SAP Guadalajara 283/2012, 7 de Diciembre de 2012
| Jurisdicción | España |
| Fecha | 07 Diciembre 2012 |
| Número de resolución | 283/2012 |
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
GUADALAJARA
SENTENCIA: 00283/2012
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUADALAJARA
PASEO FERNANDEZ IPARRAGUIRRE NUM. 10
Tfno.: 949-20.99.00 Fax: 949-23.52.24
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 168/12
Procedimiento de Origen: ordinario 325/11
Órgano de origen: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 7 DE GUADALAJARA
APELANTE: Raimunda
Procurador: MARTA MARTÍNEZ GUTIÉRREZ
Abogado: JULIAN LÓPEZ MARTÍNEZ
APELADO: SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER, S.A.
Abogado: JAVIER RIZO ORDOÑEZ
ABOGADO DEL ESTADO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
Dª ISABEL SERRANO FRÍAS
D. MANUEL EDUARDO REGALADO VALDÉS
D. JOSE AURELIO NAVARRO GUILLÉN
S E N T E N C I A Nº 283/12
En Guadalajara, a siete de diciembre de dos mil doce.
VISTO en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de GUADALAJARA, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 325/12, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Guadalajara, a los que ha correspondido el Rollo nº 168/12, en los que aparece como parte apelante, Dª Raimunda representada por la Procurador de los tribunales Dª Marta Martínez Gutiérrez, y asistida por el Letrado D. Julián López Martínez, y como parte apelada, SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A. y asistido por el Sr. Abogado del Estado
D. Javier Rizo Ordoñez, sobre resolución contractual y reclamación de indemnización de daños y perjuicios, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª ISABEL SERRANO FRÍAS.
Se aceptan los correspondientes de la sentencia apelada.
En fecha 12 de enero de 2012 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Martínez Gutiérrez en nombre y representación de Dª Raimunda debo absolver y absuelvo a Sociedad Pública de Alquiler S.A. de las pretensiones deducidas contra ella, sin hacer expresa imposición de costas."
Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. se interpuso recurso de apelación contra la misma; admitido que fue, emplazadas las partes y remitidos los autos a esta Audiencia, se sustanció el recurso por todos sus trámites, llevándose a efecto la deliberación y fallo del mismo el pasado día
En el presente procedimiento se han observado las prescripciones legales con inclusión del plazo para dictar sentencia.
La demanda origen de las presentes actuaciones deducida por incumplimiento de contrato de intermediación y de gestión de vivienda para su arrendamiento se apoya en la cláusula del mismo que para el caso de que el inquilino anunciara su decisión de rescindir el contrato de arrendamiento otorga al propietario la opción bien de resolver el vinculo con la Sociedad Publica de Alquiler, bien mantener la misma en cuyo caso tendría asegurada la percepción de la cantidad acordada con independencia de que la vivienda este desocupada, opción esta ultima por la que se inclinó la demandante cuando en junio de 2009 el inquilino abandona la vivienda manifestando su voluntad de continuar con el mismo contrato. Tras sucesivas comunicaciones entre ambas partes contratantes relativas a la actualización de la renta conforme al IPC o poner en conocimiento el nuevo tipo impositivo del IVA, se remite al propietario comunicación donde se aludía al desequilibrio de prestaciones ofreciendo un nuevo contrato o servicio de alquiler con garantías, que fue rechazado por la actora que insistió en el cumplimiento del contrato inicial. Por último para desarrollar cronológicamente lo acontecido destacar que el 7 de diciembre de 2010 la demandada remite a la actora un burofax en el que resolvía unilateralmente el contrato al ser de imposible cumplimiento por causas sobrevenidas.
Con estos presupuestos la Juzgadora de instancia analiza con detalle los requisitos exigidos para la operatividad de la clausula rebus sic stantibus y la eficacia de la misma, afirmando la concurrencia de la alteración de circunstancias la desproporción entre las prestaciones y el carácter imprevisible de la modificación al tiempo de celebrar el contrato, concluyendo que se dan todos los elementos, lo que legitimaba a la parte par resolver unilateralmente el contrato, rechazando así la demanda interpuesta.
Sobre los requisitos de esta cláusula existe una amplia y uniforme doctrina jurisprudencial que ha recogido en múltiples ocasiones esta Audiencia Provincial Entre ellas y recientemente la, S de 3 Feb. 2010 que a su vez se remitía a la del TS de 22 abril 2004, recuerda, en esta materia: "En cuanto a la aplicación o no al caso de la cláusula rebus sic stantibus, dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la misma cláusula rebus sic stantibus como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941, y 5 de junio de 1945, la de 17 de mayo de 1957, establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la clausula rebis sic stantibus cláusula rebus sic stantibus no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y
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que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones»; doctrina que se mantiene en posteriores resoluciones de esta Sala (sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002 y 21 de marzo de 2003 )".Y la sentencia de 23 junio 1997, en el aspecto probatorio, señala: "La jurisprudencia de esta Sala ha reconocido, con cautela y moderación, la aplicabilidad de la referida cláusula, manteniéndose exigente en la necesidad de la concurrencia de los requisitos que propician su aplicación -con especial referencia a la imprevisibilidad-, los que deben de acreditarse en forma racionalmente contundente y decisiva, pues se ha de rechazar cuando se hace abstracta e imprecisa alegación de la cláusula de referencia ( sentencias de 6 noviembre 1992, 4 febrero, 15 marzo y 14 diciembre 1994 y 29 enero 1996 )". Con esta doctrina rechazaba esta Sala la eficacia de la cláusula en un supuesto de arrendamiento en que el alquiler se había establecido ciertamente elevado en función de la ubicación del local, sus características y la situación económica existente., y literalmente se consignaba &« Es evidente y así se dice en la apelada, que existía un sobreprecio en las rentas que se abonaban por las arrendatarias, mas ello era una situación extendida en toda España y que debió ser conocida por aquellas por su experiencia en el sector, de suerte que si admitieron dicho sobreprecio fue ante las expectativas de ganancia que finalmente no han tenido lugar. Mas ello no supone alteración de circunstancias con las notas más arriba señaladas que permitan la aplicación de la cláusula invocada por la apelante. Es indudable que las arrendatarias asumieron un riesgo aceptando el importe de la renta exigido por la arrendadora, mas igualmente indudable resulta que la no satisfacción de dichas expectativas no puede trasladarse a la parte demandada que, no olvidemos, ostenta el derecho a recuperar la inversión realizada a partir de la renta fijada en el contrato. El motivo se desestima".
Ha de destacarse de la línea jurisprudencial que la aplicación de la clausula cláusula rebus sic stantibus requiere la concurrencia de situaciones extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles al momento del cumplimiento del contrato, causantes de una desproporción exorbitante de las prestaciones que permitiese su resolución unilateral. La alteración que se requiere como premisa de la excepción al principio "pacta sunt servanda" que implica la clausula a la que nos referimos, cláusula rebus sic stantibus es la de la base del negocio, con la cual las partes no contaron, ni pudieron contar, es decir, ha de tratarse de algo imprevisto e imprevisible, que como tal ni siquiera pensaron en la posibilidad de ello, no siendo suficiente cualquier cambio de circunstancias o cualquier agravación de la prestación debida. En todo caso la cláusula es de aplicación excepcional y restringida, correspondiendo a quien pretende la modificación de lo acordado acreditar la concurrencia de los requisitos para la aplicación de dicha cláusula en forma racionalmente conveniente y decisiva ( S.T.S. 17 de noviembre de 2000 ).
Conforme a reiterada doctrina del Tribunal Supremo, debe atenderse a un "criterio restrictivo en la aplicación de la cláusula penal, por tratarse en definitiva de una sanción penal..., excepción al régimen normal de las obligaciones, requiriendo que no se hayan alterado los supuestos de base...que si se alteran la eficacia de tal cláusula desaparece..., por lo que no puede aplicarse cuando se han alterado las supuestas...
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