SAP Madrid 282/2011, 31 de Mayo de 2011
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 282/2011 |
| Fecha | 31 Mayo 2011 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
SENTENCIA: 00282/2011
AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14
MADRID
Rollo: RECURSO DE APELACION 147 /2011
SENTENCIA Nº
Ilmos. Sres. Magistrados:
AMPARO CAMAZON LINACERO
JUAN UCEDA OJEDA
PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En MADRID, a treinta y uno de mayo de dos mil once.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 370/2009, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 3 de COLMENAR VIEJO, a los que ha correspondido el Rollo 147/2011, en los que aparece como parte apelante VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A.U., representada por el procurador D. GABRIEL DE DIEGO QUEVEDO en esta alzada, y asistido por el Letrado D. ALEJANDRO MARTÍNEZ MANZANO, y como apelada Dña. Cecilia, representada por el procurador D. MANUEL ORTIZ DE URBINA RUÍZ en esta alzada, y asistida por el Letrado D. JUAN JOSÉ LÓPEZ DÍAZ, sobre cumplimiento de contrato privado de compraventa, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.
Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Colmenar Viejo, en fecha 20 de julio de 2010 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. Juan Manuel Mansilla Garcia, en nombre y representación de la entidad VALLEHERMOSO DIVISION PROMOCION S.A.U. declaro resuelto el contrato privado de compraventa de 14 de febrero de 2007, suscrito entre la actora y la demandada sobre la vivienda NUM000 NUM001, del portal NUM002, y la plaza de garaje nº NUM003, de la promoción "Residencial Atalaya del Plantetario"; y condeno a Doña Cecilia al pago de la cantidad de 16.066,05
euros, ya entregados y en poder de la actora, como indemnización de daños y perjuicios. Y sin perjuicio de la devolución a la demandada del resto de las cantidades entregadas por ella (16.066,05 euros).
Y sin hacer expresa imposición de las costas causadas".
Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN S.A.U, al que se opuso la parte apelada Dña. Cecilia, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.
Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 10 de mayo de 2011.
En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.
Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida únicamente en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.
La vendedora demandante, Vallehermoso División Promoción S.A.U., ejercita, frente a la compradora, doña Cecilia, acción de cumplimiento del contrato de compraventa celebrado por las partes el día 14 de febrero de 2007, que tuvo por objeto el piso número NUM000 NUM001, del portal NUM002 y plaza de garaje número NUM003, de la promoción "Residencial Atalaya del Planetario", sita en la CALLE000 número NUM004 de Madrid, alegando que, concluida la edificación y obtenidos todos los permisos administrativos puso los inmuebles a disposición de la compradora tras haberlos revisado ésta y, después de dos intentos que resultaron fallidos por estar ausente del domicilio y no retirar el envío de las oficinas de correos, citó a la misma para otorgar escritura pública de compraventa y pago del precio pendiente de abono, y el día señalado, el 19 de noviembre de 2008, no compareció en la notaría, a pesar de haber comparecido la vendedora, optando, conforme a la cláusula 10ª del contrato privado y el artículo 1.124 del Código civil, por el cumplimiento del contrato, al haber cumplido la vendedora todas sus obligaciones e incumplido la compradora las suyas y, en consecuencia, solicita la declaración de validez y eficacia jurídica del contrato y la condena de la demandada a cumplirlo y a abonar a la demandante la suma de 289.188,90 euros, que se corresponde con la parte del precio de venta e IVA pendiente de pago, más el interés legal de ese importe, incrementado en dos puntos, desde el día 23 de julio de 2008, en que los inmuebles fueron puestos a su disposición, por el retraso en el pago según lo pactado en la cláusula 10ª del contrato, así como a abonar todos los gastos e impuestos del inmueble desde esa fecha hasta la efectiva transmisión de los inmuebles, según la cláusula 7ª del contrato, a otorgar la escritura pública de compraventa una vez verificado el pago o de forma simultánea al abono del precio referido y a correr con todos los gastos e impuestos de la compraventa, salvo el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) hasta la citada fecha del 23 de julio de 2008, en que fue puesta a su disposición, al ser de cuenta de la vendedora hasta ese momento; y, subsidiariamente, "para el caso de que en ejecución de sentencia resultara imposible el cumplimiento de la condena anterior, por imposibilidad de abono del precio de venta pendiente de pago, debido a la insolvencia o falta de capacidad económica de la compradora para hacer frente a las obligaciones económicas que le competen dimanantes del contrato, en cualquier momento y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código civil, se declare la facultad de la vendedora de optar por la resolución del contrato, así como su derecho a retener todas las cantidades entregadas por la demandada para cubrir la cláusula penal por incumplimiento pactada en el contrato (10% del precio de venta), así como todos los gastos e impuestos del inmueble hasta el momento de la resolución y las costas causadas a la demandante como consecuencia del presente proceso y de su ejecución, no obstante serle devuelto el sobrante, si lo hubiere, una vez se hubieran liquidado todos los citados pagos".
La demandada se opone a la demanda alegando: hizo efectivos los pagos convenidos hasta el 10% del precio; ha tenido contacto regular con la oficina de ventas de la actora; en julio de 2008, previa cita telefónica, visitó la vivienda para comprobar el estado de terminación y se interesó por el crédito hipotecario que estaba gestionando al vendedora, del que seguía sin tener noticias, y le informaron verbalmente que estaría disponible en muy breve plazo, pero que le adelantaban que la entidad bancaria no admitiría subrogaciones de aquellos compradores que tuvieran ya contraídas otras responsabilidades hipotecarias y como su vivienda habitual ya estaba hipotecada, le dijeron que gestionase el préstamo hipotecario con su banco habitual, sin llegar a recibir noticia del préstamo que gestionaba la vendedora; acudió a su banco habitual, Barclays, y le denegó la concesión del préstamo el 28 de julio de 2008, así como a otros bancos que le contestaron negativamente de forma instantánea a su consulta; comunicó a la vendedora la imposibilidad de obtener financiación y dio por perdidas las cantidades entregadas y por resuelto el asunto; su hermana, doña Celsa
, también adquirió otra vivienda de la misma promoción y tuvo los mismos problemas por la imposibilidad de obtener crédito hipotecario y al igual que a ella le manifestaron que recuperaría parte de las cantidades abonadas a cuenta del precio, aunque finalmente solo le reembolsaron el IVA de las cantidades entregadas, reteniendo la vendedora 34.300 euros y dando por resuelta la compraventa, de modo que ella esperaba la misma solución; la vendedora pretende el cumplimiento del contrato cuando sabe que es imposible porque la compradora no dispone de 289.188,90 euros en metálico; es incomprensible que la actora acuda a la vía judicial para pedir con carácter subsidiario algo que extrajudicialmente ya le había ofrecido y daba por hecho la compradora, esto es, la resolución de la compraventa con pérdida de las cantidades entregadas a cuenta del precio; la acción principal de cumplimiento del contrato de compraventa no puede prosperar porque los consumidores cuando compran una vivienda lo hacen sobre la base del crédito hipotecario, por ser el único instrumento que permite pagar el precio pactado, siendo las promotoras inmobiliarias quienes facilitan la financiación de la compra, gestionando ellas mismas los créditos hipotecarios en que posteriormente se subrogan los compradores y porque a mediados del año 2008 se desencadenó una crisis financiera e inmobiliaria cuyas causas, proporciones y consecuencias nadie fue capaz de prever, lo que dio lugar a la restricción del crédito hipotecario y endurecimiento exagerado de los requisitos para acceder al mismo y estas circunstancias, fuera del control de la compradora, son las que, en el momento de la obtención del crédito hipotecario, frustran y hacen imposible el cumplimiento del contrato, por causas ajenas a su voluntad, imprevisibles e irremediables; estas situaciones, por su dificultad extraordinaria, se equiparan por la doctrina a la imposibilidad de cumplimiento y se habla de imposibilidad económica como sinónimo de imposibilidad jurídica y de inexigibilidad de la prestación por excesiva onerosidad sobrevenida para una de las partes, resultando aplicable la teoría de la cláusula rebus sic stantibus o de la base subjetiva del negocio; la pretensión de la actora resulta contraria a las reglas de la buena fe y constituye abuso de derecho, arbitrando, además, soluciones distintas para otros compradores con el mismo problema; la pretensión de resolución del contrato, actuada como alternativa,...
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