STS, 6 de Julio de 2015

La Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Pamplona, dictó sentencia el 24 de julio de 2013 , con los siguientes pronunciamientos en su parte dispositiva:

"Estimando parcialmente el presente recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de D. Ambrosio , Dª Asunción , Dª Clara , D. Ezequias y Dª Elsa frente al acuerdo ya identificado en el encabezamiento de esta resolución.

Anulamos el Acuerdo en el punto en que se fije el justiprecio de la parcela expropiada reconociendo la cantidad de 7.436.047,44 €

No se hace condena en costas."

Notificada la sentencia, se presentó escrito por la representación procesal del Ayuntamiento de Pamplona, ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, manifestando su intención de interponer recurso de casación, y la Secretaria Judicial, por diligencia de ordenación de 19 de septiembre de 2013, tuvo por preparado el recurso, con emplazamiento de las partes ante esta Sala del Tribunal Supremo.

La indicada parte recurrente presentó, con fecha 5 de noviembre de 2013, escrito de interposición del recurso de casación, en el que expuso los motivos en que se fundamentaba, y solicitó a esta Sala que dicte sentencia en la que declare haber lugar al presente recurso de casación, anule la sentencia recurrida y desestime el recurso contencioso-administrativo interpuesto contra el Acuerdo del Jurado de Expropiación.

La Sección 1ª de esta Sala del Tribunal Supremo acordó, por auto de 4 de diciembre de 2014 , declarar la inadmisión del recurso de casación en cuanto a los motivos casacionales primero y segundo, y la admisión de los restantes motivos.

Se dio traslado del recurso a la parte recurrida para que manifestara su oposición, lo verificó el Procurador de los Tribunales D. Luis Pinto-Marabotto Ruiz, en la representación indicada, por escrito de 12 de mayo de 2015, en el que solicitó a la Sala que dicte sentencia conforme a los siguientes pedimentos: 1º) Que con desestimación del presente recurso de casación, confirme la sentencia 738/2013, de 24 de julio , ahora recurrida, por ser plenamente conforme a derecho, con expresa imposición de las costas a la parte recurrente, y 2º) Subsidiariamente, para el supuesto de que se estimara el recurso interpuesto, se establezca que la determinación del justiprecio deberá realizarse en ejecución de sentencia, mediante prueba pericial que asigne a los parámetros tenidos en cuenta en la valoración efectuada por el Jurado de Expropiación de Navarra, los valores de venta de vivienda libre en el ámbito del Plan Parcial de la Rochapea de Pamplona, en agosto de 2008.

Conclusas las actuaciones, se señaló para votación y fallo el día 30 de junio de 2015, fecha en que tal diligencia ha tenido lugar.

Siendo Ponente el Excmo. Sr. D. Jose Maria del Riego Valledor, Magistrado de la Sala

Se interpone recurso de casación contra la sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, de 24 de julio de 2013 , que estimó en parte el recurso contencioso administrativo interpuesto por los propietarios, ahora parte recurrida en este recurso de casación, contra el acuerdo del Jurado de Expropiación de Navarra, de 23 de septiembre de 2009 (expediente NUM000 ), de determinación del justiprecio de los terrenos afectados por la expropiación.

Hacemos una referencia a los antecedentes de la sentencia impugnada, para una mejor comprensión de las cuestiones planteadas.

El expediente de valoración se refiere a la parcela NUM001 , de 10.852 m², incluida en el polígono NUM002 del Plan Parcial de la Rochapea (Pamplona), aprobado por Orden Foral de 14 de diciembre de 1989, con la clasificación de suelo urbanizable destinado a usos dotacionales: deportivo y parque, libre de edificaciones, si bien por acuerdo municipal de 7 de febrero de 2002, de modificación del Plan Parcial, se asignó a los terrenos el nuevo uso dotacional de equipamiento escolar.

La ahora parte recurrida y otros propietarios de terrenos del polígono NUM002 , solicitaron al Ayuntamiento de Pamplona la ejecución del Plan Parcial mediante acuerdo o expropiación, y la desestimación presunta de la solicitud por el Ayuntamiento fue anulada por la sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, de 5 de diciembre de 2007 , que condenó al Ayuntamiento de Pamplona a que iniciara el expediente expropiatorio conducente a la ejecución de las determinaciones urbanísticas del Polígono NUM002 del Plan Parcial de la Rochapea.

Los propietarios presentaron su hoja de aprecio el 11 de agosto de 2008, valorando los terrenos como suelo urbanizable, de conformidad con los criterios del artículo 27 de la Ley 6/1998 , en la cantidad de 11.267.550 €, y el Ayuntamiento de Pamplona aprobó, en acuerdo de 21 de noviembre de 2008, su hoja de aprecio, que valoró los terrenos también como suelo urbanizable, con aplicación de los criterios del artículo 27 de la Ley 6/1998 , en la cantidad de 2.091.286,38 €.

El Jurado de Expropiación de Navarra fijó como fecha de inicio del expediente de justiprecio el 11 de agosto de 2008, y estimó que por virtud de la Disposición Transitoria Tercera del RD Legislativo 2/2008 , debían aplicarse en la valoración de los terrenos, clasificados como suelo urbanizable, las reglas de la Ley 6/1998, y en particular, los criterios valorativos del artículo 27 de dicho texto legal , sin que existiera Ponencia de valores catastrales vigente en Pamplona, por lo que acudió al método residual dinámico definido por la Orden ECO 805/2003, y obtuvo un valor del suelo de 2.263.928,10 €, que incluye el 5% de premio de afección.

Disconformes con la anterior valoración, los propietarios impugnaron el acuerdo del Jurado de Expropiación en la vía contencioso administrativa, y el Tribunal Superior de Justicia de Navarra estimó en parte su recurso, en la sentencia de 24 de julio de 2013 , anteriormente citada, fijando como justiprecio conforme a derecho la cantidad de 7.436.047,44 €.

El recurso de casación del Ayuntamiento de Pamplona se articula en ocho motivos, de ellos los dos primeros formulados al amparo del apartado c) del artículo 88.1 LJCA y los seis restantes, por el cauce del apartado d) del mismo precepto legal .

Ya hemos indicado que el auto de esta Sala, de 4 de diciembre de 2014 , declaró inadmisibles los dos primeros motivos.

Los motivos tercero, cuarto y quinto denuncian la infracción del artículo 348 LEC , que ordena valorar los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica, incurriendo la sentencia en valoración irracional, ilógica y arbitraria de la prueba pericial.

El motivo sexto alega infracción del último párrafo del artículo 27.1 de la Ley 6/1998 , así como las normas de valoración de los artículos 21 a 23 y la letra c) del apartado 1 del artículo 35 de la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, y la infracción de los principios de prudencia, probabilidad, proporcionalidad, transparencia y temporalidad previstos por las letras D, E, F y H del apartado 1 del artículo 3 de esta misma Orden.

El motivo séptimo aduce la vulneración por la sentencia impugnada de la doctrina jurisprudencial que declara preferente valorar, con precios de vivienda de protección oficial, las expropiaciones de suelos urbanizables cuando no existe certeza sobre precios de mercado de viviendas en la zona expropiada y que exige que, en la obtención del valor de mercado para la aplicación del método residual dinámico, las fuentes de conocimiento tengan las características de fuentes ciertas, seguras y fidedignas.

El motivo octavo expone que la sentencia recurrida ha infringido la doctrina jurisprudencial que considera que las resoluciones del Jurado gozan de la presunción de acierto, de legalidad y de objetividad, y por esta presunción debe prevalecer la valoración del Jurado frente a otras valoraciones y criterios.

Antes de adentrarnos en el examen de los motivos del recurso de casación, procedemos a delimitar los puntos en los que existió desacuerdo entre las partes en la instancia, que se mantiene en este recurso de casación.

En la valoración a que se refiere este recurso existe conformidad entre el acuerdo del Jurado, que defiende el Ayuntamiento de Pamplona y la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra impugnada, que sostienen los propietarios, en la extensión de los terrenos afectados por la expropiación, de 10.852 m², en la fecha de referencia de la valoración, que era la de 11 de agosto de 2008, día en que la propiedad presentó su hoja de aprecio, y en la clasificación de los terrenos como suelo urbanizable, con uso dotacional de equipamiento escolar, de acuerdo con el Plan Parcial de Rochapea (Pamplona), aprobado por Orden Foral de 14 de diciembre de 1989, y sus modificaciones posteriores, antes citadas.

También existe acuerdo en que, de conformidad con la Disposición Transitoria Tercera , apartado 2, del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, por tratarse de suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento ha establecido las condiciones para su desarrollo, deberá valorarse conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo.

El acuerdo entre las partes igualmente se extiende a la aplicación de los criterios valorativos establecidos por el artículo 27.1 de la Ley 6/1998 para el suelo urbanizable, coincidiendo la conformidad entre el acuerdo del Jurado y la sentencia impugnada en que el aprovechamiento tipo aplicable es de 0,96 m²/m², del que ha de deducirse el 10% de cesiones obligatorias, por lo que el aprovechamiento patrimonializable es de 0,864 m²/m², y que, por falta de vigencia de la Ponencia de valores catastrales, es preciso acudir para determinar el valor del suelo al método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, entendiendo el Ayuntamiento y los propietarios que dicho método se concreta en la fórmula del artículo 39 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

Nuevamente existe coincidencia en las valoraciones del acuerdo del Jurado y de la sentencia recurrida, que acoge en este punto el dictamen elaborado por el perito de designación judicial, en la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar, que es la de un bloque residencial de cinco plantas, la planta baja destinada a locales comerciales y las cuatro plantas elevadas a viviendas, con un aprovechamiento bajo rasante de dos plantas, con las superficies de la planta baja de 2.244 m², las plantas elevadas de 9.376 m², el garaje bajo rasante 3.838 m² y los trasteros bajo rasante de 850 m², asi como en los coeficientes de homogeneización aplicables, extraídos del Plan Parcial, para vivienda colectiva libre (0,733), comercial en planta baja (0,800) y suelo privado (0,266).

El acuerdo se extiende también al conste de construcción de viviendas considerado, de 750 €/m².

El principal punto de desacuerdo entre la valoración del Jurado y la del perito judicial, acogida por la sentencia recurrida, se encuentra en el valor de venta de las viviendas tenido en consideración en las operaciones de cálculo del método residual dinámico, que para el Jurado es de 1.706,94 €/m² construido, y para el dictamen pericial y la sentencia recurrida es de 2.362 €/m² construido.

Existen otras diferencias entre el acuerdo del Jurado y el dictamen pericial, de menor entidad que la anterior, a las que se refiere la parte recurrente en el motivo tercero de su recurso: a) en el apartado de gastos necesarios para la promoción, el Jurado calcula la partida de gastos comercialización en el porcentaje del 5% sobre las ventas y el dictamen pericial en el porcentaje del 3% sobre ventas, b) en los índices económicos de IPC aplicables, que el Jurado considera del 2,50 % y el dictamen pericial del 4,9 %, y c) el plazo de ventas considerado en la valoración, que el Jurado considera con inicio en el mes 15 y fin en el mes 51, mientras que el dictamen pericial fija el inicio y fin de dicho plazo en los meses 18 y 60.

Todas las cuestiones que plantean los motivos del recurso de casación se dirigen a impugnar la sentencia recurrida, en aquellos puntos en los que se separa de los valores aplicados por el Jurado, y de un modo principal, se refieren al valor de venta de las viviendas considerado por el informe pericial y acogido por la sentencia, al que las partes atribuyen en gran parte el diferente valor de los terrenos expropiados obtenido en la tasación del Jurado y del perito judicial.

El motivo tercero del recurso de casación, como también el motivo cuarto y el quinto, aprecian que la sentencia impugnada infringió el artículo 348 LEC , por incurrir en una valoración irracional, ilógica y arbitraria de la prueba pericial, con infracción de las reglas de la sana crítica.

En relación con estos tres motivos, que invocan idéntica infracción, hemos de recordar que es doctrina reiterada de esta Sala, de la que sirven de ejemplo, entre otras muchas, las sentencias de 24 de septiembre de 2008 (recurso 2114/2006 ) y 23 de marzo de 2010 (recurso 6404/2005 ), que la formación de la convicción sobre los hechos para resolver las cuestiones objeto del debate procesal está atribuida al órgano judicial que, con inmediación, se encuentra en condiciones de examinar los medios probatorios, sin que pueda ser sustituido en tal cometido por este Tribunal de casación, puesto que la errónea valoración no ha sido incluida como motivo de casación en el orden Contencioso Administrativo en la LJCA, lo cual se cohonesta con la naturaleza de la casación como recurso especial, cuya finalidad es la de corregir errores en la interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico, y no someter a revisión la valoración de la prueba realizada por el Tribunal de instancia.

No obstante, la anterior regla general de imposibilidad de someter a revisión la valoración de la prueba realizada por los Tribunales de instancia, admite excepciones en los contados casos delimitados por la jurisprudencia, entre ellos, cuando se sostenga y demuestre, invocando el motivo de la letra d) del artículo 88, apartado 1, de la Ley 29/1998 , la infracción de algún precepto que discipline la apreciación de pruebas tasadas, o que esa valoración resulta arbitraria o ilógica, como alega la parte recurrente en este caso, en relación con la prueba pericial.

Pero estas excepciones, como tales, tienen carácter restrictivo, por lo que no basta su mera invocación para franquear su examen por este Tribunal Supremo. Al contrario, partiendo de la base de que la valoración de la prueba por el Tribunal de instancia queda excluida del análisis casacional, la revisión de esa valoración en casación únicamente procederá cuando la irracionalidad o arbitrariedad de la valoración efectuada por la Sala de instancia se revele patente o manifiesta, siendo carga de la parte recurrente en casación aportar los datos y razones que permitan a este Tribunal llegar a la convicción de que así efectivamente ha sido.

En el motivo tercero, la parte recurrente estima que la sentencia recurrida incurrió en una valoración irracional, ilógica y arbitraria de la prueba pericial, porque el perito se limitó validar los valores aportados por dos periciales de parte, y a aportar una relación de testigos de mercado, pero sin justificar ni documentar de dónde había obtenido dichos testigos de mercado, por los que fijó en 2.362,80 €/m² el valor en venta de viviendas, a tener en cuenta en los cálculos realizados para la aplicación del método residual dinámico, y la sentencia recurrida aceptó dicho valor, que no está documentado ni por escrituras públicas, ni notas simples en el Registro de la Propiedad, contratos privados o cualquier otro documento.

La sentencia impugnada explicó de forma detallada las razones por las que acogió el valor de ventas de viviendas de 2.362,80 €/m² utilizados por el perito designado por el Tribunal, el arquitecto D. Abelardo .

Hemos indicado con anterioridad que no fue objeto de discusión que, en este caso, la fecha de referencia de la valoración se situaba en agosto de 2011, en atención al momento de presentación de la hoja de aprecio por los propietarios, y también es pacífico que la valoración de los terrenos había de seguirse de conformidad con los criterios establecidos por el artículo 27.1 de la Ley 6/98 para el suelo urbanizable, en particular, mediante la aplicación del método residual dinámico definido por la Orden ECO/805/2003, cuyo artículo 35.1.c) incluye entre los elementos a ponderar en los cálculos "los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción" .

La sentencia impugnada razona que el precio de venta de viviendas considerado por el Jurado no se ajusta a los anteriores criterios, pues tiene en cuenta el precio de la "vivienda libre de precio limitado" , que es una nueva tipología de vivienda, que no existía en la fecha de referencia de la valoración, agosto de 2008, pues es objeto de regulación en la Ley Foral 6/2009, de 5 de junio, de medidas urgentes en materia de urbanismo, mientras que la determinación conforme a derecho del valor del suelo expropiado, ha de obtenerse mediante la aplicación del método residual dinámico, que exige tener en cuenta el valor en venta del producto inmobiliario que es posible construir en el momento de la valoración, en agosto de 2008 en el BARRIO000 .

Coincidimos con la Sala de instancia en el rechazo del valor en venta de vivienda considerado por el Jurado, de 1.706,94 €/m² construido, por una doble razón, primero, porque se trata de un valor que no se ajusta a la fecha de referencia de la valoración, en agosto de 2008, sino que es un valor en venta que corresponde a la tipología de vivienda libre de precio limitado, establecido por el artículo 10 de la Ley Foral 6/2009 , que por tanto no tiene eficacia hasta la entrada en vigor de la citada norma foral, en la fecha de su publicación en el Boletín Oficial de Navarra el 15 de junio de 2009, y segundo, porque de acuerdo con los criterios jurisprudenciales de esta Sala, recogidos en la sentencia de 12 de noviembre de 2012 (recurso 318/2010 ) y las que en ella se citan, la aplicación del método residual dinámico contemplado en la Ley 6/1998, exige atender a los valores en venta del producto inmobiliario de libre mercado, es decir, a los valores reales de mercado, y no a valores limitados como el de las viviendas de protección oficial.

En igual sentido, la sentencia de 15 de diciembre de 2008 (recurso 5506/2005 ), y las allí citadas, señalan que, para calcular el valor de repercusión del suelo por el método residual, debe partirse del precio de venta en el mercado libre, resultando inadecuado acudir al tasado de las viviendas de protección oficial.

A falta por tanto de unos valores en venta de viviendas en el acuerdo del Jurado que fueran aplicables, y a falta también de estos mismos datos en la hoja de aprecio de la propiedad, que acudió a valores de venta libre, pero de la fecha de su informe de valoración de mayo de 2007, y en la hoja de aprecio del Ayuntamiento, que ponderó precios de viviendas de protección oficial de precio tasado, la Sala de instancia acogió los valores de venta de viviendas del informe del perito de designación judicial, que cumplieron el doble requisito de tratarse de valores de venta libre y ajustarse a la fecha de referencia de la valoración de agosto de 2008.

El dictamen pericial ofrecía las garantías de la imparcialidad del perito, designado por el Tribunal, y de su conocimiento sobre los criterios de valoración de viviendas, por su profesión de arquitecto y, además, el perito expresó en su dictamen razón suficiente del precio de venta de viviendas utilizado en los cálculos, de 2.362,80 €/m², que resultó ser el precio medio de venta de 8 testigos que el perito incluyó en su informe (página 16 del informe y 366 de las actuaciones), con identificación suficiente de las viviendas mediante la indicación de su dirección.

La aceptación por la sentencia recurrida del precio de venta de vivienda aplicado en el informe pericial parece asimismo razonable, si tenemos en cuenta, como hizo la Sala de instancia, que el mismo resultaba corroborado por el dictamen pericial de parte, elaborado por el arquitecto D. Camilo , acompañado por la propiedad con su escrito de demanda, que estimó como valor en venta de vivienda nueva en el BARRIO000 de Pamplona, en agosto de 2008, el de 2.400 €/m².

Esta Sala considera como elemento determinante de la razonabilidad del valor en venta de vivienda acogido en la sentencia recurrida, su coincidencia con los valores recogidos en el boletín de estadística de valores de tasación de viviendas en edificios de pisos en Pamplona y la Comunidad Foral, elaborado por Tasaciones y Consultoría, S.A., que indicaba que el precio por metro cuadrado construido de las viviendas en Rochapea, en el segundo trimestre de 2008, era de 2.420 € y de 2.268 € en el tercer trimestre de 2008, encontrándose por tanto el precio de 2.362,80 €/m² de venta de viviendas considerado por el dictamen pericial judicial, correspondiente a agosto de 2008, en perfecta sintonía con dichos valores, determinados con anterioridad a las actuaciones judiciales por una empresa independiente de las partes, con conocimientos del mercado inmobiliario de Navarra y experiencia en valoraciones de fincas.

Por todas las anteriores razones, estimamos que el valor en venta de viviendas acogido por la sentencia impugnada es el resultado de la valoración de las pruebas aportadas al proceso, conforme a las reglas de la sana crítica, sin que pueda estimarse que la sentencia impugnada haya incurrido en una valoración arbitraria o ilógica.

No pueden acogerse los argumentos de la parte recurrida sobre la arbitrariedad o irrazonabilidad de la valoración de la prueba, que se sustentan en buena parte en la falta de justificación de los precios de venta consignados en el dictamen pericial, al no acompañarse documento alguno, y advertir la parte recurrente que no constan en el Registro de la Propiedad varias de las enajenaciones que el dictamen pericial afirmó que habían tenido lugar en agosto de 2008, sin que dicha cuestión fuera hecha valer en el momento procesal oportuno, que era el de aclaraciones a la prueba pericial, que la parte recurrente solicitó en relación con 10 cuestiones, ninguna de las cuales se refería a la justificación de los 8 testigos de ventas de viviendas identificados en el dictamen, lo que hubiera permitido al perito efectuar las explicaciones que la parte recurrente echa de menos ahora en su recurso de casación, y a la Sala de instancia pronunciarse y, en su caso, resolver a la vista de las respuestas del perito, pues como la propia parte reconoce en su escrito de interposición del recurso de casación, no advirtió la falta de la justificación de los testigos que el perito identificó en su dictamen, sino después de la notificación de la sentencia impugnada y de haber formalizado su escrito de preparación del recurso, en el que ha de anticipar la parte recurrente los concretos motivos -de entre los previstos en el artículo 88.1 LJCA - en que se fundamentará su escrito de interposición del recurso de casación.

En cualquier caso, los argumentos de la parte recurrente sobre la falta de justificación de los precios de venta consignados en el informe pericial, deben ceder ante el hecho, antes expresado, de que el valor en venta de viviendas considerado por el perito, correspondiente a Agosto de 2008, es conforme con los valores de ventas de vivienda de los trimestres 2º y 3º de 2008 en Rochapea, recogidos con anterioridad al proceso, en el boletín de estadística de precios de venta de viviendas de Navarra, elaborada por una sociedad de tasación independiente de las partes.

La parte recurrente opone otros argumentos sobre la arbitrariedad de la valoración de la prueba por la Sala de instancia, basados en las respuestas a las aclaraciones solicitadas al perito de designación judicial, que tampoco pueden ser acogidos. Así, en relación con la respuesta del perito a la cuestión 9ª de las planteadas por la representación de los propietarios, la parte recurrente alega que el perito no justificó las razones por las que estimaba que existía información suficiente de mercado para calcular los precios más probables de la promoción inmobiliaria, si bien, no cabe duda que el perito estimó que existía información suficiente de mercado, pues identificó 8 testigos de ventas en agosto de 2008, indicando la respectiva dirección del inmueble en el BARRIO000 de Pamplona.

Alega la parte recurrente no haber entendido la respuesta del perito a la 10ª cuestión planteada por la propiedad, lo que no guarda relación con la valoración arbitraria de la prueba que imputa a la sentencia recurrida, pero no obstante, sin perjuicio de que la parte recurrente podía haber pedido aclaraciones al perito sobre los extremos de la respuesta que no comprendió, tampoco parece que dicha respuesta necesite de mayor explicación, pues lo que indica es que el valor de venta que adoptó el Jurado que era el precio de "vivienda libre de precio limitado", a que se refiere el artículo 10 de la Ley Foral 6/2009 , no podía considerarse un valor de mercado.

Expone también la parte recurrente, en relación con la respuesta del perito a la pregunta 11ª de la representación de los propietarios, que el perito no explicó los criterios de la homogeneización que llevó a cabo de los precios de los testigos de ventas, para obtener el valor de mercado de 2.362,80 €/m², pero tal cuestión fue ampliamente tratada por el perito, en respuesta a la aclaración 9ª solicitada precisamente por dicha parte, la representación del Ayuntamiento de Pamplona, en la que explicó que aplicó un coeficiente de homogeneización de 0,733 (folios 427 a 430 de las actuaciones), que es el mismo que, extraído del Plan Parcial, fue aplicado por el Jurado de Expropiación.

Completa la crítica que efectúa la parte recurrente de la prueba pericial, como base de sus alegaciones sobre la valoración arbitraria de la prueba, con unas referencias a las contestaciones del perito a las aclaraciones 2ª, 3ª, 4ª y 6ª solicitadas por dicha parte, en las que aprecia falta de respuesta, cuando -dice la parte recurrente- esas aclaraciones tenían por objeto que el perito explicara de forma convincente porqué eran válidos los testigos de mercado utilizados para valorar el bien expropiado.

Sin embargo, no es cierto que ese fuera el contenido de las aclaraciones solicitadas, como se hace evidente por la simple lectura de su enunciado. En la aclaración 2ª el Ayuntamiento de Pamplona preguntó al perito si el bien a valorar, una parcela de uso dotacional público en el ámbito del Plan Parcial de la Rochapea, tenía otros bienes comparables en dicho ámbito, a lo que el perito contestó que no era el objeto de la pericia determinar si existían parcelas de suelo urbanizable comparables, sino la valoración de una concreta parcela de acuerdo con el método residual dinámico aplicado por el Jurado de Expropiación. En la aclaración nº 3 se preguntó al perito por las razones por las que optó, en la valoración, por equiparar la parcela a un suelo destinado a vivienda libre, y la respuesta se basó en la cita del artículo 3.c) de la Orden ECO/805/2003, sobre el principio de mayor y mejor uso. La aclaración nº 4 preguntaba si la valoración realizada por el perito tuvo como referencia testigos específicos para el suelo urbanizable, o se había basado en indicadores referidos al suelo urbano, y la respuesta del perito señaló que la aclaración no procedía, pues el objeto de la valoración era calcular el valor de acuerdo con los criterios seguidos por el Jurado de Expropiación de Navarra. Finalmente, la aclaración 6ª preguntó si el perito había tenido en consideración algún precio de transacción de suelo urbanizable en la zona de la Rochapea, en los 6 meses anteriores o posteriores a agosto de 2008, y la respuesta del perito volvió a insistir en la improcedencia de la aclaración, porque el objeto de la pericia era determinar el valor del suelo de acuerdo con el método valorativo aplicado por el Jurado.

Como se aprecia con facilidad, ninguna de estas aclaraciones se dirigía a cuestionar la realidad o la validez de los 8 testigos de precios de mercado que había utilizado el perito en su valoración, como sostiene la parte recurrente en su recurso, sino que se refieren a cuestiones que son ajenas al concreto encargo efectuado al perito de designación judicial, de valoración de los terrenos afectados por la expropiación por el método residual dinámico seguido por el Jurado, cuya aplicación no exige introducir los datos sobre valores de suelo urbanizable en la Rochapea a que se referían algunas de las aclaraciones solicitadas por la parte recurrente.

En la parte final del motivo tercero del recurso de casación, el Ayuntamiento recurrente extiende su denuncia de valoración arbitraria de la prueba pericial, a los valores y datos sobre el porcentaje para el cálculo de los gastos de comercialización, IPC y plazo de ventas, a que antes nos hemos referido, en los que el dictamen pericial se separó sin justificación de la valoración del Jurado.

La Sala de instancia, al resolver las diferencias de las partes sobre el valor en venta de vivienda, que ya se ha dicho era el factor de cálculo del método residual dinámico donde se encontraba el elemento esencial diferenciador de las respectivas valoraciones, llegó a la conclusión que, por la elección de un valor en venta de vivienda de precio limitado, la valoración del Jurado no efectuó una aplicación del método residual dinámico conforme a derecho, y por tal razón, tampoco aplicó adecuadamente el artículo 27 de la Ley 6/1998 , lo que justificó su preferencia por la aplicación del indicado método residual dinámico efectuada por el perito de designación judicial, que estimó ajustada a derecho, sin que pueda compartirse que dicha elección, por las razones que se han expuesto, constituya una valoración arbitraria o irrazonable de la prueba.

La conclusión de todo lo anterior es la desestimación del motivo tercero del recurso.

El cuarto motivo del recurso de casación alega la valoración arbitraria por la sentencia recurrida del dictamen pericial, con infracción de las reglas de la sana crítica, porque de los 8 testigos de transacciones de viviendas identificados en la prueba pericial, solo una transacción podría ser comparable, la situada en la CALLE000 NUM003 NUM004 , por razón de la distinta calidad de los elementos urbanos de las parcelas testigos, añadiendo que la prueba pericial no aludió a transacción alguna en las calles más cercanas a la finca expropiada, sino que se atuvo a una supuesta media de todo el barrio.

En este motivo la parte recurrente muestra su desacuerdo con 7 de los 8 testigos utilizados en la prueba pericial, por razón de su situación, que no considera suficientemente próxima a los terrenos objeto de valoración, sin que pueda estimarse que la sentencia impugnada haya incurrido en la infracción que se denuncia, de valoración irrazonable, ilógica y arbitraria de la prueba pericial por la situación de los testigos ponderados en la valoración, pues todos ellos están situados en la misma zona de Pamplona que los terrenos expropiados, en el BARRIO000 , sin que se entiendan las razones de la imposibilidad de considerar, como precios de venta de una hipotética promoción inmobiliaria, los de otras viviendas de la misma zona.

En todo caso, la parte recurrente dispuso del período de prueba para aportar al proceso o justificar esos precios de venta de vivienda de las calles cercanas, sin que pueda convertir esa falta de iniciativa en un defecto valorativo de la sentencia impugnada, que se limitó a acoger los precios de venta de viviendas de la zona que, de forma coincidente, resultaban de las diligencias de prueba practicadas en el proceso.

Se desestima el motivo cuarto del recurso de casación.

El motivo quinto del recurso de casación denuncia la valoración arbitraria, ilógica e irrazonable de la prueba pericial, porque aunque el propio perito admitió que el valor en venta de los inmuebles ha disminuido en los años 2008 y siguientes, sin embargó la sentencia impugnada no tasó el bien expropiado con esta previsión de descenso.

No cabe apreciar la valoración arbitraria de la prueba pericial que denuncia la parte recurrente, pues dicha prueba, que tenía por objeto la valoración de los terrenos expropiados de conformidad con el método residual dinámico a que se refieren el artículo 27.1 de la Ley 6/1998 y la Orden ECO /805/2003, siguió en la aplicación del indicado método valorativo los mismos pasos y cálculos que el Jurado de Expropiación de Navarra, con los valores de venta de viviendas y otros que el perito estimó aplicables, sin que haya omitido la prueba pericial ningún factor de ponderación del descenso o de la bajada del precio de venta de los pisos en los años siguientes, que hubiera sido aplicado el Jurado.

Se desestima el quinto motivo del recurso de casación.

El motivo sexto del recurso alega la infracción por la sentencia impugnada del artículo 27.1 de la Ley 6/1998 , los artículos 21 a 23 y 35.1.c) de la Orden ECO/805/2003 y los principios de prudencia, probabilidad, proporcionalidad, transparencia y temporalidad previstos por el artículo 3.1. d), e), f) y h) de la citada Orden, pues la sentencia impugnada no descartó en la valoración los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectativas cuya presencia no estaba asegurada.

En este motivo, la parte recurrente estima que la sentencia recurrida infringió el artículo 35.1.c) de la Orden ECO/805/2003, que regula como uno de los requisitos para la utilización del método residual, la existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyan en la promoción, lo que la parte recurrente conecta con el artículo 20 de la misma Orden que considera que impone utilizar el método de comparación, que se regula en los artículos 21 a 23 de la Orden.

El motivo debe ser desestimado, porque alega que la sentencia recurrida ha incluido en la valoración elementos especulativos y expectativas cuya presencia no está asegurada, que sin embargo no identifica, vuelve a insistir en la falta de justificación de los testigos aportados por el perito judicial, lo que ya ha sido tratado y rechazado en esta sentencia en el examen de motivos anteriores, cuestiona la existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables, como requisito para la aplicación del método residual dinámico, cuando la aplicación de dicho método valorativo no puede ser atacada por la parte codemandada en la instancia, pues dicha posición limita su actuación en el proceso a la defensa del acto impugnado, y el acuerdo del Jurado se basó precisamente en la utilización del método residual dinámico, por considerar que concurrían los requisitos exigibles para su aplicación, y finalmente porque el motivo cita como infringidos los artículos 21 a 23 de la Orden ECO/805/2003, sobre el método valorativo de comparación, que no son de aplicación en el presente caso, ya que el artículo 27.1 de la Ley 6/1998 ordena aplicar en la valoración del suelo urbanizable, en defecto de Ponencias de Valores catastrales, el método residual dinámico.

Se desestima el motivo sexto del recurso de casación.

El motivo séptimo del recurso considera que la sentencia impugnada ha infringido la doctrina jurisprudencial que declara preferente valorar con precios de vivienda de protección oficial las expropiaciones en suelos urbanizables, cuando no exista certeza sobre precios de mercado en la zona expropiada.

La parte recurrente sostiene en este motivo que, como no existía información segura y fiable de los precios de mercado, era preferible la aplicación de precios de vivienda de protección oficial, o de precios de venta limitados por la Administración, como hizo el Jurado, manteniendo todos los demás parámetros económicos tenidos en cuenta por el Jurado en la aplicación del método residual dinámico.

Es cierto que esta Sala mantiene el criterio reiterado de que el método residual dinámico exige la existencia de fuentes fiables, que permitan conocer el precio en el mercado libre del producto inmobiliario, y que en caso de inexistencia de estos datos fidedignos y seguros, resulta más adecuado valerse de los índices objetivos fijados oficialmente para las viviendas de protección oficial, pero se equivoca la parte recurrente cuando estima que este criterio jurisprudencial permite sustituir, en la aplicación del método residual dinámico, el dato del precio de venta en el mercado libre por el precio tasado de las viviendas de protección oficial.

El método residual dinámico exige, en todos los casos, partir del precio de venta del producto inmobiliario en el mercado libre, y en los casos en que dicho precio no se conozca con certeza, por falta de datos fiables y seguros, lo que mantiene el criterio jurisprudencial de esta Sala, recogido en sentencias de 28 de mayo de 2012 (recurso 2475/2011 ), 5 de noviembre de 2012 (recurso 8/2011 ) y 14 de mayo de 2013 (recurso 2620/2010 ), entre otras, es que resulta preferible acudir al denominado método objetivo, que es una variante del residual, inspirado en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, de acuerdo con las Órdenes ministeriales correspondientes, que establecen para cada año y para cada área geográfica los precios para Viviendas de Protección Oficial, y que consiste en aplicar un porcentaje sobre el valor de la edificación con arreglo al precio de venta de las viviendas de protección oficial.

Pero lo que en ningún caso permite el criterio jurisprudencial invocado por la parte recurrente, es aplicar el método residual dinámico a partir del precio tasado de las viviendas de protección oficial, sino que cuando resulte acreditada la imposibilidad de acudir como parámetro de referencia al precio de venta en el mercado libre, estima admisible acudir al denominado método objetivo, que ya no tiene en cuenta el resto de valores y parámetros empleados en los cálculos de método residual dinámico, sino que calcula el valor del suelo mediante la aplicación de unos porcentajes al valor de la edificación, con arreglo al precio de las viviendas de protección oficial.

En este caso, sin embargo, la aplicación del método residual dinámico no puede discutirse, pues fue el método valorativo adoptado por el Jurado de Expropiación de Navarra para determinar el valor del suelo, lo que significa que el Jurado aceptó también que concurrían en el presente caso los presupuestos de aplicación del indicado método, en los términos contenidos en el artículo 35.1 de la Orden ECO/805/2003, entre ellos el de información de mercado, sin que el Ayuntamiento recurrente en casación, que no impugnó en la instancia el acuerdo del Jurado, pueda cuestionar ahora el método valorativo aplicado o la concurrencia de los presupuestos para su aplicación.

En definitiva, aceptado por el Jurado y por la parte recurrente en la instancia la aplicación del método residual dinámico, por concurrir los presupuestos para ello, dicho método es el que debe seguirse en la determinación del valor del suelo expropiado, utilizando como resulta procedente los precios de venta del producto inmobiliario en el mercado libre.

Se desestima el motivo séptimo del recurso.

El octavo motivo del recurso alega que la sentencia recurrida ha infringido la doctrina jurisprudencial sobre la presunción de acierto, legalidad y objetividad de las resoluciones del Jurado de Expropiación, y que dicha presunción debe prevalecer frente a otras valoraciones y criterios.

Esta Sala ha señalado reiteradamente, en sentencias de 23 de octubre de 2012 (recurso 6685/2009 ) y 14 de noviembre de 2012 (recurso 6451/2009 ), entre otras muchas, que los acuerdos valorativos de los Jurados de Expropiación gozan de presunción de acierto, y que dicha presunción es de naturaleza "iuris tantum" y, por ello, puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, entre ellas, fundamentalmente, por medio de prueba pericial como la practicada en este proceso, debido a las especiales garantías de que está revestida la designación del perito y por el examen crítico a que es sometido su parecer.

En este caso, se cuestionaba en la instancia la valoración efectuada por el Jurado por el método residual dinámico, y hemos razonado en esta sentencia que la Sala de instancia procedió conforme a derecho, al considerar que la valoración del Jurado quedó desvirtuada por la prueba practicada en el proceso, pues estimó que el valor de la vivienda aplicado por el Jurado no era conforme a derecho, porque recogía un precio de "vivienda libre de precio tasado", que además no se ajustaba a la fecha de referencia de la valoración de agosto de 2008, sino a una fecha posterior y que, por el contrario, la valoración efectuada por el perito de designación judicial se ajustaba a las exigencias derivadas del artículo 27 de la Ley 6/1998 y de la Orden ECO 805/2003.

Se desestima el motivo octavo del recurso de casación.

Al desestimarse el recurso de casación, se imponen las costas del mismo a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 139.2 LJCA , si bien la Sala, haciendo uso de la facultad prevista en el apartado 3 del mismo precepto legal, limita a 4.000 euros el importe máximo a reclamar por la parte recurrida, por todos los conceptos como costas procesales.