STS 793/2012, 21 de Diciembre de 2012

PRIMERO .- 1.- La Procuradora Dª Susana Romero González, en nombre y representación de "VILLA 2.001 S.L", interpuso demanda de juicio ordinario contra "2MC GESTIÓN Y CONSULTORIA S.A. " y alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando se dictara sentencia por la que se declare: 1º.- La resolución del contrato de compraventa suscrito entre mi mandante y la demandada el día 22 de Abril de 2004 mediante escritura otorgada ante el Notario Don Luís Morales Rodríguez y que obra en su protocolo con el número 1776 así como el contrato privado del que trae causa de fecha 14 de Enero de 2004 y del documento denominado por las partes "escrito aclaratorio a la escritura de compraventa de 45 parcelas en la promoción Fuente Elvira, Galapagar (Madrid), firmada en fecha 22 de Abril de 2004" 2º.- Que se condene a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, con las consecuencias legales inherentes a tal pronunciamiento. 3º.- Que se condene a la demandada a PAGAR la cantidad de 6.338.678,22 SEIS MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y OCHO EUROS con veintidós céntimos de euro IVA INCLUIDO, en concepto de devolución del precio recibido de mi mandante. 4º.- Que se condene a la demandada a recibir el suelo entregado a la actora, así como las edificaciones en él construidas. 5º.- Que se condene a la demandada a PAGAR a mi mandante la cantidad de 4.776.778,79 euros IVA INCLUIDO en concepto de daños y perjuicios acreditados, consistentes en todos los gastos de urbanización y ejecución acometidos por mi representado. 6º.- Que se condene a la demandada al pago de una cantidad no inferior a 9.747.234, 90 EUROS NUEVE MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS con noventa céntimos de euro, en concepto de daños y perjuicios ocasionados a mi mandante, en concepto de lucro cesante o ganancia que ha dejado de obtener en la promoción de las 45 viviendas, que tenía previsto construir en las 45 parcelas con arreglo al uso y destino con que las mismas fueron compradas o alternativamente en caso de oposición de la demandada, a la cantidad que se determine en fase de prueba en el presente juicio, o en la fase de ejecución de la sentencia con arreglo a las bases de determinación fijadas en el HECHO CUARTO de la presente demanda. 7º.- Que se condene a la demandada al PAGO a mi principal de la cantidad de 58.607,19 euros en concepto de daños y perjuicios consistentes en los daños y perjuicios satisfechos a los compradores relacionados en el HECHO SEXTO de la demanda, así como a la cantidad que se acredite en fase de prueba o en el trámite de ejecución de sentencia, consistente en los daños y perjuicios que la actora debe de soportar del resto de los compradores relacionados en el HECHO QUINTO de la demanda. 8º.- Que se condene a la demandada A PAGAR a mi representada en concepto de daños y perjuicios las cantidades que se devenguen en concepto de intereses que se vea obligada a satisfacer, con ocasión del préstamo hipotecario asumido en el contrato, cuya resolución se pide, cantidad que se concretará en el trámite de ejecución de sentencia. 9º.- Que se condene a la demandada al PAGO de las costas del presente juicio.

2. - El Procurador D. Alvaro Ignacio García Gómez, en nombre y representación de "2MC GESTIÓN Y CONSULTORIA S.A. ", contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando al Juzgado dictase en su día sentencia por la que se desestime la demanda con expresa imposición de costas a la actora.

   3 .- Practicadas las pruebas, las partes formularon oralmente sus conclusiones sobre los hechos controvertidos. La Ilma. Sr. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid, dictó sentencia con fecha 8 de octubre de 2.008 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO : Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la procuradora Dª Susana Romero González, en nombre y representación de "VILLA 2001, S.L." contra 2 MC GESTION Y CONSULTORIA, S.A. representada por el Procurador D. Alvaro Ignacio García Gómez, debo absolver y absuelvo a la reseñada demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra y con expresa imposición de las costas a la parte actora.

   SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación contra la anterior sentencia por la representación procesal de "VILLA 2001, S.L.", la Sección 19ª de la Audiencia Provincial de Madrid, dictó sentencia con fecha 12 de mayo de 2009 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Desestimar el recurso interpuesto por VILLA 2001, S.L., representada por la Sra. Romero González, contra sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid, en procedimiento ordinario 1164/07 seguido contra 2MC GESTION Y CONSULTORIA, S.A. representada por el Procurador Sr. García Gómez, confirmando la misma e imponiendo al apelante las costas de esta apelación.

   TERCERO .- 1.- La procuradora Dª Susana Romero González, en nombre y representación de "VILLA 2001, S.L.", interpuso recurso de casación contra la anterior sentencia, con apoyo en los siguientes MOTIVOS DE CASACION: PRIMERO .- Aplicación indebida del artículo 1281 del Código civil y error en la valoración de la prueba documental. SEGUNDO .- Infracción por aplicación errónea del artículo 1281 y por inaplicación de los artículos 1281 a 1289 del Código civil . CUARTO .- Infracción por aplicación indebida del artículo 1124 del Código civil e inaplicación del artículo 1101 y 1445 del Código civil . QUINTO .- Infracción por incorrecta aplicación a la cuestión central del debate de la doctrina del Tribunal Supremo. SEXTO .- Infracción por inaplicación de los artículos 1124 y 1101 del Código civil .

   2 .- Por Auto de fecha 29 de junio de 2010 , se acordó admitir el recurso de casación en cuanto a los motivos 1º, 2º, 4º 5º y 6º y no admitirlo en relación al motivo 3º y 7º y dar traslado a la parte recurrida para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.

   3 .- Evacuado el traslado conferido, el Procurador D. Álvaro Ignacio García Gómez, en nombre y representación de "2MC GESTIÓN Y CONSULTORIA S.A. ", presentó escrito de impugnación al recurso interpuesto.

4. - No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 5 de diciembre de 2012, en que tuvo lugar.

   Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Xavier O'Callaghan Muñoz ,

PRIMERO .- La acción ejercitada en la demanda que inicia el presente proceso, hoy en casación, es por parte del comprador de resolución de contrato de compraventa , por incumplimiento del vendedor, basándose en los artículos 1101 y 1124 del Código civil y, esencialmente, en la doctrina de aliud pro alio por inhabilidad de la cosa entregada.

Este contrato se plasmó en documento privado de 14 de enero de 2003, se elevó a escritura pública de 22 de abril de 2004 y con esta misma fecha se acompañó un anexo denominado "escrito aclaratorio a la escritura pública de compraventa de 45 parcelas en la promoción FUENTE ELVIRA, Galapagar (Madrid) firmado en fecha 22 de abril de 2004".

En dicho contrato la parte vendedora (demandada en la instancia y parte recurrida en casación) 2MC GESTION Y CONSULTORIA S.A. vende a la parte compradora VILLA 2001, S.L. (demandante en la instancia y recurrente en casación) unas determinadas parcelas en la promoción FUENTE ELVIRA de Galapagar en la que se construían ya algunos chalets y que la empresa inmobiliaria compradora adquiere para construir hasta cuarenta y cinco de ellos para destinarlos a la venta. Se entregan las parcelas y el precio. En el anexo mencionado se hace constar expresamente lo siguiente:

"2MC Gestión y Consultoría, S.A. ha obtenido del Ayuntamiento de Galapagar la Modificación Puntual de la Normas Subsidiarias, que cuenta con texto definitivo y aprobado previa resoluciones favorables de la Consejería de Urbanismo de la Comunidad de Madrid.

De la Modificación Puntual y Normas Subsidiarias aplicables resultan las condiciones edificatorias de la finca matriz, el número de fincas en que se puede reparcelar, su superficie mínima, que será de 500 m2, y los espacios que habrán de cederse o destinarse a viales, zonas verdes y usos dotacionales. Se ha entregado a la compradora una copia de notificación de la aprobación que hace a 2 MC el Ayuntamiento y copia de la publicación de el BOCAM de 08-02-02.

La edificabilidad que permite la Modificación aprobada es de 0,52 m2/m2, a razón de 15 viviendas por hectárea, con uso predominante residencial y de vivienda libre, que es lo que se dice en la aprobación definitiva del Proyecto y en el convenio con el Ayuntamiento de Galapagar de fecha 28 de mayo de 2002 resulta la monetarización y forma de pago de la cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo.

Se han entregado copias de los pagos al Ayuntamiento por la monetarización de la cesión del aprovechamiento lucrativo.

Con anterioridad a la firma de este contrato, 2MC Gestión y Consultaría, S.A. ha facilitado copia del Proyecto de Reparcelación y Compensación de la finca matriz a VILLA 2001, SL quien lo da por conocido a todos los efectos, conociendo también que las restantes 50 parcelas son propiedad de la sociedad LANZAMAR S.A. con C.I.F. A-36004679 y con domicilio en la calle San Luís 1 de Puentecesures (Pontevedra).

De dicho Proyecto resulta un criterio de estricta igualdad en la equidistribución de las cargas urbanísticas derivadas de la Modificación Puntual de las Normas Subsidiarias del Ayuntamiento de Galapagar.

Este Proyecto de Compensación y de Actuación han sido aprobados por el Ayuntamiento de Galapagar con fecha 29 de octubre de 2002. Se ha entregado copia de la certificación de la aprobación del Proyecto expedida por el Ayuntamiento de Galapagar.

Se ha entregado plano de situación de la finca donde se señalan las 95 fincas resultantes de la parcelación de la finca matriz, la situación de los viales y de las zonas ajardinadas y las 45 parcelas que se transmiten.

Igualmente, con anterioridad a este contrato, 2MC Gestión y Consultoría, S.A. ha. facilitato a VILLA 2001 SL copia del Proyecto de Urbanización, realizado por el arquitecto Don Héctor , que incluye estudio económico-financiero y propuesta de solución para la conexión del ámbito a urbanizar a las redes públicas externas de viales, abastecimientos y evacuación de residuos.

Igualmente el Proyecto de Urbanización ha sido aprobado con fecha 29 de Octubre de 2002 en el Ayuntamiento de Galapagar. Se une copia del certificado expedido por el Ayuntamiento acreditativo de dicha aprobación. La parte compradora es informada:

-De la situación actual en que se encuentran las 14 parcelas para las que se ha solicitado la Licencia de obra de edificación, que está pendiente de obtención de la Licencia definitiva a falta de la presentación de diversa documentación complementaria exigida por el Ayuntamiento y que ya se ha entregado a la parte compradora.

-De la marcha de los trabajos de urbanización de toda la promoción y del contrato de obra firmado con la constructora CONSOLIDACION SERVICIOS Y OBRAS CIVIT,RS, S.L, que se ha entregado.

- De los conflictos, demandas y alegaciones que han presentado terceras personas, incluso la Alcaldesa de Colmenarejo ante el Ayuntamiento de Galapagar y de las soluciones y, acuerdos que se han ido adoptando en cada caso. Se ha entregado copia de las soluciones que el Ayuntamiento contestó a cada uno de los asuntos, con entrega de toda la documentación al respecto. De la marcha de las ventas de las viviendas, así como del contrato de comercialización firmado con la sociedad AINSA, que ya ha quedado extinguido.

-De las noticias aparecidas anunciando la paralización cautelar de las obras de urbanización por el conflicto de pasos con las fincas colindantes y del interdicto presentado al respecto.

Los pasos a que hace mención el párrafo anterior están perfectamente marcados en el Proyecto de Urbanización aprobado por el Ayuntamiento".

Con fecha 24 diciembre 2002 fueron presentados sendos recursos contencioso-administrativos contra el acuerdo del Ayuntamiento de Galapagar de aprobación definitiva del proyecto de urbanización de la Unidad de Actuación FUENTE ELVIRA y contra el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de compensación de la misma. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid dictó sentencias de 15 diciembre y 19 diciembre de 2006 que declararon nulos ambos acuerdos.

SEGUNDO .- La parte compradora, VILLA 2001 S.L. ha formulado demanda, como se ha apuntado anteriormente, de resolución del contrato de compraventa del 22 abril 2004 con todas las consecuencias económicas que ello conlleva, por incumplimiento de la parte vendedora, 2MC, por entrega de cosa diversa, aliud pro alio.

La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia número 56 en Madrid, de 8 octubre de 2008 desestimó la demanda a la vista del texto completo del contrato y, especialmente, del anexo de la misma fecha como aclaración del anterior. Entendió que no se había acreditado el incumplimiento imputable al vendedor, por razón del conocimiento que tenía el comprador de las contiendas y contingencias que pesaban sobre las fincas vendidas. La sociedad compradora (que, como dice la sentencia de la Audiencia Provincial es un profesional que ha pagado una alta cantidad de dinero y que se dedica a la promoción y construcción, con asesoramientos materiales y legales suficientes) asumió los riesgos, por lo que no cabe pensar en ningún tipo de error, ni en aliud pro alio.

Sentencia, la anterior, que fue confirmada por la Audiencia Provincial, Sección 19ª, en Madrid, de fecha 12 mayo 2009 , en la que trata de la interpretación del contrato, de la resolución por incumplimiento en relación con el objeto del contrato y niega la aplicación de la doctrina del aliud pro alio, esencia de la demanda, con este texto como conclusión:

"En el caso que se examina, el comprador recibe lo comprado unas determinadas parcelas con destino y con una situación física y jurídica que conoce, adquiriendo no obstante, de modo que no cabe oponer haber recibido algo distinto y no útil, extremo por lo demás no acreditado en su esencia."

Contra esta sentencia, la parte compradora, demandante en la instancia, VILLA 2001, S.L. ha formulado el presente recurso de casación en una serie de motivos, varios de los cuales han sido inadmitidos por auto de esta Sala de 29 junio 2010 . Los dos primeros tratan de la interpretación del contrato. El cuarto viene referido al fondo de la cuestión, al tema de aliud pro alio. Los dos últimos no tienen sentido, porque el penúltimo ni siquiera cita la infracción cometida y el último depende de la estimación de los anteriores.

Por ello, hay que considerar como puntos jurídicos controvertidos en casación, la interpretación del contrato y la doctrina de aliud pro alio referida a la resolución.

TERCERO .- El primer punto, la interpretación del contrato, es reiteradísima la doctrina de la Sala, relativa a que la interpretación de los contratos es función propia del juzgador de instancia (es decir, la sentencia de la Audiencia Provincial) que ha de ser mantenida en casación, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal: sentencia de 18 mayo 2007; lo reitera la sentencia de uno de octubre de 2007 y con mucho detalle, las de 5 noviembre 2007 , 28 octubre 2008 , 9 febrero 2009 , 27 diciembre 2010 , 30 de septiembre de 2011 . No cabe su revisión en casación a no ser que aquélla sea absurda ilógica, arbitraria o contraria a derecho, dice esta última sentencia y lo reitera la de 31 enero 2012 . Es importante recordar también que no se trata de obtener mediante el recurso de casación -que no es una tercera instancia- un pronunciamiento que opte por la mejor de las interpretaciones posibles, considerando que no es la seguida por la sentencia impugnada, sino de corregir aquella que constituya una clara vulneración del ordenamiento jurídico: así se expresan literalmente las sentencias de 27 junio 2011 y 25 octubre 2012 .

En definitiva, la función de la casación, además de no entrar en la cuestión fáctica, tampoco, en principio, revisa la interpretación dada por la sentencia recurrida: puede ocurrir que sea arbitraria, absurda o contraria a la ley en cuyo caso revisará la interpretación y no puede ocurrir que a la vista de varias interpretaciones, elija la que más le parezca convincente.

En cuanto a la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008 ; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010 , que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa: ...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución.

Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio . Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil . Y precisa la de 31 julio 2002 recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto. Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : ... defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina. La de 25 febrero 2010 añade: ... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Partiendo de los conceptos anteriores, distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio , sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101.

CUARTO .- El recurso de casación, como se ha apuntado, lo ha formulado la parte demandante en la instancia y compradora en el contrato de compraventa, que ha visto desestimada la demanda y rechazada la resolución del contrato.

De los motivos admitidos, vemos en primer lugar los dos primeros relativos a la interpretación del contrato. El primero alega la aplicación indebida del artículo 1281 del Código civil sin que indique el párrafo que considera infringido y alega error en la valoración de la prueba documental. En cuanto a aquel artículo, no concreta la infracción al no señalar el párrafo del mismo, ya que es muy distinta la interpretación literal del primero que la intencional del segundo y esta Sala ha mantenido con reiteración la necesidad de concretar la regla de interpretación que se tenga por infringida ( sentencias de 22 enero 2010 , 22 marzo 2010 , 4 febrero 2011 , 8 marzo 2012 ). En cuanto a la prueba, no es función de esta Sala el revisar la prueba practicada y volver sobre la cuestión fáctica ya fijada por la sentencia de instancia, sino, partiendo de ésta, controlar la aplicación correcta del ordenamiento jurídico (en este sentido, sentencias del 25 junio 2010 , 5 mayo 2011 , 4 abril 2012 ).

El motivo segundo cae en el mismo error que el anterior, aunque aumentado. Cita como infringidos los artículos de la interpretación, casi todos: 1282 a 1289, lo que es inadmisible ( sentencias de 22 enero 2010 , 31 octubre 2012 ).

En todo caso, en ambos, se discute la interpretación que ha hecho el Tribunal de instancia. Esta Sala no sólo la confirma, sino que la acepta y hace suya. La sentencia de aquel Tribunal concluye:

"No cabe dar otra interpretación al contrato que el que se contiene en la sentencia y que esta Sala mantiene, el comprador adquiere con conocimiento bastante de lo que compra, con información suficiente para justificar su compra que hace a riesgo en razón a la situación de la finca, que conoce, o puede conocer con sólo examinar y valorar la información suministrada, de manera que no queda sino mantener la sentencia en sus propios términos".

Por ello, ambos motivos se desestiman.

El cuarto (el tercero no ha sido admitido) de los motivos de este recurso de casación denuncia la infracción de los artículos 1124 y 1101 y 1445 del Código civil poniéndolos en relación con la doctrina aliud pro alio . En el motivo se plantea el fondo del asunto, el tema verdadero de todo el proceso. La resolución por incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral, como es el de compraventa: es el artículo 1124, no tanto el 1101 y, desde luego, no el 1445, precepto genérico que no cabe como motivo de casación (así, sentencia de 25 noviembre 2011 ). En el desarrollo del motivo se habla de la valoración de la prueba y ello ya se ha dicho que no cabe en casación. En el caso presente no hubo aliud pro alio , porque el comprador compró un terreno con una serie de dificultades y problemas, los cuales llegaron al extremo de no poder construir; pero esta contingencia la había asumido. La interpretación correcta del anexo aclaratorio, tal como ha hecho la Audiencia Provincial y hace esta Sala, lleva a la conclusión de que el comprador sabía lo que compraba y al precio que lo hacía, además de ser un profesional en esta función, y no puede alegar que le dieron una cosa por otra ( aliud pro alio ) cuando acepta y asume expresamente unos problemas que terminaron con sendas sentencias que le fueron adversas. El motivo, al igual que la demanda y luego la apelación, se desestima.

El quinto de los motivos se desestima porque no cita la infracción de normas aplicables, como exige el artículo 477. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Puede citarse la doctrina jurisprudencial en cuanto infringe una norma, pero la jurisprudencia no es fuente del derecho, sino que complementa el ordenamiento jurídico, como dice el artículo 1.6 del Código civil y no puede fundar un motivo de casación; además, en el motivo se citan sentencias de la Audiencia Provincial que ni siquiera constituyen jurisprudencia. En todo caso, nada aporta al fondo del asunto que pueda tomarse en consideración.

Por último, el sexto de los motivos alega la infracción de los artículos 1124 y 1101 del código civil en relación con los daños y perjuicios. Éstos y este motivo se rechazan porque sólo tendrían sentido de haberse admitido los anteriores, es decir, la pretensión básica de la resolución, que llevaría consigo la indemnización de daños y perjuicios. No siendo así, se desestima el motivo, al igual que los anteriores y, por ende, el recurso de casación, con la condena en costas que impone el artículo 398.1 en su remisión al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.