SAP Barcelona 18/2008, 21 de Enero de 2008
| Ponente | ISABEL CARRIEDO MOMPIN |
| ECLI | ES:APB:2008:382 |
| Número de Recurso | 8/2007 |
| Procedimiento | CIVIL |
| Número de Resolución | 18/2008 |
| Fecha de Resolución | 21 de Enero de 2008 |
| Emisor | Audiencia Provincial - Barcelona, Sección 13ª |
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN TRECE
ROLLO Nº 8/2007-C
JUICIO ORDINARIO Nº 525/2005
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VILAFRANCA DEL PENEDES
S E N T E N C I A N ú m. 18
Ilmos. Sres.
-
JUAN CREMADES MORANT
Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN
Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE
-
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
En la ciudad de Barcelona, a veintiuno de Enero de dos mil ocho.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 525/2005, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vilafranca del Penedés, a instancia de Dª Nieves, contra Dª Remedios, D. Eugenio, María Luisa Y D. Juan Luis ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora y los codemandados Eugenio y María Luisa, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 29 de Septiembre de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.
La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimo la demanda interpuesta por la representación procesal de Nieves, por lo declaro ejercitado por la actora el derecho de retracto sobre el local arrendado sito en la calle Santa Margarida número 13, bajos, de la localidad de Santa Margarida i els Monjos, y condeno a Juan Luis, Remedios, María Luisa y Eugenio a estar y pasar por esta declaración, a María Luisa y Eugenio al otorgamiento de escritura pública de compraventa previo reembolso simultáneo del precio de la venta (108.181,76 euros), ya en poder de los adquirentes, y los gastos necesarios que como tales acrediten, que como tales serán considerados los honorarios del Notario y del Registrador de la Propiedad -si lo hubiere- devengados con ocasión de la formalización e inscripción de la venta llevada a cabo el 20 de junio de 2005, asi como el impuesto de transmisiones patrimoniales, del que el retrayente quedará exento si el adquirente retraído ya lo hubiese satisfecho.- A efectos meramente declarativos se indica que la renta arrendaticia de los meses de mayo y junio de 2005 deberá abonarse a Juan Luis y Remedios, y con posterioridad y hasta la adquisición de la finca por la arrendataria en función del retracto deberá abonarse a María Luisa y Eugenio. Librénse a tal fin los mandamientos oportunos, en función de las cantidades que fueron ingresadas en la Cuenta de consignación y Depósitos de este Juzgado.- Cada uno de los litigantes abonará las costas procesales causadas a su instancia y pagará por mitad las que resulten comunes".
Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora y los codemandados Eugenio y María Luisa, mediante sus respectivos escritos motivados, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
Se señaló para votación y fallo el día VEINTISIETE DE NOVIEMBRE ACTUAL.
En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN.
La sentencia recaída en primera instancia declaró ejercitado por la actora el derecho de retracto sobre el local sito en los bajos de la casa nº 13 de la calle Margarida de la localidad Santa María i els Monjos y condenó a los demandados, vendedores y compradores, a estar y pasar por esta declaración y a Dña. María Luisa y D. Eugenio al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previo reembolso simultáneo del precio de venta, 108.181,76 €, ya en poder de los adquirentes y los gastos necesarios que como tales acrediten, considerándose como tales los honorarios del Notario y del Registro de la Propiedad, si lo hubiere, devengados con ocasión de la formalización e inscripción de la venta llevada a cabo el 20 de junio de 2005, así como el impuesto de transmisiones patrimoniales, del que el retrayente quedará exento si el adquirente retraído ya lo hubiera satisfecho.
Asimismo y a efectos meramente declarativos se indica que la renta arrendaticia de los meses de mayo y junio de 2005 deberá abonarse a los vendedores Sres. Juan Luis - Remedios y hasta la adquisición de la finca por la arrendataria en función del retracto deberá abonarse a los adquirentes Sres. María Luisa - Eugenio.
Frente a dicha resolución se han alzado los citados adquirentes Dña. María Luisa y D. Eugenio, reproduciendo en esta alzada la excepción de caducidad de la acción de retracto ya deducida en la instancia.
Asimismo se alzó la actora en base a dos motivos: a) error en la valoración de la prueba que vulnera las reglas de la sana crítica y los arts. 316, 319 y 376, así como infracción por no aplicación de los arts. 6.4, 7.2, 1261.3, 1275 y 1450 CC, en relación con los arts. 10 y 33 de la LH y art. 9.3 CE, respecto de la falta de validez o nulidad de la escritura de subsanación de la compraventa de 11 de agosto de 2005, respecto al precio aplazado de adquisición, fijado en 108.181,76 €, que sirve de base en la sentencia para el ejercicio del derecho de retracto; y b) incorrecta aplicación del art. 1521 CC, en relación con los arts. 1525, 1511, 1256 y 7.2 CC.
Planteada en tales términos la alzada hemos de precisar que la acción de retracto, conforme al art. 25 al que se remite el art. 31 ambos de la LAU, "caducará" (término imperativo) a los 30 días naturales, contados, bien desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuera formalizada o bien, supuesto ampliamente reconocido por la jurisprudencia, desde aquella fecha en que el retrayente tuviese cabal conocimiento de la venta y de sus condiciones esenciales (SSTS. 22 de junio de 1962, 11 de febrero de 1972, 21 de abril de 1975, 12 de febrero de 1981, 24 de mayo de 1982, 23.9.1983, 15 de septiembre de 1990, 17 de julio de 1991...).
Sabido es que la caducidad determina el tiempo dentro del cual -y solo dentro de él- es posible la realización de un acto con eficacia jurídica: por tanto significa la extinción del derecho, que ya nace con un plazo de duración limitada, de manera que transcurrido el lapso de 30 días "naturales", el derecho de retracto quedará extinguido. Es un plazo preclusivo, perentorio y material, que no requiere su alegación sino que es automático, opera por sí mismo, obligando al juzgador a declararlo de oficio (STS. 11 de mayo de 1966, 28 de enero de 1983, 30 de marzo de 1983, 22 de mayo de 1990, 10 de noviembre de 1994...); asimismo, no cabe -a diferencia con lo que ocurre con la prescripción- interrupción del plazo (STS. 27 de abril de 1940, 25 de septiembre de 1950, 25 de junio de 1962, 22 de mayo de 1965, 26 de junio de 1974, 31 de octubre de 1978, 7 de mayo de 1981,...), aunque en alguna ocasión el TS ha admitido excepciones en razón a necesarias actividades administrativas previas (STS 22 de mayo de 1965 ).
Por supuesto, ante la perentoriedad del término la determinación del inicio del cómputo es punto esencial para la operatividad de la institución: el dies a quo es aquel en que la acción, por conocer el arrendatario la transmisión, se encontraba a disposición de éste; será, pues, la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión, no bastando conocer el propósito de la venta ni la mera noticia de que ésta se haya efectuado, sino que ha de tratarse de un conocimiento claro, preciso, sin aspectos dudosos, completo, con noticia de todos los extremos de la transmisión. Y ello es así, porque tal perentoriedad obedece a las exigencias del ejercicio del derecho con buena fe, para no prolongar la situación de inseguridad jurídica durante más tiempo del necesario para que el titular de aquél "decida" sobre su oportunidad.
Claro es que al demandado corresponde acreditar que la fecha de conocimiento alegada por el arrendatario retrayente, no es la real, sino otra extemporánea respecto del plazo de caducidad (STS 25 de septiembre de 1950, 21 de noviembre de 1955, 26 de febrero de 1962, 20 de enero de 1969, ss), lo cual puede hacer por cualquier medio, incluidas las presunciones.
Se observa, pues, que la legislación arrendaticia urbana configura el retracto como un derecho de adquisición preferente que asiste al arrendatario, cargando al adquirente de la finca con la obligación de notificarle la operación de venta y sus condiciones esenciales, de suerte que pueda con todos los datos precisos ponderar la conveniencia o no de ejercitar el retracto en el plazo que al efecto se concede. No puede por tanto pretenderse que el arrendatario emprenda una labor de investigación por su cuenta para conocer las condiciones esenciales de la venta, sino que estas deben serle facilitadas y solo a partir de tal instante, de que alcance un conocimiento completo y cabal de las mismas, comenzará a correr y se contará el plazo para el ejercicio de la acción, sin que baste la mera notificación o noticia de la transmisión, ni simples presumibles circunstancias posibilitadoras del conocimiento, mas admitiéndose la demostración de que se ha llegado a este por otros medios distintos a la comunicación fehaciente de la escritura.
En el caso que nos ocupa resulta que los vendedores comunicaron a su arrendataria sin más la venta del local y la identidad de los compradores, mediante la remisión de la escritura pública de venta de la misma fecha, pero sin poner en su conocimiento el precio, que aparecía tachado, ni las demás condiciones de la operación, además de hacerse constar en la misma que la finca litigiosa se hallaba libre de arrendatarios. Posteriormente y tras...
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SAP Málaga 141/2013, 22 de Marzo de 2013
...horizontal es de 6,81%), correspondiéndole en consecuencia un precio real de 14.895 #. Como dice la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de enero de 2008 "........en iguales términos se pronuncia nuestro Tribunal Supremo acerca del precio de la venta a efectos del derecho......