STS 701/2009, 3 de Noviembre de 2009
| Jurisdicción | España |
| Número de resolución | 701/2009 |
| Fecha | 03 Noviembre 2009 |
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a tres de Noviembre de dos mil nueve
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente recurso de casación interpuesto por la compañía mercantil demandada PLAYA Y MAR SAN VICENTE S.L., representada ante esta Sala por el Procurador D. Juan Antonio García San Miguel y Orueta, contra la sentencia dictada con fecha 27 de octubre de 2004 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Ourense en el recurso de apelación nº 175/04 dimanante de los autos de juicio ordinario nº 106/03 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ourense, sobre resolución de contrato por incumplimiento. Han sido parte recurrida los demandantes D. Leoncio y Dª Encarnacion, representados por la Procuradora Dª Ana Alarcón Martínez.
Con fecha 17 de febrero de 2003 se presentó demanda interpuesta por D. Leoncio y Dª Encarnacion contra la compañía mercantil Playa y Mar San Vicente S.L. solicitando se dictara sentencia por la que se declarase:
"1) Ser ajustada a derecho la RESOLUCIÓN de los contratos de fechas 22 de enero de 1990 y de 11 de abril de 1992, respecto a la cesión de suelo por obra futura a construir sobre la PARCELA NORTE descrita e identificada en el hecho primero de esta demanda, RESOLUCIÓN verificada por mi representada, mediante el requerimiento notarial de fecha 23 de enero de 2002, que se base en el incumplimiento voluntario, y exclusivamente imputable a la sociedad PLAYA Y MAR SAN VICENTE S.L. hoy demandada.
2) Que como consecuencia de la RESOLUCIÓN contractual meritada, se condene a la sociedad demandada a devolver a mis representados la posesión de parcela norte identificada en el hecho primero de la demanda, la que fue ocupada en razón de tales contratos.
3) Que procede la COMPENSACIÓN entre las cantidades debidas por mis representados a la demandada por la construcción sobre la parcela Sur, y la cantidad debida por la propia entidad demandada a los actores en concepto de indemnización por la tala de los árboles ; y en consecuencia se determine como importe pendiente de pago por mi representada, el de CUATRO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE EUROS, CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS DE EURO ( 4.677,85 EUROS). 4) Se condene a la demandada al pago de la totalidad de las costas que se causen en el procedimiento, por su temeridad y mala fe."
Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ourense, dando lugar a los autos nº 106/03 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, ésta compareció y contestó a la demanda solicitando su total desestimación con imposición de costas a la parte actora.
Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del mencionado Juzgado dictó sentencia con fecha 11 de febrero de 2004 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: "Que estimando la demanda interpuesta por la procuradora doña María Gloria Sánchez Izquierdo quien actúa en nombre y representación de don Leoncio y de doña Encarnacion, contra PLAYA Y MAR SAN VICENTE S.L. declaro:
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- Ser ajustada a derecho la RESOLUCIÓN de los contratos de fechas 22 de enero de 1990 y 11 de abril de 1992, respecto a la cesión de suelo por obra futura a construir sobre la Parcela Norte descrita e identificada en el hecho primero de esta demanda, efectuada por la actora a medio de requerimiento notarial de fecha 23 de enero de 2002.
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- A consecuencia de dicha Resolución, condeno a la entidad demandada a devolver a los actores la posesión de la parcela norte identificada en el hecho primero de la demanda.
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- Que procede la compensación entre las cantidades debidas por los actores a la demandada por la construcción sobre la parcela Sur, y la cantidad debida por la entidad demandada a los actores en concepto de indemnización por tala de árboles; y en consecuencia se determina como importe pendiente de pago por la actora, a la demandada, en virtud de dicha construcción, la cantidad de cuatro mil seiscientos setenta y siete euros, con ochenta y cinco céntimos de euro (4.677,85 euros).
Las costas se imponen a la parte demandada"
Interpuesto por la demandada contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 175/04 de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Ourense, dicho tribunal dictó sentencia en fecha 27 de octubre de 2004 desestimando el recurso, confirmando la sentencia apelada e imponiendo a la recurrente la costas de la apelación.
Anunciado recurso de casación por la demandada-apelante contra la sentencia de apelación, el tribunal de instancia lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal articulándolo en dos motivos: el primero por infracción de los arts. 1261 y 1274 CC y de la jurisprudencia al respecto y el segundo por infracción de los arts. 1091, 1281, 1284, 1285 y 1131 a 1136 CC.
Personadas ambas partes antes esta Sala por medio de los Procuradores mencionados en el encabezamiento, por auto de 22 de abril de 2008 se admitió el recurso, a continuación de lo cual la parte actora-recurrida presentó escrito de oposición al mismo pidiendo se confirmara la sentencia recurrida y se impusieran las costas a la parte recurrente.
Por providencia de 2 de junio del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 8 de julio siguiente, pero suspendido el señalamiento por enfermedad del ponente, en 31 de julio se volvió a señalar la votación y fallo para el 14 de octubre siguiente, en que ha tenido lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,
El presente recurso de casación versa sobre la resolución de una relación jurídica entre las dos partes litigantes nacida de un contrato celebrado el 22 de enero de 1990 que fue modificado por otro de 11 de abril de 1992, ambos plasmados por escrito en documento privado.
Aunque el segundo contrato fue denominado de "compraventa" y en él se hace referencia al primer contrato también como de "compraventa", lo cierto es que tanto en uno como en otro se facultaba a una de las partes contratantes, dueña de una parcela que la ponía a disposición de la otra para que ésta edificara sobre la misma hasta un máximo de veinticuatro chalés adosados, la posibilidad de optar entre recibir a cambio dinero, 50 millones de ptas., o seis de los chalés totalmente terminados. De ahí que en la cláusula II del segundo de los contratos se estipulara que "La compraventa de la mencionada finca, objeto de este contrato, se llevará a efecto, a opción de los vendedores, bien mediante escritura de compraventa, recibiendo el precio en metálico, o bien mediante una permuta por obra construida" .
La demanda se interpuso el 17 de febrero de 2003 por la parte "vendedora", titular de esa posibilidad de elección, contra la otra, para que se declarase ajustada a derecho la resolución de ambos contratos, notificada fehacientemente a la parte demandada el 23 de enero de 2002, y se condenara a esta última a devolver la posesión de la parcela, todo ello por incumplimiento voluntario del contrato imputable únicamente a la demandada porque, habiéndose pactado que la obra se concluyera el 25 de octubre de 1995, la demandada se había limitado a ejecutar algunas obras de excavación y a iniciar la cimentación de un solo chalé, sin que cupiera ya esperar el cumplimiento del contrato porque la demandada, una sociedad limitada, carecía de actividad y, además, la licencia para la obra había caducado.
La parte demandada, en su contestación, pidió la desestimación de la demanda alegando, sobre todo, que los contratos litigiosos habían configurando una obligación alternativa a elección de la parte actora que, sin embargo, ésta no había llegado nunca a manifestar a la demandada, por lo que ninguna obligación a cargo de ésta habría nacido aún, a lo que se unía la imposibilidad de entregar los seis chalés porque la licencia se había concedido para la edificación de un complejo de apartotel.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda, declarando ajustada a derecho la resolución de los contratos litigiosos a instancia de la actora y condenando a la demandada a devolverle la posesión de la parcela, y su fallo fue confirmado por la sentencia de apelación que desestimó el recurso de la parte demandada. Ambas sentencias se fundan primordialmente en que la demandada venía contractualmente obligada a edificar sobre la parcela para que, una vez concluida la edificación, la demandante pudiera optar por la entrega de los seis chalés o el pago de 50 millones de ptas., sin que la licencia para apartotel supusiera imposibilidad alguna porque se refería a un apartotel compuesto por 24 módulos equivalentes a los 24 chalés. En definitiva, se rechazó en ambas instancias la tesis de la demandada de que aún no había nacido ninguna obligación a su cargo por ser necesaria la previa concentración de las obligaciones alternativas mediante manifestación del acreedor, es decir de la parte actora. La sentencia de apelación, además, examina la cuestión desde la perspectiva de la causa negocial para concluir que, pese a la "deplorable técnica jurídica" de los contratos litigiosos, el examen de sus cláusulas revelaba claramente que la construcción de los chalés alcanzó "la categoría de motivo causalizado" que obligaba a la demandada para que, una vez terminada la edificación, la otra parte pudiera optar "por la prestación que más le conviniera" . Para el tribunal, "en definitiva, no se está ante una mera obligación alternativa sino que la posibilidad de opción por parte del acreedor nace una vez cumplida la obligación asumida por el cesionario de construir las edificaciones a que se obliga", de tal modo que, no habiendo construido, la resolución del contrato era procedente conforme al art. 1124 CC .
Contra la sentencia de apelación recurre en casación la parte demandada-apelante mediante dos motivos: el primero se funda en infracción de los arts. 1261 y 1274 CC y de la jurisprudencia sobre los mismos y el segundo en infracción de los arts. 1091, 1281, 1284, 1285 y 1131 a 1136 CC.
Ambos motivos pueden y deben estudiarse conjuntamente porque, pese a su distinto fundamento normativo, los dos mantienen una misma tesis: a saber, que la obligación de la demandada hoy recurrente de construir los veinticuatro chalés sólo tenía sentido si la otra parte contratante, es decir la actora, optaba por que a cambio de su parcela se le entregaran seis chalés en vez de 50 millones de ptas. en metálico, pues si elegía esto último la actora no tendría ya interés alguno en que la parcela se edificara y, por tanto, la edificación de la parcela no podría considerarse causa de los contratos litigiosos. De ahí que, no habiendo manifestado todavía la parte actora su elección, y faltando por consiguiente la concentración de la obligación alternativa, ningún incumplimiento contractual cupiera atribuir a la parte recurrente, que seguiría así esperando la elección de la otra parte para poder cumplir.
Semejante planteamiento es de todo punto inacogible y por tanto los dos motivos han de ser desestimados.
Si ya resulta difícilmente compatible con la regla de que los contratos deben ser cumplidos en sus propios términos (arts. 1256 y 1258 CC ) el que la recurrente pretenda seguir teniendo algún derecho sobre la parcela de la parte actora al cabo de más de diecisiete años desde el segundo de los contratos litigiosos sin haber pagado cantidad alguna de dinero ni haber edificado para poder entregar a aquélla los seis chalés, menos aún puede aceptarse una línea argumental que, amén de invertir el orden lógico más elemental anteponiendo el motivo sobre la causa negocial al motivo sobre la interpretación de los contratos, adolece en sí misma de importantes quiebras discursivas al negar "relevancia interpretativa" a la existencia "de plazos o fechas en las dos prestaciones alternativas" (motivo segundo, pag. 9 del escrito de interposición); al aducir que mientras la parte actora sí había quedado obligada a entregar la parcela desde la propia fecha del primer contrato, en cambio la hoy recurrente no habría quedado obligada a nada mientras aquélla no optara por la permuta o la compraventa; o, en fin, al insistir en que "desde la firma del contrato y hasta el momento en el que se produzca la concentración de la obligación alternativa mi mandante no está obligado a nada, pues no sabe lo que tiene que cumplir", y "no puede, por tanto, ni incurrir en mora, ni incumplir de ningún modo la obligación".
La realidad es muy distinta, pues lo que evidencian las cláusulas del contrato de 1990 y de su modificación por el de 1992 es un negocio jurídico de entrega de solar a cambio de obra futura, reconocido desde hace tiempo por la doctrina y la jurisprudencia dada su habitualidad, en el que la parte contratante que entrega la parcela, generalmente en una posición más débil frente a los eventuales incumplimientos del constructor, como ha señalado la reciente sentencia de esta Sala de 27 de abril último (rec. 963/04 ), se protege en los propios contratos por diversas vías: la principal, un tanto inadvertida por las sentencias de ambas instancias y las propias partes litigantes, la conservación de la propiedad de la parcela por la parte actora "hasta el otorgamiento de la escritura pública de cesión o permuta" (cláusula 17ª del contrato de 1990 ), que se confirma en el contrato de 1992 al mencionarse a los cónyuges luego demandantes como "propietarios" de la finca (antecedente primero) o "propiedad aquí vendedora" (cláusula VI-2º ); y, además, la facultad de elección de los propietarios de la parcela, antes de su entrega con efectos traslativos o tradición, de recibir a cambio dinero o los seis chalés, facultad contractual que, lógicamente, exigía o estaba necesariamente supeditada a la construcción de los chalés por la parte hoy recurrente, razón por la cual se establecían minuciosamente en los contratos una serie de plazos, para obtener la licencia de obras y terminar la edificación, con trascendencia resolutoria, pues en el contrato de 1990 su "validez y plena eficacia" se supeditaba a la obtención de la licencia de obra en un plazo de seis meses, transcurrido el cual quedaría "resuelto de pleno derecho" el contrato y quedarían en beneficio de los propietarios de la parcela las obras ejecutadas (cláusulas 16ª), y en el de 1992, cuya finalidad principal fue ampliar los plazos del primero para la obtención de la licencia y la terminación de la edificación, no sólo se establecían diversas penalizaciones por retrasos de la hoy recurrente sino que, además, se fijaba el 31 de diciembre de 1993 como fecha límite para que, si no se obtenía la licencia, las partes pudieran optar por negociar de común acuerdo un nuevo plazo o resolver el contrato quedando lo edificado "en beneficio de la propiedad aquí vendedora" (cláusula VI ).
Se pactó, pues, una clara obligación de la hoy recurrente de construir sobre la parcela antes de que la parte hoy actora manifestase su opción por la entrega de dinero o la entrega de seis de los chalés construidos, como con acierto interpretaron las sentencias de ambas instancias, de suerte que, desde la perspectiva del art. 1274 CC, claro está que, integrando los dos contratos litigiosos un negocio jurídico oneroso, la edificación de la parcela era causa negocial como contraprestación de la parte hoy recurrente que en su día había de completarse mediante la entrega de 50 millones de ptas. o de seis chalés. De ahí que la calificación de la última etapa negocial, en los propios contratos litigiosos, como compraventa o permuta según la actora- recurrida optase por el dinero o los chalés al momento de otorgarse la escritura pública que transfería la propiedad de la parcela a la parte hoy recurrente, no tenga el significado que ésta pretende invocando los arts. 1133 y 1136 CC, ya que su obligación de construir había nacido con el propio contrato de 1990 y fue manifiestamente incumplida.
Hubo por tanto un negocio jurídico atípico de puesta de disposición de solar a cambio de obra futura o dinero, a elección del propietario del solar, garantizado mediante la conservación por éste de la propiedad, la fijación de unos plazos para obtener licencia de obras y, en fin, la propia facultad de elección, garantía en sí misma frente a retrasos o mala ejecución de los chalés y salvaguarda a su vez, totalmente legítima conforme a la libertad de pactos reconocida en el art. 1255 CC, de la pura conveniencia de la parte contratante que ponía la parcela a disposición de la hoy recurrente para construir. Y semejante configuración no generaba incertidumbre alguna ni enturbiaba la naturaleza del negocio querido por las partes, ya que permuta y compraventa se consideran por el Código Civil como contratos tan próximos entre sí que su art. 1541 prevé la aplicación de las disposiciones concernientes a la venta en todo lo no determinando por los artículos que regulan la permuta.
De todo lo antedicho se desprende que la interpretación del contrato por el tribunal sentenciador no tiene nada de ilógica, arbitraria, irrazonable ni contraria a ningún precepto legal, que su consideración de la edificación de la parcela como causa negocial se corresponde con los términos del art. 1274 CC y, en fin, que para desestimar los dos motivos del recurso ya no resulta necesario profundizar en su manifiesta inadecuación a la jurisprudencia de esta Sala que limita el acceso a casación de la interpretación de los contratos hecha por los órganos de instancia, ni en su doctrina que impide acumular en un solo motivo, como se hace en el segundo de este recurso, preceptos heterogéneos o normas sobre interpretación de los contratos que contienen reglas o criterios interpretativos diferentes o de aplicación escalonada. TERCERO.- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1 en relación con el 394.1, todos de la LEC de 2000, procede confirmar la sentencia recurrida e imponer las costas a la parte recurrente.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
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- DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la compañía mercantil demandada, representada ante esta Sala por el Procurador D. Juan Antonio García San Miguel y Orueta, contra la sentencia dictada con fecha 27 de octubre de 2004 por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Ourense en el recurso de apelación nº 175/04.
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- CONFIRMAR la sentencia recurrida.
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- E imponer las costas a la parte recurrente.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Juan Antonio Xiol Rios.-Roman Garcia Varela.-Francisco Marin Castan.-Jose Antonio Seijas Quintana.-Dª. Encarnacion Roca Trias.-FIRMADO Y RUBRICADO. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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