Resolución de 13 de mayo de 1987

Excelentísimo señor Presidente de la Audiencia Territorial de Barcelona de 3 de marzo de 1967, en la interpretación de un sector de la doctrina y, por último, en el espíritu y la norma del artículo 1 del Código civil, que en lo concerniente al defecto segundo de la nota, en el título calificado se expresa con toda claridad la situación, superficie, destino y linderos del anejo, y que se trata como anejo, ya que la finca básica es la finca subterránea y la rampa no es subterránea al deber arrancar de la vía pública; así pues, teniendo en cuenta que la superficie de la rampa es la correspondiente a sus medidas (21,40 x 6,40 = 136,96), es a cargo de la finca de procedencia la parte de la misma que ocupa la franja entre la finca subterránea y la calle (4,50 x 6,40 = 28,80), siendo el resto a cargo de la propia finca de que es anejo. Que, en lo que se refiere al defecto tercero, hay que distinguir tres partes: 1.a) En cuanto a la falta de descripción previa de los restos de fincas agrupadas en el propio texto de la escritura resultan descritas dichas fincas y una vez practicados los asientos de segregación y extendidas las pertinentes notas marginales de los folios de las fincas matrices, el contenido del Registro será congruente con el contenido de la escritura, y para mejor comprender este punto, hay que referirse a los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario. 2.a) En lo que afecta a la inconcreción del «uso general», el título contiene la concreción adecuada y suficiente, según los propios términos de sus diversas partes y el destino urbanístico como «espacio libre» sujeto al doble carácter concurrente de propiedad privada y uso general. 3.a) En lo referente a la atribución de la propiedad privada de la nueva finca a los propietarios de los pisos y locales, no existe ninguna contradicción ya que las normas urbanísticas obligan a configurar tales espacios como de uso general y propiedad privada y la respuesta en derecho privado debe ser la organización de un uso general a favor de los propietarios y la atribución de la condición de tales a los beneficiarios del uso general; fundamento legal de esta determinación mediata «ob rem» de los propietarios es el artículo 9, párrafos 2.° y 5.° de la Ley Hipotecaria en relación con la doctrina sentada en la Resolución de la Dirección General de 3 de septiembre de 1982. Que en cuanto al cuarto defecto de la nota, de la escritura resulta que no se trata de obras proyectadas, se declaran otras en realización (cláusula 6.a), se declaran obras nuevas y no obras proyectadas (cláusula 17.a) y que aunque no se especifique el grado de realización, basta con que se exprese que la construcción está comenzada, como dice la Resolución de 5 de noviembre de 1982, y ello de acuerdo con el artículo 8, números 4 y 5, de la Ley Hipotecaria. Que, con respecto al defecto 5.° de la nota caben dos posturas: a) si se califica que la facultad de la otorgante no debe tener trascendencia registral, lo procedente sería actuar conforme a los artículos 433 y 434 del Reglamento Hipotecario; b) si la reserva de la otorgante se califica como defecto que afecta al título, dando lugar a la denegación de su inscripción, hay que resaltar que el título está redactado conforme a Derecho, en virtud de lo establecido en el párrafo 2.° del artículo 392 del Código civil, que prevé en concordancia con los artículos 609 y 1.255 del mismo, la regulación del supuesto de condominio o comunidad de bienes «por contrato», y se trata de contrato de trascendencia real al que procede aplicar los artículos 2.2 y 9.2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento; el Código civil emplea la expresión contratos refiriéndose a títulos que regulen estatutariamente el condominio y dichos títulos surgirán como contratos si se otorgan por los condueños actuales, o como actos dispositivos del titular único actual, si éste ejerce la facultad dominical de organizar el condominio de los adquirentes antes del comienzo de la enajenación de cuotas, y así el párrafo 2.° del artículo 5 de la Ley de 21 de julio de 1960 confirma esta interpretación, en relación a un supuesto concreto de título organizativo de la forma especial de comunidad a que se refiere el artículo 396 del Código civil, por tanto, y en virtud de todo lo anterior, es conveniente la constancia registral del condominio otorgado en título unilateral, al menos para que el propio contenido registral advierta a posibles compradores de la conveniencia de asegurarse de los términos del ejercicio de la facultad reservada, si dicho ejercicio no resulta del propio Registro. Que, en lo referente al sexto defecto de la nota, hay que considerar dos partes: 1.a) En cuanto a la indeterminación del contenido del derecho reservado existen fundamentos de derecho para considerar suficiente la determinación expresada en el título, tales como el artículo 532 y concordantes del Código civil en cuanto son indeterminadas las servidumbres discontinuas y no aparentes; el artículo 542 del mismo Código presupone la servidumbre indeterminada; el artículo 543 del mismo texto legal, de donde se deduce que legalmente se prevé la indeterminación de las obras adecuadas al uso y conservación de la servidumbre; y, por último, el artículo 594 del mismo texto legal emplea expresiones que no imponen la necesidad de que se agote la determinación de la servidumbre. 2.a) En relación a la aplicabilidad del artículo 541 del Código civil a las servidumbres personales, se considera de aplicación analógica a las mismas, en virtud de los artículos 3.1 y 4.2 del Código civil sobre aplicación de las normas jurídicas; y los artículos 536, 537 y 594, en relación con el 609.2 del mismo y con el 113 y siguientes del citado Código, el artículo 23 y concordantes de la Ley Hipotecaria y los artículos 13, 32 y 34 de dicha Ley; de todo ello resulta que una interpretación evolutiva y realista, debe permitir la utilización continuada de la publicidad registral y de los condicionamientos suspensivos. El Registrador de la Propiedad en defensa de su nota alegó: que, en cuanto al primero de los defectos señalados, hay que tener en cuenta que el Registro de la Propiedad se organiza sobre la inscripción de porciones deslindadas de la superficie terrestre, edificadas o no, y cuya propiedad implica lo que está debajo de ellas, según lo dispuesto en el artículo 350 del Código civil, y así lo ha considerdo la Dirección General de los Registros y del Notariado, junto a estas fincas regístrales típicas, capaces de abrir folio registral, se admiten por la legalización otras fincas, excepcionales o especiales, pero en ningún texto legal o reglamentario está determinado que pueda ser finca registral independiente ni una capa del subsuelo, ni una capa de la atmósfera y claramente está contradicho en el artículo 16.2 de su Reglamento. Que en el segundo de los defectos apuntados hay que distinguir: a) si se halla unido el anejo a la finca, no se deduce la razón de esta denominación de «anejo», lo procedente parece ser la descripción unitaria comprensiva de anejo y finca; b) si, por el contrario, la rampa se halla separada, no incluida en el porción segregada, se precisaría la descripción del terreno ocupado por dicha rampa con arreglo a las normas hipotecarias, la segregación de tal terreno de la finca de la que procede y la indicación de la clase de conexión que se trata de crear entre porción y anejo, ya que la palabra «anejo» no tiene significación fuera del marco de la propiedad horizontal, considerándose que' este punto de la escritura no tiene la claridad que exigen los asientos regístrales. Que el tercer defecto de la nota hay que desdoblarlo en dos: 1.°) fundándose en el artículo 50 del Reglamento Hipotecario y en el sentido común jurídico hay una falta de descripción de las fincas que se agrupan, si bien el citado precepto reglamentario permite que en algún caso se expresen «las modificaciones en la extensión y linderos por donde se haya efectuado la segregación», sólo pueden admitirse mientras sobre el resto no se verifique operación posterior alguna, pues en tal caso será imprescindible aplicar la regla general de descripción total de las fincas; 2.°) existe contradicción e imprecisión entre la Disposición 3.a y 5.a de la escritura. Que la ambigüedad que se señala en el cuarto punto de la nota es fácilmente comprobable, ya que unas veces se habla de que la finca está destinada a la construcción de las casas (Disposición 6.a, Servidumbre 1), otras veces se habla de que se declara la constitución de la casa en régimen de propiedad horizontal y, por último, otras veces se declara la construcción de la casa en régimen de propiedad horizontal (Disposición 12.a). Que en cuanto al quinto defecto, se considera que no puede haber reserva alguna cuando no se transmite nada, no se reserva ningún derecho real que pudiera inscribirse, quizá quiere establecerse una norma estatutaria que oblique a los adquirentes del local; en tal caso, puede objetarse: 1.°) que es anómalo que se establezcan reglas estatutarias para un local que no está construido en régimen de propiedad horizontal y ni siquiera pertenece a más de una persona; 2.°) que no es muy técnico establecer una norma estatutaria en la descripción de una finca, y 3.°) que tal regla podría traducirse de alguna manera, que si el local de aparcamiento se enajenase a varias personas, éstas tendrían todas las facultades dominicales menos la de organizar la copropiedad, que corresponderá al primitivo copropietario; y si éste es el sentido, no puede considerarse la reserva aludida «conforme a la Ley», según dice la Disposición 15.a Que en cuanto al último defecto referente a la servidumbre personal, para llegar a la conclusión de que el artículo 541 del Código civil no es aplicable a dichas servidumbres, basta recordar el origen, el fundamento, la letra, el espíritu, la interpretación jurisprudencial y la doctrinal y que la publicidad registral no hace producir efectos a los actos que por su imperfección no deben producirlos; por otra parte, el contenido del derecho es de una gran indeterminación. Que la escritura calificada, rectificada por las autoridades por el mismo Notario los días 13 de marzo y 11 de mayo de 1984, fue inscrita en el Registro de la Propiedad con fecha 28 de mayo del mismo año, por lo que se entiende que el compareciente en dicha escritura, señor Espinosa de los Monteros, ni por sí, ni en la representación que alega, tiene personalidad para interponer el recurso gubernativo en el que se informa.

VI

El Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid dictó Auto en el que desestimó el recurso y confirmó íntegramente la nota de calificación recurrida, alegando que al estar realizada la inscripción solicitada decae la legitimación de los recurrentes por falta de objeto y contenido, y aunque en este caso, se puede recurrir contra la calificación del Registrador a efectos doctrinales, tal petición ha de hacerse exclusivamente a tales efectos, y que el artículo 112 del Reglamento Hipotecario contempla el supuesto de su ejercicio en forma única y no de manera conjunta y supeditado a lo que resulta de una pretensión deducida como principal en el mismo recurso.

VII

Los señores recurrentes apelaron el Auto presidencial ante este Centro Directivo reiterándose en los argumentos expuestos en el escrito de interposición de recurso gubernativo y consideraron: que el señor Registrador actuó incongruentemente, que practica la inscripción del título el día 28 de mayo de 1984 y el 14 de junio del mismo año informa manteniendo su calificación, según la cual adolece el título de defectos insubsanables, conforme al artículo 65 de la Ley Hipotecaria, desarrollado por la doctrina de los autores y de la Dirección General. Que a efectos del artículo 117 del Reglamento Hipotecario, la nueva presentación en el Registro de la escritura calificada, acompañada de sus aclaraciones, y su ulterior inscripción, previa calificación favorable, eran hechos que quedaban fuera del recurso, por lo que, debían rechazarse de plano las peticiones basadas en ellos. Que no existe contradicción alguna con el adverbio «exclusivamente» en caso de resultar inscrito el título, se pide la resolución del recurso a los efectos que mejor sea en Derecho, y si la aplicación mejor del Derecho es la del artículo 112, párrafo final, del Reglamento Hipotecario, se solicita Auto a efectos «exclusivamente» doctrinales, aunque esta expresión no excluye otros efectos, como a efectos teóricos o doctrinales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Vistos los artículos 348, 350 y 1.255 del Código civil; 7, 8 y 243 de la Ley Hipotecaria; 7, 16, 47, 50, 112, 116 y 377 del Reglamento Hipotecario; 427, 428, 430, 433, 439 a 442 de la Compilación de Navarra, y las Resoluciones de 22 de marzo de 1973, 27 de mayo de 1983 y 14 de mayo de 1984.

1. El primer problema que plantea el presente recurso, y que es el único afrontado en el Auto recurrido, es si persiste la legitimación para recurrir una vez que ha sido practicada la inscripción en virtud de la misma escritura calificada, completada con otras de aclaración o subsanación que son posteriores a la nota de calificación. A este respecto, hay que distinguir dos grupos en los defectos en que funda el Registrador la nota de calificación recurrida: a) Defectos respecto de los que la inscripción supone un cambio de criterio del Registrador, ya que no habían sido afectados por las escrituras complementarias: respecto de ellos no cabe insistir en el recurso, pues éste ha de terminar cuando el Registrador rectifica la calificación recurrida y se conforma con la petición del recurrente (cfr. artículo 116 del Reglamento Hipotecario) y no sería prudente enjuiciar en las presentes actuaciones los asientos que están ya bajo la salvaguardia de los Tribunales, b) Defectos respecto de los que la inscripción practicada no es obstáculo para el recurso a efectos exclusivamente doctrinales, porque la inscripción se ha realizado no por un cambio de criterio del Registrador, sino en virtud de la subsanación de los hipotéticos defectos alegados por el Registrador en su nota: en estos supuestos cabe el recurso a efectos exclusivamente doctrinales, y en él no va a enjuiciarse el asiento ya practicado, sino si aún la subsanación podía haberse practicado (cfr. artículo 112, párrafo último, del Reglamento Hipotecario).

   Al primer grupo de defectos (grupo a) corresponde: el defecto número 2.° de la nota, puesto que en la inscripción de la unidad subterránea aparece entre sus datos que «tiene como anejo la rampa», a pesar de que no se ha aclarado en las escrituras complementarias lo que quiere significarse con tal calificación de anejo. El defecto número 5.°, que plantea la cuestión de si es inscribible la facultad que se reserva el único otorgante y propietario actual del local para aparcamiento, de resolver la concurrencia de una pluralidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, o de la manera que se juzgue más conveniente. Pues el caso es que tal facultad reservada al entonces propietario único ya está inscrita en el Registro. Y el defecto número 6.°, por el que se niega la inscripción de una servidumbre personal, con indeterminación de su contenido y constituida por el único propietario del edificio en su propio favor y sobre su propio fundo, bajo la condición suspensiva de enajenación de la finca a terceros para que la constancia registral sea signo aparente. Porque también ocurre aquí que tal «servidumbre» está ya inscrita.

   Al segundo grupo de defectos —es decir, al grupo de defectos en que es viable todavía el recurso— pertenecen los defectos números 1.°, 3.° y 4.°, porque la inscripción se ha practicado de conformidad con las escrituras complementarias posteriores a la nota de calificación, de modo que persiste la cuestión de si habría sido posible la inscripción de la escritura calificada sin necesidad de estas ulteriores escrituras de subsanación.

2. El defecto número 1 plantea la cuestión de si puede abrir folio, como finca independiente, la unidad subterránea destinada a local de aparcamiento concretada en un poliedro, respecto del que se describe la altura y los planos de base y cubierta, formado con la agrupación de diversas porciones de subsuelo, que son segregadas de otras fincas; la propiedad de estas fincas continúa —según la escritura— por arriba y por abajo de la unidad subterránea; las relaciones entre la unidad subterránea y las distintas fincas afectadas se resuelven en la escritura con un sistema de servidumbres prediales (entre ellas, la de apoyo de construcción de los diversos edificios que se levantarán sobre gran parte de la cubierta de la unidad subterránea). En las escrituras complementarias posteriores a la nota de calificación recurrida se ha formado, por agrupación, la finca básica de un complejo urbanístico, el cual comprende la unidad subterránea y las demás unidades a que afecta la unidad subterránea y, entre ellas, las fincas cuyos edificios se apoyan en la unidad subterránea, las cuales, a su vez, están constituidas en régimen de propiedad horizontal. En virtud de estas escrituras complementarias se ha practicado ya la inscripción del complejo urbanístico del siguiente modo: ha sido abierto un folio en el que ha quedado inscrita la finca básica de todo el complejo urbanístico y, además, se ha abierto folio distinto para cada una de las unidades que integran dicho complejo; también tiene, en consecuencia, folio propio la citada unidad subterránea, por cierto, con independencia de los regímenes de propiedad horizontal de los distintos edificios, aunque la planta subterránea o una porción importante de ella, constituye parte integrante del referido local de aparcamiento. El hecho de haberse ya practicado, como queda dicho, la inscripción autónoma de la unidad subterránea, impide que se cuestionen las conexiones del régimen de la unidad subterránea —concebido con carácter perpetuo y no meramente temporal— con los respectivos regímenes de propiedad horizontal. La cuestión planteada en el recurso queda restringida a los términos siguientes: si sin necesidad de forman la finca básica del complejo urbanístico, cabría formar una finca independiente (la unidad subterránea), mediante la agrupación de porciones subterráneas previamente segregadas de diversas fincas.

3. La solución de la cuestión planteada debe armonizar dos criterios: a) Los marcos regístrales no deben coartar las soluciones exigidas por las necesidades de las relaciones económicas, b) La autonomía de la voluntad debe respetar las normas fundamentales que estructuran el régimen inmobiliario y que interesan no sólo a los propietarios actuales, sino también a terceros (acreedores, adquirentes) y, en general, a la economía. El primer criterio exige que sea reconocida, como posible objeto autónomo de derechos reales —y que, por tanto, pueda abrir folio registral—, la unidad inmobiliaria que, aunque está formada por porciones subterráneas de fincas diversas, es susceptible de aprovechamiento autónomo. El segundo criterio exige que la apertura de este folio registral respete estas ideas básicas: 1.a) el derecho de propiedad sobre un terreno comprende, en principio todas las facultades posibles sobre el volumen delimitado por la proyección vertical, hacia arriba y hacia abajo, de los linderos de una porción de la superficie terrestre (cfr. artículos 348 y 350 del Código civil); 2.a) el derecho de propiedad es compatible con la constitución de derechos reales de otros sobre el mismo objeto aparte de él. Esta constitución determina una «modificación» de la propiedad; el derecho de propiedad sufre entonces, la restricción y tensión que la modificación —temporal o perpetua— implique y, desaparecida la modificación, volverá el derecho de propiedad a su contenido normal; 3.a) el Registro de la Propiedad llevará abriendo uno particular a cada finca, al volumen delimitado por cada porción de terreno (cfr. artículo 243 de la Ley Hipotecaria). Es en este Registro particular donde ha de constar el dominio —la primera inscripción será de dominio (artículo 7 de la Ley Hipotecaria)— y, también «cualquiera carga o limitación del dominio» en que consista la concreta modificación de la propiedad (cfr. artículos 13 y 243 de la Ley Hipotecaria).

   Estas ideas básicas exigen que se abra folio autónomo a la unidad subterránea que resulta ser objeto unitario de un derecho de contenido hasta cierto punto análogo al dominio útil. Pero, a la vez, impiden que la formación de la nueva finca pueda estar precedida de segregación en sentido estricto de sectores subterráneos de otras fincas, o que la nueva finca sea en verdad totalmente independiente de las fincas de procedencia. Por el contrario, en los folios de cada una de las fincas de procedencia debe seguir constando el dominio con su natural alcance en profundidad (sin mermas sectoriales), si bien debe expresarse en el mismo folio la limitación que para tal dominio implican los derechos que otros tienen sobre la unidad subterránea. En resumen, no hay propiamente segregación, sino afectación de determinados sectores subterráneos de las fincas de procedencia; el nuevo folio, a la vez que recoge el historial, de los derechos reales que recaen sobre la total unidad subterránea, sirve para completar el historial de las limitaciones que sufren, respectivamente, los dominios de las fincas de procedencia.

4. En el defecto 3.°, en realidad se acusa un doble obstáculo para la inscripción, ambos infundados: a) En primer lugar, se acusa que determinada agrupación tiene por objeto dos restos de fincas sin que se haya hecho —se dice previa descripción— de ellos (la finca formada por agrupación sí se describe). Mas la verdad es que de la escritura resultan los datos exigidos como imprescindibles por el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, es decir, las modificaciones de extensión de las fincas matrices que sufrieron la segregación y los linderos por donde ésta se efectúa, b) El segundo obstáculo, incluido en el mismo defecto, acusa a la escritura de imprecisión y contradicción, en cuanto a la situación jurídica en que queda la finca agrupada: de una parte, la finca queda —según la escritura— destinada al uso general de los bloques cuyas obras se declaran, sin concretar qué facultades se incluyen en ese «uso general»; de otra parte, se atribuye la propiedad de tal nueva finca a los propietarios de los pisos o locales de dichos bloques. Mas la verdad es que del conjunto de la escritura no resulta esa contradicción, pues los términos enunciados son entre sí perfectamente compatibles, dado que lo que se ha establecido es que tal finca sea un bien privado que estará atribuido en comunidad a los propietarios de los pisos y locales situados en los bloques, participando cada bloque en la propiedad según determinada cuota y, a la vez, resulta que no se trata de una comunidad ordinaria, porque tal finca está adscrita al uso general —sin que se requieran más precisiones— de todos los bloques, así, pues, como pertenencia o elemento común de todos ellos.

5. En el defecto 4.° se acusa que la escritura adolece de ambigüedad sobre si las edificaciones objeto de la constitución del régimen de propiedad horizontal están concluidas, en construcción o en proyecto. De la Ley se desprende que no basta con que la construcción esté meramente proyectada y, por tanto, debe resultar de la escritura con toda claridad la circunstancia física que permite la inscripción. No basta que en la escritura se describan los pisos y locales de los distintos edificios y que el único otorgante haga, entre otras manifestaciones, la general de consentir las «declaraciones de obra nueva» que se contienen en la escritura, pues esta manifestación general (que no implica, en la práctica de las inscripciones de casas por pisos, obra terminada) no precisa si respecto de una u otra de las edificaciones la obra está concluida o comenzada o si existe sólo en el proyecto. Ni basta, tampoco que, de pasada, al expresar las servidumbres entre las diversas fincas, se hable de «las relaciones entre las diversas fincas, solares o unidades y construcciones en realización sobre ellas», pues de esta frase no se deriva que haya construcción en realización sobre todas y cada una de las fincas que se constituyen en régimen de propiedad horizontal.

   Esta Dirección General ha acordado:

   1. ) Revocar el Auto apelado en cuanto niega en el supuesto viabilidad al recurso a efectos doctrinales respecto de los defectos 1.°, 3.° y 4.° de la nota de calificación.

   2. ) Confirmar la nota del Registrador en cuanto a los defectos 1.° (del modo que se desprenden de los fundamentos de derecho) y 4.° y revocarla en cuanto al defecto 3.°

   3. ) Declarar que no pueden ser decididas en este recurso las cuestiones que plantean los defectos 2.°, 5.° y 6.° Lo que, con devolución del expediente original, comunico a V. E. para su conocimiento y efectos.—Madrid, 13 de mayo de 1987.—El Director General, Mariano Martín Rosado.—Excmo. Sr. Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid. («B.O.E.» de 2 de junio de 1987.)