STS, 30 de Abril de 1981

La actora adquirió el solar para construir un edificio de viviendas de protección oficial del Estado y para el inicio del expediente era necesario la escritura pública del terreno inscrita en el Registro de la Propiedad, y se pactó que los vendedores se comprometían a otorgar escritura pública si las cantidades aplazadas quedaban garantizadas por una entidad bancaria. Los demandados no lo han cumplido y han dado lugar a la demanda para obtener la escritura pública. Los demandados iban dilatando dicho otorgamiento por múltiples excusas, las dilaciones obedecían en que los demandados querían obtener mayor precio por el terreno transmitido. Como la actora adquirió el terreno para edificar en él viviendas de protección oficial del Estado en julio recibió del Ministerio de a Vivienda requerimiento para presentar la documentación en el plazo de tres meses, adviniéndosele que en el caso de no presentar la documentación en el mentado plazo caducaría su derecho. Ello motivó el que en septiembre de 1976 se presentó ante la Delegación del Ministerio de la Vivienda en Alicante, escrito solicitando prórroga para presentar la escritura pública por no poseerla, decido a la actitud de los propietarios, estándose en la actualidad pendiente de la resolución a dicha petición. Además, existen unos presupuestos presentados por Arquitecto respecto de la construcción, que se verán incrementados por el alza de precios. La conducta de los demandados lleva consigo que sean condenados no sólo al otorgamiento de la escritura y al pago de las costas, sino a indemnizar los daños y perjuicios causados. A continuación alega los fundamentos de derecho que estima aplicables y termina suplicando que se declare valido el contrato de compraventa de 28 de junio de 1975, por el que los demandados vendieron a la actora el terreno cuya descripción registral consta en el mismo, por el precio de 2.975 pesetas metro cuadrado, que tras la oportuna medición asciende a un total de 9.537.720 pesetas, de las que la actora tiene satisfechas 6.278.910 pesetas, más los oportunos intereses por las cantidades aplazadas, adeudando 3.268.910 pesetas, resto que le queda por satisfacer al 2K de junio de 1977, cuyo pago se encuentra debidamente avalado con carácter solidario y a favor de los demandados, por la Caja de Ahorros de Alicante y Murcia, Oficina Central de Orihuela condenándoles a estar y pasar por dicha declaración. Condenar a los demandados a que otorguen la escritura pública del terreno transmitido a favor de la compradora dentro del plazo de cinco días a contar de la firmeza de la sentencia, ante el Notario que estimen conveniente los demandados, dentro de la ciudad de Orihuela, pagando los gastos de conformidadcon lo establecido en el otrosí del documento privado de compraventa de 28 de junio de 1975, por haber cumplido la actora cuanto se establece en la cláusula tercera , último párrafo, del documento citado, y venir obligados los demandados a dicho otorgamiento de escritura pública ante tal cumplimiento derivado del otorgamiento del aval por la cantidad aplazada, o en su caso y para el supuesto de que transcurriera el plazo citado y no se diera cumplimiento por los demandados, que dicho otorgamiento de escritura se realice por el propio Juzgado ante el Notario que corresponda, todo ello con el fin de que la factura pueda inscribir su dominio sobre el inmueble objeto de la compraventa en el Registro de la Propiedad de este Partido. Se condene a los demandados a que satisfagan a la actora los daños y perjuicios causados por la dilación en el otorgamiento de la escritura pública desde la fecha del otorgamiento del aval y requerimiento realizado en junio de 1076 hasta que se otorgue la escritura pública, daños y perjuicios que se determinarán en ejecución de sentencia, un vez conocida la fecha del otorgamiento de la escritura pública. Y se condena a los demandados al pago de todas las costas del presente juicio.

RESULTANDO que admitida la demanda y emplazados los demandados doña Erica y don Carlos José , don Juan Antonio , don Emilio doña Marina , compareció en los autos en su representación el Procurador don Sebastián Conejero Moreno, que contestó a la demanda y formuló reconvención, oponiendo a la misma: Primero. Cierto el correlativo en cuanto a la existencia del contrato privado de compraventa-Segundo. El correlativo sólo es cierto en parte. La actora no compró el solar a los fines que dice, evidenciándose que la actora, contrariamente a lo que dice "desde el primer momento», no interesó que le otorgaran escritura pública. La verdad es que "avecinándose, como dice la actora en el párrafo sexto del correlativo el 28 de junio de 1975, la fecha en que la sociedad debía satisfacer la mitad del resto, es decir, 3.278.910 pesetas, no la abonó a los vendedores ni se la ofreció siquiera para el otorgamiento de la escritura ni les notificó que tenían avalada la cantidad pendiente, pues la actora no ofrece a los vendedores la cantidad que debía entregar, sino que les notifica que era entregada al Notario en calidad de depósito. Tal incumplimiento los vendedores manifestaron su voluntad de resolución del contrato. Cuando aquélla requiere nuevamente a los vendedores por medio del Notario no para pagar la cantidad ni para ofrecérsela ni para caso de no aceptación, sino para notificarles: a) Que el pago está cumplido por no estar depositado, como si depositan pueda entenderse como pagada, b) Haciéndoles entrega del aval que la Caja de Ahorros respecto al pago del precio aplazado, y c) Requiriendo a los vendedores para que otorgaran escritura pública. En consecuencia, tampoco se paga, ni ofrece, ni consigna, requisitos indispensables para liberarles de la deuda. Por todo ello, la actora incumplió y no pagó el precio aplazado.-Cuarto. Por último, excepcionando la falta de legitimación pasiva de la herencia yacente relaciona los fundamentos de derecho que estima aplicables y termina suplicando sentencia absolviendo a sus poderdantes de las peticiones de la demanda y declare por reconvención, por resultar incumplido por la entidad actora el pago de parte del precio aplazado y convenido el día 28 de junio de 19/6, la resolución de la venta de la finca que se le vendió por los demandados, objeto de estas actuaciones, otorgando en el contrato firmado por los interesados de fecha 28 de junio de 1975, con la obligación de los demandados, sus poderdantes, de devolver a la actora el dinero a cuenta recibido del total precio, con los intereses desde cuando lo recibieron y tanto en un caso como en otro, con imposición de costas a la actora.

RESULTANDO que como no comparecieran los herederos de doña Nuria y doña Joaquín se les declaró en rebeldía.

RESULTANDO que las partes evacuaron los traslados que para réplica y duplica les fueron conferidos, insistiendo en los hechos, fundamentos de derecho y súplica de sus escritos de demanda y contestación.

RESULTANDO que recibido el pleito a prueba se practicó la que propuesta por fas partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas.

RESULTANDO que unidas a los autos las pruebas practi-caas, se entregaron los mismos a las partes por su orden para conclusiones, trámite que evacuaron en respectivos escritos, en los que solicitaron se dictase sentencia de acuerdo con lo que tenían interesado en los autos.

RESULTANDO que el señor Juez de Primera Instancia de Orihuela, dictó sentencia con fecha 16 de noviembre de 1977 , por la que hizo el siguiente pronunciamiento: Que estimando la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales don Enrique Lucas Parra, en nombre y representación de la Sociedad Cooperativa de Viviendas Covimec y contra doña Erica , don Carlos José , la herencia yacente de doña Nuria , representada por su esposo, don Juan Antonio y su hijo don Emilio , así como contra cualquier heredero de la citada herencia desconocido y que pudiera tener interés en la misma y contra la herencia yacente de don Joaquín , representada por su viuda, doña Marina y contra cualquier otro heredero desconocido de tal herencia que pudiera tener interés en la misma, debo declarar y declaro que es válido y eficaz el contrato de compraventa suscrito entre actora y demandados de fecha 28 de junio de 1975, unidoa autos al folio 20, y con el objeto y contenido que en tai contrato obra y estipulaciones que en el mismo constan, declarando asimismo que la actora ha cumplido las obligaciones que dimanantes de tal contrato le incumbían, condenando como condeno a los citados demandados a: Primero. Estar y pasar por las anteriores declaraciones.-Segundo. A que otorguen escritura pública referente a tal venta y a favor de la entidad actora, ante el Notario que estimen conveniente de los de esta ciudad de Orihuela dentro del plazo que al efecto se señalará en ejecución de sentencia, pagando los gastos de dicha escritura de conformidad con lo establecido en el otrosí del documento privado más arriba mencionado en que se perfeccionó la venta y de fecha 28 de junio de 1975, bajo apercibimiento de que de no verificarlo en el referido plazo se otorgará de oficio por este Juzgado y ante el señor Notario que corresponda.-Tercero. A que satisfagan los citados demandados y a la entidad actora los daños y perjuicios derivados por la dilación en el otorgamiento de tal escritura pública y a partir de la fecha en que se practicó el requerimiento a que se refiere el acta de depósito de fecha 27 de junio de 1976 y hasta la fecha de otorgamiento de tal escritura pública, daños que se acreditarán en período de ejecución de sentencia, así como su cuantía; y desestimando la reconvención formulada por los dichos demandados y contra la actora debo absolverla y la absuelvo de todos sus pedimentos; todo ello sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas de este juicio.

RESULTANDO que interpuesto recurso de casación contra la sentencia de Primera Instancia por la representación de los demandados y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia dictó sentencia con fecha 29 de marzo de 1979 , con la siguiente parte dispositiva; Que confirmando en parte la sentencia dictada por el señor Juez de Primera Instancia de Orihuela, fecha 16 de noviembre de 1977 , en los autos de mayor cuantía promovidos por la Sociedad Cooperativa de Viviendas Covimec contra doña Erica , don Carlos José , don Juan Antonio y don Emilio (en representación de la herencia yacente de doña Nuria ) y doña Marina (en representación de la herencia yacente de don Joaquín y los herederos desconocidos que puedan tener interés en las dos expresadas herencias yacentes), debemos mantener y mantenemos toda la parte dispositiva del fallo recurrido, excepto el pronunciado tercero, que deberá expresarse del tenor siguiente.

Se condena a los demandados a que satisfagan a la entidad actora los daños y perjuicios derivados por la dilación en el otorgamiento de la escritura pública y a partir de la fecha en que se practicó el requerimiento a que se refiere el acta notarial de 26 de junio de 1976, bajo las bases de las pérdidas que se hayan sufrido por la no calificación de Viviendas de Protección Oficial, consistentes en las exenciones fiscales, bonificaciones, anticipos y toda clase de ventajas económicas, que serán cifradas en período de ejecución de sentencia, sin que se tengan en cuenta las diferencias por los costos de construcción y demás incrementos devenidos en el tráfico inmobiliario. Sin hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.

RESULTANDO que el Procurador don Alejandro García Yuste, en representación de don Juan Antonio , doña Erica y don Emilio ha interpuesto recurso de casación por infracción de ley contra la sentencia pronunciada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, con apoyo en los siguientes motivos:

Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante al amparo del artículo 1.692, ordinal séptimo de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia impugnada en error de hecho en la apreciación de las pruebas, al declarar probado que la Cooperativa actora requirió a mis mandantes para que otorgaran a su favor la escritura pública de compraventa, con anterioridad a la fecha de 28 de junio de 1976, y que los demandados incumplieron la obligación que tenían de otorgar dicha escritura, error que resulta de documentos auténticos consistentes en las dos Actas Notariales de requerimiento de 26 de junio de 1976 y 15 de julio del mismo año, reconocidas en autos por ambas partes litigantes, que no están desvirtuadas por ninguna otra prueba habiéndose infringido, por el concepto de violación por inaplicación la norma contenida en el artículo 1.218, párrafos primero y segundo, del Código Civil , y en el artículo 597, regla primera , ultimo párrafo, en relación con el artículo 608, número primero, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil . El error de hecho en que incurre la sentencia no puede ser más evidente. En primer lugar, en el Acta Notarial de 26 de junio de 1976 aparece la diligencia de notificación. Que el requerimiento fue notificado el día 30 de junio de 1976 y, en consecuencia, con posterioridad a la fecha tope de 28 de junio. Resulta insostenible que la Cooperativa había interesado de mis mandantes el otorgamiento de la escritura pública con anterioridad a 28 de junio de 1976. En segundo lugar, en el acta notarial dicha aparece que la actora está dispuesta a que se otorgue la escritura, pero no lo exige, ni siquiera da un plazo por tanto no les conmina al otorgamiento, sino que les advierte que por su parte está dispuesta y que es asunto que urge. ¿En que momento cabría entender que mis mandantes incumplen la obligación de otorgar la escritura pública? Indudablemente, según este requerimiento sólo cuando se hubiera probado que mis mandantes estaban en condiciones de otorgarla, y ni siquiera en ese momento dada la redacción del requerimiento. Al ser consciente de estas circunstancias y ante la notificación de resolución de contrato por mis mandantes, la Cooperativa trata de rectificar el requerimiento notarial posterior, de 15 de julio de 1976, también obrante elActa en Autos, aportada como documento 14 de la demanda y ahora si requiere al señor Emilio para que otorgue escritura pública en el plazo de cuarenta y ocho horas. De aquí se desprende que el posible incumplimiento por parte de mis representados no puede producirse en ningún caso, antes del día 21 de julio de 1976. Por tanto, el incumplimiento es con posterioridad a la resolución de contrato.

Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692, ordinal primero, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas contenidas en el artículo 1.504 , y en el artículo 1.124, párrafos primero y segundo, del Código Civil , infringidos por el concepto de interpretación errónea, ya que la falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles lleva implícita la resolución del contrato si el perjudicado insta dicha resolución mediante requerimiento judicial o notarial, efectuado el cual el Juez no podrá conceder al comprador nuevo plazo para pagar. La sentencia recurrida reconoce que llegado el plazo de vencimiento el 28 de Junio de 1976 , la Cooperativa no abonó a los vendedores los 3.278.910 pesetas convenidas, pero reconoce eficacia al depósito notarial efectuado el 26 del mismo mes y año, al efecto de enervar la acción de resolución de contrato. La sentencia impugnada atribuye una efectividad a dicho depósito más allá de la que comporta la simple custodia de una suma dineraria. En el presente caso, el depósito notarial que se hace no supone la puesta a disposición de los vendedores, nada se dice en este sentido en el acta de requerimiento y depósito notarial, sino que precisamente se utiliza como medio de presión sobre estos. Es decir, que llegado el 28 de junio de 1976, los vendedores no recibieron la parte de precio convenida, ni tampoco recibirla pudieron no sólo porque el acta notarial se les notificó el día 30, sino además porque en la misma no se pone el dinero a su disposición. En la compraventa no se condiciona el abono del precio aplazado pendiente al otorgamiento de escritura pública, sino, en todo caso, a la inversa, una vez abonado todo el precio se otorgará dicha escritura. Ni el artículo 1.124 , ni el articulo 1.504 del Código Civil permiten interpretar que el cumplimiento de una obligación de pago pueda sustituirse, unilateralmente por el de un depósito en poder de tercero, sin poner la cantidad a disposición de los vendedores. En tal sentido, la sentencia de ese Alto Tribunal de 8 de julio de 1933 . Aun en el caso del artículo 1.124 , respecto a la posibilidad de que el Tribunal conceda nuevo plazo de pago por causa justificada, no es ésa la solución adoptada en la sentencia recurrida, que lisa y llanamente equipara el depósito notarial al pago.

Por infracción de ley y de la doctrina legal concordante, al amparo del artículo 1.692 ordinal primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de la norma contenida en el artículo 1.100, párrafos primero y último, del Código Civil , infringido por el concepto de violación por inaplicación, va que tratándose de obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe. La sentencia recurrida reconoce que llegado el vencimiento de 28 de junio de 1976 , la Cooperativa compradora no abonó el precio convenido a los vendedores, si bien considera suficiente el depósito notarial para enervar la acción de resolución. Partiendo del incumplimiento de la obligación de pago por parte del comprador no puede entenderse que los vendedores incurrieran en mora en otorgar la escritura pública fundamentalmente porque mal se les puede exigir una escritura cuando no se ha decidido aún si procede o no la resolución de contrato instada, ya que al no aceptarla el comprador queda pendiente de la decisión del Tribunal Competente. Mis representados, de buena fe ante el incumplimiento del pago, notificaron la resolución de contrato, y resulta un contrasentido declarar que en esa situación era exigible el otorgamiento de escritura pública de compraventa.

RESULTANDO que admitido el recurso e instruidas las partes se declararon los autos conclusos y se mandaron traer a la vista con las debidas citaciones.

Visto, siendo Ponente el Magistrado don Carlos de la Vega Benavas.

CONSIDERANDO

CONSIDERANDO que la Sala de Instancia, según los criterios y pautas marcados por los artículos 1.504 y 1.124 del Código Civil -seguidos también por la sentencia del primer Juzgador- sienta como hechos básicos de su resolución, para integrarlos en el supuesto de aquellas normas, que la entidad actora hoy recurrida, compradora del terreno a los recurrentes, realizó puntualmente todos sus pagos parciales y antes del 28 de junio de 1976 "según se acredita cumplimentadamente por la probanza efectuada», hace saber a los demandados vendedores su propósito de que le otorguen escritura pública, según lo pactado y comprometido por los mismos, es decir, lo de hacerlo así una vez que la compradora garantizara el abono de las cantidades aplazadas mediante una entidad bancada, lo que, conseguido mediante un aval de la Caja de Ahorros y hecho saber así a los vendedores, éstos se negaron al otorgamiento, lo que motivó que fueran después requeridos notarialmente dos días antes del 28 de junio -que era el día límite para el pagodepositando al tiempo en la Notaría la suma restante del precio hasta entonces devengada.

CONSIDERANDO que contra tal afirmación de hechos se dirige en principio el motivo primero delrecurso, al amparo del número séptimo del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por error de hecho, con la pretensión de acreditar el sufrido por la Sala de instancia mediante la cita de dos actas notariales de requerimiento, de 26 de junio de 1976 y 15 de julio del mismo ano, y con fundamento de que precisamente el acta de 26 de junio, que es con la que requiere a los vendedores al otorgamiento y a la que se une el acto del depósito del precio antes aludido, no fue notificada a aquellos hasta el día 30 de junio, como en el mismo documento notarial consta, es decir, pasado va el día 28 de junio, fecha tope, según pacto, para pagar el resto del precio aplazado, lo que se confirma con el segundo requerimiento y acta de 15 de julio, hecho, según los recurrentes, para salvar el error, lapsus o defecto denunciado, pero sin ninguna virtualidad de uno y otro requerimiento por cuanto -también según los recurrentes- al contestar los vendedores el primer requerimiento manifestaron su negativa al no haberse abonado el precio en el plazo, así como su voluntad de resolver por ello el contrato, contestación hecha el 2 de julio.

CONSIDERANDO que basta leer, según la cita que antes se ha ofrecido, la fijación de los hechos de la sentencia recurrida para llegar llanamente a la conclusión de la inviabilidad del motivo, en cuanto que los documentos que se citan como auténticos no desvirtúan en absoluto aquella fijación, porque si bien es cierto que la sentencia afirma que la compradora realizó sus pagos parciales y que antes del 28 de junio requirió el otorgamiento de la escritura y acreditó tener el aval garantizador del pago del resto, no hace esa afirmación fundamental basada en el acta notarial de 26 de junio (notificada el 30), sino en el conjunto de la prueba efectuada y según datos probatorios anteriores, y que sólo después de que requeridos informalmente los vendedores y advertidos de que poseían el aval, al negarse estos al otorgamiento, fue cuando se practicó el requerimiento notarial de fecha 26 de junio, junto con el depósito aludido, por lo que es evidente que permanece en pie la afirmación dicha relativa a la conducta cumplidora de la recurrida, basada en prueba de hechos anteriores al requerimiento, el cual, con su notificación posterior a la fecha del término fatal, y pese a ello, no demuestra por consiguiente error alguno de apreciación probatoria, justamente por su carencia de eficacia al respecto.

CONSIDERANDO que no obstante ser suficiente la desestimación del motivo primero para llevar consigo, como natural consecuencia, la de los dos restantes, no está de más añadir, en cuanto al segundo, por interpretación errónea de los artículos 1.504 y 1.124 del Código Civil, al amparo del número primero del artículo 1.692 de Ya Ley de Enjuiciamiento Civil , que es doctrina reiteradísima de esta Sala (sentencias de 23 de abril de 1975, 14 de abril de 1978, 5 de noviembre de 1979 , 26 de en- o de 1980, 28 de febrero de 1980, 21 de marzo de 1980, 8 de abril de 1980) que la especialidad del artículo 1.504 del Código Civil no basta para suprimir la doctrina general recaída en torno del artículo 1.124 del mismo cuerpo legal, relativa a la necesidad de exigirse, para acordar la resolución contractual, la concurrencia de voluntad obstativa al cumplimiento, que exista propio incumplimiento y que éste sea imputable al deudor, requisitos y notas comunes a ambos supuestos legales y que así habrá de acreditarse a juicio del Tribunal, de donde resulta que, firme la apreciación de la Sala de instancia en cuanto a la manifiesta actitud cumplidora de la recurrida adquirente del terreno vendido, de su pago relativamente a los plazos vencidos y de la garantía obtenida para la seguridad del abono del precio pendiente, es claro que no puede hablarse de interpretación errónea de los artículos legales dados como infringidos, sino de cumplimiento correcto de su sentido y finalidad al sentar la sentencia recurrida la inanidad de la resolución intentada por los vendedores, al dar por supuesto y probado la voluntad cumplidora y la efectividad de lo previsto en el contrato en cuanto a la conducta de la otra contratante, incluso respecto del depósito notarial con valor de ofrecimiento indudable -aunque no se dijera al Notario que así se hacía- según se desprende del sentido y finalidad del acto y de lo dispuesto en los artículos 216 y 220 del Reglamento Notarial , al aludir estos al depósito de cantidades "bien como prueba de los contratos, bien para su custodia», finalidad esta ultima que no es, obviamente, la del caso.

CONSIDERANDO que "mutatis mutandi» son los razonamientos precedentes aplicables al rechazo del motivo tercero, interpuesto con el mismo amparo legal por inaplicación del artículo 1.100 del Código Civil , puesto que probado el cumplimiento de la compradora obvia la constitución en mora de los vendedores al negarse injustificadamente al recíproco deber de cumplir por su parte, según claramente dispone el párrafo final del artículo citado y según ya se dijo por esta Sala en sentencia de 2 de enero de 1980 .

CONSIDERANDO que en su virtud procede la desestimación total del recurso, con aplicación de lo previsto en el artículo 1.748 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , excepto la devolución del depósito, por no haber sido legalmente exigible.

Fallamos que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de ley interpuesto por don Juan Antonio , doña Erica y don Emilio , contra la sentencia pronunciada por la Sala Primera de lo Civil de la Audiencia Territorial de Valencia, en fecha 29 de marzo de 1979 ; condenamos adicha parte recurrente al pago de las costas ocasionadas en este recurso; y a su tiempo, comuniqúese esta resolución a la expresada Audiencia, con devolución a la misma de las actuaciones que remitió.

Así, por esta nuestra sentencia, que se publicara en el "Boletín Oficial del Estado» e insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Andrés Gallardo.-Jaime de Castro.-Carlos de la Vega Benavas.-Rafael Casares.-José María Gómez de la Barcena.-Rubricados.

Publicación.-Leída y publicada fue la anterior sentencia el mismo día de su fecha por el excelentísimo señor don Carlos de la Vega Benavas, Magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Ponente en estas actuaciones, hallándose la misma celebrando audiencia pública, de lo que como Secretario certifico.

Madrid, a 30 de abril de 1981.-Antonio Docavo.- Rubricado.