SAP Valencia 704/2012, 14 de Diciembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 704/2012 |
| Fecha | 14 Diciembre 2012 |
ROLLO DE APELACION 2012-0640
SENTENCIA Nº 704
ILUSTRISIMOS SEÑORES
PRESIDENTE
Doña María Mestre Ramos
MAGISTRADOS
Doña María Eugenia Ferragut Pérez
Don José Francisco Lara Romero
En la ciudad de Valencia a catorce de diciembre del año dos mil doce.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Iltmos. Sres. Magistrados anotados al margen, siendo ponente María Mestre Ramos, ha visto el presente recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 12 de junio de 2012 dictada en AUTOS DE JUICIO ORDINARIO 413-2012 tramitados por el Juzgado de Primera Instancia Uno de los de Valencia .
Han sido parte en el recurso, como APELANTE-DEMANDADA LA ENTIDAD MERCANTIL SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUIER SA representada el Procurador de los Tribunales asistido de Letrado; como APELADA- DEMANDANTE DON Gabino Y DOÑA Julia representada el Procurador de los Tribunales asistido de Letrado
La Sentencia de fecha 12 de junio de 2012 contiene el siguiente Fallo.
"Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por Gabino Y Julia que ha estado representada por la Procurador CLARA GONZALEZ RODRIGUEZ DEBO CONDENAR Y CONDENO a LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER S.A. que han estado representada y asistida jurídicamente por el LETRADO DEL ESTADO a pagar la cantidad de 8.499'78 # a no ser que con anterioridad a Mayo del 2013 vuelvan a arrendar la vivienda en cuyo caso la cantidad a indemnizar serán las rentas a razón de 472'21 # hasta dicho mes, más intereses legales desde la interposición de la demanda y al pago de las costas".
La Sentencia dictada estableció que Se ejercita por la parte actora acción de reclamación de cantidad contra el expresado demandado en base a los siguientes hechos:
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- D. Gabino y Dª Julia suscribieron el 12 de mayo de 2008 un contrato con la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. para la intermediación y gestión por ésta del arrendamiento de la vivienda propiedad de los demandantes sita en Valencia, c/ DIRECCION000, nº NUM000 - NUM001 - NUM002, C.P. 46015 (documento nº 1). El mismo día en que se firmó dicho contrato con la demandada, se suscribió uno de arrendamiento de la citada vivienda (documento 2), con los inquilinos facilitados por la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. 2º Como puede apreciarse en la cláusula primera del contrato la demandada se comprometió a la gestión integral del arrendamiento de la vivienda, por un periodo de cinco años prorrogables por voluntad de las partes y en los términos que pactasen.
La cláusula segunda de dicho contrato establecía que la sociedad demandada a partir del momento de la suscripción del contrato de arrendamiento sobre la vivienda, se comprometía a ingresar a los propietarios la cantidad mensual de 452,00 # actualizada anualmente conforme al IPC, conociendo y aceptando los demandantes que la diferencia entre esa cantidad pactada y la que se estipulaba en el contrato de arrendamiento con los inquilinos facilitados por la demandada, sería percibida por la sociedad demandada autorizando los demandantes a la sociedad a realizar la gestión de cobro y cobrar las rentas de los arrendamientos.
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Sin embargo a partir del mes de Noviembre de 2011 la Sociedad Pública de Alquiler, S.A. dejó de pagar las cantidades que mensualmente le correspondían, que en ese momento con las actualizaciones conforme al IPC ascendían a 472,21 #.
La actora se dirigió a la demandada a través del burofax con acuse de recibo y certificación de texto de 25 de noviembre de 2011, que se acompaña como documento nº 4, exigiendo el cumplimiento de lo pactado en el contrato.
Dicha reclamación no fue atendida, razón por la que los demandantes les remitieron un nuevo burofax en fecha 24 de enero de 2012. Indicaban a la demandada que procedían a la resolución del contrato de 12 de mayo de 2008 debido a los reiterados incumplimientos de sus obligaciones de pago, exigiéndoles las cantidades adeudadas de los meses de Noviembre, Diciembre y Enero de 2012, por un importe total de 1.416,63 #, más una indemnización por daños y perjuicios equivalente a las cantidades que hubieran percibidos los demandantes hasta la finalización del contrato en el mes de Mayo de 2013, esto es 15 mensualidades por importes de 472,21 # cada una, es decir, la cantidad total de 7.083,15 # (documento nº
5), todo lo cual asciende a la cantidad de 8.499,78 #.
La parte demandada contesto reconociendo los hechos pero oponiéndose a las consecuencias jurídicas que se extraen de los mismos y alegando en los fundamentos de derecho la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus aportando informe del Colegio Nacional de Registradores sobre el estancamiento de venta de inmuebles, la situación de crisis global de la economía nacional, que en fecha 20 de septiembre del 2011 desocupo la vivienda el inquilino y que en fecha 27 de abril del 2012 ha procedido a la disolución de la sociedad pública de alquiler. Por ello subsidiariamente las cantidades reclamadas serían hasta enero del 2012 fecha en que los demandantes recogieron las llaves.
Vistas las alegaciones de las partes, se considera que se esta ante una cuestión jurídica como es determinar si se aplica la cláusula rebus sic stantibus. Comenzar por recordar como lo hace la sentencia de la AP A Coruña, Sec. 4.ª, 315/2008, de 27 de junio SP/SENT/182819) que dice :
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en primer lugar, que los contratos obligan a las partes y están para ser cumplidos. Nadie se obliga contractualmente sin un interés de su parte o sin una causa. Además del sentido común y la experiencia, la ley presume la existencia y la licitud de la causa ( art. 1277 del Código Civil ), y en el contrato litigioso está clara, desde el momento que se trató de un contrato oneroso de arrendamiento de un local de negocio en un centro comercial, lo que no solo buscaba la satisfacción del interés de la arrendadora sino también de la arrendataria.
b)- Dicho esto, añadir que el contrato es fuente de obligaciones y tiene fuerza de ley entre las partes, existiendo desde que uno consiente en obligarse con otro respecto de un objeto y causa, cualquiera que sea su forma (en el presente caso documental), quedando constreñidos los contratantes a su cumplimiento bajo la correspondiente responsabilidad, según resulta de los artículos 1089, 1091, 1101, 1124, 1254, 1911, 1542 y siguientes y concordantes del Código Civil en relación a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 . En consecuencia, no es admisible en nuestro Derecho la ruptura unilateral de un contrato sin responsabilidad.
c)- En particular, el artículo 1124 dispone que "la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe", en cuyo supuesto "el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación"... En términos parecidos el artículo 1556 .
d)- Es verdad que en los contratos de larga duración (tracto sucesivo), un futuro cambio sustancial de la situación base de la relación jurídica puede facultar a la parte perjudicada al desistimiento no obstante que nada se hubiera pactado (clausula "rebus sic stantibus"), pero no por cualquier causa sino por una no prevista en el propio contrato, razonablemente imprevisible, extraordinaria, posterior, objetiva, de cierta entidad y duración, generadora de un desequilibrio sustancial de las prestaciones contractuales y perjuicios irremediables por otra vía. No reúne estos requisitos el hecho alegado por la arrendataria de no resultarle económicamente rentable el negocio explotado en el local arrendado, al tratarse de circunstancias y previsiones a ella imputables, sin que sea admisible hacer recaer los riesgos empresariales en la parte arrendadora. La sentencia apelada lo concreta en no resultar probado que esa falta de rentabilidad se deba a causas objetivas y por completo ajenas a la gestión de la parte arrendataria.
La reciente sentencia del TS, Civil sección 1 del 27 de Abril del 2012 ( ROJ: STS 2868/2012 ) reitera la jurisprudencia de esa Sala relativa a los presupuestos necesarios para apreciar la cláusula rebus sic stantibus, y así dice que:
"para llevar a cabo una revisión de un contrato en aplicación del principio general contenido de la cláusula «rebus sic stantibus», aluden a una alteración de las circunstancias entre el momento de la perfección del contrato y el de consumación, desproporción que ha de ser exorbitante entre las prestaciones de las partes, que se produjo por un riesgo imprevisible y, por último, la subsidiaridad por no caber otro remedio ( SSTS de 20 de noviembre de 2009 y 21 de febrero de 2012 ); si tienen lugar todas estas circunstancias, la aplicación de la referida cláusula no producirá la extinción del contrato, sino a su modificación"
La citada sentencia precisamente ha analizado un supuesto similar al presente en que se alegaba dicha cláusula frente a una reclamación basada en incumplimiento de un contrato de arrendamiento concluyendo que el transcurso del tiempo en contrato de larga duración y la transformación económica de un país no sirven de fundamento para aplicar la cláusula "rebus sic stantibus", pues no existe desequilibrio entre las prestaciones. En concreto dice:
Esta Sala entiende que el transcurso del tiempo en contratos de tan prolongada duración como son los de arrendamiento, y la transformación económica de un país, producida, entre otros motivos, por dicho devenir, no puede servir de fundamento para el cumplimiento de los requisitos requeridos por la jurisprudencia para llegar a la existencia de un desequilibrio desproporcionado entre las prestaciones fundado en circunstancias imprevisibles, pues las circunstancias referidas no pueden tener tal calificación; en efecto, el...
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