Sección 21ª, de 11 de noviembre de 2009, citada en la SAP de Madrid, Sección 21ª, de 29 de enero de 2013 (ROJ: SAP M 3593/2013 -ECLI:ES:APM:2013:3593), ya analizó la regulación legal de los Estatutos comunitarios, pronunciándose sobre los límites que rigen en este ámbito. Efectivamente, tal y como aparecen regulados en la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960, los Estatutos de una casa en régimen de propiedad horizontal, forman parte integrante del Título Constitutivo de la propiedad por pisos o locales de esa casa, aunque, desde un punto de vista formal, no tengan que aparecer recogidos en un único y exclusivo documento, pudiéndose plasmar los Estatutos en documento aparte. Así en el artículo 5 de la reseñada Ley, bajo la rúbrica "Título constitutivo de la propiedad por pisos o locales", se regula el contenido del Título Constitutivo distinguiendo tres partes, a saber, la primera, a la que se refiere el párrafo primero, es la descripción del inmueble en su conjunto, de cada uno de los pisos y locales y de los servicios e instalaciones, la segunda, a la que se dedica el párrafo segundo, es la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local y la tercera, a la que se destina el párrafo tercero, es el establecimiento de reglas de constitución y ejercicio de los derechos así como de disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones. Siendo, a esta tercera y última parte del contenido del Título Constitutivo, a la que se denomina "Estatutos" de la casa (en la propia Ley se dice "formando un estatuto privado"). Y a los Estatutos, como parte integrante del Título Constitutivo, le son de aplicación las reglas de constitución y modificación del Título. Y así los Estatutos pueden ser constituidos por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo arbitral o por resolución judicial ( párrafo segundo del artículo 5). Y pueden ser modificados observándose los mismos requisitos que para la constitución (párrafo quinto y último del artículo 5). Y respecto a la eficacia vinculante de los "límites estatutarios", que afectan a
las facultades integrantes del derecho de propiedad de los pisos o locales y copropiedad de los elementos comunes de la casa, que pudieran desplegar frente a los compradores-adquirentes de los pisos o locales, se dice, "in fine" del párrafo tercero y penúltimo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, respecto de los Estatutos de la Comunidad, que: "...no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad" (En la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 se dice, en el artículo 8, que: "...Se inscribirán... 4º Los edificios en régimen de propiedad por pisos... Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el Título y en los Estatutos que configuran el contenido y ejercicio de esta propiedad..."; y, en el párrafo primero del artículo 13, que: "...cualquier... limitación del dominio... para que surta efectos contra tercero deberá constar en la inscripción de la finca... sobre que recaiga").
En el mismo sentido nos hemos expresado en las SSAP de Madrid, Sección 21ª, núm. 522/2005 de 21 octubre (JUR 2005\251911 ), 10 de septiembre de 2013 (ROJ: SAP M 13279/2013-ECLI:ES:APM:2013:13279 ) y 9 de diciembre de 2015 (ROJ: SAP M 17666/2015 -ECLI:ES:APM:2015:17666). Siguen el mismo criterio, las SSAP de Asturias, Sección 6ª, núm. 622/2000 de 11 diciembre ( JUR 2001\65021); Burgos, Sección 2ª, núm. 268/2002 de 20 mayo (JUR 2002 \189869 ); y Zaragoza, Sección 4ª, núm. 668/2002 de 18 noviembre (JUR 2003\13514).
En el caso de autos, la sentencia de instancia, tras admitir que los Estatutos aportados a las actuaciones por la parte actora debieron inscribirse en el Registro de la Propiedad, posteriormente atribuye a la parte demandada la carga de la prueba de acreditar que los Estatutos no se inscribieron -"hubiera sido muy sencillo acreditarlo a través de una certificación del Registro de la Propiedad, indicando que no se hallaban inscritos, prueba que a la parte demandada le incumbe al ser un hecho extintivo de la pretensión ejercitada contra él"-; lo cual no puede ser compartido por esta Sala, siendo evidente que la prueba de la existencia de los Estatutos y de su inscripción, corresponde a quien invoca la fuerza de dichos Estatutos. Y en el caso de autos no existe tal prueba y en consecuencia no puede admitirse la fuerza legal de dichos Estatutos.
Expuesto lo anterior, ciertamente, uno de los problemas de mayor trascendencia que se deriva de la no inscripción de los estatutos o sus modificaciones en el Registro de la Propiedad es, precisamente, el delimitar el concepto de tercero, a los efectos del régimen de propiedad horizontal, descartando la doctrina científica mayoritaria que aquel al que se refiere el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sea el tercero hipotecario ordinario que regula el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que se trata de una figura similar el tercero mercantil que contrata con una sociedad inscrita en el Registro Mercantil, de manera que toda persona que tenga una relación jurídica con la Comunidad puede verse afectada por las normas...
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