Segregaciones o divisiones en suelo rústico según doctrina de la DGRN, hoy DGSJyFP

Las segregaciones y divisiones en suelo rústico son un tema tratado en múltiples ocasiones por la doctrina de la Dirección General de los Registro y del Notariado (DGRN), por su frecuencia en la práctica jurídica y la problemática de las licencias exigidas.

Pero antes de comentar la doctrina de la DGRN sobre segregaciones y divisiones en suelo rústico, son oportunas dos remisiones:

• Las normas legales a tener en cuenta en el caso de segregaciones o divisiones en suelo rústico que se estudian en el Tema Segregaciones o divisiones en suelo rústico, según legislaciones

• Las reglas de derecho Hipotecario para su inscripción que se comentan en el tema Reglas de derecho hipotecario para segregaciones o divisiones en suelo rústico

A efectos de la debida inscripción en el registro de la propiedad se puede recordar:

*a).- La regla general es la necesidad de aportar la licencia.

Pero siguiendo a la Jurisprudencia podemos destacar:

• 1.- No es suficiente con aportar a la escritura un certificado de parcela mínima: hace falta la licencia para segregar, o bien declaración de su innecesariedad. Así lo indica la Resolución de la DGRN de 18 de noviembre de 2003^{[j 1]}.

• 2.- No hay problema que la Licencia no indique la superficie que se autoriza si va acompañada del plano con la superficie y dicho Plano se contiene en el certificado que se apprte.((Resolución de la DGRN de 22 de octubre de 2001).^{[j 2]}

A efectos de la debida inscripción en el registro de la propiedad se puede recordar:

b).- El resto de finca matriz:

b.1. Descripción del resto.

No se precisa una descripción detallada del resto matriz. En efecto, diversas Resoluciones del centro Directivo, como la Resolución de 13 de mayo de 1987^{[j 3]} o la Resolución de 25 enero de 1999^{[j 4]} aclararon que las exigencias mínimas que exigía el Reglamento Hipotecario (RH) son que se indique que, tras la segregación, se modifica la cabida de la finca matriz en la medida de la segregada y el lindero por el que se verifica (o en su interior, sin alterar los linderos generales), llegando a admitir que dicho lindero se deduzca por el que en la finca segregada conste. Ejemplo: linda la segregada al Sur con resto de que se segrega, luego se ha practicado la segregación por el linde Norte (Resolución de 8 de mayo de 1978^{[j 5]}). Insistió en el tema la Resolución de la DGRN de 17 de diciembre de 2003:^{[j 6]}

En cuanto a la descripción del Resto el ... art. 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.

b.2. Necesidad de que haya cabida registral:

• No afecta a la validez de una segregación el que la superficie de la finca matriz no coincida con la que consta en el Registro, siempre que la segregación quepa en la cabida registral. (Resolución de 22 de octubre del 2001).^{[j 7]} No olvidemos que de una finca se pueden segregar varias por Notarios diversos y con poca diferencia de tiempo; lo importante es que haya cabida para la segregación que se pretende registrar.

• Si como consecuencia del acceso al Registro de la Propiedad de segregaciones posteriores la superficie de la finca matriz ha quedado agotada o disminuida de modo que la superficie resultante sea inferior a la que ahora se pretende inscribir, es evidente que no procede la inscripción sin que previa o simultáneamente se rectifique la superficie de dicha finca. Resolución de 6 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública).^{[j 8]}.

c).- La segregación y los indicios de parcelación

• La Resolución de la DGRN de 16 de junio de 2012^{[j 9]} indica que concedido un derecho de superficie sobre la cubierta de una edificio para la instalación de un parque eólico no constituye parcelación ni supuesto asimilado a ella que exija licencia administrativa.

• La Resolución de la DGRN de 24 de mayo de 2012^{[j 10]} afirma que la venta de una cuota indivisa ya existente, (no creada) sin asignación concreta de uso de parte de una finca no es parcelación que exija licencia pero crear una cuota indivisa, (de la total finca vender una cuota) según las circunstancias puede implicar una parcelación ilegal.((Resolución de la DGRN de 10 de septiembre de 2015).^{[j 11]}

• La Resolución de la DGRN de 12 de julio de 2016^{[j 12]} señala que adjudicándose los dos únicos herederos en una partición hereditaria una finca no urbanizable por mitad y proindiviso, no debe acreditarse la obtención de la correspondiente licencia urbanística de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad, ya que cabe no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación.

• La Resolución de la DGRN de 6 de septiembre de 2017^{[j 13]} reitera que la venta de una cuota indivisa ya inscrita en principio es un acto neutro que no da pie a poder considerar que se trata de una parcelación física (sujeta a licencia) y está amparado por un principio general de libertad de contratación.

• Posibles indicios de una parcelación fraudulenta junto con un detalle de la doctrina de la DG en los diversos supuestos que se han planteado se hallan en la Resolución de la DGRN de 24 de abril de 2019.^{[j 14]}. En la Resolución de 29 de noviembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública^{[j 15]} pone de manifiesto que el Registrador de la Propiedad debe denegar la inscripción de una finca, si aprecia la existencia de indicios de parcelación, y sin que se haya acreditado ningún tipo de control municipal que descarte la existencia de una parcelación contraria a la ordenación aplicable.

• Es distinto que se enajene por el titular de la total finca cuotas indivisas a diferentes personas del caso en que estando una finca en indivisión, el titular de una cuota la enajena a un tercero; en este segundo caso no cabe apreciar indicios de parcelación. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 20 de febrero de 2020).^{[j 16]}

• La Resolución de la DGSJFP de 12 de mayo de 2022^{[j 17]} establece que, es exigible la obtención de licencia de parcelación o acto que integre el control previo municipal, que se entiende necesaria por implicar o poder implicar el negocio realizado -venta de participaciones indivisas- un acto de parcelación urbanística, correspondiendo al Ayuntamiento la calificación definitiva del acto como efectiva parcelación y su autorización, en su caso, conforme a la ordenación urbanística aplicable.

• La Resolución de 14 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública;^{[j 18]} analiza el caso de una servidumbre constituida con amplias facultades adicionales y considera que puede ser reveladora de una posible parcelación urbanística encubierta, por lo que para su inscripción es necesario que el órgano urbanístico competente se pronuncie sobre la sujeción a licencia, su innecesariedad o incluso su no sujeción de acuerdo a la legislación sustantiva aplicable.

• Si se utiliza el sistema de propiedad horizontal tumbada en suelo rústico estaremos ante la necesidad de cumplir las normas sobre parcelas mínimas si las fincas resultantes tienen la configuración de propiedad totalmente separada (aunque luego participen de elementos comunes).

• Es distinto que se enajene por el titular de la total finca cuotas indivisas a diferentes personas del caso en que, estando una finca en indivisión, el titular de una cuota la enajena a un tercero; en este segundo caso no cabe apreciar ¡indicios de parcelación. (Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, (DGSJFP) de 20 de febrero de 2020).^{[j 19]}

Puede verse el resumen de la doctrina del Centro Directivo en la Resolución de 15 de septiembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.^{[j 20]}

No se nos oculta que la frecuente mención a "indicios" , y que hay casos en que se dice que hay y en otros que no hay, no deja de ser una solución difícil y de matices que complica la solución y además las normas autonómicas no ayudan a un criterio estable.

d).- Otros casos concretos

• La división de una finca propiedad de varios dueños es un acto que no puede realizarse por un solo condueño: así la Resolución de la DGRN de seis de marzo de 1978^{[j 21]} sobre segregación, que debemos aplicar a división.

• Conviene advertir que conforme a la Resolución de 3 de abril de 2002^{[j 22]}, es posible establecer derechos sobre una parte de una finca sin necesidad de divisióno segregación, siempre que la parte sobre la que recae tal derecho esté perfectamente delimitada y descrita.

• La Resolución de la DGRN de 21 de abril de 2007^{[j 23]} admite que concedida licencia para segregar una parte de una finca de superficie mayor que el resto, se segregue la porción menor y quede como resto la parte de finca que la licencia indica como segregada; lo fundamental para la DGRN es que se permite que de una finca se formen dos, sea por división, segregación de la mayor o de la menor.

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